임대주택 관련법 해설

임진욱 지음

북랩 2018년 07월 27일 출간 종이책 : 2018년 06월 29일 출간

작품소개

책소개

잦은 개정으로 혼란을 야기하는 임대주택 관련법, 임대주택을 주요 관심사로 하는 변호사가 판례 중심으로 명쾌하게 궁금증을 파헤친다!

높은 집값에 허덕이는 서민들에게 임대주택은 가장 큰 대안 중 하나다. 그러나 임대주택과 관련된 법은 유난히 잦은 개정을 거치며 임대사업자나 임차인들에게 혼란을 불러일으키고 있는 것이 사실이다.
예를 들면 이런 의문이 들 수 있는 것이다.

표준건축비에 부가가치세가 포함되어 있다는 의미는 무엇인가?
실제 투입한 건축비와 취득세 과세표준은 같은 것인가?
최초의 임대보증금 및 임대료 산정은
실제 투입한 건축비를 기준으로 할 것인가, 표준건축비를 기준으로 할 것인가?
기업활동의 잠재적 비용으로 간주되는 정상이윤은 임대사업자가 직접 시공한 경우에는
분양전환가격 산정 시 포함시킬 수 없는 것인가?

저자 임진욱은 건설, 부동산 사건을 주요 관심사로 하는 변호사이다. 이 책에서 그는 [임대주택법]의 이해를 돕기 위해 관련 판례를 덧붙여 설명하고 있으며, 위와 같은 의문 사항까지도 가감 없이 다루고 있다. 그는 임대주택과 관련한 법령의 정비 과정에 이런 부분이 반영되기를 바라며 이 책을 썼다.
이 책은 [공영주택법], [주택건설촉진법], [임대주택건설촉진법], [임대주택법]의 개정 경과 내용부터 [공공주택 특별법], [민간임대주택에 관한 특별법], [보금자리주택건설 등에 관한 특별법] 등 임대주택 관련 법과 법령을 총망라한 본문, 관련 별지 및 별표를 수록한 부록으로 구성되어 있다.
임대사업자는 물론이고 임차인들의 관련 법 이해에 도움이 될 것으로 기대한다.

목차

머리말 … 4

제1장 총칙
1. 임대주택의 개념·······································································38
가. 현행법상 ‘주택’의 기본적 구분 … 38
나. 임대주택에 대한 대략적인 정의 … 38
다. 임대주택에 대한 대략적인 제도 변천 과정 … 39
라. 법률상 ‘임대주택’에 대한 정의 규정의 변화 … 41
1) 구 [공영주택법] … 41
2) 구 [주택건설촉진법] … 41
3) 구 [임대주택건설촉진법] … 42
4) 구 [임대주택법] … 42
5) 공공임대주택과 민간임대주택의 정의 규정의 변화 … 42
마. 현행법상 임대주택의 기본적 구분 … 44
1) 공공임대주택에 대하여 … 44
가) 공공임대주택의 기본적 개념 정의 … 44
나) 공공주택사업자의 기본적 개념 정의 … 44
다) 공공임대주택의 구분 … 45
(1) 공공임대주택에 대하여, 공공주택사업자가 이를 취득한 원인에 따른 구분 … 45
(2) 임대차 계약 목적에 따른 구분 … 45
2) 민간임대주택에 대하여 … 46
가) 민간임대주택의 기본적 개념 정의 … 46
나) 민간임대사업자의 기본적 개념 정의 … 46
다) 민간임대주택의 구분 … 47
(1) 민간임대주택에 대하여, 민간임대주택사업자가 이를 취득한 원인에 따른 구분 … 47
(2) 공공지원이 있는지 여부 등에 따른 구분 … 47
3) [임대주택법]상, 임대주택의 기본적 구분 … 48
가) 개정 경과 … 49
나) 건설임대주택 … 49
(1) 공공건설임대주택 … 49
(2) 민간건설임대주택 … 50
다) 매입임대주택 … 50
라) 기타 … 50
(1) 전세 후 임대주택 … 50
(2) 장기전세주택 … 51
(3) 준공공 임대주택 … 51
(4) 토지임대부 임대주택 … 51
(5) 신혼부부 보금자리 임대주택 … 52
2. 임대주택 관련 법령···································································· 53
가. 임대주택에 관한 근거 법률의 지금까지의 대략적인 제정 및 개정 경과 … 53
1) 구 [공영주택법] … 53
2) 구 [주택건설촉진법] … 53
3) 구 [임대주택건설촉진법] … 54
4) [임대주택법] … 55
5) [국민임대주택건설 등에 관한 특별 조치법] … 55
6) [보금자리주택건설 등에 관한 특별법] … 56
7) [공공주택건설 등에 관한 특별법] … 56
8) [공공주택 특별법] … 56
9) [민간임대주택에 관한 특별법] … 56
나. 현존 또는 장래 있을 임대주택에 관한 근거 법률의 적용에 대하여 … 57
1) 공공건설임대주택에 대하여 … 57
가) 임대사업자가 공공주택사업자인 경우 … 57
나) 임대사업자가 공공주택사업자가 아닌 경우 … 57
2) 민간임대주택에 대하여 … 58
3) [임대주택법]상 임대주택에 대하여 … 58
다. 2008. 3. 21. ‘전부 개정’된 [임대주택법]의 적용에 관하여 … 59
1) 법률이 전부 개정된 경우에 관한 일반적인 법리 … 59
2) 2008. 3. 21. 전부 개정된 [임대주택법]의 적용에 대하여 … 60
가) 분양전환 관련 … 60
나) 기타 … 61
라. 2008. 3. 21. 이후 ‘일부 개정’된 임대주택법령의 적용에 관하여 … 62
마. 기타 임대주택의 건설, 공급 등과 관련된 법률 … 63
바. 기타 다른 법률과의 관계 … 63
1) 공공임대주택의 경우 … 63
2) 민간임대주택의 경우 … 63
3) [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 64
4) 소결 … 64
3. 일반 주택임대차와 [임대주택법]상 임대주택 임대차의 차이···································65
가. 일반 주택임대차의 특징 … 65
나. [임대주택법상]의 임대주택의 임대차의 특징 … 65
다. 임대차계약에 있어서 ‘차임’의 본질적인 법적 성격(=임대목적물의 사용, 수익의 대가) … 66
라. 공공건설임대주택에 관한 임대보증금의 장기, 대규모의 운용이익 … 67
마. 임대주택법 제17조 제5항, [같은 법 시행규칙] 제7조 제1항 제8호에 규정하고 있는 ‘관리비’ 중 ‘수선유지비
바. 결론 … 68
4. 임대주택건설 촉진을 위한 제도··························································70
가. 일반적인 제도 … 70
1) 임대주택의 우선 건설 등 … 70
2) 임대주택의 건설 재원 … 70
3) 간선시설의 우선 설치 … 71
나. 민간 임대사업자의 임대주택 공급 유인 수단 … 71
1) 주택도시기금의 장기저리 융자 … 71
2) 택지의 우선 공급 및 공급가격 할인 … 71
3) 민간임대사업자의 제한적인 토지수용권 인정 … 72
4) 조세 감면 … 73
5. 임대주택의 임차인의 주거생활 안정을 위한 제도·················································· 74
가. 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 제도 … 74
1) [공공주택 특별법] 관련 규정 … 74
2) [민간임대주택에 관한 특별법] 관련 규정 … 74
가) 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 … 74
나) 보증 대상 … 75
다) 보증의 가입 기간 … 75
라) 보증수수료의 납부방법 … 75
마) 보증수수료의 부담 비율 … 76
바) 보증계약의 해지 … 76
사) 가산 금리 … 76
3) [임대주택법] 관련 규정 … 77
가) 개정 경과 … 77
나) 원칙 … 78
다) 예외 … 79
라) 보증 대상 … 80
마) 보증의 가입 기간 … 80
바) 보증수수료의 납부방법 … 81
사) 보증수수료의 부담 비율 … 81
아) 보증계약의 해지 … 81
자) 가산 금리 … 81
차) 과징금 … 82
나. 임대주택에 대한 저당권 설정 등의 제한 … 82
1) [공공주택 특별법] 관련 규정 … 82
2) [민간임대주택에 관한 특별법] 관련 규정 … 83
3) [임대주택법] 관련 규정 … 83
가) 개정 경과 … 83
나) 내용 … 83
다. 임대주택에 대한 부기등기 … 83
1) [공공주택 특별법] 관련 규정 … 83
2) [민간임대주택에 관한 특별법] 관련 규정 … 84
3) [임대주택법] 관련 규정 … 84
가) 개정 경과 … 84
나) 내용 … 84
라. 기타 … 85

