경매가 이렇게 쉬울 줄이야

이명재 지음

나비의활주로 2019년 10월 24일 출간 종이책 : 2019년 10월 21일 출간

작품소개

책소개

어렵고 복잡한 경매는 이제 그만, 이 한 권으로도 충분히 경매 낙찰할 수 있다!
실전 경매 핵심 포인트를 단숨에 정리해주는 참 쉬운 나 홀로 경매 실전

과연 경매는 공부를 많이 해야만, 돈이 많이 있어야 할 수 있는 재테크일까? 단언컨대 그렇지 않다. 경매 초보라도 기본 지식을 익히고 절대 사고 나지 않을 안전한 물건에 도전하면 어렵지 않게 성공할 수 있다. 바로 이 책의 저자가 이를 증명한다.《경매가 이렇게 쉬울 줄이야》의 저자는 첫 낙찰을 받은 시점부터 쉽고 평범한 물건으로 3년간 15채의 주택을 낙찰 받아 수익을 올렸다. 그리고 저자에게 교육을 받아 1년 동안 세 건을 낙찰 받아 두 건은 단기 투자로 이익을 거두고 한 건은 임대로 수입을 얻는 수강생도 있다.
그렇다고 저자가 처음부터 잘나갔던 것은 아니다. 그는 왕초보 시절, 힘들었던 당시를 떠올리면 스스로가 참으로 안타까울 정도였다고 고백한다. 당시 경매와 관련하여 수많은 책을 읽었고, 많은 강의를 들었으며 유명한 강사도 제법 만났다. 몇 만 원에 들을 수 있는 두 시간짜리 특강부터 수십, 수백만 원이 넘는 강의도 수없이 들었다. 하지만 경매에 입문하여 3년 동안 한 번의 입찰조차 못 했는데, 그 이유는 두려움 때문이었다.
많은 공부와 공인중개사 자격증을 준비하는 과정에서 법률적인 부분은 깊은 지식이 있었으나, 처음 도전하는 당시에는 권리분석을 잘하는 것인지조차 미심쩍었다. 시세 조사를 맞게 했는지도 불안했으며, 사람을 내보내는 명도 과정도 너무 막막하고 두려웠다. 교육을 들으면 강사나 교육자 분들이 피드백을 해주고 용기를 줄 줄 알았다. 그러나 그건 저자만의 착각이었고 교육은 말 그대로 교육으로 끝나고 말았다. 실질적으로 낙찰 한 번 받지 못한 채 3년을 보냈다.
그런 아픔을 딛고 오랜 공부와 투자 경험, 그리고 수강생들을 지켜보며 공부는 기본만 익히고, 쉽고 안전한 물건을 도전하는 것이 왕초보 들이 경매로 성공하는 지름길임을 깨달았다. 저자가 겪은 시행착오를 최소화하고 위험을 최소화하며 빠른 성취를 통해 성공 경험을 쌓도록 하는 것을 투자 목표로 한다. 또한 저자는 자신의 수강생들이 용기를 잃지 않고 경매에 도전하여 낙찰 받아 수익을 올릴 수 있도록 계속 조언과 도움을 준다. 더불어 이 책을 통해 더 많은 이들에게 쉽고 빠르고 안전하게 낙찰 받는 노하우를 아낌없이 전한다.

목차

저자 서문 경매 성공은 오랜 공부와 기다림이 아니라 적절한 전략과 타이밍에 달려 있다.4

PROLOGUE 제대로만 받으면 하루 교육으로도 경매 실전 성공할 수 있다
첫 입찰에 낙찰 받아 매도까지 딱 3개월 걸린 직장인 A 씨의 사례.13
알아두면 좋은 경매 상식 ? 공동주택의 층별 시세를 알아보자.15
하루 교육받고 이틀 후, 낙찰 받은 B 씨의 사례.21
알아두면 좋은 경매 상식 ? 대지와 맹지란 무엇일까.22
낙찰가보다 높게 전세를 주어 수익을 낸 C 씨의 사례.27
단돈 900만 원으로 낙찰에 성공하여 월세 받는 평범한 주부 D 씨의 사례.32
알아두면 좋은 경매 상식 ? 공동 주택의 종류에 대해 정확히 살펴보자.34
직장인이라 시간이 부족했기에 공매를 선택한 E 씨의 사례.37
알아두면 좋은 경매 상식 ? 공매는 어떤 물건이 나오는가.38

