대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가

최진곤 지음

원앤원북스 2019년 12월 17일 출간 종이책 : 2019년 12월 15일 출간

작품소개

책소개

대한민국 부동산 시장의 청사진을 그리다!
부동산 투자 트렌드를 읽고 부를 쟁취하라!

성공적인 부동산 투자를 위해서는 반드시 부동산 시장의 미래를 읽고, 투자 트렌드 변화에 잘 대응해야 한다. 15년 넘게 부동산 투자에 몸담은 저자는 미래를 예측하고 대응하기 위해서는 부동산 시장의 현주소를 정확히 알아야 한다고 이야기한다. 그래서 이 책은 과거의 부동산 정책과 시황을 분석해 현주소를 진단하고, 대한민국 부동산이 어떻게 흘러갈 것인지 전망한다. 또한 편향된 시선으로 부동산 시장을 바라보는 사람들에게 부동산 하락을 반증하는 체계적인 지표를 제시한다. 누군가 부동산에 투자했다는 이야기만 들으면 핏대를 세우며 ‘투기꾼’이라고 몰아세우는 무주택자, 공급 과잉과 인구절벽으로 부동산 시장이 금방 무너질 것이라 철석같이 믿는 폭락론자, 리스크가 두려워 전월세만 전전하는 세입자 등 그들이 왜 합리적이지 못한지 설명하며, 부동산 시장의 미래를 읽고 투자 트렌드를 예측하는 방법에 대해 이야기한다.
저자는 부동산 시장을 전망하고 시장 상황을 예측하는 데 도움이 될 중요 변수 네 가지를 제시하며, 부동산 시장과 함께 이 변수들을 상세히 모니터링해야 한다고 설명한다. 그 네 가지 변수는 현 정부의 부동산 정책, 무역전쟁 등 국가 간 분쟁, 선거 결과의 여파, 규모가 큰 부동산 개발계획이다. 이들 변수를 잘 체크하며 부동산에 대한 자신만의 시각과 투자관을 기른다면 다가올 미래에 어떤 위기가 찾아와도 흔들림 없이 성공적인 투자를 할 수 있다. 이 책을 통해 부동산 시장에 대한 잘못된 인식을 바꾸고 부동산 투자 트렌드를 읽어 부를 쟁취해보자.

대한민국 부동산 시장은 생각보다 강하다!
부동산 시장의 현주소와 미래를 완벽하게 정리한 전망서!

이 책은 총 6장으로 나누어 부동산 투자 노하우를 설명한다. 1장 ‘부동산 시장, 과거 속에 답이 있다’에서는 IMF 외환위기와 글로벌 금융위기 당시의 부동산 시황을 이야기하며, 위기를 기회로 삼는 방법과 향후 비슷한 경제 위기가 닥쳐온다면 어떤 식으로 대응하면 좋을지 설명한다. 2장 ‘부동산 시장을 둘러싼 7가지 논제’에서는 사람들이 흔히 잘못 알고 있는 7가지 부동산 이슈에 대해 조목조목 근거를 들어 설명한다. 3장 ‘대한민국 부동산의 현주소’는 현 정부의 부동산 정책이 시장에 미친 영향을 분석하고 향후 결과를 유추한다. 4장 ‘부동산 시장의 미래와 투자 전망’에서는 소형과 대형, 신축과 구축, 지식산업센터, 오피스텔 등 다양한 부동산 물건을 분석하며 향후 투자 트렌드를 예측한다. 5장 ‘실전 부동산 투자 ① 내집마련이 먼저다’, 6장 ‘실전 부동산 투자 ② 실패 없는 투자 노하우’에서는 실전에 바로 써먹을 수 있는 투자 노하우를 제시한다.
저자의 투자 노하우를 바탕으로 시장에 편승해 리스크만 잘 관리한다면 누구나 성공적인 부동산 투자가 가능하다. 이 책을 통해 부동산 시장의 청사진을 그리고, 실전에 강한 부동산 투자 노하우를 배워보자.