제2장 임대사업자 및 주택임대관리업자
1. 임대(주택)사업자의 구분 및 등록·····························································88
가. 공공임대주택사업자 … 88
1) 정의 … 88
가) 공공주택사업자 … 88
나) 공동 공공주택사업자 … 88
2) 등록 규정이 없음 … 89
나. (민간)임대(주택)사업자 … 89
1) 정의 … 89
2) 개정 경과 … 90
3) 등록 요건 … 90
4) 등록 구분 … 91
5) 변경 신고 … 92
다. [임대주택법]상 임대(주택)사업자 … 92
1) 정의 … 92
2) 건설임대주택 및 매입임대주택의 경우 … 93
가) 개정 경과 … 93
나) 등록 요건 … 94
다) 등록 절차 … 95
라) 변경 신고 … 95
마) 기타 … 95
3) 준공공임대주택의 경우 … 95
가) 개정 경과 … 95
나) 등록 요건 … 96
다) 등록 절차 … 97
라) 변경 신고 … 97
마) 기타 … 97
4) 임대주택조합 … 97
가) 정의 … 97
나) 개정 경과 … 98
다) 설립 … 98
라) 감독 … 98
마) 공동사업주체 … 99
바) 실태 … 99
2. 임대(주택)사업자의 등록 말소······························································· 100
가. 공공임대주택사업자의 경우 … 100
나. 민간임대주택사업자의 경우 … 100
1) 민간임대사업자의 등록 말소 요건 … 100
2) 민간임대사업자의 등록 말소 절차 … 101
3) 민간임대사업자 등록 말소 후의 조치 … 101
다. [임대주택법]상의 임대주택사업자의 경우 … 101
1) 개정 경과 … 101
2) 임대사업자의 등록 말소 요건 … 102
3) 임대사업자의 등록 말소 절차 … 102
4) 임대사업자 등록 말소 후의 조치 … 102
5) 준공공 임대주택의 등록 취소 … 102
3. 민간임대사업자 등록 활성화 방안(2017. 12. 13. 관계부처 합동) ··························· 103
4. 관련 법령 해석례······································································ 104
가. 임대사업자 등록 말소 신고 가부 … 104
나. 경매 관련 임대사업자 등록 가능 여부 … 106
다. 오피스텔에 대한 건설임대사업자등록 가부 … 108

제3장 임대주택의 건설 또는 매입
1. 건설임대주택·······································································112
가. 공공건설임대주택 … 112
나. 민간건설임대주택 … 112
다. [임대주택법]상 건설임대주택 … 112
2. 매입임대주택······································································114
가. 개념 … 114
1) 공공매입임대주택 … 114
가) 기존주택의 매입 … 114
나) 기존주택의 임차 … 114
다) 건설 중에 있는 주택의 매입 … 115
라) 임대주택의 매입 … 115
2) 민간매입임대주택 … 116
3) [임대주택법]상 매입입대주택 … 116
가) 개정 경과 … 116
나) 일반 매입입대주택 … 116
다) 장기전세주택 … 117
나. 임대의무기간의 기산일 … 117
1) 공공매입임대주택 … 117
2) 민간매입임대주택 … 117
3) [임대주택법]상 매입임대주택 … 117
다. 임대의무기간 … 118
1) 개정 경과 … 118
2) 공공매입임대주택 … 118
3) 민간매입임대주택 … 118
4) [임대주택법]상 매입임대주택 … 118

제4장 임대주택의 공급
1. 입주자모집공고······································································122
가. 공공임대주택의 경우 … 122
나. 민간임대주택의 경우 … 122
다. 임대주택법 관련 규정 … 123
1) 개정 경과 … 123
2) 구체적인 내용 … 123
라. [임대주택법]이 시행되기 전의 경과 … 124
1) 구 [공영주택법] … 124
2) 구 [주택건설촉진법] … 125
가) 1972. 12. 30. 제정된 구 [주택건설촉진법령] 등 … 125
나) 1977. 12. 31. 전부 개정된 구 [주택건설촉진법령] 등 … 125
다) 2003. 5. 29. 전부 개정된 구 [주택법령] 등 … 128
마. 입주자모집공고안에 대한 승인의 법적 성격 … 128
2. 임차인 자격 및 선정 방법································································131
가. 공공임대주택의 경우 … 131
1) 공공주택의 입주자 자격 … 131
2) 영구임대주택의 입주자 선정 등 … 131
3) 국민임대주택의 입주자 선정 등 … 133
4) 행복주택의 입주자 선정 등 … 134
5) 장기전세주택의 입주자 선정 등 … 134
6) 분양전환 공공임대주택 등의 입주자 선정 등 … 135
7) 기존주택 매입임대주택의 입주자 선정 등 … 135
8) 기존주택 전세임대주택의 입주자 선정 등 … 135
9) 부도 임대주택의 입주자 선정에 관한 특례 … 136
10) 장애인, 고령자 등 주거약자용 주택의 입주자 선정에 관한 특례 … 136
11) 창업지원주택 및 지역전략산업지원주택 입주자 선정에 관한 특례 … 137
나. 민간임대주택의 경우 … 139
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 140
1) 개정 경과 … 140
2) 공공건설임대주택의 경우 … 140
3) 그 이외의 건설임대주택의 경우 … 142
4) 공공매입임대주택의 경우 … 142
5) 공공매입임대주택 외의 매입임대주택의 경우 … 142
6) 미분양주택의 경우 … 142
가) 공공성이 있는 주택으로 20호 이상인 경우 … 142
나) 그 이외의 경우 … 143
라. 관련 법령 해석례 … 143
1) 당첨자 관련 … 143
2) 영구임대주택의 예비입주자 선정 방법 … 145
3) 국민임대주택의 입주자 모집 방법 … 147

