그래서 지금 사야 하나요?

부동산, 3년 내 특이점이 온다

우용표 지음

한국경제신문 2020년 03월 17일 출간 종이책 : 2019년 12월 30일 출간

작품소개

책소개

평당 1억 원 시대!
아직도 내가 살 집이 남아 있을까?
6?19대책, 8?2대책, 12?16대책…강력한 부동산 정책,
혼란한 시장을 대비하는 ‘부동산 완벽 마스터’

*** 부동산 기초 공부에서 실제 투자처까지 ***
*** 서울 25개 자치구 & 수도권 향후 집값 전망 ***
*** 지금 당장 주목해야 할 아파트 50곳 특별 선정 ***
*** 40만 부 판매! 《월급쟁이 재테크 상식사전》 저자 신작 ***

부동산에 관심을 가진 사람이라면 공통적으로 하는 고민 두 가지가 있다. 첫째는, 지금 집을 사야 하나, 말아야 하나. 둘째는, 사기로 했다면 어디에 집을 사야 하나.
이 책은 더 옳은 의사결정을 하기 위해 우리가 부동산의 어떤 변수와 정보에 귀를 기울여야 하는지 그 기준들을 제시한다. 또한 그 기준들을 근거로 앞으로 10년간 우리나라 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 그 흐름을 구체적으로 짚어준다.
미리 말하자면, 저자는 부동산 시장의 특이점은 이미 시작되었으며, 앞으로 부동산의 양극화는 점점 더 가속될 것이라고 전망한다. 그리고 이럴 때일수록 부동산에 대해 제대로 알고, 빠르게 실행할 수 있어야 한다고 말한다.
이 책을 읽는 독자들을 위한 특별한 보너스 페이지도 있다. 지금 당장 주목해야 할 지역과 아파트로, 내 집 마련이나 추가 투자처를 찾는 사람이라면 눈여겨봐야 할 진짜 돈 되는 알짜 정보들이다.
저자인 우용표 씨는 40만 독자가 열광한 〈월급쟁이 재테크 상식사전〉을 쓴 재테크 컨설턴트지만, 10년 이상, 1,000건 이상 개인투자자자문과 기업체 강의를 해온 신망 받는 부동산 투자 전문가이기도 하다. 그는 오랜 시간 축적해온 부동산 지식과 현장 경험, 실제 투자 경험 등을 이 책 한 권에 모두 담아내고자 했다.

목차

프롤로그
부동산, 3년 내 특이점이 온다

part1. 어서 와, 부동산 공부는 처음이지?
01. 가치와 가격은 정비례하지 않는다
02. 집값은 누가 결정하는가
03. 인구와 집값의 수상한 관계
04. 차이나 머니가 몰려온다
05. 인생은 실전, 금리는 예측
06. 반드시 한 번은 폭락한다
07. 착한 정부, 사악한 집값
08. 떨어지는 상가, 올라가는 아파트
09. 아파트의 주식화
10. 좋은 집은 늘 부족하다

part2. 이 흐름, 나만 몰랐던 거야?
01. 전문가는 눈치를 보지 않는다
02. 집은 사는 게 아니라고?
03. 서울시가 50층을 못 짓게 하는 까닭은
04. 도시는 재생, 희망은 사색
05. 대형 아파트가 뜬다
06. 어려운 수능, 집값을 키운다
07. 재개발, 잔치는 끝나간다
08. 집, 오늘 사는 게 가장 싸게 사는 것?
09. 너무 강력한 정책, 더 흔들리는 시장


part3. 부동산 투자를 한다면
- 아파트
01. 평당 1억 원 시대
02. 돈은 위아래로 흐른다
03. 1,100조 원의 행방은?
04. 부자도 빈자도 로빈 후드도
05. 세금이 높아지면 집값이 오르는 이유
06. 부동산 투자는 높은 분들과 함께
07. 큰 갭, 높은 투자 매력

