월세 투자자는 바보 투자자다

자식들에게만 전해주는 Gap투자 후폭풍… 월세파산! 전세파산!

손대식 지음

지식과감성 2019년 05월 20일 출간 종이책 : 2019년 03월 22일 출간

작품소개

책소개

일본인들은 오래전부터 월세수입이 주택담보대출 상환원리금을 내고 돈이 남아도,
거주용 아파트는 물론 모든 수익성 부동산 즉 월세용 부동산에도 투자하지 않는다!
왜 그럴까?

이런 경우라면, 한국에서는 잘한 월세투자라고 자랑하고 또 자랑할 텐데…
지금부터~10년 이상의 한국의 모든 수익성 부동산의 운명은?
이제 이번 마지막 파동을 끝으로, 월세투자는 이제 꿈도 꾸지 마라!

이 책은 지금부터~향후 10년 이상의 한국 자산 시장 특히 월세용 부동산의 미래 예측과 투자 회수 요령에 관한 지침서이다. 즉, 모두 다 살아남을 핵심 전략을 제시한 책이다.
국내 최초로, 오피스텔, 원룸, 상가주택, 아파트 등 모든 수익성 부동산의 수익성을 철저히 분석한다.

이번의 쌍봉세대+60대의 월세투자용 아파트 구매 러시 이후에는 이를 사줄 다음 인구층이 없다. 장차 베이비부머 자식들인 에코부머는 양 가정에서 상속으로 자기 보유분을 합쳐 아파트를 3채씩 보유하게 된다.
따라서 재건축이 불가한 1기, 2기 신도시에 이어 3기 신도시는 일본의 다마신도시처럼 텅 빈 노인의 도시가 된다.

일본을 보고 한국을 읽어라!
도심회귀(Return)현상은 지속된다!

목차

머리말

일러두기

1 ‘현재’ 일본의 월세 시장은?
2 ‘과거’와 ‘현재’의 한국 월세 시장은?
3 해외 월세 투자 시 Best 국가는?
4 해외 월세 투자 성공 Key Point
5 老人의 도시… 日 다마 신도시의 경고
6 일본 셔터도오리의 교훈
7 한국 자영업자의 몰락이 의미하는 것은?
8 제1기, 제2기 신도시도 사정권
9 일본, 땅값 27년 만에 올렸다
10 일본형 부동산 폭락은 없다?는 주장에 대하여
11 한국은 일본보다 더 급격한 디플레가 온다
12 Money Cycle 상, 2021년에는 아파트 가격 폭락으로 인해 월세 폭락이 시작된다
- 이제 월세투자는 꿈도 꾸지 마라!
- 인터넷 기억을 창업하라!
13 재건축?재개발이 더 이상 불가능해진다
14 ‘곧’ 월세 투자자는 바보 투자자가 된다
15 ‘장차’ 감가상각비도 못 건질 월세 투자
16 임대사업자 등록은 스스로 재산권을 10년간 포기하는 것이다
17 유일한 구멍, 다가구 주택 임대업
18 다가구 주택 월세가 먼저 위험해진다
19 조망권과 역세권 간의 결투, 마지막 승자는?
- 차별화?양극화는 점점 더 심해진다
20 Gap투자 후폭풍…월세파산! 전세파산!
-월세투자 시의 Tippong Point는?
21 월세 투자 大성공의 조건
22 월세 투자가 다시 현명한 투자가 되는 Time
23 Building 테크에 나서는 연예인들, 수익성은?
- 발 빠른 연예인들의 ‘부동산 1인 법인’ 활용 투자사례 분석
24 조선소와 철강소는 죽어서 땅을 남긴다
- 반도체 10배 시장을 포기하는 한국
25 부동산(매매차일+월세 수익)으로 돈을 벌려면 주식도 알아야 한다
26 월세 대안상품(1) 맥쿼리 인프라 펀드
27 월세 대안상품(2) 국채
- 국채투자 핵심 노하우는?
28 월세 대안상품(3) 주택연금
- 주택연금과 연금형 희망주택을 역이용하자
29 비운의 용산 땅에는 영구임대주택만 짓자!

