무조건 성공하는 지식산업센터 투자

전희원(지원쌤) 지음

원앤원북스 2019년 11월 26일 출간 종이책 : 2019년 11월 25일 출간

작품소개

책소개

매매, 분양, 경·공매 등 실전 투자부터 임대와 관리까지
속속들이 알려주는 지식산업센터(아파트형공장) 투자의 모든 것!

많은 사람들이 건물주, 임대업자를 꿈꾸며 부동산 공부를 시작한다. 투자할 수 있는 부동산 투자상품의 종류는 상가, 지식산업센터, 오피스텔, 꼬마빌딩 등으로 다양하다. 하지만 선뜻 상가나 꼬마빌딩 투자로 뛰어들기에는 경제적·심리적으로 부담이 된다. 그래서 저자는 투자 시 가장 수익률이 높고, 관리가 편한 지식산업센터(구 아파트형공장)에 투자하라고 말한다. 이 책은 지식산업센터 투자에 대한 모든 것을 다룬다. 지식산업센터는 “동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물”을 말한다. 일반적으로 아파트형공장으로 많이 알려져 있어서 “일반인들이 공장에 투자할 수 있나요?”라고 물어보는 사람들이 많은데, 알고 보면 누구나 쉽게 투자할 수 있는 곳이 바로 지식산업센터다.

정부가 부동산 시장을 규제하기 위해 잇따라 부동산 대책을 발표하면서 사실상 일반 주택에 투자하기가 어려워졌다. 이러한 상황에서 규제가 완화된 수익형부동산인 지식산업센터에 투자자들이 몰리고 있다. 지식산업센터는 대출이 쉽고, 세금 감면과 부가세 환급이 가능하다. 수익률도 좋고 다양한 가격대 덕분에 소액투자도 가능하다. 저자는 경험이 풍부한 투자자이자 실전 투자 교육을 진행하는 자타공인 지식산업센터 전문가로서, 책 한 권에 투자방법부터 세금, 임대 및 관리법까지 상세히 담았다. 특히 직접 경매한 사례와 임대했던 경험을 하나하나 풀어내며 투자 시 주의점과 최근 유망지역 정보에 대해서도 친절하게 설명한다. 이 책이 독자를 성공적인 지식산업센터 투자로 이끌 것이다.

목차

추천의 글
프롤로그_당신의 미래에는 경제적 자유가 존재하는가?

PART 1
지식산업센터 투자는 도대체 무엇인가요?

지식산업센터란 무엇인가?
지식산업센터란 무엇인가?┃주거용 주택과 지식산업센터는 어떤 차이가 있을까?┃투자 Q&A

우리나라 지식산업센터 현황
지식산업센터 설립 현황┃지식산업센터 거래 현황

지식산업센터 투자는 어떻게 이루어질까?

지식산업센터가 유망 투자처로 주목받는 이유
지식산업센터의 5가지 매력┃지금 투자해도 괜찮을까?

PART 2
지식산업센터 투자 전 이것만은 알아두자

지식산업센터 투자에는 얼마가 필요할까?
투자금액 대비 수익률을 계산해보자┃지식산업센터의 가격은 어떻게 형성될까?

지식산업센터 투자 시 얻을 수 있는 장점
부동산 정책상의 이점┃입주기업을 대상으로 한 세제 혜택┃10% 이하로 유지되는 공실률

지식산업센터 주요지역 동향: 서울
서울디지털국가산업단지┃영등포·당산 지식산업센터┃성수동 지식산업센터┃문정동 지식산업센터

지식산업센터 주요지역 동향: 경기
안양벤처밸리┃성남일반산업단지┃동탄테크노밸리

지식산업센터에 투자한다면 이 지역을 눈여겨보자
지식산업센터 투자 시 유망지역의 조건┃서울디지털산업단지┃성남일반산업단지┃동탄테크노밸리

PART 3
무조건 성공하는 지식산업센터 실전 투자

지식산업센터 투자 시 이것만은 주의하자

일반매매로 지식산업센터 투자하기
일반매매 시 순서를 알아보자┃일반매매 시 확인사항

지식산업센터 일반매매 실전 사례

분양으로 지식산업센터 투자하기
분양은 어떻게 투자하는 것일까?┃분양 투자 시 장점과 단점

지식산업센터 분양 시 이것만 확인하자
분양 시 지식산업센터 선택기준┃지식산업센터 분양 시 주의점

경·공매로 지식산업센터 투자하기
경·공매 가능한 지역 찾기┃경·공매 사이트 이용방법┃어떤 물건을 낙찰받아야 할까?┃경·공매로 취득 시 주의점

실제 사례로 보는 경·공매 진행 과정
실전 경·공매 1단계: 손품┃실전 경·공매 2단계: 현장답사┃실전 경·공매 3단계: 입찰검토보고서┃실전 경·공매 4단계: 입찰가 산정┃실전 경·공매 5단계: 명도

