박성훈의 역발상 부동산투자

박성훈 지음

리더스북 2008년 06월 12일 출간 종이책 : 2006년 08월 10일 출간

작품소개

책소개

최근 정부의 강력한 부동산 규제책으로 인해 투자 시장이 많이 위축되어 있다. 부동산 전문가인 저자는 이렇게 시장이 위축되어 좋지 않은 때일수록 큰 돈 없이도 지금 당장 시작할 수 있는 투자 방식인 역발상 투자로 새로운 기회를 찾아낼 수 있어야 한다고 강조한다.

총 30가지로 역발상 투자 기법을 정리한『박성훈의 역발상 부동산투자』은 아파트, 주택, 리모델링, 경매, 상가, 임대, 토지 등의 각 분야를 아우르면서 남들이 보지 못하는 틈새를 발빠르게 찾아가도록 돕는다. 이 책을 통해 조금만 생각을 바꾼 역발상적인 접근을 하여 돈 되는 틈새를 찾을 수 있을 것이다.

목차

시작하는 글 _ 불확실한 부동산 시장, 역발상으로 새로운 기회를 찾아내라!

역발상 투자 01 부동산의 꽃, 아파트에도 역발상이 필요하다
역발상 투자 02 입지 조건이 열악할수록 고수익을 보장한다
역발상 투자 03 아파트가 아니라 땅을 먼저 봐야 답이 나온다
역발상 투자 04 중개업소 믿지 말고 주부에게 맡겨라
역발상 투자 05 신도시보다 서울의 낙후된 지역을 노려라
역발상 투자 06 신규 분양 아파트는 빛 좋은 개살구다
역발상 투자 07 아파트만 보지 말고 주택으로 눈을 돌려라
역발상 투자 08 주택 구입의 최적기는 경기가 안 좋을 때다
역발상 투자 09 모두가 외면하는 허름한 집에 돈이 붙어 있다
역발상 투자 10 주거 환경보다는 임대 수요를 먼저 파악하라
역발상 투자 11 리모델링으로 숨어 있는 가치를 끄집어내라
역발상 투자 12 버려진 집이라도 일단은 눈독을 들여라
역발상 투자 13 내 입에 맞는 떡은 만들면 된다
역발상 투자 14 땅을 살 때는 계란을 한 바구니에 담아라
역발상 투자 15 땅을 잘 쪼개면 금싸라기가 된다
역발상 투자 16 돈을 빌리지 말고 십시일반으로 모아라
역발상 투자 17 못생긴 땅일수록 나중에 효자 노릇 한다
역발상 투자 18 땅도 성형수술하면 좋은 임자 만날 수 있다
역발상 투자 19 끊임없이 변화하는 땅의 가치에 주목하라
역발상 투자 20 나쁜 소식이 들려오는 곳에 귀를 기울여라
역발상 투자 21 맹지 투자는 노력이 99%, 행운은 1%다
역발상 투자 22 부동산 경매는 청개구리처럼 하면 된다
역발상 투자 23 법정지상권, 피하지 말고 역이용하라
역발상 투자 24 임대 사업, 내 건물 없이도 가능하다
역발상 투자 25 점포 매입할 때는 권리금을 먼저 살펴라
역발상 투자 26 장사 안 해도 권리금 수익을 얻을 수 있다
역발상 투자 27 사고파는 것만 부동산 투자는 아니다
역발상 투자 28 작은 욕심을 버려야 큰 것을 얻을 수 있다
역발상 투자 29 중개업소만 잘 선택해도 수익률이 달라진다
역발상 투자 30 크다고 해서 반드시 유리한 것은 아니다

특별부록 _ 전국 지역별 부동산 개발 정보
서울특별시 / 인천광역시 / 경기도 /
충청권 / 강원도 / 전라권 /
경상권 / 제주도

책 속으로

안정적이면서도 상대적으로 높은 투자 수익을 거둘 수 있는 곳! 만일 이러한 곳이 있다면 누구라도 투자 대열에 동참한다고 할 것이다. 그러나 그러한 곳에서 고수익을 올리길 바란다면, 그건 환상일 뿐이다. 입지가 좋은 아파트란 이미 높은 입주 경쟁을 치른 상태로 가격이 치솟을 대로 치솟아 있기 때문이다. 따라서 다른 조건은 따져보지 않고 무조건 현재의 입지 조건이 좋은 아파트만 고르는 것은 투자자로서 결코 현명한 태도가 아니다. pp. 18~19.

