주식과 부동산 파티는 끝났다

송기균 지음

21세기북스 2013년 05월 27일 출간 종이책 : 2010년 11월 10일 출간

작품소개

책소개

한국 부동산시장과 주식시장에 대한 예측!

유동성과 환율을 통해 부동산과 주식의 미래를 전망한 책『주식과 부동산, 파티는 끝났다』. 최근 주가가 상승을 거듭하면서 주식시장에는 낙관론이 팽배하지만, 저자는 상반된 분석과 전망을 내놓는다. 대기업들의 이익이 증가한 것은 고환율 덕분에 높은 수출 가격을 챙길 수 있었기 때문이라며, 적정 환율이었다면 적자를 기록했을 것이라고 주장한다. 또한 한국 경제는 무제한적으로 대출을 늘려 유동성을 증가시키는 미봉책을 사용하여, 정확하게 표현하자면 아직 금융위기를 겪지 않았다고 말한다. 파티가 끝나가는 한국 경제의 현실을 진단하고 정부와 기업, 가계에 필요한 대안을 모색하고 있다.

저자는 부동산가격 하락을 시작으로 버블 붕괴의 조짐이 곳곳에서 나타나고 있으며, 대출 확대로 유동성을 증가시키는 미봉책도 이제 한계에 도달했다고 강조한다. 이 책은 지금의 주식과 부동산시장 상황에서는 자산운용을 어떻게 해야 하는지 다루고 있다. 유동성이라는 요소에 중점을 두고, 최근의 부동산 하락과 주식 상승 등의 상황에 대해 분석한다. 또한 파티가 끝난 뒤를 대비해 지금 취할 행동이 무엇인지를 제시하고 있다.

목차

서문 《유동성 파티》 발간 이후를 돌아보면
프롤로그 워렌 버핏, 한국 주식 다 팔았다

1장 ‘유동성 파티’를 즐기다
01 주식과 부동산, 미국을 37% 초과 상승했다
02 초과 상승의 힘은 유동성
03 한국의 금융위기, 아직 시작되지 않았다
04 부채과잉으로 터진 문제를 부채로 막았다
05 미국 서브프라임 버블과 닮은꼴인 ‘유동성 파티’

2장 파티가 끝나는 징후들
01 ‘한국판 서브프라임 사태’의 징후들
02 버블 붕괴 시작됐다
03 ‘전세의 부채 논쟁’과 ‘역월세’
04 ‘부동산 경매로 돈 벌기’ 함정에 빠지다
05 ‘부동산중개소 시세’와 ‘KB아파트시세’의 실상
06 중소기업 부문의 버블 붕괴 코앞으로 다가왔다
07 버블 붕괴가 시작됐는데 금리를 인상해야 하는 이유
08 2010년 중국 증시에서 배우는 교훈

3장 주식 ‘나홀로 파티’와 환율
01 주식시장, ‘나홀로 파티’ 얼마나 갈까?
02 ‘삼성전자가 만든 기적’의 실체
03 ‘고환율정책’이 버블 붕괴를 재촉한다
04 ‘고환율정책’이 지속될 수 없는 세 가지 이유
05 세계 경제 더블딥 온다
06 한국 경제 실질적인 더블딥에 빠졌다

4장 파티가 끝난 뒤 대비하기
01 빨리 팔수록 손실이 줄어든다
02 버블 붕괴의 바닥은 어디일까?
03 ‘정부가 버블 붕괴를 막아준다’는 믿음에 대해
04 인플레이션이 오면 부동산은 더 하락한다
05 ‘한국은 다르다’와 ‘강남은 다르다’
06 ‘강남 부자 따라 하기’와 ‘폭탄 처리반’
07 은행 주식을 가장 먼저 팔아야 할 이유