PART 4
무조건 성공하는 지식산업센터 임대와 관리 방법

산업단지에서 임대사업 하기: 공장등록
산업단지 입주계약 체결 및 준비┃사업계획서 작성하기

산업단지에서 임대사업 하기: 입주 변경계약 및 임대
산업단지에서 임대사업이 가능할까?┃업종 변경을 위한 준비┃산단지역 내 임대사업을 위한 다른 방법은 없을까?

세금, 아는 만큼 보인다
지식산업센터 취득 시 세금┃지식산업센터 보유 시 세금┃지식산업센터 양도 시 세금┃임대 시 알아두어야 할 사업자등록 및 부가세

지식산업센터 시설 투자: 상가
지식산업센터 내의 상가┃상가 투자 실전 사례

지식산업센터 시설 투자: 기숙사 및 섹션오피스
지식산업센터 내의 기숙사┃지식산업센터 내의 섹션오피스

에필로그_경제적 자유에 이르게 할 지식산업센터 투자

책 속으로

주거용 주택과 지식산업센터의 차이는 주거용과 상업용 건물(상가)의 세금 차이로 보이면 이해가 쉽다. 간단히 정리한 다음 페이지 표를 참고하자.
취득세를 먼저 살펴보겠다. 주택의 경우는 취득세가 1.1%에서 3.5% 정도지만, 지식산업센터는 일반 건물로 취득세가 4.6%다. 다만 지식산업센터를 직접 분양받아 사업 목적으로 사용하는 경우에는 보통 취득세의 50%를 감면해준다. 또한 주택의 경우 일정 금액(6억 원, 1세대 1주택자는 9억 원) 이상 소유하면 종합부동산세가 부과되나, 지식산업센터는 종합부동산세가 없다.
다음으로 양도소득세를 보겠다. 주택의 경우 단기 매도 시 1년 미만 40%, 1년 이후 일반세율이 적용되지만, 지식산업센터는 1년 미만 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이후 일반세율이 적용된다. 다만 지식산업센터의 소유 목적이 매도보다는 다달이 월세를 받는 수익형이기 때문에 큰 상관은 없다.
_36쪽

① 교통: 지하철과 가까울수록 좋다
요즘 지식산업센터는 사무실·연구실·제조공장으로 많이 쓰이고 있으므로 상주인원이 많다. 주차공간은 한정되어 있으므로 직원 대부분은 대중교통을 이용해 출퇴근을 한다. 그래서 지식산업센터도 지하철역에서의 거리, 대중교통 이용의 편리성에 따라 한 지역에서도 많게는 2배 정도까지 가격 차이가 나게 된다.
② 지식산업센터 규모: 연면적이 클수록 좋다
요즘 짓고 있는 지식산업센터의 추세가 바로 대형화다. 최근에 건축 중인 지식산업센터의 경우 연면적이 무려 8만 평 가까이 되는 예도 있다.
그러면 왜 이렇게 지식산업센터의 규모를 크게 할까? 이유는 지식산업센터의 연면적이 클수록 편의시설(로비·휴게공간·주차장·상점)과 옥상공원 등의 공용시설을 더 크게 설치해 쾌적한 환경조성이 가능하기 때문이다. 이는 당연히 가격 상승에도 도움을 준다.
_62쪽

지식산업센터에 투자할 때 앞으로 유망한 지역을 알기 위해서는 미래가치를 분석할 수 있어야 한다. 지식산업센터에 있어서 미래가치란 크게 2가지를 들 수 있다.
첫째로는 교통여건 개선이다. 앞서도 살펴보았지만, 지식산업센터의 매매가에 가장 크게 영향을 주는 것이 바로 지하철역과의 접근성이다. 즉, 지금은 지하철역이 없지만 앞으로 지하철역이 생기는 곳, 지금은 지하철역이 1개만 있지만 앞으로는 2개가 되는 곳 등 교통여건 개선으로 인해 미래가치가 높아지는 지역이다.
둘째로는 주변 지역의 개발이다. 현재는 주변 지역이 낙후되었고 편의시설이 부족하지만, 앞으로 개발되어 주변 부동산의 가치가 올라간다면 인접한 지식산업센터의 가치도 같이 올라간다.
그렇다면 앞으로 주목해야 하는 지역은 어디일까? 이와 관련해서 몇 지역을 살펴보고자 한다.
_108~109쪽