part4. 월급 받을래, 월세 받을래
- 수익형 부동산
01. 인터넷을 이겨야 산다
02. 망리단길보다 공리단길
03. 관광객은 보너스일 뿐
04. 어떻게 1층이 공실이니
05. 나쁜 상가?오피스텔 피하는 법
06. 부동산 광고에 속지 않는 법
07. 오피스텔, 절대로 안 오른다
08. 상가주택은 재건축되면 안 된다
09. 좋은 상가를 찾기 어려운 3가지 이유

part5. 5년, 10년 후 집값은 얼마일까?
- 서울?수도권 아파트
01. 집값 예상의 기초 1. 일자리
02. 집값 예상의 기초 2. 소득
강남구 - 지금이 제일 싼 가격
서초구 - 규제가 심할수록 오른다
송파구 - 꾸준한 상승세
마포구 - 고정수요가 약해 정체 가능
용산구 - 단군 이래 최대 개발
성동구 - 평당 5,000만 원 가능
양천구 - 정시 확대되면 평당 1억 원
노원구 - 소폭으로 완만한 상승
강동구 - 9호선 연장으로 매력도 상승
강북구 - 적은 거래량으로 제한적 상승
강서구 - 마곡지구 입주 이후 정체
중랑구 - 저소득층 거주지 이미지가 약점
관악구 - 신림경전철로 획기적 교통 개선
구로구 - 투자 비추천, 가성비 높아 실거주 추천
광진구 - 자양동?광장동 중심으로 급등 없이 꾸준한 상승
금천구 - 서울에서 두 번째로 외국인 비율이 많은 지역
도봉구 - 갭 투자 가능 여부에 따라 동네별로 큰 차이
동대문구 - 역세권 개발과 주택 재건축으로 전체 상승
동작구 - 인접한 자치구에 따라 동네마다 큰 차이
서대문구 - 서울에서 가장 유망한 아현 뉴타운
중구 - 실거주 비중이 높아 급락하지 않는
성북구 - 길음 뉴타운과 성북 뉴타운
종로구 - 신규 공급이 거의 없는 지역
영등포구 - 여의도는 평당 8,000만 원까지 가능
은평구 - 뉴타운으로 인구 증가
과천 - 분양가 상한제 제외로 상승세 가속
분당 - 강남과 판교 상승으로 더불어 상승
일산 - 노후화와 인근 신도시로 소폭 상승 이후 정체

에필로그
집 없이 사는 방법

책 속으로

부동산, 특히 아파트에서 볼 수 있는 특이한 현상 중의 하나는 값이 오르는 상황에서 더 잘 팔리고 값이 내려간다 싶으면 매수세가 실종된다는 점이다. 물건은 가격이 내려가면 더 잘 팔리고 올라가면 잘 안 팔리는 게 보통인데, 부동산은 반대다. 사람들은 금리가 어떻고 대한민국 경제 상황이 어떻고를 분석하는 게 아니라 ‘더 오를 것 같으니 더 늦기 전에 사두자’는 심리로 부동산을 매수한다. 이런 심리에 대해 옳다 혹은 그르다의 판단을 할 필요는 없다. 이러한 특성이 있다는 점을 참고하면 된다. 부동산 상승기의 매도자와 매수자의 심리 상태를 보면, 매도자는 ‘조금 기다리면 더 오를 것 같으니 천천히 팔자’이고 매수자는‘더 오르기 전에 사두자’는 입장이다. 당연하다. 부동산 시장이 한창 불붙는 시기엔 하루만 지나도 매도자가 1,000만 원을 더 올리는 경우가 많다. 부동산 하락기엔 정반대다. 매도자는‘더 떨어지기 전에 팔자’, 매수자는‘더 깎을 수 있을 때까지 기다려보자’는 입장이다. 부동산은 심리 게임이다. 가격이 너무 높아져 지금 사면 손해 보는 것 같은 마음을 이겨내고, 가격이 낮아지는 상황이라 더 늦게 팔면 손해가 커질 것 같은 공포심을 극복할 수 있어야 한다.
- 〈부동산, 3년 내 특이점이 온다〉 중에서

