대한민국 부동산 흐름 읽는 법

술술 읽기만 해도 부동산의 사계가 머릿속으로 쏙 들어오는

신진수 지음

트러스트북스 2019년 10월 31일 출간 종이책 : 2019년 11월 25일 출간

작품소개

책소개

흐름을 알면 디테일에 약한 초보자도 얼마든지 고수처럼 투자할 수 있다!

대한민국 부동산의 봄 여름 가을 겨울, 즉 큰 흐름을 읽는 법에 관해 정리한 『대한민국 부동산 흐름 읽는 법』. 까다롭고 어려운 부동산을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 스토리 형식으로 풀어쓴 부동산 투자서이자 전망서, 입문서이다. 여러 등장인물의 사례를 소설형식으로 풀어내 이들의 사례를 통해 성공과 실패를 판가름하는 대한민국 부동산의 흐름 읽는 법을 제시한다.

저자는 쌀 때를 알고 비쌀 때를 알고, 오르는 시기와 내리는 시기를 아는 흐름과 때를 알고 나면 매번 실패만 거듭했던 투자에서 극적인 변화가 일어난다고 이야기하면서 부동산 내부의 문제뿐만 아니라 국내경기, 나아가 세계경기와 밀접하게 연동되어 움직이는 부동산의 특성을 이해하고 투자의 때를 발견할 수 있도록 이끌어준다.

목차

저자와의 인터뷰_왜 ‘때를 사야’ 하는가?

1부 대한민국 부동산은 벌집순환모형대로 움직이는가?
1장 노전수 이야기 1 - 쓰라린 추억
2장 노전수 이야기 2 - 잠 못 이루는 밤

2부 부동산 사이클 리밸런싱
3장 나형균 이야기 - 여럿에 귀 기울이기
4장 김미영 이야기 1 - 거대한 고래
5장 승태와 혜리 이야기 - 내가 사면 꼭지
6장 강남득의 이야기 - 총성 없는 전쟁터
7장 팔팔이 이야기 1 - 우울한 삶
8장 금미 이야기 1 - 빛나지 않는 금
9장 팔팔이 이야기 2 - 성공의 문턱
10장 금미 이야기 2 - 한 몸 누일 곳
11장 이지영 이야기 - 갈 곳 없는 바람
12장 Innocence 이야기 - 소리 없는 외침
. 리밸런싱 시기 해설
13장 노전수 이야기 3 - 벼랑 끝의 희망

3부 부동산 사이클 디레버리지
14장 박재상 이야기 1 - 초심자의 행운
15장 김원상 이야기- 우울한 새집 바라기
16장 박재상 이야기 2 - 잔인한 욕심
17장 이삼상의 이야기 - 공수래공수거
18장 최고봉 이야기 - 부자 삼대
19장 보통이와 하하 이야기 - 보통의 삶
20장 까대기 이야기 - 폰지 게임
. 디레버리지 시기 해설
21장 노전수 이야기 4 - 반전 있는 드라마

4부 부동산 사이클 레버리지
22장 강남득 이야기 2 - 준비된 자에게 찾아온 기회
23장 김미영 이야기 2 - 서민의 꿈
24장 승태와 혜리 이야기 2 - 다시 찾은 기회
25장 강지름 이야기 - 때를 안다는 건
26장 김현상 이야기 - 진인사대천명
27장 이삼상의 아들 재웅 이야기 - 서로 다른 길
28장 최금영 이야기 - 돌고 돌아 부동산
29장 오연상 이야기 - 일희일비하지 않기
30장 GUILT 이야기 - 어긋난 계획
31장 송설인 이야기 - 눈사람은 녹는다
32장 김소장 이야기 - 한 줄기 빛
. 레버리지 시기 해설
33장 노전수 이야기 5 - 뿌리 내리기

출판사 서평

술술 읽기만 해도 부동산의 봄 여름 가을 겨울이 머릿속으로 쏙!

“부동산은 아무 때나 사고파는 것이 아닌,
큰 흐름을 잡고 시기별로 매수 매도 전략을
스마트하게 판단해야 한다.”
부동산은 사야 할 때와 팔아야 할 때가 따로 있다!