제5장 임대주택의 임차인 관리
1. 임대주택의 임차인 관리······························································· 150
가. 공공임대주택의 경우 … 150
1) 임차인의 명도의무 … 150
2) 임차인의 자격 확인 등 … 150
3) 임차인의 금융정보 등 제공에 따른 동의서 제출 … 152
4) 금융정보 등의 제공 … 152
5) 자료요청 … 154
6) 자료 및 정보의 수집 등 … 154
나. 공공지원민간임대주택의 경우 … 155
1) 임차인의 자격 확인 … 155
2) 임차인의 금융정보 등 제공에 따른 동의서 제출 … 155
3) 금융정보 등의 제공 … 155
4) 자료 요청 … 156
5) 자료 및 정보의 수집 등 … 157
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 157
1) 개정 경과 … 157
2) 내용 … 157
2. 임대주택정보체계··································································· 159
가. 공공임대주택의 경우 … 159
나. 민간임대주택의 경우 … 160
1) 개정 경과 … 160
2) 내용 … 160
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 161
1) 개정 경과 … 161
2) 내용 … 161
3. 임대주택 거주자 실태조사·································································· 163
가. 공공임대주택의 경우 … 163
나. 민간임대주택의 경우 … 164
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 164
1) 개정 경과 … 164
2) 내용 … 164
4. 임대주택의 중복 입주 등의 확인 대상··························································· 166
가. 공공임대주택의 경우 … 166
나. 민간임대주택의 경우 … 167
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 168