내가 알고 있는 정보를 남들도 똑같이 알고 있는 상황에서는 남들보다 많은 수익을 얻기 힘들다. 남들이 모르는
미공개 정보를 이용하면 큰 수익을 얻을 순 있겠지만 현실적으로 거의 불가능하다.
다른 방법은 없을까? 있다. 바로 미래에 대한 판단을 해서 수익을 얻는 방법이다. 예를 들어보자. 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제로 재건축 아파트들의 수익성이 약화되어 재건축 사업이 취소되거나 부진해질 것으로 예상된다. 여기까지는 공개된 정보로 누구나 아는 사실이다.
중요한 것은‘3년 또는 5년 후에도 지금처럼 규제가 심할 것인가’에 대한 스스로의 답이다. 현재와 같은 강한 규제가 지속된다고 판단한다면 재건축 아파트 투자는 연기하고 상황을 지켜보는 것이 맞고, 규제가 완화되거나 백지화될 것으로 판단하면 자금을 준비해서 매입하는 것이 맞다.
- 〈집값은 누가 결정하는가〉 중에서

대한민국의 부동산은 상승할 것인가, 하락할 것인가? 어느 날 미국이 기준금리를 올린다면 과거의 경험으로 봤을 때 4년 후 대한민국 부동산은 폭락기를 맞이할 수 있다. 미국의 기준금리는 그만큼 강력한 힘을 갖고 있다. 1994년에 시작된 금리 인상은 1년에 3% 포인트 상승이라는 급격한 인상이었고, 그 결과 동아시아 국가들이 IMF 사태를 겪었다. 10년 후 2004년의 금리 인상은 미국 내 부동산 거품 현상을 만들어 전 세계로 불황이 파급됐다. 2008년 미국발 금융위기로부터 벌써 10년이 넘게 지났다.
2017년 6월, 미국은 기준금리를 지속적으로 인상하겠다는 무서운 발표를 했다. 이 발표대로 미국의 기준금리가 지속적으로 상승했다면 2021년쯤 한국은 대폭락을 겪을 것이다. 그런 일은 일어나지 않았지만 금리 인상의 불씨는 아직 남아 있다는 점을 잊으면 안 된다. 한국 경제나 부동산 시장 지켜주자고 미국이 저금리를 계속 유지할 리는 없
으니 말이다. 어느 날 미국이 본격적으로 기준금리를 올리겠다는 발표를 한다면 부동산 폭락기를 맞이할 마음의 준비를 해야 한다. 물론 예외는 있다. 인기지역은 폭락하지 않는다. 타격은 있겠지만 다른 지역에 비해 미미할 것이라는 점도 미리 참고해두자.
- 〈인생은 실전, 금리는 예측〉 중에서

전국에 집이 많아졌으니 강남에 내 집 하나 갖는 것도 그만큼 쉬워졌을까? 대답은 당연히 아니다. 가장 큰 이유는 수요와 공급의 불일치 때문이다. 서울대가 누구나 입학하기를 원하는 최고의 대학교(나는 서울대를 나오지 않은 관계로 이렇게 낯간지럽게 이야기해도 된다)인 것처럼 강남 아파트 역시 누구나 소유하기를 바란다. 누구나 원한다는 것, 수요가 많다는 것은 경쟁률을 높이고 가격을 유지시켜주는 힘으로 작용한다. 인구가 줄어드니 집값이 떨어진다. 대학교가 많아지니 대학 가기 쉬워진다. 맞는 말씀들이다. 다만 수요가 계속 뒷받침되는 곳은 예외다.
서울대 가기 쉬워지게 하려면 방법이 없지는 않다. 서울대 입학 정원을 늘리면 된다. 마찬가지로 강남 집값을 안정화시키겠다면 강남에 집을 많이 지으면 된다. 서울시 강남구에 한 200만 채 지으면 강남 집값은 많이 하락하지 않을까
그렇다. 말도 안 되는 헛소리다. 아무리 노력해도 정부는 강남에 추가로 주택을 공급할 방법이 없다는 점을 3기 신도시 발표를 통해 간접적으로 시인했다. 잡아야 할 것은 서울 집값인데 서울에 집을 안 짓고 서울 인근에 17만 3,000호를 짓겠다는 게 3시 신도시 발표의 핵심이다.
- 〈좋은 집은 늘 부족하다〉 중에서