까다롭고 어려운 부동산을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 스토리 형식으로 풀어쓴 부동산 투자서 내지는 전망서, 입문서이다. 개인투자자들은 언제나 지금이 투자를 해야 할 때인지 빠져나와야 할 때인지 맥을 잡지 못한다. 지금이 봄, 여름, 가을, 겨울이라는 부동산의 사계 중 어느 때인지 알지 못하기 때문이다. 감각에 의존해 혹은 뉴스와 풍문, 주변인들의 사례에 의지해 투자를 하지만 매번 실패와 마주할 뿐이다. 오르기를 바라는 입장에서는 오른다는 전문가의 말만, 내리기를 바라는 입장에서는 내린다는 전문가의 말만 들린다. 스스로 판단하기 어렵기 때문이다.
투자가 아닌 내집마련이 꿈인 경우에도 어차피 내가 들어가 살 집이니 지금이 비싼 때인지 쌀 때인지는 중요하지 않다는 생각으로 아무 때나 집을 덜컥 산다. 그것도 최대 한도의 빚을 내서 말이다.
이 책은 대한민국 부동산의 봄 여름 가을 겨울, 즉 큰 흐름을 읽는 법에 관한 책이다. 가야 할 방향을 잃고 헤매는 투자자 또는 매수대기자들에게 안성맞춤이다. 부동산에는 벌집모형순환 이론에 따라 오를 때가 있고, 떨어질 때가 있다. 사야 할 때와 팔아야 할 때가 따로 있다는 의미다. 부동산 내부의 문제뿐만 아니라 국내경기, 나아가 세계경기와 밀접하게 연동되어 움직이는 부동산의 특성을 이해해야 한다. 흐름을 알면 디테일에 약한 초보자도 얼마든지 고수처럼 투자할 수 있다. 쌀 때를 알고 비쌀 때를 알기 때문이며, 오르는 시기와 내리는 시기를 알기 때문이다. 이처럼 흐름과 때를 알고 나면 매번 실패만 거듭했던 투자에서 극적인 변화가 일어난다.

이 책은 피와 땀의 결정체다!

“이 책을 집필하기 위해 지난 1년간
부동산 카페의 글들을 모조리 읽고,
유튜브에 소개된 부동산 관련 정보도 모두 시청하였다.”

은퇴가 빨라진 100세 시대, 부동산은 선택이 아닌 필수가 되었다. 돈 걱정 없이 살고 싶다면 부동산을 또 하나의 직업으로 삼아야 하며, 부동산으로 큰돈을 벌려면 무엇보다 때와 타이밍을 알아야 한다.
이 책은 등장하는 여러 인물들의 사례를 통해 성공과 실패를 판가름하는 대한민국 부동산의 흐름 읽는 법을 제시한다. 특히 이 책은 여러 등장인물의 사례를 소설형식으로 풀어썼다. 매우 잘 읽히고 재밌는 스토리를 읽기만 해도 어려운 부동산의 흐름이 잡히고, 나아가야 할 방향 앞에 놓인 안개가 걷힌다.

당신의 답답한 마음을 풀어줄 해답은 ‘벌집순환모형’ 안에 있다!

지금까지의 주택시장 그래프를 살펴보면 마치 영원히 상승만 거듭할 것 같은 느낌이 든다. 하지만 조금 더 자세히 들여다보면 그 상승의 흐름 속에 수많은 굴곡이 존재했음을 알 수 있다.
가까운 예로 IMF와 리먼 사태가 있다. 그때의 쓰라린 기억을 여전히 간직한 이들은 많지 않다. 가까웠던 두 번의 위기가 지나간 이후에 투자시장에 뛰어든 이들은 환호했다. 성공한 이들의 이야기는 끊임없이 확대 재생산되었다. 위기를 견뎌내지 못한 이들은 시장에서 조용히 퇴출되었다. 심한 경우는 극단적 선택으로 내몰리기도 했다. 그러하기에 그들의 이야기는 널리 퍼지지 못했다.
주식시장에서 개인투자자의 성공률은 5% 정도라고 한다. 즉 다시 말해 95%는 잃는다는 말이다. 투자게시판의 실패담 코너에는 수많은 이들의 아픔이 담겨 있다. 하지만 그들은 하나의 글을 끝으로 시장에서 사라진다. 반면 성공담 코너에는 오늘도 투자자를 유혹하기 위한 성공스토리들이 널리 퍼져나가고 있다.
상승기에 투자한 사람들은 자신의 탁월한 능력과 선견지명 덕분에 성공했다고 자만하기 일쑤다. 하지만 이후에 찾아오는 하락기를 호되게 경험하고 나면 비로소 시장을 겸손하고 겸허한 자세로 바라봐야 한다는 사실을 깨닫게 된다. 하지만 안타깝게도 마음에 겸손이 가득 차올랐을 때는 이미 주머니가 텅 비어버린 경우가 많다.
주택시장을 전망하는 도구 중 하나로 ‘벌집순환모형’이 있다. 주택시장의 외부환경인 일반적인 경기사이클과 비탄력적인 주택공급의 영향을 받아 주택시장 내부의 거래량과 가격의 관계가 육각형의 패턴을 나타내면서 시계 역방향으로 변동·순환한다는 이론이다.

