이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

김경필 지음

원앤원북스 2020년 02월 11일 출간 종이책 : 2020년 02월 10일 출간

작품소개

책소개

규제에 숨죽이는 대한민국 부동산,
똘똘한 한 채의 시대가 온다!

정부의 강력한 부동산 규제책으로 부동산시장이 어지럽다. 집값 폭등을 잡기 위해 정부는 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책에 이르기까지 3년도 안 되는 짧은 기간 동안 무수히 많은 부동산대책을 쏟아냈다. 그러나 그간의 지속적인 규제에도 불구하고 주택 가격 상승세는 쉽게 꺾이지 않고 있다. 규제정책의 목적은 다주택자들이 설 자리를 없애겠다는 것인데, 그 결과 단 한 채만 보유한 사람들의 혜택이 상대적으로 커지게 되었다. 똘똘한 아파트 한 채에 주목해야 하는 이유다. ‘똘똘한 아파트 한 채’란 다주택자에게 가해지는 불이익을 피하면서 미래가치가 보장되는 블루칩과도 같은 아파트를 말한다. 이제 대한민국 부동산시장을 움직이는 키워드는 ‘똘똘한 한 채’다. 여기서 말하는 똘똘한 한 채란 사람들이 선호하는 지역에 있어 위치가치가 뛰어난 중소평형의 아파트로 정의해볼 수 있다. 이 책에서는 왜 똘똘한 한 채를 마련해야 하며, 어떤 아파트가 똘똘한 한 채인지 이론적인 내용을 비롯해, 어떻게 하면 똘똘한 아파트를 마련할 수 있을지 실천방법까지 폭넓게 알아본다.

흔히 좋은 입지에 내집마련을 하는 것은 ‘금수저’가 아니면 불가능한 일이라고 여기곤 한다. 하지만 직장인을 대상으로 오랫동안 재테크 상담을 해온 저자는 똘똘한 아파트로 내집마련이라는 목표를 달성하려면 사회생활을 시작하자마자 자기 소득에 맞게 내집마련 목표를 뚜렷하게 세워야 한다고 말한다. 계획을 구체적으로 세우고 그것을 바탕으로 저축을 꾸준히 실천해나가면 얼마든지 내집마련이 가능하다는 것이다. 이 책이 똘똘한 아파트 한 채 마련을 위한 든든한 멘토가 되어줄 것이다.

목차

프롤로그-대한민국에서 ‘똘똘한 아파트 하나’란 무엇인가

PART 1. 똘똘한 아파트 한 채, 절대 ‘넘사벽’이 아니다
재테크 베스트셀러의 저자는 진짜로 재테크에 성공했을까
집값이 너무 올라서 집을 못 산다는 게 사실일까
내 미래 배우자의 소득은 얼마나 될까?
똘똘한 아파트 마련을 방해하는 오적들
전 재산이 집으로 들어가면 돈이 묶이는 걸까?

PART 2. 똘똘한 아파트 하나를 위한 플랜 만들기
내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라
내집마련의 자금목표는 결혼 전부터 만들어라
내집마련 ‘빅피처’를 결혼 전에 그려라
내집마련 ‘종잣돈 만들기’ 정기적금이 기본이다
대출 없이 자기 돈으로만 집을 사면 안 되는 이유

PART 3. 똘똘한 아파트를 위한 실질적인 행동하기
똘똘한 아파트를 위해 청약저축으로 디딤돌을 만들어라
호가, 시세, 실거래가, 급매가 여러 주택 가격을 읽어라
현재의 주택 가격은 무엇으로 구성되어 있을까
지역 부동산 전문가인 중개업소 사장님과 친해져라
제값 주고 사는 사람 vs. 급매를 잡는 사람
똘똘한 내집마련, 발품을 팔아야 후회가 없다

PART 4. 집값은 수요와 공급보다는 소득이 결정한다
전세와 월세의 흐름을 알면 미래 아파트 가격이 보인다
짜장면 가격과 스테이크 가격 중 무엇이 더 빨리 올라갈까
초고가 아파트의 출현은 월세성장률 때문이다
미들 리스크와 미들 리턴이 사라지는 시대
BTS의 인기가 이해되지 않으면 절대 재테크하지 마라

PART 5. 똘똘한 아파트 한 채, 왜 이토록 중요해질까
똘똘한 아파트의 수익률이 가장 높은 이유는 따로 있다
2015년 시작된 양극화, 집값의 운명을 결정하다
아파트 가격, 도대체 언제까지 오를까
어디에나 생겨나는 지역별 강남의 네 가지 조건
대표적인 으뜸주거지로는 여의도와 강남이 있다
아파트 쏠림현상은 결국 안전욕구 때문이다
늘어나는 고소득 가구, 강남 입성을 노리다

