부동산, 부채, 버블의 경제학

대한민국 부동산, 지나온 20년 다가올 20년

박덕배 지음

또다른우주 2022년 07월 13일 출간 종이책 : 2022년 07월 11일 출간

작품소개

책소개

혼돈의 부동산시장을 데이터로 들여다본다!
20년 경력 경제연구원 이코노미스트의 총체적 전망

* 20년간의 매매가와 역대 정부 부동산정책 비교 분석
* 버블 평가, 부채위험 분석과 거시경제 환경 및 인구구조 변화에 따른 주택시장 전망
* 한국 80년대 부동산 버블 심층 분석과 일본 버블 붕괴, 글로벌 부동산 위기 사례 연구
* 특별 부록 : 전국 109개 지자체 2004~2021 매매가 동향

10년마다 활황과 침체가 반복된다는 부동산 10년 주기설이 널리 퍼져 있다. 그러나 아파트매매가는 2003년 카드 사태 때만 소폭 하락했고, 지난 20년 내내 가격이 상승했다. 데이터로 보면 통념에 가려져 있던 부동산경제의 진실이 보인다. 이 책에서는 20년간의 매매가와 역대 정부의 부동산정책을 비교·분석하고, 주택가격에 버블이 형성되었는지 실질가치·내재가치 분석 및 해외 주택가격과의 비교를 통해 정밀하게 살펴본다. 그리고 버블 붕괴에 따른 가계부채발 복합불황의 국내외 사례를 제시하여, 경제생활의 주체인 가계와 기업, 정부가 현 상황을 정확하게 판단하는 데 도움이 되는 기준과 지침을 제공한다. 또한 인구구조 등 사회경제적 변화가 초래할 주택시장의 구조변화를 전망하는 한편, 실수요자에게 필요한 전국 109개 지방자치단체 아파트매매가 추이를 「부록」에 수록했다.

가계재무와 금융시스템 관련 연구 및 강의를 펼치고 있는 금융의창 대표 박덕배는 하나경제연구소 선임연구위원, 현대경제연구원 전문연구위원을 역임했다. 중장기적 관점에서 경제를 조망하는 정확한 분석이 절실한 시기, 정통 경제학의 방법론으로 현실 경제에 대한 판단 기준을 제시하고자 이 책을 집필했다. 허과현 한국금융신문 회장, 최현자 서울대 소비자학과 교수, 김민정 충남대 경제학과 교수, 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장은 거시경제와 미시경제를 아우르며 현명한 경제생활의 길잡이가 되어주는 시의적절한 책으로 이 책을 추천했다.

목차

서문

1부 지난 20년간의 부동산시장
1장 국내 주택시장 가격 분석
2장 한국과 일본의 버블 붕괴 사례
3장 정권에 따라 엇갈린 부동산정책

2부 점증하는 가계부채 위험
4장 악화일로의 가계 재무상태
5장 가계부채 문제의 현주소
6장 가계부채발 복합불황

3부 인구구조 변화와 주택시장의 미래
7장 인구구조 변화가 몰고 온 새로운 주거 트렌드
8장 대한민국 주택시장의 미래

부록 : 전국 109개 지자체 2004~2021 매매가 동향
에필로그

출판사 서평

혼돈의 부동산시장을 데이터로 들여다본다!
20년 경력 경제연구원 이코노미스트의 총체적 전망

* 20년간의 매매가와 역대 정부 부동산정책 비교 분석
* 버블 평가, 부채위험 분석과 거시경제 환경 및 인구구조 변화에 따른 주택시장 전망
* 한국 80년대 부동산 버블 심층 분석과 일본 버블 붕괴, 글로벌 부동산 위기 사례 연구
* 특별 부록 : 전국 109개 지자체 2004~2021 매매가 동향

10년마다 부동산 활황과 침체가 반복된다는 부동산 10년 주기설이 민간에 널리 퍼져 있다. 그러나 지난 20년간, 상환능력을 따지지 않고 카드 발급을 남발해서 수많은 사람이 신용불량자가 된 2003년 카드 사태 때만 주택가격이 소폭 하락했고, 나머지 기간에는 내내 가격이 상승했다. 2010년대 초반 주택가격이 하락했다고 기억하는 사람들이 많지만, 수도권만 하락했고 같은 시기 5개 광역시가 상승해서 전국 평균 아파트매매가는 상승을 기록했다. 금융위기 이후 급락해서 상당 기간 조정을 거친 뒤 다시 상승한 해외 주요국 부동산시장과 달리 우리나라 부동산시장은 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했다는 차이가 있다. 무엇보다도 2010년대 후반 가격 급등 후 조정이 예상되는 상황에서 코로나19 팬데믹이 발발해 이에 대응하기 위한 양적 완화로 이전보다 훨씬 더 가격이 급등했다. 이처럼 오랫동안 조정을 거치지 않은 부동산시장에 대해 우려와 기대가 엇갈리고 있다.

데이터로 보면 통념에 가려져 있던 부동산경제의 진실이 보인다. 부동산시장의 변수는 다양하고 각각의 변수가 나비효과 같은 예측불허의 상황을 불러일으키기도 한다. 유동성이 넘치는 상황에서 규제를 강화해도 곧 풍선효과가 나타나 무력화되고, 경기가 침체되는 상황에서 주택공급을 확대하다가 미분양주택이 급증하기도 한다. 부동산 경제학은 그동안 의도와 신념에 의해 왜곡되어왔다. 주택가격이 하락해야 한다는 신념에서 시장 침체의 근거가 되는 데이터만 강조하거나 반대로 업계와 투자자의 바람을 투영해 긍정적인 전망에 경도되는 것은 주택 수요자에게 도움이 되지 않는다.

