10억짜리 경매비법. 2

실패하지 않는 실전 부동산경매

제이원 지음

좋은연필 2019년 04월 03일 출간 종이책 : 2016년 11월 01일 출간

작품소개

책소개

숨만 쉬어도 300만원이 나가는 시대, 부동산경매가 답이다!

매달 들어오는 돈은 쥐꼬리만큼인데, 대출이자, 공과금, 교육비, 통신비, 식료품비, 의료비, 교통비 등 나가야 할 돈은 산더미처럼 많다. 그렇다고 이대로 주저앉아 넋 놓고 있기에는 살아갈 날이 너무 많지 않은가? 지금은 100세 시대이니 말이다.

이 책 『10억짜리 경매비법』은 경제적 자유를 이루고 싶은 평범한 사람들이 꼭 알아야 하는 투자원칙과 경매지식을 쉽고 자세하게 설명하고 있다. 또한 2008년부터 지금까지 단 한 건도 실패하지 않은 저자만의 경매투자비법을 공개한다. 저자는 절대로 잃지 않아야, 수익을 지킬 수 있다고 강조한다. 이 책을 통해 부동산경매가 어렵다는 편견을 깨뜨리고, 경제적 자유의 길에 한걸음 가까이 다가갈 수 있을 것이다.

목차

프롤로그
들어가기에 앞서

Part 1. 경매를 위한 마인드

제1장 마인드 변화가 필요하다
높은 근로소득만으로는 경제적 자유를 이루기 어렵다 | 아껴서 잘 살 수 있는 시대가 아니다 | 경제위기에 대처할 수 있는 방법이 필요하다 | 숨만 쉬어도 돈이 나가는 시대다 | 전업투자자의 환상을 버려라

제2장 일반 부동산 매매 vs 경매 부동산 매매
일반 부동산 매매의 장단점 | 경매 부동산 투자의 장단점

제3장 부동산 경매를 실천하지 못하는 이유들
모순된 자기 합리화와 남 탓하는 핑계 | 본질적인 지식의 부족 | 잘못된 이유와 지식

제4장 부동산경매를 실패하는 이유
남들이 한다고 따라 한 경우 | 능력에 맞지 않는 무리한 욕심 | 첫술에 배부르려는 급한 마음 | 편하게 수익을 내려는 전업투자 | 타인에게 의존한 투자

제5장 부동산경매는 많은 돈이 들어가지 않는다
부동산경매의 수익구조는 시간, 지식, 자본이다 | 소액투자에 기회가 있다 | 금리에 따라 종잣돈 마련 방법이 다르다

저자의 생각 - 마인드가 우선이다

Part 2. 실전 경매

제1장 부동산경매정보 사이트
부동산경매정보 사이트는 꼭 필요할까?

제2장 내집마련을 먼저 하지 말라
'투자를 하기 전에 내집마련을 먼저하라’는 격언의 진실

제3장 투자의 황금지표, 전세율
전세 가격은 누가 결정하는가? | 전월세전환율은 금리에 따라 달라진다

제4장 투자 물건을 선택하는 잘못된 방법을 고쳐라
초보자들에게 필요한 물건 선정 방법

제5장 10분만에 끝내는 권리분석
권리분석의 목적 | 권리분석을 잘해야 부동산경매를 잘할 수 있을까? | 권리분석의 시작, 말소기준권리를 먼저 이해하라 | 매각물건명세서에 필요한 기본 권리분석이 되어 있다 | 현황조사서를 살펴라 | 전입세대열람을 확인하라

제6장 쉽게 할 수 있는 효율적인 임장 방법
잘못된 방법을 버리고 효율적인 임장을 하라 | 대중교통을 이용해서 임장하라 | 시세를 확인하기 위해 부동산 중개업소에 들르지 말라 | '국토교통부 실거래가'를 확인하라 | '다세대', '다가구'는 방의 개수에 따라 시세가 달라진다 | 상가는 월세 시세가 매매가 시세를 결정한다 | 시세 확인은 KB국민은행 홈페이지를 이용하라

제7장 투자수익률 계산법
매매가 대비 수익률 | 자기자본 대비 수익률

제8장 입찰가를 얼마로 해야할까?
아직도 감정가를 믿는가? | 낙찰가는 시세를 먼저 반영한다 | 시세를 기준으로 입찰가를 결정하라 | 과거 낙찰 결과로 추세를 판단하라

저자의 생각 - 배운 게 도둑질이다?!