★벌집순환모형이 갖는 가장 큰 의의는 전환점을 예측하는 데 있다.
★일반적인 주택시장의 순환주기는 7~12년, 평균 10년 정도이다.
★현실적으로 주택시장을 벌집순환모형 이론과 같이 명확하게 6개의 국면으로 구분하기는 어려우나 전반적인 추세의 흐름을 판단하는 근거로 활용이 가능하다.
★부동산의 움직임에는 사람의 심리가 상당 부분 작용하므로 벌집순환모형이 현실을 정확히 반영하지는 않는다.
★국내 주택시장에서 벌집순환모형과 같은 순환을 찾기 힘들다는 의견도 있으나 벌집순환모형과 거의 유사하다는 견해도 있다.
★지역별로 순환 주기가 다르게 나타나기도 한다.

작가정보

저자(글) 신진수

1979년 경남 밀양에서 태어나 대구에서 자랐다. 대구에서 자랐다고는 하지만 엄밀히 따져보면 1980년 밀양을 떠나 첫발을 내딛은 곳은 경상북도 달성군이었다. 1981년 대구의 팽창으로 그가 살던 지역이 대구로 편입되면서 대구 사람이 되었고 1991년 도시의 팽창으로 그가 살던 집은 도로가 되었다. 뒷동산과 논밭이 대규모 아파트단지로 변하는 과정도 지켜보았다. 수많은 덤프트럭이 비포장도로를 점령한 모습을 보던 아이가 이제 두 아이의 아빠가 되어서 또 다른 시각으로 부동산을 바라본다.
IMF 직전 연거푸 부동산을 구매하신 부모님. ‘과연 그 선택이 1년만 늦어 졌더라면 혹은 조금 더 나은 입지를 골랐다면 지금 얼마나 부자가 되었을까?’ 이런 공상을 가끔 해본다. 물론 그때 산 부동산은 현재는 가격이 올랐다. 누구나 말하는 부동산 불패의 한 단면이라고 할 수 있다. 과도한 빚을 지고 구매했었다면 그의 집에도 빨간딱지가 붙지나 않았을까? 그래서 그는 부동산을 사고 팔 때는 무엇보다 ‘때’와 ‘레버리지 비율’이 중요함을 깨달았다.

대구교육대학교를 졸업하고 2004년 교직에 첫발을 내딛은 후 현재까지 교직에 머무르고 있다. 그는 이 책에서 교단에서 하는 방식 그대로 초보자도 부동산을 이해할 수 있도록 스토리 형식으로 쉽고 간결하게 설명한다. 부동산의 사계인 봄, 여름, 가을, 겨울을 이해하면 초보도 고수처럼 투자할 수 있다. 투자 관점이 아닌 내집마련이 목표인 경우도 부동산 가격이 가장 낮은 시기인 부동산 사계 중 겨울과 봄에 사는 법을 알 수 있게 한다.

부동산은 아무 때나 사고파는 것이 아닌, 큰 흐름을 잡고 시기별로 매수 매도 전략을 스마트하게 판단해야 한다. 특히 ‘벌집순환모형’을 이해하면, 투자의 ‘때’가 보인다. 그는 이러한 이론적 바탕 위에서 투자의 세계를 바라본다. 부동산 불패신화만 믿고 무턱대고 사기보다는 더 나은 시기와 장소를 조율해야 한다. 레버리지 비율도 반드시 고려해야 한다. 부동산 투자서를 살펴보면 성공과 실패를 함께 논하기보다는 비관론과 낙관론이 극단적으로 대립되는 모습을 볼 수 있는데 이 책에서는 두 가지 면을 균형잡힌 시각으로 살펴본다.
그는 이 책을 집필하기 위해 지난 1년간 부동산 카페의 글들을 모조리 읽고, 유튜브에 소개된 부동산 관련 정보도 모두 시청하였다. 그래서 이 책은 피와 땀의 결정체다. 까다롭고 어려운 내용을 포함하여 투자에 앞서 알아야 할, 부동산을 사야 할 때와 팔아야 할 때를 스토리 안에 녹여놓았다. 이해하기 쉬운 책이 좋은 책이라는 그의 교육자적인 시각이 고스란히 담겨 있다.