목차

지은이의 말_대한민국 부동산 시장은 생각보다 강하다
프롤로그_부동산의 미래를 읽고, 투자 트렌드를 예측하자

1장. 부동산 시장, 과거 속에 답이 있다
IMF 외환위기가 남긴 교훈
2004년, 다시 찾아온 부동산 시장의 위기
글로벌 금융위기가 남긴 교훈
위기 다음에는 반드시 기회가 온다
부동산 시장의 현주소와 투자자에게 필요한 자세
부동산 투자노트_첫걸음이 중요하다

2장. 부동산 시장을 둘러싼 7가지 논제
왜 공인중개사는 부정적인 이야기만 할까?
왜 부동산 투자에 부정적인 지인들이 많을까?
왜 진보정권은 부동산을 사회악으로 여길까?
왜 방송에서는 무조건 서울만 사라고 할까?
왜 갭투자자들은 강연으로 갭투자를 가르칠까?
왜 부동산 전문가들의 전망은 자주 틀릴까?
왜 부동산 투자에 실패하는 사람이 많을까?
부동산 투자노트_목돈이 없어도 부동산 투자가 가능하다

3장. 대한민국 부동산의 현주소
2018년, 서울 집값이 가파르게 상승한 이유
문재인 정부의 부동산 정책과 향방
2018년에 목도한 투자 기회들
새로운 부동산 투자 트렌드에 주목하라
부동산 투자노트_부정적인 생각을 버리고 용기를 내자

4장. 부동산 시장의 미래와 투자 전망
소형 vs. 대형, 무엇이 인기가 많을까?
신축 vs. 구축, 답은 뻔하다
강남 vs. 비강남, 격차가 다시 벌어졌다
수도권 vs. 지방, 똘똘한 한 채가 떠오른다
갭투자는 지속될 수 있을까?
상가와 지식산업센터, 전망과 접근 전략
토지 투자에 대한 환상을 버리자
최고의 수익형 부동산, 오피스텔
부동산 투자노트_내집마련은 빠를수록 좋다

5장. 실전 부동산 투자 ① 내집마련이 먼저다
시나리오 1. 가점 높은 무주택자
시나리오 2. 가점 낮은 무주택자
시나리오 3. 1주택의 유주택자
시나리오 4. 2주택 이상 다주택자
부동산 투자노트_부동산 투자에 대한 편견을 내려놓다

6장. 실전 부동산 투자 ② 실패 없는 투자 노하우
오피스텔 투자는 입지와 가격이 핵심이다
정보가 중요한 아파트 투자
분양권 투자, 프리미엄에 주목하라
단독주택과 상가주택 투자 노하우
똘똘한 한 채, 강남 재건축을 노려라
투자자금이 적다면 비조정대상지역을 노려라
상가 투자 핵심 노하우
2020 대한민국 부동산 시나리오
부동산 투자노트_직접 투자해보지 않으면 알 수 없다

에필로그_이 책이 미래를 바꿔줄 터닝포인트가 되기를 바라며

책 속으로

서울 집값은 일정 주기로 등락을 반복해왔다. 가장 크게 폭락한 해는 IMF 외환위기 시기인 1998년이다. 전년 대비 -13.24%를 기록해 하락률 1위에 올랐고, IMF 외환위기 사태 직후엔 1999년부터 2003년까지 5년 연속 오르면서 이 기간에만 50.94%의 상승률을 기록했다. 특히 IMF 외환위기가 끝난 2001~2003년 사이에 아파트 값이 급격히 올랐는데, 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째 원인은 IMF 외환위기 때 아파트 값이 해당 아파트가 지닌 가치보다 크게 떨어졌기 때문이다. 두 번째 원인은 IMF 외환위기 기간(1998~2000년) 동안 아파트를 연간 30만~40만 호밖에 짓지 못했기 때문이다.
_27~28쪽

나이가 어릴수록 아파트를 선호하는 비중이 급격히 증가한다. 19세 미만은 무려 71.8%가 아파트를 원하고 있다. 이들이 헌 아파트를 바랄 리는 없다. 새 아파트의 잠재수요가 그만큼 굉장히 높다는 뜻이다. 젊을수록 성능과 환경에 민감하다. 기성세대라면 조금 낡은 아파트도 감내할 수 있을지 모르나 요즘 세대는 그렇지 않다. 19세 미만이 구매력을 갖게 되는 나이에 접어들면 새 아파트에 대한 수요는 더 커질 것이다. 통계청 발표에 따르면 2018년 기준 전국에서 30년 이상 된 노후주택은 308만 호에 달한다고 한다. 이 중 아파트는 약 78만 호다. 지어진 지 30년 이상 된 주택은 당연히 세입자가 선호하지 않는다.
_67쪽