제9장 낙찰부터 본격적인 실무다
경락잔금대출은 필요한가? | 경락잔금대출 특성을 이해하자 | 명함 아주머니들을 활용하라 | 은행 신용등급에 집착하지 말라 | 1금융권 vs 2금융권, 어디가 좋은가? | 법무비 견적서 보는 요령

제10장 단계별 명도 전략
명도 준비단계 - 점유자의 성향을 파악하라 | 명도 시작단계 - 내용증명을 보내라 | 명도 진행단계 - 자신을 쉽게 노출하지 말라 | 명도 마무리단계 - 강제집행신청을 활용하라

제11장 인테리어는 내가 살 집처럼
인테리어가 잘된 비싼 집 vs 인테리어가 별로인 값싼 집 | 인테리어에는 순서가 있다 | 인테리어 비용이 높다고 결과물이 좋은 것은 아니다

제12장 임대가 마무리 되어야 모든 절차가 완료된 것이다
가격만 싸다고 임대가 잘 되는 것이 아니다 | 부동산 임대는 협상이다 | 좋은 중개업자를 찾아라 | 직거래를 조심하라

저자의 생각
우리 부동산은 우리가 지키자 | 부동산경매 누구나 할 수 있다

에필로그
부동산경매는 기회이다 | 절대 실패하지 말라

책 속으로

P28 : 결국 근로소득은 냉정하게 따져보면, 많이 벌지만 쓸 시간이 없는 인간이 되느냐, 시간은 많지만 쓸 돈만큼 벌지 못하는 인간이 되느냐를 구분 짓는 기준만 될지 모른다. 그래도 돈이 많으면 남들이 쉽게 가질 수 없는 비싼 것이라도 살 수 있지 않느냐고 반문할지 모른다. 그러나 그래봐야 비싼 작업복을 입는 사람에 불과하지 않겠는가.
P45 : 근로소득이 높고 낮음은 아무런 의미가 없다. 누가 더 다양한 소득 형태를 가지고 있는지가 앞으로는 개인의 경쟁력이 될 것이고, 그런 소득 형태의 기초가 바로 ‘부동산경매’이다.
P56 : 주 5일이라는 라이프 스타일은 다양한 소비 형태의 변화를 가져오게 되었다. 과거에는 가만히 있으면 나가는 돈이 없었지만, 지금은 숨만 쉬어도 돈이 필요한 시대에 살고 있다. 오죽하면 “숨만 쉬어도 300만원”이라는 우스갯소리를 하겠는가. 근로소득은 제대로 숨쉬기 위해 필요한 것일 뿐이다. 앞으로 사회가 변화하면서 투자의 필요성은 더 중요하게 부각될 것이다.
P117 : 부동산경매를 통해 취득하는 자산의 수익은 시간, 자본, 지식의 합으로 구성되어 있으며, 이 구성요소는 상대적으로 달라지게 된다. 가령 지식이나 자본이 부족하면 시간이란 구성요소가 상대적으로 많이 필요하게 되며, 지식이나 시간 비율이 높으면 상대적으로 자본이 적게 들어간다고 할 수 있다. 같은 원리로 시간이 부족할 경우 자본이나 지식으로 그 부족분을 채울 수 있다.
P166 : 전세가격은 투자에서 황금 지표라 할 수 있다. 이것은 마치 물건을 구매할 때 이미 원가를 알고 구매하는 행위와 같다.
P262 : 부동산경매 분야에서 우스갯소리로 “1등만 알아주는 더러운 세상”이라는 농담이 있는데, 이런 잘못된 인식을 바로 잡아야 한다. 부동산경매는 “누구나 1등 할 수 있는 평등한 세상”이다.
P457 : 투자 격언 중에 “사이비 종교라며 욕하고 신을 믿지 않는 것보다, 사이비 종교인이 오히려 신과 더 가까이에 있다”는 말이 있다. 이 말은 욕을 하는 사람보다 욕을 듣는 사람이 투자시장에 더 가까이 있는 것이고, 그에 대한 이익은 투자시장과 가까운 사람의 몫이라는 뜻이다. 욕만 하고 움직이지 않는 사람은 이익에 대해서 주인이 될 자격이 없다.

