오를때와 떨어질때 부동산 투자법: 재개발 뉴타운 편

전은성 지음

한국경제신문사 2011년 01월 19일 출간 종이책 : 2008년 09월 05일 출간

작품소개

책소개

『오를 때와 떨어질 때 부동산 투자법』<재개발, 뉴타운> 편. 저자는 지금이 내집 마련의 최적기라고 주장한다. 그리고 이 책을 통해 재개발과 뉴타운 투자 노하우를 전수한다. 정부와 언론의 눈치만 보고 부동산투자에 쉽게 뛰어들지 못하는 사람들에게 왜 지금 재개발과 뉴타운에 투자해야 하는지를 알려준다.

재개발과 뉴타운 투자의 필요성, 재개발과 뉴타운 투자의 십계명, 타이밍 잡는 법, 부동산 심리 읽는 법, 10가지 투자 원칙 등을 소개하고, 유의점까지 짚어준다. 특히 문제는 좋은 물건을 사는 것이 아니라, 얼마나 남보다 한 발 앞서 투자하는 것인가 하는 타이밍의 문제임을 강조한다.

목차

1장 최고의 블루칩은 재개발, 뉴타운에 있다
1.미션! 두 마리 토끼를 잡아라|2.재개발 투자가 좋은 이유|3.정부를 믿지 말고 시장에 나를 맡겨라|4.집 투자의 패러다임이 바뀐다|5.돈 버는 타이밍을 쉽게 잡는 방법|6.집 싸게 사는 법, 청약통장이 최고일까|7.면목동에서 생긴 일|8.뉴타운 시장엔 전문가가 없다|9.부동산의 심리를 읽자|10.재개발 투자에는 상상력이 필요하다

2장 아주 간단한 재개발, 뉴타운 투자 원칙
1.실수요자 뉴타운 접근법|2.개발 확정 전에 투자하라|3.매매가보다는 전세가에 주목하라|4.중개업소가 많은 곳을 택하라|5.오늘 제일 비싸게 산 물건이 내일은 가장 싼 물건|6.공부가 끝나면 재개발도 끝난다|7.내 여력 이상으로 무리하지 말라|8.공인중개사를 길들여라|9.전국구 재개발 지역에 주목하라|10.공시지가가 높은 곳에 투자하라

3장 재개발 투자, 이것만 유의하라
1.초기 투자비는 무조건 적게|2.분리다세대를 조심하라|3.나대지 소유자는 아파트를 못 받는다?|무허가 건물이라면|어떤 지역의 어떤 매물을 얼마에 사야 하나|존치지역에 투자해도 괜찮을까|지분 합치기는 32평형을 노려라|꺼림칙한 물건이 수익을 가져다준다|기다림의 과정을 즐겨라

[별책부록] 지금이 투자 적기! 대박 확신 지역 10

책 속으로

이 책을 읽기에 앞서 독자 여러분께 당부하고 싶은 말이 있다. 현재 재개발 시장은 실제 이주와 입주까지의 시간, 그에 따른 기회비용이 이미 반영된 가격으로 거래되기에 더 오를 여력이 없어 이후 진행 상황에서는 가격이 약보합세로 지속되는 것이 특징이다. 이러니 재개발로 수익을 보려면 좋은 물건을 잘 사라고 조언하는 것이 아니라 남보다 먼저, 한 발 앞서 투자하라는 말을 하게 되는 것이다.
반드시 기억하라. 공부가 끝나면 재개발도 끝난다는 것을!
-‘질렀으면 기다리고, 못 샀거든 저질러라’(5p)

뉴타운, 재개발은 소위 말하는 작전 세력, 소수의 전문가에 의해 가격이 들쭉날쭉하는 시장이 아니다. 물론 주식처럼 환금성이 뛰어나진 않고 주식처럼 매도 물량이 공개돼 있지도 않다. 그러나 수익성 판단이 매우 간단한 구조로 되어 있어 주식 투자할 때처럼 박식할 필요가 없다. 꾸준한 발품과 간단한 지식, 정보력을 가지고 있다면 초보 개미도 얼마든지 이익을 낼 수 있는 완전히 열린 시장이다.
이미 오를 만큼 올랐으니 늦은 것 같다고, 몰라서 못 하겠다고 지레 포기하지 말자. 말했듯이 전문가도 이 시장을 다 아는 것은 결코 아니다. 그저 분석하기가 쉬우니 과감하게 돈을 넣는 사람이 돈을 버는 머니게임이고, 하방경직성의 시장이기에 투자를 서두른 사람만이 기회비용을 절감할 수 있는 시장이다. 더 좋은 것은 먼저 투자한 사람들이 얻은 이익이 이익의 전부가 아니라는 점이다.
지금 시작해도 늦지 않다. 해볼 만한 시장이니 망설일 필요가 없다. 개발 계획을 보고 시장을 파악하고 내 금액에 맞는 곳을 찾아보자.
-본문 ‘뉴타운 시장엔 전문가가 없다’(60p)