최근 파주를 비롯한 신도시로 사람들이 몰리면서 신도시 아파트 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 향후 서울의 리모델링이 이루어지면 서울에서 근무하며 위성신도시로 빠져나갔던 사람들이 다시 서울로 돌아오게 될 것이고, 그 결과 위성신도시의 아파트 가격은 오히려 더 떨어질 수 있다. 모두가 신도시로 향한다고 해서 덩달아 신도시로 쫓아갈 필요는 없다. p. 43.

임대 수입을 목적으로 다가구주택을 매입할 때 월세가 많은 집을 고르려고 하는데 그것은 욕심이다. 월세가 잘 나오는 안정적이고 수익성 높은 다가구주택은 매물로 잘 나오지 않을 뿐 아니라 가격도 높기 때문이다. 따라서 전세가 많더라도 가구 수가 많은 집을 골라서 시간을 두고 한 가구씩 계약을 갱신하면서 월세로 돌리는 방식을 선택하는 것이 좀더 현명한 방법이다. p. 71.

땅의 경우 평균 300평에서 평수가 곱으로 늘어날 때마다 약 10퍼센트씩 가격이 내려간다. 그 이유는 작은 평수의 땅이 공급에 비해서 수요가 많기 때문이다. 따라서 땅을 매입할 때는 큰 평수를 매입하는 것이 가격 면에서 유리하고, 또한 각종 부대비용과 세금도 낮아진다. 땅을 매입할 때 분산 투자보다 집중 투자가 유리한 이유가 여기에 있다. p. 107.

주변에 쓰레기 매립장이나 하수처리장과 같은 혐오시설이 들어서면 부동산 가격이 떨어진다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 그렇다면 이런 혐오시설이 있는 지역의 땅은 상대적으로 매우 저렴하게 매입할 수 있다는 것도 분명한 사실이다. 투자의 포인트는 여기에 있다. 모든 사람이 회피하는 땅을 싸게 사두었다가 상황이 변화했을 때 비싸게 파는 것이다. p. 153.

부동산 가격은 각종 ‘이슈’에 많은 영향을 받는다. 중요한 것은 가격 상승을 부르는 좋은 이슈일수록 ‘소문난 잔치’에 그칠 가능성이 크다는 것이다. 경쟁을 피해서 고수익을 올리고 싶다면 가격 하락을 부르는 나쁜 이슈에 주목해야 한다. 나쁜 이슈로 인해 가격이 하락했던 지역에서 정부나 지자체의 적극적인 개입으로 단점을 보완하고 다시 가격 상승이 이루어지는 경우가 많기 때문이다. p. 161.

경매는 시세보다 싼 가격에 사서 제 가격을 받고 팔 수 있다는 점에서 매력적인 투자법임에 틀림없다. 하지만 최근에는 너무 많은 사람이 경매 시장으로 몰리면서 낙찰가가 지나치게 높게 형성되는 등 과도한 경쟁으로 인한 부작용이 나타나고 있다. 그래서 일부 전문가들은 경매 시장에서 더 이상의 수익을 기대하기 어렵다는 진단을 내놓기도 한다. 하지만 경매에도 틈새는 있다. 즉 남들이 잘 쳐다보지 않는 물건, 골치 아프다고 미루어두는 물건을 잘 살펴보면 돈이 되는 물건을 고를 수 있다. p. 199.

은퇴 이후의 삶을 준비하는 사람들이 가장 관심을 많이 두는 투자법 중 하나가 부동산 임대업이다. 퇴직금으로 받은 목돈을 이용해 비교적 손쉽게 안정된 고정 수입을 올릴 수 있기 때문이다. 그렇다면 큰 목돈이 없는 경우에는 부동산 임대업을 할 수 없는가? 그렇지 않다. 건물을 매입하는 대신 전세로 얻어서 다시 월세를 놓은 ‘전대차’ 방식을 택하면 된다. 전대차 방식은 자금에 대한 부담을 덜면서 동시에 매입에 따른 각종 세금으로부터 자유롭다는 이점까지 누릴 수 있다. p. 221.

출판사 서평

시장 상황에 끌려가지 않고 오히려 역이용하는 역발상 투자법 30가지!

