부동산 권리분석 오늘부터 1일

1,000건 경매 진행, 특급 노하우 공개

김재범 지음

스마트북스 2020년 02월 25일 출간 종이책 : 2018년 06월 20일 출간

작품소개

책소개

스테디셀러 『경매공부의 바다에 빠져라』의 저자 김재범의
1,000건 경매 진행, 특급 노하우 공개

‘국내 대표적인 베테랑 경매 컨설턴트’ 김재범 저자의 현장밀착형 부동산 권리분석 입문서 『부동산 권리분석 오늘부터1일』이 출간되었다. 그는 1,000건의 경매를 직접 진행한 명실공히 국내 최고의 경매 컨설턴트이며, 경매 분야 스테디셀러 『경매공부의 바다에 빠져라』의 저자이기도 하다. 큰 재산이 걸린 부동산 경매, 빠지기 쉬운 함정까지도 놓치지 않으려면 다양한 실제 경매사건들을 분석하며 반복적으로 학습해야 한다. 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에는 저자가 심혈을 기울여 10,000건의 경매사건을 분석해 뽑은 실제 경매 사건들이 담겨 있다.

<현장분석> 코너에서는 실제 경매사건을 통해 입찰자들이 자주 하는 실수와 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법을 설명한다. 아울러 실제 경매사건들의 답사 및 자료사진, 각종 문서들까지 충실히 싣고 분석함으로써 <알짜배기 경매물건 고르는 노하우>를 알려준다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 <김재범의 경매권리분석 특강 DVD>가 실려 있다. 탄탄한 법률지식과 경험을 바탕으로 한 『부동산 권리분석 오늘부터1일』은 독자의 경매수준을 한 차원 높여줄 것이다.

▶ 이 책은 2014년에 출간된 《부동산 권리분석의 바다에 빠져라》(스마트북스)의 전면 개정판입니다.

목차

머리말―특급 경매 전문가의 땀과 노하우를 만나보세요
[부동산 권리분석 오늘부터1일] 한눈에 보기

1장 부동산 권리분석, 어렵지 않다
01 권리분석은 왜 필요한가?
권리분석이란?｜안전한 부동산 경매를 하려면 권리분석부터 | 의외로 높은 수익을 얻을 수도 있다
[사례] 잘못된 경매로 빌라 소유권을 잃은 직장인 박종훈 씨
[사례] 빌라 경매로 큰 이익을 본 임성주 씨
02 채권과 물권은 무엇인가?
[사례] 채권이라는 장수에게 물권이라는 갑옷을 입혀라
채권이란｜물권이란｜물권과 채권의 차이｜물권과 채권은 상반되는 개념일까?
03 권리분석은 쉽다―말소기준권리
말소기준권리란｜말소기준권리에는 어떤 것이 있나?
[사례] 서울시 도봉구 방학동 아파트, 낙찰받아도 될까?
[현장분석] 충남 서산의 아파트, 왜 입찰을 피해야 하나?
04 말소기준권리, 정말 믿어도 될까?
말소기준권리는 왜 이리 인기가 있을까? | 말소기준권리로 모든 경우를 설명할 수 없다 | 말소기준권리가 제대로 된 이론이 아닌 이유
[현장분석] 서울시 강남구 압구정동 32평 현대아파트, 포기한 이유
05 권리분석의 기본 원칙
권리분석이란 예측 못한 피해를 막는 것 | 부동산 권리분석의 2가지 원칙 | 돈이 목적인 권리와 처분｜돈이 목적이 아닌 권리와 처분 | 권리분석에도 규칙이 있다
[사례] 서울시 은평구 수색동 32평 경매 아파트, 선의의 피해자는 누구?