에필로그 파티가 끝난 뒤를 준비할 때다

책 속으로

그러면 지금의 주식과 부동산시장 상황에서는 자산운용을 어떻게 해야 하는가? 이는 누구에게나 절실한 물음이다. 이 책은 프롤로그부터 에필로그까지 이 질문에 대한 대답을 들려준다.
가장 중요하게 고려할 요소는 여전히 유동성이다. 최근의 부동산 하락이 대세하락의 시작인지 아니면 장기상승 후의 조정국면인지, 지금의 주식 상승이 얼마나 더 갈지도 유동성이 좌우할 것이기 때문이다.
주식만 홀로 상승하는 현상은 어떻게 해석해야 할지, 또 그 근본원인이 무엇인지를 밝히는 것도 중요하다. 주식시장의 큰 호재인 고환율이 얼마나 지속될지를 알고 나면 주식의‘나홀로 파티’에 어떻게 대응해야 할지 판단이 설 것이다. (6쪽)

‘역사상 가장 위대한 주식투자가’라고 불리는 워렌 버핏이야말로 스마트 머니 중에서도 가장 현명한 투자가라는 데 이의를 제기할 사람은 없을 것이다. 그런 그가 한국 주식을 다 매도했다는 사실은 우리에게 이런 메시지를 보내고 있는 것은 아닐까? ‘주식시장의 버블 붕괴가 눈앞에 다가왔고, 한국 경제의 유동성 파티가 조만간 끝날 것이다.’ (17쪽)

미국 등 선진국의 금융완화정책은 버블이 붕괴된 이후 그 후유증으로 나타난 대출축소를 완화하기 위한 정책이었다. 반면 한국의 금융완화정책은 이미 급증하고 있던 대출에 기름을 붓는 정책이었고, 그 정책의 시행으로 버블은 더 팽창했다. 이것이 2009년 한국만 금융위기를 비켜갈 수 있었던 이유다. 대출을 지나치게 늘려서 생긴 부실대출의 문제를 대출을 더 늘림으로써 해결하였으니 겉으로는 평온해 보였지만 속으로는 더 큰 병을 키워온 것이다. (50쪽)

대형 프로젝트의 좌초는 일반인들에게 의미심장한 메시지를 전해준다. 그것은 향후 부동산경기가 더 나빠질 것임을 말해준다. 대형 프로젝트의 사업자들은 부동산경기가 잠시 나빠졌다고 해서 사업을 쉽게 포기하지 않는다. 많은 노력과 비용을 들여 수주한 사업이기 때문이다. 프로젝트 사업을 일반인에게 분양을 해야 하는 2～3년 후의 부동산경기가 어떨지를 판단하여 사업진행 여부를 결정한다. 그래서 대형 사업의 성패는 부동산시장의 선행지표와 같다. 그런데 이미 투입된 수천억 원을 포기하면서 발을 빼고 있다. 국내 굴지의 대기업과 대형 건설사들이 몇 년 후의 부동산경기를 아주 나쁘게 보고 있다는 징표다. (89쪽)

이런 물음을 떠올리는 사람들이 많을 것이다.
“왜 KB아파트시세는 현실과 동떨어진 가격을‘시세’라고 공지하고 있는 것일까? 그리고 부동산중개소는 거래도 되지 않을 가격을 ‘시세’라고 써 붙여놓고 있을까?”
이 물음에 속 시원한 대답을 해줄 사람은 많을 것이다. 부동산중개소는 아파트 부녀회의 등쌀에 못 이겨 매도가격을 낮추지 못하고 있고, KB아파트시세는 자신들의 대출담보가치가 떨어져 부실대출이 생기는 것을 막기 위해 시세를 낮추지 않고 있다는 대답이 예상된다. (114쪽)

매출이 줄고 판매가격은 더 크게 하락했으니 그야말로 최악의 상황이었다. 세계 경제가 수십 년 만에 최악이었으니 전 세계 기업들이 모두 이런 최악의 상황에 처해 있었다. 이런 상황이라면 강만수 전 장관의 말을 굳이 빌리지 않더라도 수출기업들이 사상 최악의 손실을 입었을 것이라고 쉽게 짐작할 수 있다. 그런데 환율이 35%나 폭등하여 매출액과 판매가가 두 자릿수나 감소했음에도 불구하고 순이익이 두 배 가까이 증가했다. 환율의 힘이 얼마나 큰지 감탄사를 연발하게 한다. (173～174쪽)