① 입지
투자하려는 지식산업센터 및 그 주변 지식산업센터를 같이 봐야 한다.
위의 지도를 살펴보자. 가산디지털단지역 앞 지식산업센터의 매매가격은 평당 1천만~1,200만 원 사이다. 매매를 검토했던 지식산업센터는 지하철역과 거리가 약간 떨어져 있기 때문에 670만 원 정도로 저렴한 편이었다. 지식산업센터는 위치에 따라서 매매가의 차이가 크지만, 임대가는 크게 차이가 나지 않기 때문에, 수익률 측면에서는 매매가가 저렴한 물건이 좋다. 다만 수익률이 아무리 좋더라도 세입자를 구하지 않으면 성립되지 않으므로, 이 지식산업센터의 경우는 공실률이나 주변 분위기가 더 중요하다고 할 수 있다.
② 주변 지역 분양 및 입주 물량
지도에 보라색으로 표시된 부분이 신규로 분양하는 물량이며, 매매를 검토하기 바로 전에 가산디지털단지역 건너편에 위치한 SK V1의 입주가 진행되고 있었다. 당연히 매매 당시에 주위 입주물량에 따른 영향을 잘 살펴봐야 한다.
_131~133쪽

입찰을 위한 입찰가 산정은 다음의 3가지 요소를 고려해야 한다.
① 시장가를 기준으로 산정
시장가란 현재 시장에서 매매되고 있는 금액이다. 주로 양도차익을 목적으로 입찰할 때 시장가를 기준으로 산정하며, 주로 주택의 입찰에 많이 사용한다. 중요한 것은 현재 시세 대비 얼마나 싸게 입찰을 해서 수익을 낼 것이냐의 관점이다. 보통 수익을 내기 위해서는 다음의 공식을 사용한다.
시장가 입찰가 + 취등록세 + 등기비용 + 명도비용 + 기타 비용 + 원하는 수익금액
② 종전 낙찰가를 기준으로 산정
이전 경매에서 해당 물건과 동일한 건물 또는 비슷한 물건들의 낙찰가를 참고해 입찰가를 정하는 방식으로, 그 지역의 물건이 얼마 정도에 낙찰되는지 과거 사례를 참조한다. 보통 낙찰을 꼭 받고자 하면 종전 낙찰가보다 높게 입찰하며, 동일한 가격대의 물건에 대한 종전실적이 없을 때에는 감정가 대비 낙찰가율을 참조해 입찰한다.
_191쪽

공장등록까지 끝났다면 앞에서 살펴본 바와 같이 정식으로 업종변경 후 임대사업을 해야 한다. 필자는 공장등록 후 4개월 후 관리공단에 찾아가서 담당자와 미팅을 했다. 당시 다음과 같은 이야기를 나누었다.
“사업이 어렵게 되어서 임대를 하고 싶습니다. 부동산에 물어보니까 산업단지공단에서 무슨 변경신청인가를 해야 임대가 가능하다고 들었습니다.”
“업체명이 어떻게 되죠?”
“○○입니다.”
컴퓨터로 조회해보더니, 의심의 눈초리로 “공장등록한 지 얼마 되지도 않았는데 왜 임대를 하시려고 하세요. 지금은 안 되니 나중에 더 있다가 다시 오세요”라며 거부한다. 필자는 당연히 말을 덧붙였다.
_218쪽

