다주택자 중과세와 절세 전략

부동산매매업 전문 세무사

이한우 지음

좋은땅 2019년 07월 02일 출간 종이책 : 2019년 06월 10일 출간

작품소개

책소개

주택을 매각하는 경우, 양도소득세, 종합소득세, 법인세를 부담한다. 특히 다주택자의 경우, 주택 매매를 앞두고 신중한 결정이 필요할 것이다. 다주택자에 대한 절세 전략을 세우기 위해서는 먼저 다주택자에 대한 중과세가 무엇인지, 양도소득세, 종합소득세, 법인세를 어떻게 선정하는지 등등 세무와 관련된 여러 사항을 먼저 검토할 필요가 있다. 저자는 이 부분에서 어려움을 요청하는 독자들의 궁금증을 해소하고 도움을 주고자 본서를 기획하게 되었다.
이 책은 제1편 다주택자 양도소득세 중과, 제2편 주택의 양도 주체별 세금 계산, 제3편 다주택자의 절세 전략으로 구성되어 있으며, 꼭 필요한 세무 개념과 절세 전략을 담았다. 소득세법, 법인세법, 국세청 예규, 대법원 판례 등을 면밀히 검토하여 집필하였으며, 저자가 실제 강의에서 썼던 자료들을 정리하여 비교적 검증된 절세 전략을 소개하고자 한다.

목차

들어가며

제1편 다주택자 양도소득세 중과

Ⅰ. 양도소득세 중과의 개념
1. 중과세율 적용
2. 장기보유특별공제 배제

Ⅱ. 중과배제 및 중과적용 주택 수에서 제외되는 주택
1. 중과적용 주택 수에서 제외되는 주택의 의미
2. 중과배제 주택의 의미
3. 중과배제 및 중과적용 주택 수에서 제외되는 주택
4 중과배제 주택
가. 공통 중과배제 주택 ｜ 나. 1세대 2주택 추가 중과배제 주택

Ⅲ. 주택 수 계산
1. 다가구주택
2. 부동산매매업자가 보유한 재고주택
3. 공동명의 임대주택
4. 오피스텔

제2편 주택의 양도 주체별 세금 계산

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 양도소득세: 양도소득
1. 양도소득세 계산
2. 양도차익 산정
가. 양도가액 ｜ 나. 필요경비
3. 양도소득금액 산정
4. 양도소득 과세표준 산정
5. 양도소득세 산정
가. 주택 및 조합원입주권 ｜ 나. 주택 및 조합원입주권을 제외한 부동산 ｜ 다. 부동산을 2개 이상 양도하는 경우
6. 양도소득세 신고·납부
가. 예정신고·납부 ｜ 나. 확정신고 ｜ 다. 가산세 감면 ｜ 라. 양도소득세 분할납부

Ⅲ. 부동산매매업: 사업소득
1. 부동산매매업의 기본 개념
가. 주택매매(賣買) 관련 소득세 구조 ｜ 나. 부동산매매업의 장점 ｜ 다. 부동산매매업의 정의 ｜ 라. 부동산매매업 비교과세 ｜ 마. 부동산매매업 사업자등록 ｜ 바. 부동산매매업 사업자등록 전 보유주택 ｜ 사. 조합원입주권 및 분양권의 부동산매매업 해당 여부
2. 부동산매매업자의 사업소득금액 계산
가. 부동산매매업 종합소득세 계산구조 ｜ 나. 취득가액 및 취득부대비용 ｜ 다. 일반경비 ｜ 라. 양도 관련 경비 ｜ 마. 적격 지출증빙(세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증) ｜ 바. 사업용 계좌 개설
3. 부동산매매업자의 종합소득세 산정
가. 소득공제 ｜ 나. 세율 ｜ 다. 세액공제
4. 부동산매매업의 종합소득세 신고·납부
가. 예정신고·납부 ｜ 나. 확정신고 ｜ 다. 분납 ｜ 라. 결손금과 이월결손금 ｜ 마. 부동산매매업 신고 사례 ｜ 바. 부동산매매업 성실신고