제6장 임대주택의 임대차계약
1. 임대차계약의 체결 시의 법적 의무 사항 등························································ 170
가. 임대사업자의 설명의무 … 170
1) [공공주택 특별법] 관련 규정 … 170
2) [민간임대주택에 관한 특별법] 관련 규정 … 170
3) [임대주택법] 관련 규정 … 171
가) 개정 경과 … 171
나) 임대보증금에 대한 보증 가입 설명의무 … 171
다) 임대주택에 대한 권리관계 설명의무 … 171
라) 설명 및 확인 방법 … 172
나. 임대보증금과 임대료를 상호전환할 경우 고지의무 … 172
다. 표준임대차계약서 사용 의무 … 172
1) [공공주택 특별법] 관련 규정 … 172
2) [민간임대주택에 관한 특별법] 관련 규정 … 172
3) [임대주택법] 관련 규정 … 173
라. 관련 판례 … 173
1) 표준임대차계약서를 위반한 임대차계약의 효력(=유효) … 173
2. 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한에 관하여···················································174
가. 공공임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 174
1) 영구, 국민, 행복, 분양전환 공공임대주택의 경우 … 174
가) 상한인 표준임대보증금 및 표준임대료에 관한 국토교통부 고시 … 174
나) 공공건설임대주택의 건설원가 … 175
다) 표준임대보증금 및 표준임대료의 실질적인 의의 … 176
라) 표준임대보증금 및 표준임대료의 상호 전환 … 177
마) 예외 … 177
2) 기존주택매입임대주택의 경우 … 177
나. 민간임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 178
다. 임대주택법상 건설임대주택의 경우 … 178
1) 공공건설임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 178
가) 개정 경과 … 178
나) 원칙 … 179
(1) 관련 국토교통부장관의 고시 … 180
(2) 관련 국토교통부장관의 고시 이전 … 180
(3) 관련 국토교통부장관의 고시의 초기의 연혁 … 180
다) 예외 … 184
(1) 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택 및 분납임대주택의 경우 … 184
(2) 장기전세주택의 경우 … 184
(3) 개정 경과 … 185
2) 공공매입임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 185
3) 준공공 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 … 185
라. 관련 법령 해석례 … 185
1) 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지의 의미 … 185
3. 주택분양가격 규제 제도···································································· 188
가. 주택분양가격 규제 제도의 변천 과정 … 188
1) 공영주택 가격 규제 개념의 출현(1963. 11. 30.) … 188
2) 민간주택건설사업자가 건설한 국민주택에 대한 가격 규제 개념의 출현(1972. 12. 30.) … 189
3) 분양가 상한제 도입(1977. 7.) … 190
4) 분양가의 자율적 규제(1981. 6.) … 192
5) 분양가 상한제 재도입(1982. 12.) … 192
6) 원가연동제로의 변경(1989. 11. 10.) … 193
7) 분양가 규제의 완화(1992. 하반기) … 193
8) 지방자치단체장의 분양가 자율 조정(2002. 4.) … 194
9) 원가연동제에 의한 분양가 상한제 재도입과 분양원가공개(2005. 1. 8.) … 194
나. 분양가 규제 방식의 유형 … 197
1) 상한 가격 규제 방식 … 197
2) 원가연동제 방식 … 198
다. 분양가 규제제도의 성과 … 199
1) 긍정적 효과 … 199
2) 부정적 효과 … 200
라. 분양가 자율화 제도의 성과 … 200
1) 긍정적 효과 … 200
2) 부정적 효과 … 201
4. 표준건축비와 가산비용···································································· 202
가. 표준건축비 … 202
1) 의의 … 202
2) 개정 경과 … 202
3) 표준건축비의 활용 … 205
4) 표준건축비의 산정 방법 … 206
가) 총론 … 206
나) 각론 … 207
(1) 공사비 … 207
(2) 설계비 … 208
(3) 감리비 … 209
(4) 부대비용 … 210
(5) 모델주택의 건축비 산출 … 211
5) 분양가 상한제가 적용되는 분양주택에 대한 기본형 건축비와의 차이 … 211
가) 자재의 사양 수준 등의 차이 … 211
나) 낙찰률의 반영 여부 … 211
나. 가산비용 … 212
1) 의의 … 212
2) 개정 경과 … 213
다. 해당 임대주택단지에 대한 최종적인 건축비의 상한 산정 방법 … 214
라. 표준건축비에 부가가치세가 포함되어 있다는 의미 … 216
1) 국민주택규모의 공급 및 건설용역에 대한 부가가치세 면제 … 216
2) 부가가치세 면세(일부 면제)와 영세율(전부 면제)의 구분 … 217
3) 거래징수 당한 매입부가가치세의 건설원가에의 전가(轉嫁) … 218
4) 결론 … 218
5) 분쟁 사례의 일례 … 219
5. 최초의 임대보증금 및 임대료 산정 방법···························································· 220
가. 연혁 … 220
1) 구 [공영주택법령] … 220
2) 구 [주택건설촉진법령] … 221
가) 1972. 12. 30. 제정된 구 [주택건설촉진법] … 221
나) 1977. 12. 31. 전부 개정된 구 [주택건설촉진법] … 221
3) 구 [임대주택건설촉진법령] … 222
가) 공공임대주택의 경우 … 222
나) 민간임대주택 중 국민주택기금으로 건설된 경우 … 223
4) 구 [임대주택법령] … 224
나. 당해 임대주택에 대한 건설원가의 산정방법 … 227
1) 문제의 소재 … 227
2) 구 [임대주택법] 등 관련 규정 내용 … 229
3) 최초 입주자모집 당시의 주택가격 산정 방식의 이원화 … 230
4) 입주자모집승인권자가 산정한다는 의미 … 232
5) 입주자모집공고 승인에 관한 공정력 논란 … 233
6) 2005. 1. 8. 개정된 [주택법]에 정한 분양가 상한제와의 비교 … 234
7) 결론 … 237
6. (5년 또는 10년 임대주택) 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정 방식에 관하여······· 240
가. 총론 … 240
1) 원칙 … 240
2) ‘최초의 표준임대보증금’의 산정방식 … 241
3) ‘최초의 표준 임대료’의 산정방식 … 241
나. 각론 … 242
1) 감가상각비 … 242
가) 그 부담의 주체 … 242
나) 그 산정의 기준 … 242
2) 수선유지비 … 243
가) 그 부담의 주체 … 243
나) 그 산정의 기준 … 243
3) 화재보험료(재해보험료) … 245
가) 그 부담의 주체 … 245
나) 그 산정의 기준 … 246
4) 주택도시기금이자 … 246
가) 그 부담의 주체 … 246
나) 그 산정의 기준 … 246
5) 제세공과금 … 246
가) 그 부담의 주체 … 246
나) 그 산정의 기준 … 246
6) 자기자금이자 … 247
가) 그 부담의 주체 … 247
나) 그 산정의 기준 … 247
7) 소결 … 249
다. 임대의무기간 5년, 10년인 임대아파트의 ‘표준 연 임대료’ 산정방식의 차이 … 249
1) 수선유지비 … 249
2) 자기자금이자 … 250
3) 제세공과금 … 253
7. 최초의 적용되는 표준형 임대보증금 및 표준형 임대료········································· 254
가. ‘의의’ 및 ‘구체적인 산정 방식’에 관하여 … 254
나. ‘최초의 적용되는 임대조건’의 종류 … 254
다. 실제 투입된 건축비로 최초의 임대조건을 산정하여야 하는 이유 … 255
1) ‘실제 투입된 건축비’가 당해 임대주택의 입주자모집 당시의 ‘표준건축비’와 ‘동일’한 경우 … 255
2) 실제 투입된 건축비가 당해 임대주택의 입주자모집 당시의 ‘표준건축비’를 ‘하회’하는 경우 … 255
3) ‘실제 투입된 건축비’가 당해 임대주택의 입주자모집 당시의 ‘표준건축비’를 ‘상회’하는 경우 … 256
라. 관할 시장 등의 승인 … 257
마. 가상적인 사례 … 258
8. [임대주택법]상 최초의 임대보증금 및 임대료의 상한 규정의 체계 부조화················ 260
가. [임대주택법 시행령] 제21조 규정의 대략적인 내용 … 260
나. [임대주택법 시행령] 제21조 제1항의 구체적인 내용 … 260
다. 국토교통부장관 고시 ‘표준임대보증금 및 표준임대료’의 무효 가능성 … 261
라. 최초의 임대보증금의 상한 규정 … 262
마. 최초의 ‘임대보증금 상한’의 중요성 … 264
9. 최초의 임대보증금과 임대료의 상호전환에 관하여············································· 266
가. 총론 … 266
1) 공공임대주택의 경우 … 266
2) 민간임대주택의 경우 … 266
3) [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 267
가) 임대보증금과 임대료의 상호전환의 연혁 … 267
나) [임대주택법령]의 내용 … 268
나. 각론
- ‘최초의 전환 임대보증금 및 전환 임대료의 ‘의의’ 및
‘구체적인 산정 방식’에 관하여 … 269
1) 2002. 9. 11. 개정된 [임대주택법령] 규정의 내용 … 269
2) 임대주택법 시행령 제21조 제1항 및 제3항의 규정 취지 … 270
3) 상호전환에 관한 임차인의 동의의 의미 … 272
4) 임대보증금과 임대료의 상호전환 규정이 효력규정인지 여부 … 272
5) 상호전환 규정을 위반하여 임대차계약상의 임대보증금 부분이 일부 무효가 된 경우의 임대료의 확정에 관하여 … 273
가) 쟁점 … 273
나) 대법원의 전원합의체 판결 … 274
다) 해설 … 275
10. 임대보증금과 임대료의 증액에 관하여···························································· 277
가. 임대사업자가 임대보증금과 임대료의 일방적 증액을 청구할 경우 … 277
1) 공공임대주택의 경우 … 277
2) 민간임대주택의 경우 … 278
3) [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 278
가) 개정 경과 … 278
나) 내용 … 279
4) 임대사업자의 임대보증금과 임대료의 증액 청구 시 고려사항 … 280
5) 임대사업자의 임대보증금과 임대료의 증액 청구의 적정성 판단 … 282
나. 임대사업자와 임차인의 쌍방 합의에 의해
임대보증금과 임대료를 증액하는 경우 … 282
다. 관련 법령 해석례 … 283
1) 갱신계약 체결 시 임대보증금과 임대료의 증액 청구 관련 … 283
2) 민간임대주택의 임대의무기간 동안에 임대차계약을 갱신할 경우 임대료 증액 청구의 상한 … 287
11. 임대조건의 신고································································ 290
가. 공공임대주택의 경우 … 290
나. 민간임대주택의 경우 … 290
1) 개정 경과 … 290
2) 임대사업자의 임대조건 신고 의무 … 290
3) 시장·군수·구청장의 조치 … 291
4) 시장·군수·구청장의 조정 권고 권한 … 291
5) 임대사업자의 재신고 의무 … 292
6) 시장·군수·구청장의 공고 의무 … 292
다. [임대주택법]상의 임대주택의 경우 … 292
1) 개정 경과 … 292
2) 입법론 … 292
3) 임대사업자의 임대조건 신고 의무 … 293
4) 시장·군수·구청장의 조치 … 294
5) 시장·군수·구청장의 조정 권한 … 294
6) 시장·군수·구청장의 공고 의무 … 295
라. 임대조건 신고의 법적 성격 … 295
마. 임대조건 신고 의무를 위반한 임대차계약의 사법적 효력 … 296
바. 관련 법령 해석례 … 296
1) 임대조건 변경신고에 대하여 관할 지방자치단체장이 수리하지 않은 경우 … 296
12. 임대주택에 대한 임차권의 양도, 전대 등 제한··················································· 299
가. 공공임대주택의 경우 … 299
1) 개정 경과 … 299
2) 원칙적인 금지 … 299
3) 예외적인 허용 … 299
가) 임대의무기간이 10년 이하인 공공임대주택의 경우 … 300
나) 법률에 따라 기관 등이 이전하는 경우 … 300
다) 혼인 또는 이혼으로 가족 등에게 임차인을 변경하는 경우 … 301
나. 민간임대주택의 경우 … 301
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 301
1) 개정 경과 … 301
2) 원칙적인 금지 … 302
3) 예외적인 허용 … 302
가) 임대의무기간이 5년 또는 10년인 건설임대주택 및 매입임대주택의 경우 … 302
나) 법률에 따라 기관 등이 이전하는 경우 … 303
다) 혼인 또는 이혼으로 가족 등에게 임차인을 변경하는 경우 … 303
라) 민간건설임대주택 또는 매입임대주택의 경우 … 304
마) 임대사업자의 동의 절차 … 304
4) 임차권의 양도, 전대 등 제한 규정을 위반한 계약의 효력 … 304
5) 임대보증금반환채권의 양도 … 305
13. 임대차 계약의 해제, 해지 또는 갱신 거절 등····················································· 307
가. [공공주택 특별법] 관련 규정 … 307
1) 개정 경과 … 307
2) 공공주택사업자의 임대차계약 해제, 해지 또는 재계약 거절 … 307
3) 임차인의 임대차계약 해제, 해지 또는 재계약 거절 … 308
나. [민간임대주택에 관한 특별법] 관련 규정 … 308
다. [임대주택법] 관련 규정 … 309
1) 개정 경과 … 309
2) 임대사업자의 임대차 계약의 해제, 해지 또는 갱신 거절 등 … 309
3) 임차인의 임대차계약 해제, 해지 또는 갱신 거절 등 … 310
라. 관련 대법원 판례 … 310
1) 임차인의 원칙적인 갱신권 보장 … 310
2) 임대사업자의 갱신 거절의 제한 시기 … 312
3) 임대사업자의 갱신 거절의 의사표시 … 312
4) 표준임대차계약서상 임대차계약 해지 사유 중
임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우의 의미 … 313
5) 임대차계약 해지 불가의 경우(영구임대주택관련) … 313
6) 임차인의 임대조건 변경 부동의에 따른 임대차 해지 관련 … 314
7) 임차인의 분양전환계약 체결 거부에 따른 임대차 해지 관련 … 314