부록 1-12·16 부동산대책 핵심 내용
부록 2-유용한 부동산 관련 사이트
에필로그-똘똘한 아파트 한 채는 투기가 아니다

책 속으로

집값이 정말 얼마나 올랐는지를 알려면 단순히 집값의 절대가격만 가지고 생각해서는 안 된다. 그보다는 소득 대비 얼마나 올랐는지를 봐야 한다. 과거에는 집값이 싸서 쉽게 살 수 있었을 거라고 쉽게 말하지만, 그때는 소득이 그만큼 낮았음을 고려해야 한다. 소득 상승에 비해 집값이 얼마나 올랐는지를 따져볼 수 있는 지표가 있다. 바로 소득 대비 주택가격비율이다. 소득 대비 주택가격비율(PIR; Price to Income Ratio)은 주택 가격을 가구소득으로 나눈 수치로, 연 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때 주택 구입까지 걸리는 시간을 나타낸다. 예를 들어 가구 소득 대비 주택가격비율이 10이라면, 해당 가구의 10년 치 소득을 모아야 주택 한 채를 살 수 있다는 뜻이다. 지난 10년간 PIR을 보면 서울은 양극화가 시작된 2015년 이후 급격하게 상승한 것을 알 수 있다. _32~33쪽

직장생활을 이제 막 시작한 사람이라면 가장 이상적인 저축률은 소득의 60% 정도다. 물론 월급이 너무 적어 고정비(교통비, 통신비, 중식비 등) 비중이 클 수밖에 없는 상황이라면 불가능하겠지만, 월 소득 250만 원이 넘고 월급에서 주거비용(전세자금대출 이자, 월세)이 별도로 들어가지 않는다면 저축률 60%는 반드시 실천해야만 한다. 그중에 보험이나 장기 저축 등 10%를 제외하면 최소 50%는 결혼과 내집마련을 위해 저축해야 한다. 다시 말해 월급 300만 원을 받는 신입 직장인이라면 월급의 60%인 180만 원을 저축해야 하고 그중에서 월 소득의 50% 수준인 150만 원을 결혼자금이나 내집마련을 위해 저축해야 한다는 말이다. 이 저축률은 처음부터 실행해야만 지속 가능하다. _72~73쪽

투자 격언 중에 부동산 가치를 결정하는 중요한 세 가지는 첫째도 로케이션(위치, 位置), 둘째도 로케이션, 셋째도 로케이션이란 말이 있다. 그만큼 위치가치가 가장 중요하다는 것을 강조하는 말이다. 그렇다면 앞으로 보유할 주택을 고를 때 위치가치와 신축가치 중 무엇을 더 우선시해야 할까? 당연히 위치가치다. 근래 분양가상한제로 인해 신축아파트의 인기가 높아지고는 있지만 장기적으로 보면 위치가치를 더 우선해서 집을 골라야 한다. 아무리 신축가치가 높다고 해도 사람들이 선호하지 않는 외딴곳(위치가치가 낮은 지역)이라면 앞으로 상대가치는 높아질 수 없기 때문이다. 동일한 가격이라면 위치가치가 더 높은 곳을 선택해야 한다. _121쪽

요구수익률이 낮아진다는 것은 무슨 의미인가? 투자자들이 그 자산에서 나오는 현금흐름이 안정적이라고 생각할수록 요구수익률은 낮아진다. 이 씨의 요구수익률이 2%로 매우 낮았던 이유는 예금의 이자가 많아서가 아니라 안정적이라고 믿기 때문이다. 다시 말해 현금흐름이 커지진 않아도 매우 안정적이라는 믿음이 커진다면 자산 가격은 얼마든지 올라갈 수 있다. 아파트가 상가에 비해서 요구수익률이 낮은 이유도 바로 그것이다. 사람들이 상가는 공실 위험이 있지만 아파트는 공실 위험이 별로 없다고 믿기 때문인 것이다. _164~165쪽

현 정부의 부동산 억제정책을 한마디로 정리하자면 2주택 이상 다주택자들에게 높은 과세를 부과함으로써 불이익을 주겠다는 것이다. 지나친 집값 상승의 원인이 실소유자보다 다주택자들에게 있다고 판단해, 다주택자들로 하여금 1주택만 제외하고 팔도록 유도하려는 의도가 담겨 있다. 똘똘한 아파트 한 채가 더욱 주목받는 가장 큰 이유가 바로 여기에 있다. 2018년 4월 전까지는 다주택자라고 하더라도 주택을 통해 생긴 이익에 대해 부과하는 세금인 양도소득세를 정해진 세율에 따라서만 부과했다. 또 장기간 보유했을 때 그 양도소득 금액의 일부를 장기보유특별공제라는 명목으로 줄여주었다. 하지만 이제는 조정대상지역 내에 2주택을 가진 세대는 주택을 매매해 양도소득이 생긴 경우 기본 세율의 10%를 추가로 내야 하고, 3주택 이상 세대는 20%를 추가로 부과하게 된다. _226~227쪽