부동산 투자 시장의 암담한 상황을 알려주는 뉴스들이 연일 이어지고 있다. 앞으로는 내 집 마련이 더 어려워지고, 노후를 위해 장만해둔 상가건물도 애물단지로 전락하고 있다고 한다. 신규 분양 아파트의 청약률이 급락하고, 오피스빌딩의 공실률이 급증하고 있으며, 부동산 경매 낙찰률도 폭락을 하고 있다고 한다. 정부의 각종 부동산 규제책과 장기화되는 불경기로 도무지 회복의 기미가 보이지 않는 부동산 시장의 침체. 여기에 지금의 시장 침체가 앞으로도 지속될 것이라는 전문가들의 전망은 현재 부동산을 보유하고 있는 사람이나 이제 막 투자를 시작하려고 하는 사람들의 투자 심리를 크게 위축시킨다. 한때 가장 확실한 재테크 수단으로 높은 인기를 누리던 부동산 투자 시장이 갈피를 잡지 못하고 흔들리고 있는 실정이다.
그렇다면 이제 부동산 투자 시장에서 고수익을 올리는 것은 옛말이 되어버린 것일까? 절대 그렇지 않다. 이 책《박성훈의 역발상 부동산 투자》의 지은이인 박성훈 대표는 “시장 상황이 아무리 나빠도 언제 어디서든 부동산 투자로 큰돈을 버는 사람들은 여전히 있다.”고 하면서 정말 현명한 투자자들은 시장 상황에 구애받지 않고 자신만의 투자 방식으로 돈을 버는 사람이라고 말한다. 실제로 부동산 투자 전문가들은 지금과 같은 어려운 상황을 오히려 기회로 보고 투자에 더욱 박차를 가하고 있다. 바로 투자의 ‘틈새’를 노리기 때문이다. 아무리 시장이 꽉꽉 막혀 있다 하더라도 틈새는 있기 마련이다.
현장에서 10여 년간 투자 및 컨설팅 경험을 쌓으며 부동산 투자의 최고 전문가로 인정받고 있는 지은이는 “지금은 단기 이익을 좇으며 남들이 좋다고 하는 부동산만 찾아 헤맬 것이 아니라 역발상적인 접근을 통해 남들이 꺼려하거나 보지 못하는 틈새를 찾아야 할 때”라는 점을 강조하고 있다. 시장 상황이 좋을 때는 남들처럼만 해도 수익을 얻을 수 있었겠지만, 지금과 같은 불확실한 시장에서는 과감한 발상의 전환을 통해 남들이 보지 못하는 틈새를 발빠르게 찾아내는 사람만이 투자에 성공할 수 있다는 것이다. 이 책에는 역발상적인 접근을 통해 돈 되는 틈새를 찾아내기 위한 부동산 투자 전략이 아파트, 주택, 리모델링, 경매, 상가, 임대, 토지 등의 각 분야를 아우르면서 30가지로 정리되어 있다.

얼마 전까지만 해도 아파트는 ‘부동산 투자의 꽃’이라고 할 만큼 투자자들에게 인기가 높았다. 하지만 최근에는 내 집 마련 목적이 아니면 아파트 투자를 꺼리고 있는 상황이다. 높은 분양가와 각종 세금 부담 등의 요인이 아파트 투자의 매력을 갉아먹고 있기 때문이다. 하지만 이는 어디까지나 일반 투자 상식을 따르는 사람에게 국한된 것이다. 즉 입지 조건이 좋아 인기가 높은 아파트만 고른다면 별 재미가 없을지 모르지만, 역발상적인 접근으로 오히려 입지 조건이 열악한 아파트를 고른다면 얼마든지 고수익을 바라볼 수 있다. 즉 일반 투자자들이 현재의 입지 조건만 볼 때, 역발상 투자자들은 장차 입지 조건의 변화를 염두에 두면서 ‘미래 가치’를 판단하기 때문에 높은 경쟁을 피하면서, 큰돈을 들이지 않고도, 비교적 안정적인 투자를 할 수 있게 되는 것이다. 바로 이렇게 치열한 경쟁을 하지 않아도 되고, 상대적으로 적은 돈으로 시작할 수 있으며, 사전에 위험 부담을 철저히 계산함으로써 리스크를 줄일 수 있다는 것이 바로 역발상 투자의 특징이자 이점이다.
일반 투자 상식은 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 모두가 알고 있는 것들이다. 하지만 모두 하는 방식, 모두 하는 생각으로는 다른 사람들과 똑같은 수익밖에 올릴 수 없다. 그렇기 때문에 지은이는 남들과 다른 생각, 고정관념을 뒤집는 역발상을 하면 얼마든지 높은 수익을 올릴 수 있다고 강조하는 것이다. “위기는 곧 기회다.”라는 말도 있다. 남들이 모두 어렵다고 할 때 도전하는 사람만이 커다란 성공을 거둘 수 있듯이, 또한 남들이 모두 회피하는 부동산에 과감히 투자하는 사람만이 큰돈을 벌 수 있다. 정부의 정책이 잘못되었으니, 시장 상황이 잘못 돌아가고 있으니 하며 남의 탓만 하고 있으면 결코 투자자로서 성공할 수 없다. 위기를 기회로 바꾸어 성공을 거두듯, 부정적인 시장 상황을 역이용하면 큰돈을 벌 수 있다. 지은이는 이렇게 말하고 있다. “성공하고 싶은가? 그렇다면 남들이 가지 않은 길을 가라!”