1 돈도 배경 없이도 경매로 성공할 수 있는 진짜 이유

PART 1 경매 초보 시절 경매를 망설였던 근거 없는 여섯 가지 이유
CHAPTER 1 자본: 경매는 반드시 많은 자본이 있어야 가능하다?.45
CHAPTER 2 시간: 일상이 너무 바빠 투자할 시간적 여유가 없다?.49
CHAPTER 3 죄책감: 다른 사람의 슬픈 사연을 나의 이익으로 한다?.52
CHAPTER 4 경기: 경매로 돈 버는 시대는 끝났다?.55
CHAPTER 5 법률: 법률적인 권리분석이 너무 어렵다?.59
CHAPTER 6 명도: 사람을 내보내야 하는 명도가 두렵다?.63

PART 2 그럼에도 결국 선택했던 재테크 수단, 경매

CHAPTER 1 나에게 남은 재테크는 경매뿐이었다.67
CHAPTER 2 닥치는 대로 일단 경매 공부부터 시작하다.71
CHAPTER 3 지식의 유무와 상관없이 누구나 겁나는 입찰에 도전하다.75
CHAPTER 4 일반물건에서 특수물건까지 모두 경험하다.80
CHAPTER 5 오랜 경험을 바탕으로 초보가 하기 쉬운 경매법을 찾다.86

PART 3 쉽고 안전한 경매 무작정 따라 하기

CHAPTER 1 자신이 잘 아는 거주지 주변이 최고의 경매 명당이다.93
경매 고수의 노하우 - 좋은 물건이란 어떤 것일까.95
CHAPTER 2 진짜 입찰하고 싶은 물건을 찾을 때까지 기다릴 것 .98
알아두면 좋은 경매 상식 ? 평과 ㎡.99
경매 고수의 노하우 ? 대법원 사이트와 유료사이트 활용법.100
CHAPTER 3 경매 왕초보도 도전해서 100% 성공하는 물건.103
알아두면 좋은 경매 상식 ? 주택임차권.104
경매 고수의 노하우 - 10분 만에 끝내는 권리분석.105
알아두면 좋은 경매 상식 ? 등기부 등본의 종류와 특징.107
CHAPTER 4 법률 공부보다 어려웠던 초인종 누르기.108
알아두면 좋은 경매 상식 ? 미납관리비 인수 여부.110
경매 고수의 노하우-현장 조사 쉽게 하는 법.111
CHAPTER 5 현장과 무관하면 의미가 없는 시세 조사.113
경매 고수의 노하우 - 시간과 경비를 아끼는 시세 조사 요령.115
CHAPTER 6 적절한 입찰 금액은 과연 어떻게 결정할까.118
알아두면 좋은 경매 상식 ? 수익률 계산법.120
경매 고수의 노하우-기일입찰표 작성 요령.121
CHAPTER 7 입찰 봉투를 제출 시 주의해야할 것.124
알아두면 좋은 경매 상식 ? 입찰 준비물.125
경매 고수의 노하우 - 입찰 당일 유의사항.128
CHAPTER 8 첫 낙찰과 함께 찾아 온 기쁨과 두려움.131
경매 고수의 노하우 - 낙찰 후 바로 해야 할 일.133
알아두면 좋은 경매 상식 ? 낙찰자가 되면 받는 것.135
CHAPTER 9 점유자와의 첫 만남 이렇게 하면 된다.137
경매 고수의 노하우 - 첫 만남은 언제, 어떻게 하나.139
CHAPTER 10 너무나도 당당하게 요구하는 점유자, 어떻게 대처할까.141
경매 고수의 노하우-적정 이사비는 얼마일까.143
CHAPTER 11 명도를 합리적으로 마무리하는 전략.147
경매 고수의 노하우-잔금 납부 전에 끝내는 명도.149
알아두면 좋은 경매 상식 ? 인도명령 신청 할 때 꼭 해야 할 일.150
CHAPTER 12 첫 낙찰부터 연 수익률 26%를 달성한 노하우.152
경매 고수의 노하우 - 안전하게 거래하는 법.155