출판사 서평

숨만 쉬어도 300만원이 나가는 시대, 부동산경매가 답이다
매달 들어오는 돈은 쥐꼬리만큼인데, 대출이자, 공과금, 교육비, 통신비, 식료품비, 의료비, 교통비 등 나가야 할 돈은 산더미처럼 많다. 그렇다고 이대로 주저앉아 넋 놓고 있기에는 살아갈 날이 너무 많지 않은가? 지금은 100세 시대이니 말이다.
사람들은 매년 월급이 오르길 바라면서, 집값은 떨어지길 바란다. 이것은 모순적인 생각이다. 집을 짓는 사람들의 월급은 하늘에서 뚝 떨어지는 것이 아니다. 그들의 월급이 오르면 집의 분양가도 오른다는 것을 알아야 한다. 자본주의 시대를 살고 있는 사람이라면, 치솟는 집값과 물가를 원망하지 말고, 인플레이션을 적극적으로 이용해야 한다. 저성장 시대에는 근로소득만으로 경제적 자유를 이루기 어렵기 때문이다.
이런 시대의 변화 속에서 우리는 무엇을 해야 할까? 그것은 투자다. 투자가 위험하다고 생각하는 사람들이 많은데, 투자가 위험하다는 것은 잘못된 편견이다. 투자를 하지 않는 것이 더 위험하다는 것을 알아야 한다. “이불밖은 위험해”라며 투자를 하지 않으면, 덮고 있는 이불마저 빼앗길 수 있다는 것을 깨달아야 한다. 투자는 결코 위험하지 않다. 투자의 리스크가 무엇인지 알고, 리스크를 통제하는 방법을 배우면, 투자는 안전하다.
이 책은 경제적 자유를 이루고 싶은 평범한 사람들이 꼭 알아야 하는 투자원칙과 경매지식을 쉽고 자세하게 설명하고 있다. 또한 2008년부터 지금까지 단 한 건도 실패하지 않은 저자만의 경매투자비법을 공개한다. 저자는 절대로 잃지 않아야, 수익을 지킬 수 있다고 강조한다.
이 책을 통해 부동산경매가 어렵다는 편견을 깨뜨리고, 경제적 자유의 길에 한걸음 가까이 다가갈 수 있을 것이다.

부동산경매는 기회이다
“띠리리링~~” 시계 알람 소리에, 졸린 눈을 비비며 일어나 출근 준비를 하고, 지옥철을 타고 회사에 출근한다. 회사에 도착해서 커피 한잔을 손에 들고 하루를 시작한다. 온갖 회의를 하고, 외근을 나간다. 외근에서 돌아와 보고서를 작성하고, 지친 몸을 이끌고 다시 지옥철을 탄다. ‘언제까지 이렇게 밤하늘 보며 살아야 하나’ 회의감이 밀려온다. ‘요즘 회사도 어렵다던데, 나도 뭔가 준비를 해야 하는 것 아닐까?’ 평범한 우리들의 일상이다.
무엇인가 나의 상황이 바뀌기를 바란다면, 무엇인가 변화가 있어야 한다. 어제와 같은 방법으로 오늘도 같은 일을 하면서, 상황이 나아지기만을 바란다면, 달라지는 것은 없다.
이 책의 저자, 제이원도 2008년 전까지 평범한 생활을 하다, 금융위기를 만나고, 위기를 극복하고자 뛰어든 것이 부동산경매였다. 그리고 8년이 지난 지금, 저자는 단연 “부동산경매는 기회”라고 주장한다. 당신에게도 부동산경매가 기회가 될 것이다. 이 책이 그 길을 안내해 줄 것이다.