이제 철석같이 믿고 있던 대출이 줄어들고 있다. 시간이 지나면 대출감소가 더 빨라질 것이다. 미국을 비롯한 선진국들에서 발생한 디레버리징이 한국에서도 일어날 것은 필연적이다. 정부와 보수언론의 억지주장처럼, 그리고 부동산업계 종사자들의 감언이설처럼 2009년 초와 같은 급반등이 다시 오려면, 사람들이 다시 은행으로 몰려가서 대출을 받아 아파트에 투자해야 한다. 그런 일이 다시 발생할까? 아마 열 명 중 아홉은 그럴 가능성이 없다는 데 한 표를 던질 것이다. 그렇다면 버블 붕괴가 갈 길은 뻔하다. (214～215쪽)

출판사 서평

한국 경제는 글로벌 금융위기를 극복했는가?

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국 경제가 보여준 실적은 화려하기만 하다. 한국의 주가는 전 세계 주가를 42%나 초과상승했다. 이는 초고속성장을 거듭하고 있는 중국보다도 13% 높은 수치다. 부동산도 마찬가지였다. 미국을 비롯한 선진국들의 부동산가격이 폭락을 거듭하는 상황에서도 한국의 부동산가격은 최근까지 꿋꿋하게 자리를 지켜왔다. 한국 경제는 남달리 우량한가? 글로벌 금융위기의 파고를 성공적으로 넘어선 것인가? 이제 이러한 수치들의 이면을 살펴서 본질에 파고들 때가 되었다.
정확하게 표현하자면 한국 경제는 아직 금융위기를 겪지 않았다. 금융위기란 유동성이 감소하는 것이다. 그렇지만 한국 경제는 무제한적으로 대출을 늘려 엄청나게 유동성을 증가시키는 미봉책을 사용했다. 과잉부채로 터진 문제를 부채증가로 막으며 금융위기를 뒤로 미룬 것이다. 그 결과 한국 경제는 자산가격 하락과 부실대출 증가 등 시한폭탄을 안게 되었다. 유동성 파티가 끝날 때, 진정한 금융위기가 시작될 것이다. 버블 붕괴의 충격과 고통을 줄이는 대책을 마련해야 할 때가 왔다.

부동산가격 하락 어떻게 볼 것인가?

난공불락으로 보이던 아파트값이 무너져 내리고 있다. 부동산투자자들뿐만 아니라 실수요자들도 구입을 꺼리는 상황에서 금융기관이 내놓는 소위 ‘시세’는 현실을 반영하지 못하는 상황이다. 향후 부동산시장의 전망은 암울하기 그지없다. 부동산시장의 선행지표라 할 수 있는 대형 프로젝트들이 잇달아 좌초하고 있다. 용산역세권 개발, 판교 알파돔시티, 양재동 복합터미널 사업 등이 무산되었다. 뿐만 아니다. 한국토지주택(LH)공사도 118조 원에 이르는 부채를 안고 하루 이자만 80억 원이 넘는 대형 부실기관으로 전락했다. 120곳에 달하는 신규 사업도 포기하고 보유하고 있는 토지와 주택을 팔아치우기에 급급한 실정이다.
끊임없이 부동산시장으로 흘러들어가던 유동성이 감소하는 징후가 나타나고 있다. 신규대출의 공급과 수요가 동시에 감소하고 있을 뿐 아니라, 자산가격 하락에 따른 부실대출이 증가하는 상황이다. 여건이 이런데도 “장기적으로는 괜찮다. 강남은 괜찮다. 경매는 괜찮다”는 등의 근거 없는 낙관론으로 상황을 왜곡하는 사람들이 많다. 이런 논리에 휘말려 잘못된 선택을 하는 사람들도 있다. 현실을 직시해야 한다. 부동산가격 하락은 한국 경제의 버블이 터지기 시작했음을 알리는 신호탄이다. 정확한 현실 인식과 과감한 대응이 필요하다.

주가상승 계속될 것인가?