2. 이기는 경매를 위해 반드시 알아야할 톱3 고수 팁

PART 1 원리를 알면 어렵지 않은 권리분석
CHAPTER 1 말소권리 쉽게 이해하는 법.163
CHAPTER 2 말소되지 않는 위험한 권리 아는 법.166

PART 2 경매는 몰라도 주택임대차보호법은 알아두자
CHAPTER 1 경매와 상관없이 누구나 알아두어야 할 주택임대차보호법.169
CHAPTER 2 대항력과 확정일자 - 임차인을 무적으로 만드는 요소.175
CHAPTER 3 최우선 변제금 - 소액 임차인을 보호하기 위한 제도.179

PART 3 100% 명도에 성공하는 노하우
CHAPTER 1 인도명령조차 신청해 본 적이 없는 나만의 비결.185
CHAPTER 2 합리적으로 이사비를 주기 위해 협상하는 방법.188
CHAPTER 3 명도에 응하지 않는 상대에 대처하는 법.193
CHAPTER 4 명도 확인서부터 먼저 달라는 경우의 대처법.198

PART 4 경매 초보가 가장 궁금해 하는 질문 베스트 7
CHAPTER

출판사 서평

경기 침체기, 지금이야말로 경매 투자의 적기다
부동산이 하락해도 손해 보지 않는 유일한 투자법은 바로 경매!

다시 한 번 강조하지만《경매가 이렇게 쉬울 줄이야》는 저자의 투자 철학을 바탕으로 경매를 보다 쉽게, 더욱 안전하고 빨리 수익을 실현할 수 있도록 도움을 주는 데 초점을 맞췄다. 권리분석의 어려움, 명도에 대한 막연한 두려움, 필요 자본에 대한 생각, 남의 불행으로 이익을 얻는 것 같은 불필요한 죄책감 등 경매를 망설이는 이유들이 잘못된 편견으로부터 시작된다고 주장한다. 파트 1에서는 저자의 첫 낙찰 기에 대해 자세히 정리했다. 수많은 실패를 거듭하다 첫 낙찰을 받게 되었을 때의 걱정과 불안한 심리 상태와 처리 과정을 여과 없이 적었다. 파트 1의 경매 진행 과정과 노하우를 따라 하기만 해도 하루 만에 쉽고, 안전한 경매를 할 수 있다.
저자의 8시간 교육만으로 입찰하고 낙찰 받아 수익을 올리는 수강생들이 있으며 물론 당신도 가능하다. 2,3,4 파트에서는 경매 과정에서 이론적으로 더 체계적이고 매끄럽게 진행하는 데 도움이 되는 부분에 대해 다루었다. 부록에서는 ‘경매물건을 찾는 것을 시작으로 마지막 매도에 이르는 과정’까지 이해하기 쉽게 설명했다. 이 순서대로 첫 입찰을 하고 낙찰을 준비하면 된다.
더 어렵고 깊이 있는 공부는 투자하며 그때그때 공부하고 익혀도 된다. 초보가 너무 많은 것을 공부하려 하면 어렵기만 한 법률에 머리만 복잡해지고 의욕만 떨어지기 쉽다. 뒷산으로 산책하기 위해 히말라야에 등정할 듯한 복장과 장비는 시간과 체력을 낭비할 뿐 도움이 되지 않듯이, 초보에게 너무 많은 공부는 금물이다. 오히려 경험이 더 공부가 되고 성공에 이르는 가장 빠른 수단이 되어준다. 이 책에서는 저자의 강의를 듣는 초보 수강생들의 성공담과 더불어 초보 투자자들이 가장 많이 궁금해 하는 내용에 대해 자세히 설명하였다.