2장 등기부등본으로 권리분석 하는 법
01 자주 접하는 저당권, 근저당권
저당권이란｜근저당권은 저당권과 무엇이 다를까? | 근저당권에도 종류가 있다―한정근저당권과 포괄근저당권｜저당권 및 근저당권의 효력은?｜저당권 및 근저당권은 모두 소멸되나?
[사례] 근저당권이 설정된 봉식 씨의 아파트
[사례] 서울시 노원구 중계동 28평 경매 아파트, 누가 얼마나 배당받을까?
02 토지 경매에서 중요한 지상권, 지역권
지상권은 왜 필요한가?｜지상권의 효력은?｜지상권은 무조건 인수될까? | 지상권과 지역권은 어떻게 다를까?
[잠깐] 토지 경매사건, 반드시 토지이용계획확인서를 확인하라
[현장분석] 대구시 북구 연경동 임야, 지상권이 선순위라면?
[현장분석] 전북 완주군 농지 1484평, 지상권이 왜 없어질까?
[현장분석] 충남 아산시 도고면 농지, 근저당권과 같이 설정된 지상권은?
[현장분석] 경기도 가평군 임야, 지상권이 담보권보다 선순위라면?
03 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
전세권이란?｜전세권의 효력은?｜낙찰되면 전세권은 소멸될까? | 낙찰자는 전세권자에게 보증금만 반환하면 될까? | 전세권 만료 시점을 살펴보자 | 전세권의 인수와 소멸｜미배당 보증금은 인수될까, 소멸될까?
[현장분석] 경기도 고양시 덕양구 아파트, 전세권이 후순위라면?
[현장분석] 서울시 강서구 등촌동 노인복지주택, 전세권이 선순위라면?
[현장분석] 서울시 강북구 수유동 다세대주택, 전세권자가 배당을 원하면?
[현장분석] 서울시 용산구의 아파트, 전세권자가 경매 신청자라면?
04 경매물건에 가등기가 있는 경우
가등기는 왜 필요한가?｜소유권이전청구권 가등기의 효력은?｜담보가등기란?｜가등기의 남용｜낙찰되면 가등기는 인수될까, 소멸될까? | 소유권가등기와 담보가등기는 어떻게 구별할까? | 소유권가등기의 인수, 소멸은 이렇게｜전세권과 소유권이전청구권 가등기는 다르다 | 가등기는 언제 완료되는가?
[현장분석] 경북 경주시의 농지, 가등기가 후순위라면?
[현장분석] 경기도 광주시 임야, 선순위 가등기 권리자가 배당 요구했다면?
[현장분석] 전북 정읍시 농지, 가등기가 선순위라면?
[현장분석] 서울시 강남구 압구정동 현대아파트, 완료된 소유권가등기?
05 경매 주택에 환매특약등기가 있어요
환매특약등기란?｜환매특약등기의 효력은 언제까지?｜환매특약등기와 소유권이전청구권 가등기의 차이점｜환매 가격과 기간은 반드시 표시한다｜환매특약등기는 낙찰 후 인수될까? | 환매특약등기와 근저당권 중 무엇이 우선할까?
[사례] 봉팔 씨의 5억원 주택, 팔았다가 다시 사들일 수 있을까?
[잠깐] 환매특약등기를 인수해도 손

책 속으로

『부동산 권리분석 오늘부터 1일』은 예전 책보다 실무에 훨씬 무게 중심을 두었다. 이번 책에서는 실제의 경매사건을 다루었다. 설명하는 내용에 맞는 사례들을 찾기 위해 10,000건이 넘는 경매사건을 검색했고, 작업 시간의 절반 이상을 경매사건의 검색과 분석에 쏟아부었다. 그뿐만 아니라 경매투자자들이 권리분석 현장에서 접하고 확인해야 하는 정보들, 즉 법원의 문건접수내역이나 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인서 등도 확인하여 풍부하게 실었다. ―머리말 4~5쪽 중에서

권리분석의 기본적인 지식과 경험은 물론, 부동산 권리분석의 토대인 민법을 관통하는 원리를 설명한다. 외우지 말자. 이해하면 적용이 더 쉽고 정확하다. 아울러 이 책은 전문가도 간과하기 쉬운 함정들을 실제 경매사건을 살펴보며 최대한 자세하게 설명하는 데 중점을 두었다. ―머리말 6쪽 중에서

부동산 경매 전문가로 인정받기까지 나는 참 운이 좋았다. 경매 컨설턴트로서 기업과 개인의 의뢰를 받아 직접 진행한 경매사건이 1,000건이 훌쩍 넘으며, 아파트, 빌라부터 수백억 대의 토지, 공장까지 다양한 경매사건을 진행하느라 눈코 뜰 새 없이 바쁘다. 한편, 알고 있는 것을 나누고 싶다는 생각으로 개설한 인터넷 카페도 부동산 권리분석 카페로는 벌써 수년째 1위에 올라 있으며, 한번 거래했던 고객들은 여전히 나를 찾고 있으니 감사할 따름이다. 나는 감사한 마음으로 이 책에 20년 동안의 경험과 노하우를 최대한 실으려고 노력했다. ―머리말 7쪽 중에서

출판사 서평

기초부터 차근차근, 사례밀착형 권리분석 입문서
경매공부는 ‘암기’가 아니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯, 경매사건도 수많은 사례를 남긴다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 된다.
『부동산 권리분석 오늘부터1일』은 부동산 권리분석의 기초지식을 꽉꽉 채워 넣었다. 아울러 부동산 경매 현장에서 일어난 실제 사례를 적재적소에 배치했다. 굳이 억지로 외우려 하지 않아도, 머릿속에 상황이 저절로 그려지므로 오래 기억할 수 있다.
이 책을 통해 다양한 경매물건의 핵심을 꿰뚫는 통찰력이 생길 것이다.

입찰자들이 자주 하는 권리분석 실수 ―<현장분석> 코너
경매 부동산에는 여러 종류의 권리가 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많다. 간과하기 쉬운 함정까지도 놓치지 않으려면, 다양한 실제 경매사건들을 분석하며 반복적으로 학습해야 한다.
『부동산 권리분석 오늘부터1일』에는 실제 경매사건 중에서 입찰자들이 자주 하는 실수와 간과하는 점을 감안하여 핵심 사건들을 뽑아 「현장분석」 코너로 만들어 적재적소에 배치했다.
부동산 권리분석의 기본적인 지식은 물론 꼼꼼한 권리분석 노하우, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정들을 피하는 법을 알게 될 것이다.