마치며

번외
번외1 환율의 마법(a):
- 아르헨티나 부동산은 달러로만 거래하는 이유
번외2 환율의 마법(b):
- 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation) 시
번외3 북한이 개혁?개방한다면, 투자순서는?
번외4 환율조작국 지정
- 완벽한 대박기회
번외5 American Dream과 Korean Dream
번외6 Three Times Principle(삼세번의 법칙)

출판사 서평

이제 우리나라도 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation)시대 7년차에 진입했다!
일본에서는, 한때 유행했던 수익성 부동산에의 몰입투자는 더 이상 없다!
한국에서, 한때 유행했던 수익성부동산에의 갭(Gap)투자 열풍은 이번이 끝이었다!
이제 나오는 자만이 살아남는다.
일본인들은 더 이상 월세투자를 하지 않으며, 집도 사지 않는다.
일본의 3040. 그들은 월세로 살기를 선호하며, 밸런스형 해외 펀드에만 투자한다.

Why?
그들은 월세수입이 은행 대출금의 상환원리금을 넘어서도 월세투자를 하지 않을까?
그 이유를 분석하며, 한국도 이렇게 되는 이유를 설명한다.
한국에서도 월세투자를 즉시 멈추고, 이젠 월세투자에서 철수해야 한다.

월세수입이 있어도 매월 은행차입금에 대한 상환액에도 못 미치면,
바로 흑자부도로 연결된다.
그 결과는 바로 흑자부도→깡통월세→월세파산으로 이어진다.
Leverage 효과를 극대화하기 위해 은행차입금+전세제도를 활용한 갭투자는
부동산 폭락으로 결국에는 전세파산으로 귀착된다.

아파트 대세 하락 시의 원리금 동시상환제도는 월세투자, 전세투자를 위험에 빠뜨리게 된다.
모두 무차별적인 갭(Gap)투자가 원인이다.
이제는 갭투자가 아주 위험하다!
이제 Deleverage시대가 온다.

이제 수익성 부동산의 월세투자는 끝이다.
즉, 월세투자자는 바로 바보투자가가 된다.
오피스텔, 상가, 아파트, 원룸, 일본판 서브리스(Sublease) 형태인 분양형 호텔 등등
전부 월세파산, 전세파산의 문턱에 들어서 있다
미리 대처하고, 대비해야만 한다.

대안 없는 수익성 부동산의 수익성 분석은 무용지물이다.
월세보다 더 좋은 대안들 3~4가지도 소개한다!
흑자부도, 월세파산, 전세파산에 대비할 대체상품들을 소개한다.

한동안 유행했던 갭투자.
Gap투자의 후폭풍…
월세파산! 전세파산! 이어진다.
이제 겨울이 오고 있다!
바로 1~2년 뒤다.

그는 이제 월세투자는 꿈도 꾸지 마라!고 말한다.
그는 3기 신도시는 일본의 텅 빈 다마신도시가 된다고 주장한다.
그는 또한 절대빈곤 세대가 아닌 한국의 젊은이들은 인터넷 기반 사업을 창업해야 한다고 주장한다. 세계 인터넷 사용 인구는 전 세계인구 73억 명의 43%, 31억 명을 겨우 넘긴 상태이기 때문이다.
진정한 부자가 되려면 Worldwide한 인터넷 사업을 창업하여 IPO를 통해 창업자이윤을 챙겨야 탄생한다고 주장한다.
또한 어느 나라가 환율조작국으로 지정된다면 ‘아파트/주식을 사야 할까? 팔아야 할까?’를 명쾌하게 증거를 들어 설명한다.

저자 손대식(前 KBS 교양전문 프로듀서)은 개발경제 시절 우리나라 방송일선에서 30년을 근무한 지금은 은퇴한 방송 전문가이자 전문 투자자이다.
한마디로 저자는 68세의 돌아온 노병이지만 재테크 관련 서적의 리포트 내용은 오히려 젊은 전문가들보다도 참신하고 혁신적이다. 항상 새로운 시각을 선물한다. 그래서인지 저자의 책들은 주 독자층은 30~40대다.

