난생처음 특수경매

한 건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있는쉽고 재미있는 특수물건 경매

박태행 지음

라온북 2019년 10월 17일 출간 종이책 : 2019년 08월 26일 출간

작품소개

책소개

좋은 물건만 쏙쏙 골라내
일주일 만에 2배 수익을 실현하는 특수경매 따라 하기

미래 가치가 있는 물건을 시세보다 훨씬 싼값에 낙찰받아 되팔아서 차익을 남기는 부동산 경매는 오랫동안 재테크 수단으로 각광받고 있다. 그러나 더 이상 일반 경매로는 수익을 거둘 수 없다. 그렇다면 경매 재테크를 포기해야 할까? 계약금 투자만으로도 곧바로 수익을 낼 수 있는 방법이 있다. 바로 특수물건 경매시장이다. 법정지상권, 유치권, 선순위 가압류, 가처분 등 어렵게만 생각되는 특수물건이 알고 보면 일반경매보다 훨씬 쉽고 수익도 높다. 사례별로 꼼꼼하게 소개하는 권리분석을 따라 하기만 하면 적은 금액의 투자만으로도 빌라 한 동, 미니 건물 한 채가 내 손에 들어온다. 1천만 원 이하부터 1억 원까지 금액대별로 투자 물건을 골라내는 법, 권리분석을 해서 낙찰받는 법, 마지막으로 소유권자와 협상하는 법까지 스토리 형식으로 쉽고 재미있게 소개한다.

목차

프롤로그_경매 초보자도 쉽고 재미있게 특수물건에 투자할 수 있다!

PART 1 왜 특수물건 경매를 해야 할까?
01 누구나 하는 일반경매로는 수익을 낼 수 없다
02 경매 초보일수록 특수경매에 도전하라
03 계약금만 있으면 특수물건에 투자할 수 있다
04 부동산 경매 감정평가액이 실거래가보다 높은 경우가 많다
05 부동산 침체기에는 특수물건 경매가 답이다
06 낙찰만 받으면 팔 걱정하지 않아도 된다
07 특수물건은 아파트보다 환금성이 좋다

PART 2 특수물건 경매, 이것만은 꼭 알고 시작하자
01 경매 진행 절차 및 입찰 참여
02 경매물건 찾기 및 물건분석 절차
03 배당 원칙과 배당 절차

PART 3 법정지상권 경매, 고수익 투자 기회를 제공한다
01 법정지상권 경매란?
02 너무나 쉬운 법정지상권 경매 권리분석과 물건분석
03 법정지상권의 지료청구와 건물철거청구
04 돈이 되는 법정지상권 경매에 확신을 갖자
05 법정지상권의 대표적인 13가지 사례
06 법정지상권 경매 투자 성공 사례

PART 4 유치권 경매, 아는 만큼 수익이 보인다
01 유치권 경매란?
02 유치권 권리분석 공식
03 유치권이 성립하지 않음을 입증하는 증거 수집이 생명이다
04 유치권의 존재를 확인해야 성공한다
05 유치권 경매 투자 성공 사례

PART 5 지분 경매, 소액으로 단기 투자에 유리하다
01 소액으로 큰 수익을 올리는 지분경매
02 지분물건이 투자하기 좋은 이유
03 초보 경매 투자자가 지분경매를 꺼리는 이유
04 지분경매는 소액 투자자를 위한 틈새시장이다
05 지분경매 물건 낙찰 후 공유지분 처리법
06 지분경매 투자 성공 사례

PART 6 기타 특수물건 투자
01 선순위 임차권 무상거주, 가장 임차인 찾아내는 비밀의 열쇠
02 선순위 전세권, 2가지 조건만 찾으면 수익은 2배
03 경매 고수들도 두려워하는 선순위 가처분 해결 방법
04 변신의 귀재 선순위 가등기의 비밀을 캐라
05 선순위 가압류를 해결하면 뜻밖의 보물이 된다
06 아파트가 되어 돌아온 자투리 도로 투자
07 최고의 수익률을 보장하는 분묘기지권 투자
08 대지권 미등기, 토지별도등기, 제시 외 건물과 친해지면 알찬 수익이 따라온다

PART 7 왕초보도 경매 도사처럼 특수물건 경매하는 기술
01 특수물건 권리분석 실전 따라 하기
02 낙찰받은 물건에 하자가 있을 때 해결하는 방법
03 법정지상권에 투자하기
04 유치권에 투자하기
05 지분경매 물건에 투자하기
06 종잣돈 규모에 따른 특수물건 투자 전략

부록_특수물건 경매 초보자가 꼭 알아야 할 Tip
01 부동산 투자의 블루오션 공매시장 알아보기
02 쉽고 간편한 부동산 신탁공매 투자
03 NPL로 특수물건에 투자해서 부동산 폭탄 세일을 받자

에필로그_관심이 집중된 곳에서는 결코 고수익을 낼 수 없다!

책 속으로

경매는 특수물건부터 시작해야 한다. 왜냐하면 우량 물건은 경매 실력이 다져지고 나서 천천히 해도 늦지 않다. 우량 물건만 노린다면 패찰의 쓴맛만 보기 쉽지만, 특수물건은 낙찰 가능성이 크다. 거듭 말하지만 경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 물건을 싸게 사는 것이다. 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 일석삼조의 기회가 바로 특수물건에 있다. 우선 특수경매로 종잣돈을 만들고, 경험을 쌓는 것이 중요하다. _p24