부동산경매, 전혀 어렵지 않다
부동산경매를 공부하는 사람들이 하는 말이 있다.
“권리분석, 임장, 명도가 너무 어려워요”
“경매 낙찰가가 높다는데, 경매가 정말 돈이 되나요?”
결론적으로 부동산경매는 그 어떤 투자보다 쉽고, 승률이 높다. 다른 투자보다 장점도 많다. 그런데 사람들은 막연한 생각과 추측만으로 해보지도 않고, 남의 말만 듣고, 경매가 어렵고 돈이 안 된다고 말한다.
왜 그럴까? 낯선 투자방법에 대한 두려움도 한몫 할 테지만, 무조건 이기는 방법만 찾기 때문이다. 세상일이 그렇듯, 무조건 이기는 방법은 없다. 그렇지만 절대로 실패하지 않는 방법은 있다. 실패하지 않는 방법으로 투자를 하면, 리스크가 없다. 리스크가 없기 때문에 승률이 높다. 실패하지 않는 방법이 곧 성공적인 경매 투자로 가는 길이다. 이 책은 절대 실패하지 않는 투자 방법을 쉽고 친절하게 제시한다.

당신도 할 수 있다
저자는 경매를 공부하던 초창기 시절, 법원에서 한 아주머니를 만났다. 그분은 경매를 10년 넘게 해오신 분이다. 권리분석 이론도 잘 모르는 그분이, 부동산경매로 돈을 벌어 자녀들을 대학까지 보냈다는 얘기를 듣고, 저자는 큰 충격을 받는다. 저자는 부동산경매를 공부하며, 가장 어렵다고 생각했던 권리분석이 실무에 정말 그렇게 중요한 것인지, 이론으로 배운 임장이나 명도가 경매의 핵심인지에 대해 큰 깨달음을 얻었다.
권리분석도 잘 모르고, 누군가에게 싫은 소리도 못해서, 명도도 그저 법대로 강제집행만 하는 그 아주머니도 부동산 경매로 돈을 벌어 자녀를 대학에 보냈는데, 부동산경매를 못 할 사람이 어디 있겠는가. 부동산경매가 어렵다고 하는 것은, 제대로 배우려 하지 않고, 번거롭고 귀찮게 여기는 사람들의 핑계일 뿐이다.
“부동산경매, 당신도 할 수 있다.”

작가정보

저자(글) 제이원

저자 제이원은 20대 초부터 장사와 사업에서 다양한 성공을 하였다. 그러다 2008년 금융위기로 사업이 곤란을 겪게 되면서, 안전자산을 축적하고 늘리는 것이 위기에 살아남는 길임을 배운다. 안전자산을 늘리기 위한 투자 방법 중, 부동산경매가 승률이 가장 높다는 것을 깨닫고, 실전 전문가들을 찾아다니며 노하우를 전수 받았다. 그 후 저자만의 투자법을 개발하여 부동산경매 투자를 실천하였고, 현재까지도 꾸준히 투자하고 있는 중이다.
본질을 벗어나지 않는 것이 실패하지 않는 투자라는 원칙으로, 2008년 금융위기부터 현재까지 단 한 번도 손해보지 않고 큰 수익을 내고 있다. 높은 금리상황에선 무피투자(자기자본이 들어가지 않는 투자)를 적극 활용하고, 낮은 금리상황에선 레버리지(은행 등 타인 자본을 활용하는 방법)를 적극 활용하는 투자기법으로 현재까지 투자금 대비 높은 수익을 올리고 있다.
또한, 2011년부터 직접 부동산 중개업체도 운영하면서 분양권, 재개발, 임대차계약, 일반매매 등 부동산중개 실무능력을 키웠으며, 아파트, 재개발, 상가, 토지, 신축 등을 직접하면서 부동산투자 전반에 대한 실무지식까지 쌓았다.
부동산경매라는 단편적인 지식만이 아닌, 투자 전반에 관한 통찰력으로 시중금리상황, 은행실무, 부동산중개실무 등을 적극 활용하여, 누구나 쉽게 따라할 수 있는 효율적인 투자기법을 소개한다.
2011년 첫 책 『10억짜리 경매비법』을 내면서, 독자와 초보투자자를 위한 네이버 카페 ‘10억짜리 경매비법’을 직접 운영하고 있다.
카페 | http://cafe.naver.com/bidchance