Ⅳ. 부동산매매업 법인: 법인세
1. 부동산매매업 법인의 기본 개념
가. 부동산매매업 법인이란 ｜ 나. 부동산매매업 법인 설립 ｜ 다. 부동산매매업자와 부동산매매업 법인의 소득금액 산정 비교
2. 법인세의 종류
가. 각 사업연도 소득에 대한 법인세 ｜ 나. 토지 등 매매차익에 대한 법인세 ｜ 다. 청산소득에 대한 과세
3. 부동산매매업 법인의 법인세 신고·납부
가. 신고·납부 ｜ 나. 이월결손금
4. 부동산매매업 법인의 유의사항
가. 부동산매매업 법인을 수도권에 설립하는 경우에 취득세 중과세 ｜ 나. 이자비용 규제 ｜ 다. 가지급금 문제 ｜ 라. 청산배당 문제

제3편 다주택자 절세 전략

Ⅰ. 다주택자 절세 개요

Ⅱ. 주택매매를 사업적으로 하지 않는 개인: 양도소득세
1. 임대주택 등록(구청＋세무서)
2. 임대료 등 5% 이하 인상

Ⅲ. 주택매매를 사업적으로 하는 사업자: 종합소득세 및 법인세
1. 개요
2. 비(非)조정대상지역에 소재한 주택을 매매하는 경우
3. 조정대상지역에 소재한 주택을 매매하는 경우
가. 세금 부담 측면 ｜ 나. 건강보험료 측면 ｜ 다. 필요경비의 범위 ｜ 라. 결론

Ⅳ. 부동산매매업과 부동산매매업 법인을 동시 운영

마치며

출판사 서평

- 친절한 조세 전문가가 말하는 다주택자의 절세 비법

『다주택자 중과세와 절세 전략』은 오랫동안 현장에서 부동산 세법에 대해 강의하고 연구한 세무 전문가가 정리하여 펴낸 책이다. 일반인에게 너무도 생소한 주택 관련 세법을 체계적으로 정리하고 있어서, 책의 발간이 여러 주택의 구입을 두고 고민하고 있는 독자에게는 더없이 반가운 소식이 아닐 수 없다.
이 책은 제1편 ‘다주택자 양도소득세 중과’에서는 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우에 적용되는 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제에 대해 서술한다. 이외에도 중과배제주택에 대한 내용도 포함한다. 제2편 ‘주택의 양도 주체별 세금 계산’에서는 주택을 매매하는 주체에 따라 달라지는 세금 부담에 대하여 양도소득세, 종합소득세, 법인세의 산정 방법에 대해 살펴본다. 제3편 ‘다주택자의 절세 전략’에서는 사업자인 경우와 사업자가 아닌 경우로 나누어 절세 전략을 검토하고, 특히 사업자인 경우 부동산매매업자와 부동산매매업 법인 중 무엇이 더 유리한지에 대해 기술한다.
주택을 구입할 때, 절세 효과를 극대화할 수 있는 방법이 궁금하다면 이 책을 펼쳐라. 조세 전문가 이한우 저자의 절세 전략을 따라가다 보면 어느새 현명한 독자가 되어 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 이한우

- 국민대학교 법학박사(세법 전공)
- 국민대학교 겸임교수
- 영진사이버대학교 부동산세법 강사
- 세무법인화우 세무사
- 국세청 국세상담센터 심의위원
- 부천시청 외부 전문 감사관
- 한국세무사회 기업회계 자격시험 출제위원
- 서울주택도시공사 회계팀 근무(2008~2010)
- 부동산매매업 및 부동산매매업 법인 관련 세무 강의 다수
- 부실채권(NPL) 관련 세무 강의 다수
- 저서: 《부동산경매와 세금》(2012)