출판사 서평

위기는 기회, 서울에 집 살 마지막 기회를 잡아라

“오를 만큼 올랐다”, “부동산 불황이다”, “스테그플레이션이다”하는 말들이 신문 지면을 빼곡이 장식하고 있다. 그렇다면 지금은 부동산 투자를 하지 말아야 할까? 신간《오를 때와 떨어질 때 부동산 투자법-재개발, 뉴타운편》(한국경제신문 刊)의 저자는 “오히려 지금이 바로 내집 마련의 최적기”라고 말한다. 위기는 곧 기회라는 말이 지금 통한다는 것이다. 부동산 시장이 좋을 때는 오히려 자신의 물건을 파는 사람이 얼마나 있겠는가. 부동산 침체기라고 일컬어지는 지금, 시장에 좋은 물건이 쏟아져 나와 있을 때야말로 옥석을 가릴 절호의 기회라고 말이다.
지금처럼 부동산에 관해 올바른 판단을 장담할 수 없을 때, 확고한 신념과 다양한 사례로 지금이야말로 서울에 집 살 마지막 기회라고 힘주어 말하는 저자의‘오를 때와 떨어질 때 부동산 투자법’은 그래서 자연히 눈길이 간다. 정부눈치, 언론눈치만 보고 부동산 투자에 쉽사리 뛰어들지 못하는 서민들에게, 왜 지금 재개발, 뉴타운에 투자해야 하며, 문제는 좋은 물건을 사는 것이 아니라, 얼마나, 남보다 한 발 앞서 투자하는 것인가 하는 타이밍의 문제임을 놓치지 말라고 조언한다.“공부가 끝나면, 재개발도 끝난다”는 저자의 말이 인상적이다.

재개발?뉴타운 투자의 기본기를 확실히 다져주고,
‘지금 투자 적기 BEST 10곳’을 확실히 짚어준다

재개발의 경우, 규제가 슬슬 풀리고 있는데도 시장이 눈에 띄게 움직이지 않는다. 똑똑한 소수들이 이익을 보고 있는 미지의 신대륙인 셈. 재개발 시장은 자금력이 조금 부족해도, 얼마든지 돈을 벌 수 있는 시장이다. 부동산으로 큰 수익을 볼 수 있는 시장은 당분간 재개발, 뉴타운밖에 없다는 것이 이 책의 논지이다. 1장에서는 재개발, 뉴타운 투자의 필요성을 짚어주고 2장에서는 재개발, 뉴타운 투자의 십계명을 알려준다. 3장에서는 반드시 알아야 할 투자의 유의점을 알려주고 별책부록에서는 저자가 법률적인 근거, 지자체의 의지, 개발 잠재력을 총체적으로 고려하여 선별한 ‘지금이 투자 적기! 대박 확신 지역 BEST 10'을 자세히 알려주고 있다. 어떤 지역의 경우에는 ‘지금 들어가봐야 먹을 것이 있겠나’싶을 수도 있지만 입지의 힘을 믿으라고 확신을 주고 있다.
“기존 도시 개발에 강한 의지를 보여주고 있는 MB 체제 하에서 앞으로 시장이 어떻게 돌아갈지는 불 보듯 훤하다. 누가 감히 도시및주거환경정비법 시장을 아니라고 할 수 있겠는가? 기존 시가지 중에서도 재건축은 제한과 규제가 많지만 재개발은 상대적으로 규제가 덜하다. 돈이 어디로 이동하고 가격을 부채질할 것인지 보이지 않는가? 지금 잡지 못하면 영원히 잡지 못하고, 지금 내집 마련을 통해 서울로 입성하지 못하면 영원히 구도심에서 살 수 없을지도 모른다는 생각은 생각만 해도 아찔할 것이다.”-저자의 말 중에서

작가정보

저자(글) 전은성

전은성

(주)세종국토개발 대표, (주)예하부동산솔루션 이사, (주)뉴타운신문사 기획이사이며 강남, 용산, 관악, 동작, 마포 등 주요 재개발 지역에서 투자 상담 및 투자분석가로 활동해왔다. 정부의 근시안적 부동산 정책으로 무주택자의 내집 마련의 길이 점점 더 멀어지는 것을 우려하며 이 책을 썼다. 현재 예스하우스에서 재개발투자스킬, 부동산서브에서 재개발투자과정 및 중개업창업실무과정을 강의하고 있다.