제7장 임대주택의 관리
1. 임대주택의 관리 … 318
가. 공공임대주택의 경우 … 318
나. 민간임대주택의 경우 … 318
1) 위탁관리 또는 자체관리 … 318
2) 공동관리 … 319
3) 관리 경비 충당 … 319
4) [공동주택관리법]의 적용 사항 … 319
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 320
1) 개정 경과 … 320
2) 위탁관리 또는 자체관리 … 320
3) 공동관리 … 321
4) 관리 경비 충당 … 321
라. 공동주택관리법의 적용 … 321
1) 임대주택에 대한 [공동주택관리법]의 적용 … 321
2) 공동관리와 구분관리 … 322
3) 혼합주택단지의 관리 … 323
4) 안전 점검 … 325
5) 관리사무소장 … 325
6) 주민공동시설의 위탁운영 … 326
7) 인근 공동주택단지 입주자 등의 주민공동시설 이용의 허용 … 326
8) 임대사업자의 ‘입주자 등’에 대한 관리요구의 통지 … 326
9) 임대사업자의 분양전환 시 관리업무의 인계 … 327
마. 관련 법령 해석례 … 327
1) 혼합단지의 경우, 임대주택의 임차인이
동별 대표자를 선출할 수 있는 사용자에 해당하는지 여부 … 327
2. 관리비······································································· 331
가. 공공임대주택 … 331
나. 민간임대주택 … 331
1) 관리비의 구체적인 명세 … 331
2) 임대사업자의 대행 납부 … 332
3) 장부 작성 및 열람 … 332
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 333
3. 특별수선충당금··························································································· 334
가. 개념 … 334
나. 의의 … 334
다. 입법 목적 … 335
라. 공공임대주택의 경우 … 335
1) 특별수선충당금 적립 의무 대상인 공공임대주택 … 335
2) 장기수선계획의 수립 … 336
3) 적립 시기 … 336
4) 적립 요율 … 336
가) 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택 … 336
나) 그 이외의 공공임대주택 … 336
5) 적립 방법 등 … 337
6) 사용 방법 … 337
마. 민간임대주택의 경우 … 337
1) 특별수선충당금 적립 의무 대상인 민간임대주택 … 337
2) 장기수선계획의 수립 … 337
3) 적립 시기 … 340
4) 적립 요율 … 340
5) 적립 방법 등 … 341
6) 가산 금리 … 341
7) 사용 방법 … 341
8) 최초의 입주자대표회의에 인계 등 … 342
바. [임대주택법]상의 임대주택 … 342
1) 개정 경과 … 342
2) 장기수선계획의 수립 … 344
3) 적립 시기 … 344
4) 적립 요율 … 344
가) 임대의무기간이 50년인 임대주택 … 344
나) 임대의무기간이 30년인 임대주택 … 345
다) 임대의무기간이 20년인 임대주택 … 345
라) 임대의무기간이 10년 또는 5년인 임대주택 … 345
5) 적립 방법 … 346
6) 적립 요율의 적용 대상 … 346
7) 가산 금리 … 348
8) 사용 방법 등 … 349
9) 최초로 구성된 입주자대표회의에 인계 등 … 349
10) 적립의무의 종기 … 350
가) 쟁점 … 350
나) 지지하는 대법원 판결 … 351
다) 상반된 판결 … 352
라) 사안의 정리 … 353
마) 소멸시효 … 354
사. 관련 판례 … 355
1) 임대사업자 파산 시, 특별수선충당금 관련 … 355
2) 특별수선충당금 관련 업무상 횡령죄 성립 여부 … 355
아. 관련 법령 해석례 … 356
1) 특별수선충당금 적립요율 변경 개정 관련 … 356
4. 분양전환할 목적으로 공급하는 임대주택에 관한
하자담보책임에 관하여················································································· 359
가. 법률 규정 … 359
1) 공공임대주택에 대하여 … 359
2) 민간임대주택에 대하여 … 359
나. ‘하자’의 개념 … 360
다. 담보책임기간 … 360
라. 하자보수청구권자 … 361
마. 하자보수절차 … 361
바. 담보책임종료 … 362
사. 하자분쟁조정위원회 … 363
아. 하자보수보증금의 범위 … 363
자. 하자보수보증금의 예치 및 보관 … 364
차. 관련 대법원 판례 … 364
1) 분양전환된 임대주택의 하자보수추급권의 기산점 및 제척기간 … 364
5. 주택임대관리업········································································ 366
가. 등록 … 366
나. 변경 신고 … 366
다. 등록 기준 … 367
라. 주택임대관리업자의 업무 범위 … 367
1) 주요 업무 범위 … 367
2) 부수적 업무 범위 … 367
3) 위·수탁계약서 작성, 교부 및 보관의무 … 368
마. 자기관리형 주택임대관리업자의 의무 … 368
바. 현황 신고 의무 … 369
사. 등록증 대여 등 금지 의무 … 370
아. 등록 결격 사유 … 370
자. 등록 말소 또는 영업 정지 처분 … 370
차. 과징금 … 371
카. 주택임대관리업자협회 … 372