공영방송인 KBS의 교양 전문 PD로서 그의 프로그램을 통해서 만났던 수많은 각 분야 전문가들을 통해 얻은 간접지식과 약 50년간의 직접 투자경험과 연구를 통합하여 그의 3번째 재테크 책: 《월세투자자는 바보투자자다 (부제: 자식들에게만 전해주는 Gap투자 후폭풍… 월세파산! 전세파산!)》을 냈다.

저자의 글은 항상 힘이 넘친다.
그만큼 자신 있는 새로운 내용들과 생각하지도 못했던 시각을 제공하기 때문이다.

일본은 늘 우리보다 25년 정도를 앞서가는 나라였다. 이들은 우리보다도 먼저 수익성 자산으로의 몰입 투자와 몰락과정을 거쳤다. 이제 이들은 일반주택은 물론 수익성 부동산에 대한 투자 즉 월세투자를 하지 않는다.

일본의 토지신화는 30년 전인 옛날에 끝났다!
한국의 토지신화는 쌍봉세대의 주택구입 직후인 이번이 끝이다!
티핑 포인트(Tipping Point)를 찾아라!
한국의 5세 연령별 인구분포를 활용해 마지막 급등기도 예측해 준다.

이 저서는 디테일하면서도 개략적인 시각으로 수익성 자산에 대한 투자의 옳고 그름과 향후 추이를 분석한 최초의 책이다.

한마디로 수익성 부동산의 수익성의 장래를 분석·해설한 책이다. 이 한권의 책으로 수익성 자산으로의 투자행렬 즉 월세 투자를 멈추고 빠져 나오는 계기가 되어야 한다.

수익성 부동산에의 투자와 그 결과치인 미래를 ‘일본을 통해서 한국을 미리 내다보자’가 이 저서의 목표이다.

작가정보

저자(글) 손대식

(前 KBS 교양전문 PD)
저자는 대학에서 경영학을 전공하였고, 공인중개사이며, 대학원부설 CRO(Chief Real Estate & Finance Officer) 과정을 수료했다. 1981년 11월 2일 KBS 공채 9기로 입사해서 30년간을 TV Producer로서 수많은 프로그램을 제작, 연출하였다.

교양전문 PD로서 <생방송 전국은 지금> <특집 생방송 태평양은 지금> <스포츠, 알고 봅시다> <스포츠광장> <생방송 0시의 초대> <생방송 무엇이든 물어보세요> <도전 지구 탐험대> <소비자시대> <생방송 열린 스튜디오> <생방송 힘내세요 사장님> 등등을 연출하였고 그 외 <연말연시의 수많은 생방송 특집 프로그램>과 연속 생방송 <한국의 한방명의(50분물)> 5편 등등 수많은 프로그램을 기획, 연출하였다.

KBS 재직 후반 약 5년간은 현업에서 잠시 벗어나 남북협력기획단에서 북한과의 방송 프로그램 협약이나 교향악단연주회, 기타 특집제작에 관한 기획안 등을 북측 민화협과 협상하였다.

드라마 <임꺽정> 등의 방영 시에는 북한 측과의 시사회, 협의에 직접 관여하여 동 드라마가 KBS 채널을 통해 방영되는 데 보탬이 되었다.

주요 저서로는 《자식들에게만 전해주는 재테크 비밀수첩》, 《일본인의 눈물(原題: 자식들에게만 전해주는 달러투자로 재산 4배 불리는 기법)》, 《월세투자자는 바보투자자다(부제: 자식들에게만 전해주는 Gap투자 후폭풍…월세파산! 전세파산!)》 등이 있으며, 가제: 《Deflation(부제: 자식들에게만 전해주는 부의 몰락, 부의 이동, 부의 탄생》을 집필 중에 있다.