부동산 시장에 다가올 특이점 중의 하나는 대형 평형의 귀환이다. 아파트가 클수록 값이 오를 때 더 오르던 시절이 있었다. 2006년까지 그러했다. 같은 아파트 단지라도 더 큰 평형이 더 인기 있고 거래가 활발했다. 그런데 2008년 미국에서 시작된 금융위기가 시장의 판도를 바꿨다. 비싼 대형 평형보다는 실속 있는 중소형 평형을 선호하기 시작한 것이다. 베이비붐 세대가 은퇴하면서 큰 아파트를 팔고 작은 아파트로 옮겨가는 시기와 겹쳐 대형 평형의 인기는 시들해졌다. 하지만 이제 대형 평형이 다시 인기를 얻을 시기가 다가오고 있다.
- 〈대형 아파트가 뜬다〉 중에서

재개발과 뉴타운은 끝나가는 잔치판이다. 그렇다 해서 완전히 끝난 것은 아니다. 음식은 식어가고 흥도 줄고 있지만, 아직 먹을 것(?)은 남아 있으니 말이다. 그 잔치판, 어디서 찾을 수 있을까? 결론부터 말하자면, 서울시에서 정보를 제공하고 있다. 바로 서울열린데이터광장(https://data.seoul.go.kr/)이 보물 같은 정보 창고다. 이곳에 들어가면 서울시의 재개발과 재건축에 대한 진행 상황을 한눈에 볼 수 있다. 간단하게 확인하고자 한다면, 검색창에‘서울시 재개발 재건축 정비 사업 현황’이라고 입력하고 클릭하면 된다. 해당 페이지에 바로 접근할 수 있다. 엑셀로 다운받을 수도 있다.
재개발 투자에 관심을 가지고 있다면 적극 활용을 추천한다. 노후주택을 매입하는 것이니 아파트에 비해 투자자금이 적게 들어갈 수 있기 때문이다. 아직 잔치를 시작도 하지 않고 조합을 결성 중인 곳도 많다. 금맥을 캘 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.
- 〈재개발, 잔치는 끝나간다〉 중에서

노원구는 일자리가 적고, 소득도 적고, 인구는 감소하는 매력 없는 베드타운이다. 그렇다면 가격은 어떨까. 최근 3년간의 평당 가격을 보면 하락 없이 지속적인 상승을 이뤄왔다. 2016년 평당 1,200만 원 수준이던 시세가 3년이 지난 2019년에는 1,700만 원 선까지 올랐다. 40%가 약간 넘는 상승률이다. 급등한 시기는 2018년 7월과 8월인데 1,400만 원에서 1,700만 원으로 2개월 만에 평당 300만 원이 상승했다.
노원구가 갭 투자 인기지역인 것도 무리는 아니다. 3년간 특별한 호재가 없었음에도 불구하고 꾸준히 상승했기 때문이다. 2018년을 기점으로 강남에서 시작된 서울 전체의 가격 상승 영향을 받은 게 아닌가 싶다. 더 늦기 전에 소액을 동원해서 투자하자는 수요가 영향을 미쳤을 것으로 짐작한다.
노원구의 개발 호재는 크게 3가지로 압축된다. 상계뉴타운, 창동·노원 신경제중심지 조성, 그리고GTX다. 하나씩 살펴보자.
- 〈노원구, 소폭으로 완만한 상승〉 중에서

출판사 서평

대학도 아파트도 ‘인 서울’이 답일까?
문제는 실행력, 지금 당장 이 책을 펼쳐라!