집이 부자라면 당연히 서울 아파트를 사는 게 맞지만 그렇지 않다면 방송과 유튜브에서 서울 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들의 말은 가려듣는 게 좋다. 우선 본인이 가지고 있는 자금으로 할 수 있는 투자를 하고, 서울로 입성하는 전략을 짜야 한다. 서울에 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들은 현실을 잘 모르거나, 장기적으로 틀릴 일이 없는 원론적인 이야기만 하는 것이다. 개인의 상황을 고려하지 않은 조언에 휘둘릴 필요 없다.
_96쪽

온갖 규제책을 내놓아도 부동산 가격은 안정화되지 않았다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 2019년 10월까지의 아파트 매매가격 변화를 보면 알 수 있다. 비수도권은 6.45%나 하락했지만 서울과 수도권은 오히려 상승했다. 특히 서울은 이 기간 동안 11.01% 오르며 양극화 현상만 심화시켰다. 규제 종합세트를 내놓고도 오히려 시장의 비웃음만 샀던 참여정부 시절을 떠올리지 않을 수 없다. 부자들이 입는 피해는 일반 서민들보다 훨씬 적다. 집값이 떨어진다 해도 집 1~2채 있는 서민들이 문제지, 대출 없는 다주택자들은 크게 동요하지 않는다.
_136쪽

강남 재건축 아파트가 오르면 이후 강남 일반 아파트가 오르고, 순차적으로 비강남의 핵심 지역들이 오르기 시작한다. 용산·여의도·성수·마포·목동·마곡 등이 오르는 때가 이때다. 핵심 지역이 오르고 난 뒤에는 서울 전 지역으로 상승장이 퍼져나간다. 따라서 강남 재건축 아파트와 강남 일반 아파트의 움직임을 항상 주시하고 있어야 한다. 대세 상승장에 늦지 않게 타려면 투자자금과 무관하게 늘 부동산에 관심을 기울이는 게 좋다.
_182~183쪽

현재 부동산 정책은 무주택자에게 굉장히 유리하다. 대출 규제의 영향도 유주택자보다 덜 받고 있다. 다주택자들은 기존 주택을 매도한다는 조건하에 신규 주택 가격의 40%까지만 대출이 나오지만, 무주택자들은 신규 주택의 60%까지 대출이 가능하다. 물론 본인의 신용도와 소득에 따라 비율은 달라지지만 최고 한도가 60%가량 된다. 따라서 무주택자들이 신규 아파트를 사거나 분양받기에 최적의 환경이 조성되었다. 무주택자에게는 내집마련을 할 기회가 온 셈이다.
_232쪽

외부 변수가 커지지 않는다면 우리나라, 특히 서울 핵심 지역 부동산은 계속 오를 것이다. 다만 미국과 중국의 무역전쟁, 한국과 일본의 경제전쟁으로 인해 상황은 달라질 수 있다. 외부 변수에 의해 경기 침체가 심화되면 주식과 마찬가지로 부동산 가격도 떨어질 것이다. 최근 일본의 수출 규제와 그에 따른 한국의 대응, 미국과 중국의 무역 협상 진척 정도에 따라 거품이 많은 부동산 가격도 요동칠 수 있다. 외부 변수에 의해 환율이 오르고 주가가 떨어지면 부동산 시장도 얼어붙게 된다. 따라서 이러한 변수들은 수시로 체크해야 할 사항이다.
_306쪽

작가정보

저자(글) 최진곤

‘미래를 읽다’ 투자자문 컨설팅 회사의 대표. ‘부동산 시장의 미래를 읽으면 부자가 될 수 있다.’라는 생각을 모토로 부동산 투자 컨설팅 및 중개업을 하고 있다. 15년간의 성공적인 부동산 투자 경험을 바탕으로, 많은 사람들에게 올바른 부동산 투자관과 효과적인 투자 노하우를 전파하기 위해 활발히 활동하고 있다. 저서로는 『서른살 직장인 10억을 벌다』 『마흔살 건물주』가 있다.

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