부동산 경기가 침체될수록 사람들은 안전하고 좋은 물건을 찾으려고 한다. 그런 생각이라면 부동산 경매시장이 아니라 인근 부동산중개사무소에서 급매물을 찾는 것이 훨씬 쉽고 안전하다. 불안정한 시기에는 급매물을 시세보다 싸게 샀다 해도 부동산 가격이 얼마나 더 떨어질지 모르기 때문에 불안하기는 마찬가지다. 이럴 때 특수물건을 찾아서 투자한다면 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다. 일반물건도 많기 때문에 특수물건에 대한 관심이 적고 유찰이 거듭되어 가격이 더 떨어진다. _p37

경매물건은 낙찰받는 것도 중요하지만 제때에 적절한 가격으로 매각해야 수익을 낼 수 있다. 자신이 잘 모르는 지역의 물건, 특히 개발 호재나 특정 이슈가 없어 매수세가 따르지 않으면 수익을 실현하는 데 많은 시간이 걸린다. 따라서 제때 팔 수 있는 물건인지를 우선적으로 검토해야 한다. 어떤 물건을 아주 싸게 낙찰받았지만 제때 팔지 못해 애태우는 경우가 많다.
부동산 경매로 꾸준한 수익을 내려면 물건을 무조건 싸게 낙찰받아 비싸게 파는 것보다 적정 가격에 낙찰받아 빨리 수익을 실현하는 것이 낫다. 이 수익을 종잣돈 삼아 다른 물건을 낙찰받고 매각하는 것을 반복하다 보면 훨씬 큰 수익을 낼 수 있다. _p102

큰 욕심을 부리지 않고 상대방이 충분히 납득할 만한 가격을 제시하면 협상에 성공할 수 있다. 어차피 법정지상권이 걸린 물건은 금액이 적더라도 아파트 같은 일반물건에서는 감히 상상도 할 수 없는 수익을 낼 수 있다. 소송하지 않고 협상으로 마무리하겠다는 생각으로 접근하면 의외의 수익과 보람을 느낄 수 있다. _p115

경매시장에 나와 있는 유치권 중 90%는 가짜이고, 나머지 10% 중에서도 7%는 부풀려져 있고, 3% 정도만 ‘진성 유치권’이다. 자신감을 가지고 도전할 필요가 있다. 유치권자가 아무리 무장하고 있어도 두려워할 필요 없다. 이들은 결국 돈을 받기 위해 하는 일이기 때문에 차분하게 접근하면 오히려 알짜 정보를 얻을 수 있다. _p254

종잣돈이 1,000만 원이라면 아주 적은 돈이라고 생각하는 경향이 많다. 그러나 1,000만 원 정도면 엄청난 힘을 발휘할 수 있다. 경매 사이트에 들어가서 1,000만 원 이상∼2,000만 원 이하로 검색하면 엄청나게 많은 물건이 나온다. _p281

출판사 서평

1천만 원 이하의 소액 투자로도
1년 연봉을 벌 수 있는 특수경매의 세계
913부동산대책과 경기 불황이 맞물리면서 부동산 투자 시장은 전례 없이 얼어붙은 상태다. 경매시장에 좋은 물건은 쏟아지는데, 투자 심리 위축과 가격 하락 전망으로 인해 유찰을 거듭하고 경쟁률은 떨어지고 있다. 하지만 권리분석이 간단하고 법적으로 해결하기 쉬운 아파트는 오히려 경쟁률이 치열해 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 경우가 많다. 말하자면 일반 아파트로는 더 이상 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔아 수익을 낼 수 없다는 것이다.
그렇다면 부동산 경기가 활황을 이룰 때까지 경매시장으로 쏟아져 들어오는 물건들을 보고만 있어야만 할까? 경매보증금에 해당하는 소액 투자로 일주일 만에 2배의 수익을 낼 수 있는 시장이 있다. 더구나 아무도 거들떠보지 않기 때문에 낙찰률이 매우 높다. 바로 특수물건 경매시장이다.
법정지상권, 유치권, 지분경매라고 하면 일반인들은 우선 어렵게만 생각하고 거들떠보지도 않는다. 하지만 알고 보면 아파트보다 훨씬 간단하고 법적인 문제를 해결하기도 훨씬 쉽다. 때로는 경매법정을 나오자마자 협상을 통해 수익을 실현할 수 있는 것이 특수경매의 매력이다.
특수권리가 있지만 충분히 해결할 수 있고 미래 가치가 높은 알짜 물건을 찾는 법부터 낙찰 확률을 높이는 감정가 대비 낙찰가 정하기, 권리분석과 현장 조사의 노하우, 철벽같은 권리도 한 번에 무너뜨리는 방법, 소유자와 협상해서 수익을 실현하는 방법까지 꼼꼼하게 소개한다.
저자는 모든 물건에는 스토리(경매로 넘어오게 된 사연)가 있으므로 이것만 파악하면 의외로 쉽게 해결할 수 있다고 한다. 1천만 원 이하의 소액부터 1억 원대까지 다양한 투자금으로 성공한 사례를 통해 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 특수물건의 세계로 초대한다.

작가정보

저자(글) 박태행

군에서 헬기 조종 장교로 30여 년간 근무했으며, 퇴직 후 아내와 경매 여행을 다녀야겠다는 단순한 생각으로 특수경매를 시작했다. 짧은 시간에 성공을 거두면서 특수경매는 결코 어려운 것이 아니며, 일반인도 쉽게 수익을 올릴 수 있다는 사실을 깨달았다. 누구든지 쉽고 재미있게 특수경매와 친해질 수 있는 방법을 알려주고자 한다.
국방대학원 석사, 서울벤처대학원대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. 부동산 경매 투자 컨설팅 회사를 운영하며 공인중개사와 행정사 사무소 대표로 있다. 개업 공인중개사 등을 대상으로 특수경매 전문 강의 및 투자를 하고 있다. 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수, 공인중개사 실무 및 연수 교육(법정교육) 전담교수로 부동산 거래 사고예방 및 부동산 마케팅(경매)에 대한 강의를 하고 있다.