*** 서울 25개 자치구 & 수도권 향후 집값 전망 ***
*** 지금 당장 주목해야 할 아파트 50곳 특별 선정 ***
*** 40만 부 판매! 《월급쟁이 재테크 상식사전》 저자 신작 ***

집값이 미쳤다. 정부는 집값을 잡겠다며 끊임없이 대책을 내놓지만 그럴수록 가격은 더 오르고 강남 아파트는 평당 1억 원을 기록했다. 대한민국 아파트 가격은 왜 이렇게 비싼 것일까. 고령 사회, 인구 감소로 집값은 떨어질 일만 남았고 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는데 집, 과연 사야 할까, 말아야 할까. 산다면 언제, 어디를 사야 할까.
이 책은 이런 고민을 하는 사람들을 위해 부동산 시장이 어떤 흐름을 타고 움직이는지 그 판별법을 알려준다. 잘 생각해보면 아파트는 한 번도 싼 적이 없었다. 어제도 비쌌고 오늘도 비싸다. 그렇다면 내일은 어떨까.
먼저 이 책에서는 앞으로 부동산 시장이 어떻게 변해갈지를 예측하기 위해, 부동산 가격에 영향을 미치는 몇 가지 대표적인 변수들에 대해 설명해준다. 인구, 금리, 정책, 교육, 산업의 변화 등이 그것이다. 사람들이 부동산 가격을 전망할 때 드는 근거들로, 우리나라만의 독특한 부동산 시장의 특성을 아주 쉽게 이해할 수 있도록 쓰였다. 시장 가격 변화에 대한 혜안도 얻을 수 있다.

다음으로는 부동산 투자처를 찾는 사람들을 위해, 의사 결정 시 반드시 알아야 할 아파트 보는 기준에 대해 알려준다. 강남 고가의 아파트는 이미 평당 1억 원을 넘어섰다. 내 자금으로 아직도 내가 살 만한 아파트가 남아 있을까? 이 책에서는 서울시 25개 자치구와 수도권 대표 지역들-과천, 분당, 일산-의 현재 부동산 가치와 미래 부동산 가치를 모두 분석했다. 고소득 일자리가 충분히 있는가, 교통 개발이나 산업 시설, 재개발과 같은 지역 호재가 있는가, 지역 이미지는 어떤가, 교육이나 환경 여건은 충분한가 등, 집값을 결정하는 요소들을 가장 과학적이고 구체적인 근거 자료를 들어 설명했다.

그리고 지금 당장 투자처를 고려하고 있는 사람들을 위해 현재 저평가되어 있거나 가격 상승이 기대되는 아파트 단지 50곳도 소개했다. 내가 사는 지역이나 평소 관심이 있었던 지역이 있다면, 그 지역에 저평가되어 있거나 가격 상승 가능성이 있는 아파트들을 찾아보자.
마지막으로 이 책에는 월세 잘 나오고 가격까지 오르는 수익형 부동산 고르는 법에 대한 팁을 전한다. 당신이 그동안 좋은 상가를 찾지 못했던 이유와 잘못된 투자로 손해 보지 않는 노하우까지 모두 담겨 있다.

“정부는 왜 집값을 못 잡을까?” “수능이 어려우면 왜 집값이 오를까?”
“재개발, 남아 있는 잔치판은 어딜까?” …
가장 과학적이고 구체적인 통계수치로 풀어본
서울 25개구와 수도권 대표 지역의 현재 가치와 미래 가치!

물가가 오르는데 집값이 오르는 것은 어찌 보면 당연하다. 하지만 대체 어디까지 오를까? 몇 년 후에는 혹시 떨어지지 않을까? 이 책에 그에 대한 답이 있다.