지식산업센터의 규모가 커지면서 다양한 시설들까지 복합적으로 구성되고 있다. 지식산업센터 내에 스트리트몰, 기숙사, 영화관, 도서관 등 다양한 편의시설을 배치하는 것이다. 단순히 일만 하는 공간이 아닌 지역 내의 주민들도 함께 이용할 수 있는 시설을 만들어 지식산업센터가 비게 되는 평일 저녁이나 주말에도 활용할 수 있도록 변하고 있다. 이는 통해 지식산업센터를 분양하는 건설사와 그 안에서 일하는 직장인들, 주위에 살고 있는 사람들 모두 만족도는 높아질 것이다.
그뿐만 아니라 최저임금 인상에 따른 인건비 인상, 52시간 근무제의 정착 분위기와 일과 삶의 균형을 원하는 워라밸 현상, 평생직장에 대한 개념이 희박해짐에 따라 1인기업의 창업이 증가하고 있다. 이에 따라서 기존 20~50평대의 비교적 여러 사람이 근무하는 평형의 사무실과 함께 전용평수 10평 수준의 소형 섹션오피스에 대한 분양이 늘어나고 있다. 투자자 입장에서도 분양가가 1억~2억 원 정도인 소형 사무실은 투자금 또한 적게 들면서 일정 금액의 월세수익도 얻을 수 있는 상품으로 인기가 높아지고 있다.
_260쪽

출판사 서평

저자의 실전 투자 노하우를 아낌없이 쏟아부은
이 책 한 권으로 지식산업센터(아파트형공장) 투자를 끝내자!

미치도록 꼼꼼한 투자자의 디테일한 투자전략서! - 서울휘
지식산업센터에 투자하기 전 꼭 읽어야 할 필독서! - 이현정

이 책은 총 4개 파트로 나누어 지식산업센터 투자를 설명한다. PART 1 ‘지식산업센터 투자는 도대체 무엇인가요?’에서는 지식산업센터란 무엇인지, 투자자들이 지식산업센터에 주목하는 이유와 지식산업센터의 장점 등을 알아본다. PART 2 ‘지식산업센터 투자 전 이것만은 알아두자’에서는 투자 전 주의사항과 지역별 현황을 살펴본다. 그뿐만 아니라 지역별 매매가와 임대료, 수익률까지 계산해 지식산업센터 투자를 고민하는 투자자들을 돕는다. PART 3 ‘무조건 성공하는 지식산업센터 실전 투자’에서는 일반매매, 분양, 경·공매로 나눠 지식산업센터에 투자하는 방법을 하나하나 설명한다. 특히 저자의 다양한 경·공매 노하우는 직접 지식산업센터 경·공매에 참여하는 듯한 현장감을 경험하게 한다. 자신에게 맞는 지식산업센터 투자법을 찾아보자. 마지막 PART 4 ‘무조건 성공하는 지식산업센터 임대와 관리 방법’에서는 상업용 부동산으로서의 지식산업센터를 어떻게 임대하고 관리해야 하는지 설명한다. 특히 어려워하는 산업단지 내에서의 임대사업을 사례로 들어 임대를 시작하는 방법과 그 과정을 상세히 설명한다. 이에 덧붙여 지식산업센터 내 시설 투자에 대해서도 논한다.
지식산업센터에 대해 전혀 모르는 독자들도 이 책을 다 읽을 즈음에는 지식산업센터를 바라보는 관점이 달라질 것이다. 저자는 지식산업센터 투자를 통해 월 300만 원의 현금 흐름을 만들어 경제적 자유를 실현하라고 조언한다. 지식산업센터는 투자수익률이 높고 매매가 상승에 따른 양도차익이 큰 부동산 상품이다. 지식산업센터에 투자하는 모든 사람들이 원하는 수익을 얻어 경제적 자유를 이루기를 바란다.

작가정보

저자(글) 전희원(지원쌤)

전희영(지원서원아빠)
부동산 법인 ㈜비전세움의 대표이자, 셰어하우스 ‘메이트’의 공동대표다. 삼성연구원으로 사회생활을 시작해 11년간의 회사생활 후 안정적인 직장보다는 새로운 삶을 개척하고자 전기전자 업체인 ㈜비전을 창업해 사업을 하고 있다. 2014년 부동산 투자를 시작한 이후 경·공매를 기반으로 주거용 부동산 투자뿐만 아니라 지식산업센터, 셰어하우스, 셰어오피스 등 여러 분야에 실전 투자자로서 활동하고 있다.
저자는 부동산 투자 초기부터 안정적이고 지속적으로 재투자가 가능한 월세수익에 초점을 맞추고 자기만의 새로운 투자 노하우를 만들어가고 있다. 또한 부동산 분야의 폭넓은 실전 투자를 바탕으로 많은 사람들에게 경제적 자유를 선사하고 부동산을 통한 노후 준비를 돕고자 부동산 투자 블로그를 운영 중이며, 여러 분야의 실전 부동산 강의를 진행하고 있다. 저서로는 『똑똑한 부동산 월세부자』가 있다.