제8장 임대주택의 매각 제한
1. [공공주택 특별법]상, ‘공공임대주택’의 ‘매각 제한’에 관하여································· 374
가. 원칙적인 매각 제한 규정 … 374
나. 임대의무기간 … 374
1) 임대 개시일로부터 50년 … 374
2) 임대 개시일로부터 30년 … 374
3) 임대 개시일로부터 20년 … 374
4) 임대 개시일로부터 10년 … 374
5) 임대 개시일로부터 5년 … 375
다. 임대의무기간 내에 예외적으로 매각이 허용되는 경우 … 375
1) 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우 … 375
2) 거주 임차인에게 매각하는 경우 … 375
가) 임대의무기간의 1/2이 경과한 경우 … 375
나) 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 … 375
다) 기타 … 376
2. [민간임대주택에 관한 특별법]상, 민간임대주택의 ‘매각 제한’에 관하여·················· 377
가. 원칙적인 매각 제한 규정 … 377
나. 임대의무기간 … 377
다. 임대의무기간의 기산점 … 377
라. 임대의무기간 내에 예외적으로 양도가 허용되는 경우 … 378
1) 다른 임대사업자에게 양도하는 경우 … 378
2) 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우 … 378
마. 민간임대사업자의 폐업 … 378
3. [임대주택법]상, 임대주택의 ‘매각 제한’에 관하여··············································· 380
가. 개정 경과 … 380
나. 원칙적인 매각 제한 규정 … 380
다. 임대의무기간 … 380
1) 임대 개시일로부터 50년 … 381
2) 임대 개시일로부터 30년 … 381
3) 임대 개시일로부터 20년 … 381
4) 임대 개시일로부터 10년 … 381
5) 임대 개시일로부터 5년 … 382
라. 임대의무기간 내에 예외적으로 매각이 허용되는 경우 … 382
1) 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 … 382
2) 거주 임차인에게 매각하는 경우 … 382
가) 임대의무기간의 1/2이 경과한 경우 … 382
나) 임대사업자가 부도 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 … 383
다) 근로자를 위하여 건설한 임대주택의 경우 … 384
4. 관련 법령 해석례······································································ 385
가. 임대의무기간 내에 매매의 예약 등의 계약으로
분양전환가격 상당 금액을 받을 수 있는지 여부 … 385
나. 준공공임대주택의 임대 중 재개발, 재건축되는 경우 임대기간 계산 방법 … 387
다. 임대차계약기간의 의미 … 387
라. 임대주택의 매각시기를 특정하는 방법 … 390