부동산 가격이 오르는 이유는 사실 매우 간단하다. 화폐 가치가 점점 떨어지기 때문이다. 부동산의 가치가 아니라 가격이 올라가는 것이다. 돈의 가치가 떨어지니 5억이던 부동산이 1년 후에는 5억 5,000만 원이 되는 것이다. 인구가 감소하고 있으니, 언젠가 집값도 떨어지지 않을까? 하지만 인구 구성의 변화나 기업의 이전 등 따져야 할 요소들이 많다. 게다가 2028년까지는 인구가 계속 늘어난다. 여기에 더해 중국 동포와 외국인 노동자의 유입도 증가하고 있다. 그렇다면 모든 부동산의 가격이 점차로 오를까? 물론 그렇지는 않다. 이 책의 저자는 오히려 부동산 양극화는 가속화될 것이라 전망한다. 즉, 서울과 지방의 차이는 극심해지고, 서울 내에서도 격차가 커지며, 대형 아파트의 수요는 폭발할 것이라 본다. 저자는 이를 “부동산, 3년 내 특이점(혁신적인 변화)이 온다”라고 정의하며, 이에 대비해 부동산 안목을 키울 것과 적극적인 실행력을 당부한다.

저자가 앞으로 부동산의 불평등이 더 심화되리라 보는 데는 현재 부동산 시장의 흐름과 정책의 한계에 그 근거가 있다. 지금까지 축적된 각종 부동산 정책과 규제 속에서도 가격 양극화는 더해지고 있다. 대출 제한, 세금 강화, 핀셋 규제 등의 실효성이 나타나지 않는데다, 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제가 원래 의도한 결과를 가져오지 않고 있기 때문이다. 최근 나온 12?16 부동산 대책은 이런 현상을 더욱 심화시키리라 저자는 예측한다.
그렇다면 지금 내 집 마련을 목표로 하거나 부동산 투자처를 찾는 사람들은 무엇을 할 수 있을까? 이 책에서는 서울 25개 자치구와 수도권 대표 지역 - 과천, 분당, 일상-을 대상으로 현재의 집값과 향후 집값을 전망했다. 일자리와 소득으로 자치구별 매력도를 살폈고, 구체적으로는 각 지역의 기본 특성과 가격 상승 요인, 하락 요인 등을 분석하여 지금 집을 찾는 사람들에게 참고가 되도록 했다.

이 책을 쓴 우용표 씨는 《월급쟁이 재테크 상식사전》으로 12년 동안 40만 독자에게 사랑받아온 스테디셀러 저자이기도 하다. 하지만 사실 그는 10년 이상, 1,000건 넘게 개인투자자자문과 기업체 강의를 해온 신망 받는 부동산 투자전문가이기도 하다. 그는 그동안 축적해온 부동산 지식과 현장 경험을 이 책을 통해 처음으로 독자에게 모두 공개하고자 했다.

작가정보

저자(글) 우용표

저자 : 우용표
서강대 경영학과에서 경제학을, 건국대 부동산대학원에서 부동산을 배웠다. 40만 부가 판매된 《월급쟁이 재테크 상식사전》의 저자이기도 하다.
〈한강부동산경제연구소〉를 운영하고 있으며, 부동산 관련 기업체 강의 및 개인투자자문 활동을 활발히 펼치고 있다. 10년 이상의 현장 경험과 지식을 종합하여 고객에게 필요한 투자정보를 제공하고 있다. 정기적인 현장과 부동산중개업소 방문을 통해 감을 잃지 않도록 하고 있으며, 배우는 자세로 업계와 재야의 고수들과 교류 중이다.
사회 생활은 LG전자 TV수출팀 사무직으로 평범하게(?) 시작했으며, 부동산을 시작한 이후 부동산TV, KBS라디오 등의 방송에 패널로 활동했다.
현재 부동산앱 〈직방〉과 〈이코노믹리뷰〉에 고정으로 칼럼을 연재하고 있으며, 앞으로 유튜브 채널을 개설하여 실시간 부동산 분석과 지식을 제공할 예정이다.
종합자산관리사(IFP)와 공인중개사 자격증을 가지고 있으며, 저서로는《경제상식사전》《돈의 습관》《알짜배기 재개발?재건축 투자전략》《마흔살 재테크 상식사전》《신입사원 상식사전》 등이 있다.