이 책은 부동산과 금융의 관계를 심층적으로 분석함으로써 미래에 펼쳐질 가능성이 있는 여러 시나리오에 대비해 개인과 가계, 기업과 정부 등 각 경제주체가 객관적으로 판단하고 행동할 수 있도록 표준적인 데이터와 기준을 제시한다. 금융위기와 유럽 재정위기 이후 시장의 불확실성 속에서 계속 규모를 불린 단기부동자금은 코로나19 위기 상황에서 주식시장과 부동산시장, 가상화폐 시장을 한껏 부풀렸다가 주식시장과 가상화폐 시장에서 먼저 빠져나가면서 수많은 이들을 패닉에 빠뜨렸다. 대규모 단기부동자금이 언제 어떻게 자산시장을 옮겨 다니며 급등과 폭락을 불러올지 예측하기 어렵다. 원자재가격 급등과 건설인력 부족 현상은 중저가 주택가격을 지지하는 힘으로 작용할 수 있다. 한편, 지난 20년간 계속 상승한 주택가격은 그만큼의 하락 압력이 누적되었다고 볼 수 있다. 저자는 경제성장률, 물가 상승률 및 시장 금리 등의 지표를 활용해 주택가격의 실질가치와 내재가치를 분석하고, 미국 등 해외 주택가격 상승률과 비교함으로써 버블 여부를 진단한다.

건전한 가계재무와 금융시스템 효율화를 위한 연구 및 강의를 펼치고 있는 금융의창 대표 박덕배는 한국수출입은행을 거쳐 제일금융연구원, 하나경제연구소 선임연구위원, 현대경제연구원 전문연구위원을 역임했다. 가계 경제상황을 보여주는 지표로 활용되는 통계청 가계금융복지조사 설문 통계 구축 초기에 자문위원으로 수년간 참여했고, 현재 서민금융연구원 학술부원장으로 활동하며 한국은행 금융안정포럼 회원으로 국내외 경제·금융 상황과 대응에 자문하고 있어 거시경제와 서민 경제에 해박한 이코노미스트로 손꼽힌다. 이 책의 내용은 지난 이십여 년간 경제연구원에서 연구한 것을 발전시키고 최신 상황을 반영한 결과물이다. 중장기적 관점에서 경제를 조망하는 정확한 분석이 절실한 시기, 정통 경제학의 방법론으로 현실 경제에 대한 판단 기준을 제시하고자 이 책을 집필했다.

현재 중산층 이하 가구는 자산의 80% 정도가 부동산 자산에 편중돼 있다. 상류층은 부동산으로 상당한 부를 축적했지만, 유동화하기 쉬운 금융자산 비중도 높다. 그러나 중산층 이하는 부동산 자산 비중이 높아 자산을 유동화하기 어려우므로 급변하는 경제 상황에 민첩하게 대처하기 어렵다. 위기의 시대는 부가 재편되는 시대이기도 하다. 한 치 앞을 알기 어려운 현실에서 리스크를 줄이고 기회를 재빨리 잡을 수 있도록 자산 비중을 조정하고 유동성 확보가 손쉬운 자산구조를 갖춰야 한다.

허과현 한국금융신문 회장은 미국 연준이 “코로나19 팬데믹 상황에서 양적 완화로 풀린 과잉 유동성의 고삐를 바짝 죄고” 있는 지금, “부동산과 금융의 복잡한 관계를 방대한

작가정보

저자(글) 박덕배

저자 : 박덕배
성균관대 경제학과를 졸업하고, 서울대 국제경제학과에서 국제금융 전공으로 경제학 석사학위, 뉴욕주립대 버펄로캠퍼스에서 화폐금융·거시경제 전공으로 박사학위를 취득했다. 한국수출입은행을 거쳐 제일금융연구원 및 제일은행 종합기획부 연구위원, 하나경제연구소 선임연구위원, 현대경제연구원 전문연구위원, 성균관대 경제학과 겸임교수를 역임했다.
정통 경제학자로 경력을 시작했으나 학문적 영역에 머물기보다는 경력 대부분을 민간 연구기관에서 현실 경제를 연구하고 실천적 대안을 모색하는 데 바쳤다. 이 책의 내용은 지난 이십여 년간 경제연구원에서 연구한 것을 발전시키고 최신 상황을 반영한 결과물이다. 중장기적 관점에서 경제를 조망하는 정확한 분석이 절실한 시기, 정통 경제학의 방법론으로 현실 경제에 대한 판단 기준을 제시하고자 이 책을 집필했다.
현재 건전한 가계재무와 금융시스템 효율화를 위한 연구 및 강의를 펼치는 금융의창 대표로 활동하며 서민금융연구원 학술부원장, 국민대 국제통상학과 겸임교수를 맡고 있다. 그 외에도 서울대 소비자학과 박사과정 학생들을 지도하는 등 여러 대학과 연계해서 후학 양성에 힘쓰고 있다. 한국은행 금융안정포럼 회원으로 국내외 경제·금융 상황과 대응에 자문하고 있으며 한국개발연구원(KDI)이 주관하는 지식공유사업(KSP) 사업에 참여, 필리핀 등 동남아시아 국가에 한국의 성장 경험을 전수하고 있다.
서민금융 지원에 주력하며 금융위원회 서민금융 TF, 미소금융 지원 심의위원, 신용회복위원회 개인워크아웃과 중소기업 재창업지원 부위원장, 여러 금융 관련 공공기관에서 경영평가위원 및 감사위원을 역임했다. 저서로 『2010 부의 대이동』 『서민도 금융이 필요하다』 『금융생활』 등이 있으며, 금융·부동산·서민금융 관련 다수의 연구보고서를 발표했고 관련 연구용역을 수행했다.