제9장 임대주택의 분양전환
1. [임대주택법]상, 임대주택의 분양전환에 관하여·················································· 394
가. 개정 경과 … 394
나. 분양전환의 개념 … 394
다. 매각의 개념 … 396
라. 분양전환에 있어서 여러 가지 경우에 관하여 … 396
1) 우선분양전환 … 396
2) 일반분양전환 … 397
3) 특수한 유형의 분양전환 … 397
가) 토지임대부 임대주택의 분양전환 … 397
나) 도시형 생활주택의 분양전환 … 398
다) 분양전환금 분납 임대주택 … 398
2. 임대의무기간 경과 후의 분양전환 ‘절차’에 관하여·············································· 399
가. 공공임대주택의 경우 … 399
나. 민간임대주택의 경우 … 399
다. [임대주택법]상 공공건설임대주택의 경우 … 400
1) 개정 경과 … 400
2) 분양전환 승인 … 400
가) 임대사업자의 분양전환 승인 신청 … 400
(1) 민간임대사업자의 경우 … 400
(2) 국가 등의 임대사업자의 경우 … 401
나) 임차인의 분양전환승인신청권 … 401
3) 임대사업자의 제3자에의 매각 … 402
4) 임차인의 매도청구권 … 403
5) 분양전환 시 임차인의 일정 기간 계속 거주할 수 있는 권리 … 403
라. 관련 법령회신 사례 … 404
1) 임대의무기간이 만료된 ‘민간건설임대주택’의 매각 방법 … 404
3. [임대주택법]상 관할 지방자치단체장의
‘분양전환승인’ 제도······················································································ 407
가. 관할 지자체장의 ‘분양전환승인’ 제도의 도입 경위 … 407
나. 관할 지자체장의 ‘분양전환승인’의 법적 성질(=강학상 인가) … 408
1) ‘강학상 인가’ … 408
2) 기본행위의 하자는 ‘유지’됨 … 409
3) 지자체장의 승인에도 불구하고 분양전환가격의 무효 가능성 … 409
다. 관련 판례 … 409
1) ‘인가’의 기본적인 법적 성질 … 409
2) ‘분양전환승인’의 구체적인 의미에 관하여 … 410
3) 임차인 대표회의의 ‘분양전환승인처분의 취소 청구’의 원고 적격 유무 … 411
4. 우선수분양전환권자··························································412
가. 공공임대주택의 경우 … 412
1) 우선수분양전환권자에 관하여 … 412
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 412
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 412
(1) 임대의무기간 1/2 경과 후 분양전환하는 경우 … 412
(2) 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택의 경우 … 413
(3) 공공주택사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 분양전환하는 경우 … 413
2) 일반 수분양전환권자에 관하여 … 414
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 414
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 414
나. 민간임대주택의 경우 … 414
다. [임대주택법]상, 임대주택의 경우 … 415
1) 우선수분양전환권자에 관하여 … 415
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 415
(1) 개정 경과 … 415
(2) 일반적인 경우 … 416
(3) 임대의무기간 경과 후에 임대사업자의 ‘부도 등’으로 분양전환하는 경우 … 421
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 422
(1) 개정 경과 … 423
(2) 임대의무기간 1/2 경과 후 분양전환하는 경우 … 423
(3) 근로자를 위하여 건설한 임대주택의 경우 … 426
(4) 임대사업자의 ‘부도 등’으로 분양전환하는 경우 … 426
2) 일반 수분양전환권자에 관하여 … 427
가) 임대의무기간 경과 후에 분양전환하는 경우 … 427
나) 임대의무기간 경과 전에 분양전환하는 경우 … 427
다) 남은 문제점에 관하여 … 427
라. 거주 무주택 임차인에게 부여되는 우선수분양전환권의 한계 … 428
마. 관련 법령 해석례 … 430
1) 우선수분양전환권자로서의 무주택자인 임차인의 의미 … 430
2) 임대주택을 전대한 임차인이 우선수분양전환권자로 인정될 수 있는지 여부 … 433
3) 민간건설임대주택의 분양전환 관련 … 435
5. 분양전환가격의 산정기준의 연혁··················································· 438
가. 구 [공영주택법령] … 438
나. 구 [주택건설촉진법령] … 438
다. 구 [임대주택건설촉진법령] … 439
1) 1990. 10. 13. 민간임대주택의 분양전환가격 중재 기준 … 439
2) 1993. 5. 1. 공공임대주택 건설 및 관리지침 … 443
3) 1993. 9. 1 개정된 구 [주택공급에 관한 규칙] … 443
라. 구 [임대주택법령] … 445
1) 1998. 11. 13. 개정된 구 [임대주택법 시행령] … 445
2) 1999. 1. 28. 개정된 구 [임대주택법 시행규칙] … 445
6. 분양전환가격의 산정 기준 해설··········································· 447
가. [공공주택 특별법]상 공공임대주택의 분양전환가격 산정기준 … 447
나. [민간임대주택에 관한 특별법]상 민간임대주택의 분양전환가격 산정기준 … 447
다. [임대주택법]상, 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준 … 447
1) [임대주택법 시행규칙] [별표 1] 규정의 내용 … 447
2) 위 [별표 1]의 개정 경과와 각 (구) 임대주택법 시행규칙 부칙 내용 … 451
가) 개정 경과 … 451
나) 각 (구) [임대주택법 시행규칙] 부칙 내용 … 452
다) 구체적인 적용 법령 … 452
3) 위 [별표 1]의 구체적인 내용에 관하여 … 453
가) 건설원가 … 454
(1) 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 … 454
(2) 자기자금이자 … 466
(3) 감가상각비 … 471
나) 감정평가 … 471
(1) 공공임대주택의 경우 … 471
(2) 민간임대주택의 경우 … 473
(3) [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 473
다) 산정가격 관련 분양전환 당시의 건축비-[별표 1] 제2호 다목 … 474
라) 분양전환가격의 최고 상한 … 475
4) 토지 임대부 임대주택의 분양전환가격 … 475
5) 분납 임대주택의 분양전환가격 … 476
6) 공공분양주택의 분양가격과의 차이점 … 476
라. 대법원 전원합의체 판결의 적용 범위에 관하여 … 476
1) 대법원 전원합의체 판결의 주요 취지 … 476
2) 민간건설임대사업자의 공공건설임대주택에 대한 적용 여부 … 477
3) 실제 투입한 건축비의 산정 방식 … 478
가) 문제의 소재 … 478
나) 실제 투입한 건축비의 산정 방식 … 478
(1) 현재의 상황 … 478
(2) 표준건축비 산출 방법이 준거가 됨 … 479
(3) [지방세법]상 취득세의 과세표준과의 구별 … 479
4) 실제 투입한 건축비에 대한 입증책임 … 482
5) 임차인의 원가공개청구 관련 … 483
가) 임대사업자가 국가 등인 경우 … 483
(1) 분양전환절차중지 가처분 또는 본안 소송 … 483
(2) 정보비공개결정처분 취소소송 … 484
나) 임대사업자가 민간임대사업자인 경우 … 485
(1) 분양전환절차중지 가처분 또는 본안 소송 … 485
(2) 정보비공개결정처분 취소소송 불가능 … 486
다) 현재의 상황 … 486
마. [임대주택법 시행규칙] [별표 1] 제2호 라목 1) 가) 개정 규정에 대한 평가 … 486
바. 기타 관련 판례 … 487
1) ‘분양전환가격 산정 기준 시기’ 관련 … 487
2) ‘분양전환가격 산정에 관한 적용 법령’ 관련 … 488
3) ‘분양전환가격산정’에 당사자 간에 다툼이 있는 경우 … 488
4) 비상장법인인 공공건설 임대주택 사업자가 발행한 주식을 증여받은 경우 증여세 과세 표준 … 489
사. 관련 법령 해석례 … 489
1) ‘산정가격’ 관련 … 489
2) ‘자기자금이자’ 관련 … 491
3) ‘자기자금이자’ 계산 시 적용되는 ‘이자율’ 관련 … 493
4) 표준건축비에 더할 수 있는 가산비용 관련 … 497
5) 분양전환 시 감가상각비 산출 기준 … 500
6) 택지비 산출 기준 … 502
7. 분양전환가격 제한 규정이 강행규정인지 여부···················································· 504
가. 2008. 3. 21. 전부 개정된 [임대주택법]의 내용 … 504
1) 주요 내용([임대주택법] 제21조) … 504
2) [임대주택법]의 전부 개정의 취지 … 504
가) 구 [임대주택법](2008. 3. 21. 전부 개정되기 전의 것)에 따른
임대사업자의 분양전환 지연 시도 등 … 504
나) [임대주택법](2008. 3. 21. 전부 개정된 것)에 관한 국토해양부장관의 의견의 요지 … 505
(1) 2008헌마581 사건 … 505
(2) 2008헌마582 사건 … 505
3) 헌법재판소의 판시 내용 … 506
나. 대법원의 판시 내용의 변천 … 507
1) 원칙적으로 분양전환가격의 자율성 인정 … 507
2) 분양전환가격 산정 규정에 대한 강행법규성 인정 … 507
가) 구 [임대주택법](2008. 3. 21. 전부 개정되기 전의 것) 규정에 대하여 … 507
나) 임대주택법(2008. 3. 21. 전부개정된 것) 규정에 대하여 … 508
다) 중요한 참조 판례 … 509
다. 법정 ‘분양전환가격 산정기준’을 초과한 경우 … 510
1) 초과한 부분에 대하여 무효 … 510
2) 소멸시효 … 511
라. [임대주택법] 제21조 제7항이 강행규정인지 여부 … 511
1) 소극설 … 512
2) 적극설 … 512
마. 관할 지방자치단체장으로부터 재차 승인받아 분양전환하는 경우 … 513
8. 거주 임차인에 대한 재차 분양전환의 문제··························································514
가. 재차 분양전환을 하는 경우 … 514
나. 관련 규정의 부재 … 514
다. 2008. 6. 22. 이전에 매각(분양전환)계획서를 제출한 경우 … 514
라. 분양전환되지 않은 남은 세대에 대한 임대차의 자격 요건 … 515
마. 거주 임차인에 대한 재차 분양전환의 문제 … 516
1) 임차인의 분양전환신청권의 유무 … 516
2) 임대사업자의 분양전환신청 … 516
가) 전부 개정된 임대주택법이 2008. 6. 22. 시행되기 전에 분양전환계획서가 제출되었으나 분양전환되지
않은 남은 세대에 관하여 계속 임대한 후 2008. 6. 22. 이후 재차 분양전환하려는 경우 … 517
나) 2008. 6. 22. 이후, 승인을 받고 분양전환을 실시하였으나, 분양전환되지 않은 남은 세대에 관하여 계속임대한 후 재차 분양전환하려는 경우 … 517
(1) 위법하다는 입장 … 518
(2) 적법하다는 입장 … 518
사. 기타 관련 판례 … 519
1) 분양전환 가격 산정의 기준시기 … 519
2) 주택공급에 관한 규칙에 위반한 경우, 계약의 사법적 효력이 부인되는지 여부(소극) … 519
아. 관련 법령 해석례 … 520
1) 재차 분양전환하려는 경우, 승인이 필요한지 여부 … 520
9. 분양전환 가격 제한 대상 임대주택·········································· 523
가. 개정 경과 … 523
나. 임대주택법이 법정한 가격으로 분양전환하여야 하는 경우
(=공공건설임대주택) … 523
1) 일반적인 경우 … 523
2) 예외적인 경우 … 523
다. [임대주택법]이 법정한 분양전환가격의 제한을 받지 않은 경우 … 524
1) 민간건설임대주택 … 524
2) 일부 공공건설임대주택 … 524
가) 국토교통부의 입장 … 524
나) 대법원의 입장 … 525
라. 관련 법령 해석례 … 526
1) 분양전환가격 산정기준의 적용 관련 … 526
10. 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택······················································ 529
가. 도입 … 529
나. 분양전환가격에 관하여 … 529
1) 2004. 3. 17. 개정 후 … 529
2) 2004. 3. 17. 개정 전 … 529
3) 2008. 3. 21. 전부 개정 후 … 530
다. 임대조건에 관하여 … 530
라. 관련 판례 … 530
1) 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택에 대한 분양전환가격 산정 시 고려사항 등 … 530
마. 관련 법령 해석례 … 532
1) 임대의무기간 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방식 … 532

제10장 임차인대표회의
1. 공공임대주택의 경우································································ 536
2. 민간임대주택의 경우·································································· 536
가. 임차인 대표회의의 구성 … 536
나. 임차인 대표회의의 역할 … 537
다. 임차인 대표회의의 소집 등 … 537
3. [임대주택법]상 임대주택의 경우···················································· 538
가. 개정 경과 … 538
나. 일반적인 경우 … 538
1) 임차인 대표회의의 구성 … 538
2) 임차인 대표회의의 역할 … 539
3) 임차인 대표회의의 소집 등 … 539
4) 부도 임대주택 등의 경우 … 539
가) 임차인 대표회의의 설립신고 … 539
나) 임차인 대표회의의 역할 … 540
다. 관련 법령 해석례 … 540
1) 임대주택의 동별 대표자에 대하여 주택법이 적용되는지 여부 … 540
2) 임차인 대표회의의 임원 선출방법 … 542