이 외에도 이 책에는 입지 조건이 좋은 새 아파트가 아닌 낙후된 지역의 오래된 아파트를 고를 때 미래 가치를 판단하는 법, 남들이 모두 외면하는 허름한 주택을 사서 리모델링을 통해 가치를 높이는 법, 큰 땅을 싸게 매입해 작게 분할한 다음 비싸게 파는 법, 모두가 꺼려하는 지분경매를 통해 경쟁 없이 고수익을 올리는 법 등 다양한 역발상 투자법을 실제 사례들과 함께 자세히 소개하고 있다. 또한 부록으로 ‘전국 지역별 부동산 개발 정보’를 함께 실었는데, 이러한 정보들을 잘 활용하면 역발상 투자에 필요한 아이디어를 얻는 데 소중한 밑거름이 될 것이다.

작가정보

저자(글) 박성훈

박성훈 www.myhanvit.co.kr

약 9년 전에 부동산 투자의 세계에 입문했다. 당시 골방에 틀어박혀 1년간 부동산 관련 서적들을 독파했는데, 그때 읽은 책들을 쌓아놓으니 무려 14미터에 이르렀다고 한다. 그 때문에 한동안 고시생이라는 오해(?)를 사기도 했다. 이후 부동산 경매 관련 업체와 중개업소에서 실무를 익혔고, 이후 독립하여 현재는 한빛디벨롭먼트(주)를 운영하고 있다. 부동산종합정보사이트인 <스피드뱅크>에서 토지상담사 겸 칼럼니스트로 활약하고 있으며, <이코노미스트>와 <매일경제>, <머니투데이> 등의 매체에도 부동산 투자 칼럼을 기고하고 있다. 한국생산성본부의 제1기 부동산디벨로퍼양성과정을 마쳤고, ‘헤럴드경제 엘리트이코노미스트상(부동산 부문)’을 수상한 바 있다. 지은 책에는《억대부자 만들어주는 쉬운 부동산 재테크》,《부자되는 데는 땅이 최고다》,《2005 부동산 대해부》(공저)가 있다.

지은이는 10여 년간 현장에서 수많은 투자자를 만나며 “남들과 같은 방식으로 해서는 절대 높은 수익을 얻을 수 없다.”는 것을 깨달았고, 그 결과 “역발상적인 접근으로 남들이 보지 못하는 틈새시장을 찾아내 고수익을 올리는 전략”을 고민하게 되었다고 한다. 이 책은 바로 그 고민의 결과물이다. 특히 최근에는 정부의 강력한 부동산 규제책으로 인해 투자 시장이 많이 위축되어 있는데, 이렇게 시장 상황이 좋지 않은 때일수록 역발상 투자로 새로운 기회를 찾아낼 수 있어야 한다는 것이 지은이의 주장이다. 더 나아가 역발상 투자는 큰돈 없이도 지금 당장 시작할 수 있는 투자 방식이라는 점에서 매력적인데, 그래서 지은이는 이 책이 적은 돈으로 부동산 투자를 시작해보려는 중산층 서민들에게 많은 도움이 될 수 있기를 바라고 있다.