예를 들어 대학교의 입학 커트라인으로 비유하자면, ‘서성한대(서강대·성균관대·한양대)’의 커트라인이 오르면 자연히 ‘연고대(연세대·고려대)’의 커트라인이 오르고, 또 연고대의 커트라인이 오르면 서울대 커트라인 또한 올라가는 것과 같은 이치다. 이것은 통념상 대학교의 서열에는 ‘서울대-연고대-서성한대’라는 공식이 있기 때문에 나타나는 현상이다. 이처럼 주택도 강남을 시작으로 명확한 서열이 생겨났으므로 가장 상위에 있는 강남은 부동산 억제정책의 주요 타깃이 되어왔다. 정부 관점에서 주택 가격 상승은 강남이 올라 서초가 오르고, 서초가 올라 송파와 용산이 오르는 일종의 톱다운(top-down) 방식으로 이루어졌다고 생각되었기 때문이다. 하지만 주택 가격 상승이 반드시 톱다운 방식으로 진행되는 것은 아니다. _244쪽

출판사 서평

똘똘한 아파트를 이기는 자산은 없다!
이제 핵심지역 아파트 한 채로 승부하라!

이 책은 총 5개 파트로 나누어서 똘똘한 아파트가 왜 중요한지, 어떤 지역과 아파트에 주목해야 하는지를 알려준다. 파트 1에서는 똘똘한 아파트 한 채가 절대 ‘넘사벽(넘을 수 없는 벽)’이 아니며 내집마련을 방해하는 것들을 제거하고 내집마련에만 집중하면 얼마든지 가능한 일임을 보여준다. 파트 2에서는 똘똘한 아파트를 갖기 위한 플랜을 세울 때 필요한 골든타임과 자금목표, 종잣돈 만들기, 대출에 대해 꼼꼼히 살펴본다. 파트 3에서는 실질적으로 어떻게 똘똘한 아파트를 마련할지 청약저축, 주택 가격에 대한 내용과 기타 노하우를 알려준다. 파트 4에서는 집값이 어떤 요소에 의해 결정되는지 가격이 결정되는 원리를 체계적으로 설명한다. 파트 5에서는 똘똘한 아파트 한 채가 왜 이렇게 중요해졌는지 그 배경과 지역별 으뜸주거지인 ‘강남’의 조건, 아파트 쏠림현상의 원인에 대해 알아본다. 핵심지역에 똘똘한 아파트 한 채를 갖고 싶다면 이 책과 함께 내집마련 빅피처를 그려보길 바란다.

작가정보

저자(글) 김경필

재테크 분야 베스트셀러 작가이자 경제 칼럼니스트다. 뛰어난 입담과 재치 있는 강연으로 연간 100회 이상 출강하는 섭외 1순위 인기강사다. 연세대학교 경영대학원에서 재무학 석사학위를 받았다. 삼성그룹 교육팀에서 첫 사회생활을 시작한 월급쟁이 출신이지만 일찍부터 ‘똘똘한 아파트’에 사로잡혀 선택과 집중을 거듭한 결과, 만 40세 이전에 강남 입성에 성공했다. 2016년에는 RTN 부동산TV 〈재테크 일번지〉 진행자로 활동하며 수많은 사람들에게 반드시 똘똘한 아파트로 내집마련을 할 것을 강력히 조언해왔다.
현재는 경제플랫폼 사이다경제에서 다양한 강의를 하고 있으며, 월간 〈신동아〉, 카카오뱅크, IBK기업은행 VIP 매거진, 〈얼루어〉, 한국능률협회컨설팅 등 다양한 매체에 칼럼을 쓰고 있다. 저자는 이 책에서 각종 부동산 규제에도 불구하고 똘똘한 아파트 한 채만큼은 절대 포기하지 말아야 하는 이유를 다양한 사례와 경제학 원리로 풀어주며 실천방법까지도 안내해준다. 저서로는 『결혼은 모르겠고 돈은 모으고 싶어』 『잘 모이는 공식』 『맞벌이 부자들』 『스마트한 월급 관리의 법칙』이 있다.

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