글로벌 금융위기 이후 한국의 주식시장만 나홀로 상승을 기록해왔다. 그리고 최근에는 활황 국면을 맞이하고 있다. 한국의 주가상승은 이익이 증가하고 기업가치가 높아진 데 따른 당연한 결과이며 결코 버블이 아니라는 주장도 많다. 피상적으로 생각하면 설득력 있게 들리지만, 이는 철저히 잘못된 진단이다. 한국 주식의 가치가 높고 유망하다면, 가치투자의 귀재라 불리는 워렌 버핏이 왜 한국 주식을 모두 처분했겠는가?
부동산시장과 마찬가지로 주식시장 역시 과잉유동성이 뒤를 떠받쳐왔다. 시중에 넘쳐나는 자금이 주식시장으로 흘러들어 주가를 상승시킨 것이다. 기업 이익 증가를 관찰할 때도 입체적인 관점이 필요하다. 강만수 전 기획재정부 장관이 전경련 초청강연에서 언급한 내용은 의미심장하다.
“삼성전자와 현대자동차가 2009년 3분기 사상 최대의 이익을 냈다고 하지만 환율효과와 재정지출효과를 빼면 사상 최대의 적자가 됐을 것이다.”
요컨대, 기업의 이익증가는 인위적인 고환율정책이 낳은 기형적인 결과이다. 고환율로 수출가격이 높아져 가만히 앉아서 이익을 챙긴 것이다. 고환율은 오래 지속될 수 없다. 대외 경제 여건상 수요?공급의 적정선을 찾아가야만 한다. 또한 자영업자와 서민 가계의 부담이 가중되어 내수가 줄고 경제체질이 허약해져 버블 붕괴를 촉진한다. 주가는 기업 미래 가치의 반영이다. 고환율 덕을 보는 기업들이 더 이상 고환율에 의존할 수 없다면 기업 미래가치에 높은 점수를 줄 수 없다. 한국 주식시장의 미래에 대해 비관적인 예측을 내놓을 수밖에 없는 이유가 이것이다.

[책속으로] 추가

주식만 ‘나홀로 파티’를 즐기는 것은 상승장 마무리 국면이면 항상 나타나는 상승종목 슬림화 현상이다. 시간이 더 흘러 부동산 버블 붕괴가 속도를 내면 주식 역시 버블 붕괴에 동참하고 하락폭은 더 깊어질 것이다. 주식가격을 떠받쳤던 ‘환율’의 힘도 오래갈 수 없다. 서민의 주머니를 털어 수출대기업의 금고에 집어넣는 ‘소득이전정책’인 ‘고환율정책’을 지속할수록 부동산 버블 붕괴는 더 빨라질 것이기 때문이다.
파티는 끝났다. 이제 파티 비용을 누가 지불하느냐만 남았다. 전 세계가 금융위기로 자산가격이 폭락하는 와중傷〉떵떵거리며 파티를 즐겼으니 그 비용이 엄청날 것은 불문가지다. 아직 먹을거리가 남아 있다고 유혹할 때 유동성 파티장을 빠져나와야 계산서를 손에 받아 드는 불행을 피할 수 있다. (263쪽

작가정보

저자(글) 송기균

저자 송기균은 1982년 서울대학교 경제학과를 졸업하자마자 한일은행과 동원증권에서 금융과 증권시장의 작동원리를 깨우치고, 1993년 런던현지법인 사장으로 국제금융시장의 생리와 투자기법을 알아냈다. 한남투자신탁에서 외국자금펀드인 ‘한남프로비젼’을 운용하여 연수익률 76%로 1,140개 주식형펀드 중 수익률 1위를 차지했던 것은 내세울 만한 성과다. 이것은 1998년 7월 8일자 <주간 수익증권> 58쪽 18째줄에 기록되어 있다. 이후 코스닥시장 상장팀장, 코스모창업투자 대표이사로 기업공개와 벤처투자를 하였고, 2003년 경기신용보증재단 신용보증본부장으로 정책자금을 기획?집행했다. 2009년1월 송기균경제연구소를 설립하여 경제와 금융시장 분석에 몰두했고, 거기에서 얻은 깨달음을 일반대중과 공유하기 위해 글을 쓰고 있다. 지은 책으로는 《환율지식이 돈이다》, 《유동성 파티》, 《불황에서 살아남는 금융의 기술》이 있다.