말소기준권리는 그만!―허술한 편법보다 정석으로 공부하자
흔히 경매 초보자들은 말소기준권리만 알면 권리분석이 된다고 생각한다. 하지만 말소기준권리는 출처와 근거가 분명하지 않고, 현행법이나 판례에서는 비슷한 용어조차 찾아볼 수 없는 편법일 뿐이다.
말소기준권리로 권리분석을 기계적으로 하다 보면, 자칫 큰돈을 잃거나 고수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 놓칠 수도 있다.
경매 권리분석은 어디까지나 법 규정과 판례, 그리고 그것들이 만들어진 취지를 이해해야 올바르게 할 수 있다. 이 책은 부동산 권리분석의 1인자인 저자 김재범이 탄탄한 법률지식과 경매경험을 바탕으로 부동산 권리분석의 정석을 시원하게 알려준다.

특급 경매 전문가의 알짜배기 경매 물건 고르는 법
실제 아파트·다세대주택·연립·상가·토지 등 실제 경매사건의 답사 및 자료사진을 실어 현장감을 더했으며, 법원 문건접수내역, 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인원 등 입찰을 위한 권리분석 과정에서 필요한 각종 자료들도 깐깐하게 확인해 수록하고 분석했다.
아울러 ‘가처분의 안정성 확인하는 법’, ‘유치권 해결하는 법’, ‘법정지상권의 다양한 해결사례’ 등 전문가도 자칫 놓치기 쉬운 권리분석 노하우를 소개했으며, 아울러 ‘언뜻 위험해 보이지만 안전한 경매사건’, ‘의외로 높은 수익률을 올린 환매특약등기 경매물건’, ‘분묘기지권 토지, 무조건 피해야 하나?’ 등 얕은 권리분석 지식으로는 놓치기 쉬운 알짜배기 경매물건 고르는 권리분석 방법도 소개한다.

부동산 법률 변화에 따른 최신 판례 수록
‘유치권’, ‘예비등기’ 등 최근 변경되거나 변경될 예정인 법률, ‘토지별도 등기가 있는 다세대주택’, ‘임차인의 우선변제권’, ‘전입신고일과 근저당권 설정일이 같은 경우’ 등 중요한 각종 최신 판례까지도 꼼꼼하게 실었다.
최신 지식을 가짐으로써 자칫 큰 실수를 막을 수 있으며, 아울러 남들이 놓치는 기회를 잡을 수 있는 기회가 될 것이다.

임대차, 권리가 복잡한 사례, 집중 분석
이 책에는 <특집> 2가지와 <특별부록>이 실려 있다. <특집 1>은 임대차 관련 사건을 집중 조명한다. 경매로 부동산을 낙찰받아 손해본 경우를 보면, 임차인 분석을 잘못한 경우가 대부분이므로 독자에게 큰 도움이 될 것이다.
<특집2>는 한 부동산에 여러 개의 복잡한 권리가 설정되어 있는 경우를 집중 조명한다. 이런 경매사건은 권리분석을 잘하면 알짜배기 고르는 기회가 되는 경우가 꽤 많다.

<김재범의 권리분석 특강 DVD>로 복습과 심화학습 가능
특별부록인 <김재범의 권리분석 특강 DVD>는 총 8강으로 구성되어 있으며, 복습과 심화학습이 가능하다. 20년 경력, 특급 경매 전문가의 실전 노하우를 만나는 기회가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김재범

20년 전 경매에 첫발을 디딘 후 1,000건이 넘는 경매를 진행한 명실공히 ‘한국의 대표 베테랑 경매 컨설턴트’이다.
경매정보 업계 1위 지지옥션의 전담강사로서 경매 온라인 강의를 맡고 있으며, 매년 열리는 지지옥션의 전국순회강연회의 인기강사이고, 연세대·인하대·경기대 등의 사회교육원에서도 부동산 경매 강의를 했다.
네이버에서 <부동산경매와 권리분석> 카페를 10년째 운영중이며, 게시판에 올라오는 세입자의 문의, 아파트 입찰자의 세입자 관련 질문 등에도 친절하고 꼼꼼하게 답변을 달아주는 전문가로 일반인들의 신망을 얻고 있다.
저서로는 경매분야 스테디셀러 『경매공부의 바다에 빠져라』가 있다. 저자가 운영하는 경매 컨설팅 전문기업 (주)레이옥션 사이트에서 전국 경매정보를 무료로 열람할 수 있으며 컨설팅도 의뢰할 수 있다.
모든 경매사건은 대표이사인 저자가 직접 컨설팅을 해준다.
『부동산 권리분석 오늘부터1일』에는 지난 20년 동안 1,000건의 경매를 진행한 저자의 부동산 권리분석 노하우가 시원하게 담겨 있다. 특히 탄탄한 법률지식과 경험을 바탕으로 한 실제 경매사건 분석은 여러분의 경매수준을 한 차원 높여줄 것이다.