제11장 임대주택분쟁조정위원회
1. 공공임대주택의 경우···························································· 546
2. 민간임대주택의 경우························································· 546
가. 구성 … 546
나. 조정신청 및 조정사항 … 547
다. 조정의 효력 … 548
라. 회의 … 548
3. [임대주택법]상 임대주택의 경우······································· 550
가. 개정 경과 … 550
나. 구성 … 550
다. 분쟁 조정 사항 … 551
라. 조정 신청 … 551
마. 조정의 효력 … 552
바. 회의 … 552

제12장 특례 규정
1. 준공공 임대주택································································ 554
가. 개념 … 554
나. 융자 지원 … 554
다. 등록 … 554
라. 등록 취소 … 555
2. 토지임대부 임대주택······················································ 556
가. 개념 … 556
나. 토지 임대차 관계 … 556
1) 표준임대차계약 사용의무 … 556
2) 법정 지상권의 성립 … 556
3) 토지 임대료의 책정 기준 … 556
4) 토지 임대료의 증액 … 557
5) 임대료의 임대보증금으로의 전환 … 557
3. 도시형 생활주택의 특례···················································· 559
가. 개념 … 559
나. 분양전환 관련 특례 … 560
1) 원칙 … 560
2) 임대의무기간이 경과한 경우 … 560
3) 부도 등이 발생한 경우 … 560
4) 분양전환가격 … 561
5) 우선수분양전환권자 … 561
6) 경매 제한 … 561
4. 오피스텔에 관한 특례 규정············································································ 562
가. 임차인 현황 신고 … 562
나. 임대주택의 관리 규정의 부적용 … 562
다. 임차인 대표회의 규정의 부적용 … 562
라. 특별수선충당금 적립 의무 면제 … 562

제13장 부도 임대주택
1. 부도 등 발생 시의 절차······························································· 564
가. [공공주택 특별법] … 564
나. [민간임대주택에 관한 특별법] … 564
다. [임대주택법] 관련 규정 … 564
1) 개정 경과 … 564
2) 부도 발생의 신고 … 565
3) 부도 임대주택 등의 조사 … 565
4) 부도 임대주택 등의 임차인 대표회의 … 565
2. 부도 임대주택의 매입························································· 567
가. 공공주택사업자의 부도 임대주택의 매입 … 567
1) 개정 경과 … 567
2) 매입 대상 부도 임대주택 … 567
3) 매입 절차 … 568
가) 임차인 등의 매입 요청 … 568
나) 공공주택사업자의 해당 주택에 대한 협의 및 조사 … 569
다) 공공주택사업자의 매입대상주택 지정 신청 … 569
라) 국토교통부장관의 현장조사 및 의견 청취 … 570
마) 국토교통부장관의 지정, 고시 … 571
4) 매입 방법 … 571
5) 임차인의 우선매수권의 양도 의제 … 572
6) 국가 또는 지방자치단체의 지원 … 572
7) 임차인의 임대보증금 보전 … 573
8) 부도 임대주택의 공급 및 임대조건 … 573
나. 민간임대주택의 경우 … 574
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 575
1) 개정 경과 … 575
2) 부도 임대주택의 일반적인 매입절차 … 576
3) 부도 임대주택 등에 대한 경매제한 … 576
4) 부도 임대주택 등의 경매에 관한 특례 … 576
5) 부도 임대주택의 매입 후의 임대조건 등 … 578
라. 관련 법령 해석례 … 578
1) 임대의무기간 경과 후 부도 임대주택을 매입하려는 경우 관련 … 578
3. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법·············································· 581
가. 개정 경과 … 581
나. 목적 … 582
다. 적용 대상 … 582
라. 부도 임대주택 매입사업의 시행자 … 582
마. 매입 방법 … 583
바. 매입대상주택 … 583
사. 임차인 등의 임대보증금 보전 … 584
아. 공공주택 등으로 공급 … 585
1) 주택매입사업시행자가 매입한 경우 … 585
2) 주택매입사업시행자 외의 자가 매입한 경우 … 586
자. 관련 판례 … 586
1) 주택매입사업시행자 외의 자가 부도 임대주택을 매입한 경우, 임대차계약 관련 … 586
2) 주택매입사업시행자의 임대보증금 보전의무 규정의 의미 … 587
차. 관련 법령 해석례 … 587
1) 주택매입사업시행자 외의 자의 범위 … 587
2) 임대 중인 공공건설임대주택의 범위 … 589

제14장 보칙
1. 민간임대사업자협회························································ 594

제15장 벌칙
1. 과태료 ···································································· 596
가. 공공임대주택의 경우 … 596
1) 서류 등의 제출 거부 등을 한 자 … 596
2) 임대차계약을 신고하지 아니한 자 등 … 596
3) 과태료의 부과 징수권자 … 596
나. 민간임대주택의 경우 … 597
1) 1,000만원 이하의 과태료 … 597
2) 500만원 이하의 과태료 … 597
3) 100만원 이하의 과태료 … 597
4) 과태료의 부과 징수권자 … 598
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 598
1) 개정 경과 … 598
2) 3,000만원 이하의 과태료 … 598
3) 1,000만원 이하의 과태료 … 598
4) 500만원 이하의 과태료 … 599
5) 과태료의 부과 징수권자 … 599
2. 형사처벌·································································· 600
가. 공공임대주택의 경우 … 600
1) 3년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 600
2) 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 600
3) 양벌 규정 … 600
나. 민간임대주택의 경우 … 600
1) 5년 이하의 징역 또는 5,000만원 이하의 벌금 … 600
2) 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 601
3) 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금 … 601
4) 양벌 규정 … 601
다. [임대주택법]상 임대주택의 경우 … 602
1) 개정 경과 … 602
2) 5년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 … 602
3) 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 … 602
4) 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금 … 603
5) 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금 … 603
6) 양벌 규정 … 603

판례 색인 … 604
법령 해석례 색인 … 607
참고문헌 … 608

부록
1. 집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안 … 611
2. 임대주택 등록 활성화 방안 Q&A … 629
3. 표준임대보증금 및 표준임대료 고시 … 641
4. [공공주택 특별법 시행규칙] 관련 별지 및 별표 … 657
5. [민간임대주택에 관한 특별법령] 관련 별지 등 … 715
6. [임대주택법령] 관련 별지 및 별표 … 771

작가정보

저자(글) 임진욱

저자 : 임진욱
광주 인성고등학교, 서울대학교 사회과학대 지리학과를 졸업하고, 2003년 제45회 사법시험에 합격하여 제35기 사법연수원을 수료했다.
2006년부터 2008년까지 (주)부영의 사내변호사로 근무하였고, 2009년부터 지금까지 법무법인(유한) 한길의 구성원 변호사로 근무하고 있다.
본서에서는 임대주택에 관한 지금까지의 대법원 판례 및 법제처의 질의회신을 정리하고, 임대주택의 입주자모집 당시의 주택 가격의 구체적인 의미와 실제 투입한 건축비를 어떻게 볼 것인지를 주요한 관심 사항으로 하고 있다.