초보 경매 투자자에게 주는 세 가지 보너스 !
스피드 옥션 31일 무료 쿠폰 증정* 한 눈에 파악하는 경매 사이클 7단계* 잘나가는 집을 위한 셀프 인테리어 팁

특히 이 책만의 차별화 점에 주목해보라. 부록에서는 ‘경매물건을 찾는 것을 시작으로 마지막 매도에 이르는 과정’을 이해하기 쉽게 설명했다. 이 순서대로 첫 입찰을 하고 낙찰을 준비하면 되기에 마음이 급한 투자자라면 이것부터 읽고 나서 본문으로 이해를 도와도 된다. 또한 실전 경매에서 필수라고 할 수 있는 ‘유료 경매 사이트를 이용해볼 수 있는 쿠폰’을 증정한다. 더불어 다른 경매 책에서는 쉽게 접할 수 없는, 저자만의 노하우인 ‘낙찰 받은 후 보다 잘 팔리는 집을 위한 셀프 인테리어 팁’까지 들어 있다.
투자는 돈이 없어서, 지식이 없어서, 배경이 없어서 못하는 것이 아니다. 하고자 하는 의지만 있다면 얼마든지 누구에게나 기회의 문은 열려 있다. 경매로 재테크를 하려거나 내 집을 장만하기로 마음먹었다면, 그래서 이 책을 집어 들었다면 다 읽는 순간 바로 실행으로 옮겨야 한다. 경매물건을 찾아보고 시간을 내어 현장 조사도 하고, 입찰도 해봐야 한다. 그러다 보면 낙찰도 되고, 수익도 실현할 수 있게 된다.
다시 강조하지만 경매는 공부를 많이 해서 지식을 많이 쌓아야 다른 사람들보다 낙찰도 더 잘 받고, 수익을 더 많이 내는 것이 아니다. 주택, 상가, 토지, 오피스텔 같은 부동산의 종류별로 건축, 재개발투자, 임대차, 셰어하우스, 특수물건 같은 투자 방법에 따라서도 수많은 방법과 길이 있다.
이렇게 많은 방법 중에 자신이 할 수 있고, 자신에게 맞는 투자법을 찾는 것은 이론으로는 절대 알 수 없다. 본인 스스로 경험해 가며 찾아야 한다. 그리고 그때그때 공부하면 된다. 그 최소한의 경매 공부는 바로 《경매가 이렇게 쉬울 줄이야》와 저자의 조언이면 충분하다. 경매로 재테크를 하려거나 내 집을 장만하기로 마음먹었다면, 그래서 이 책을 집어 들었다면 다 읽는 순간 바로 실행으로 옮겨야 한다. 경매물건을 찾아보고 시간을 내어 현장 조사도 하고, 입찰도 해봐야 한다. 그러다 보면 낙찰도 되고, 수익도 실현할 수 있게 된다. 이 책을 읽었다면 당장 행동해보라. 그렇게 첫발을 내딛는다면 어느 새인가 당신이 그토록 갈망하던 어엿한 ‘부동산 투자자, 월세 받는 집주인’이 되어 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 이명재

저자 : 이명재
현재 메이저경매 대표로 부동산 매매사업자이자 공인중개사로 활동 중이다. 10여 년 전, 힘든 현실을 벗어나고자 1천만 원으로 무작정 경매에 뛰어들었다. 3년이 넘는 시간을 공부하고 평범한 물건부터 법정지상권, 선순위가등기, 지분, 위장임차인 등 특수물건까지 낙찰 받은 경험이 있다. 대법원 소송까지 진행하며 쌓은 경험으로 쉽고 안전하게 경매하는 법에 관해 연구했다.
평소 ‘쉽고 안전한 경매를 하라’는 모토로 ‘경매로 수익 내는 방법은 많은 공부가 아니라 기본지식과 많은 경험이 중요함’을 강조하며, 경매에 입문하기 위한 공부는 8시간만으로도 충분하다고 말한다. 그 증거로 그의 수강생들이 단기간 교육으로도 충분히 낙찰 받아 수익을 내고 있다. 이 책에 실린 완전 초보들의 실제 사례는 이제 막 경매를 시작하려는 사람들에게 쉽고 안전한 투자를 할 수 있는 길잡이가 될 것이다. 또한 ‘자본, 시간, 법률, 명도’ 등에 관한 경매에 대한 오해와 편견을 깨고 누구든, 어떤 여건에서든 훌륭한 수익을 낼 수 있다는 용기를 갖게 될 것이다. 저서로는 《경매, 1년에 단 한 건만 성공해도 월세보다 낫다》, 《부동산 경매&공매 핵심가이드》가 있다.
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