아파트 살 돈으로 건물주 되기

3명이 3억으로 30억 빌딩 가질 수 있다

구선영 지음 | 왕규태 사진

위즈덤하우스 2018년 04월 23일 출간 종이책 : 2018년 04월 16일 출간

작품소개

책소개

부동산은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않는다 똑같은 돈으로 남들보다 빨리 월세 높은 빌딩 갖는 법『아파트 살 돈으로 건물주 되기』. 건물주가 되고 싶지만 종잣돈이 부족하니까 때를 기다려야 한다고 생각하는가? 내가 준비되었을 땐 부동산 진입장벽은 한층 더 높을 것이다. 여기 기존 부동산 투자에 대한 생각을 전환시키는 ‘333 프로젝트’가 있다. ‘333 프로젝트’란 3명이 3억씩 30억 빌딩에 투자한다는 의미로, 바로 부동산 공동투자 프로젝트를 일컫는다. 이 책은 2000만 원 투자한 효창동 셰어하우스부터 3억 투자한 서래마을 빌딩까지 규모별 333 프로젝트 과정을 자세히 공개하고 저평가된 입지와 건물 찾기, 투자 합의서 작성법, 대출 쉽게 받는 노하우, 가치를 올리는 리모델링법 등 단계별 방법과 주의사항에 대해 꼼꼼히 안내한다.

목차

프롤로그 _ 건물주 되기, 언제까지 꿈만 꿀 건가요?

1부 | 3명이 3억으로 30억 원 강남 빌딩 건물주 되다

용인 단독주택을 떠나 강남 원룸에 짐을 풀다
친구 찾기, 이번엔 셋
살아봐야 동네가 보인다
서래마을의 3개 후보지 중 가장 좋은 곳은?
23억 원 대출이 성사되기까지
리모델링 시작, 스스로 시장을 만들다
자금계획에 변수 발생! 그러나 극복하다
4개월 만에 45억 원으로 가치 상승

2부 | 2,000만 원으로 333 프로젝트 도전하기

2,000만 원 이체하던 날
여럿이 같이 하면 위험하지 않을까요?
건물을 보러 찾아가다
- STUDY 계약 후 불법건축물임을 알았을 때의 대처법
신축이냐 리모델링이냐 고민의 시작
- STUDY 리모델링의 범위와 신고, 허가 기준
셰어하우스, 임대가 답이다
- STUDY 원룸 vs 셰어하우스, 임대사업 비교
대출 알아볼 때 신용 좋은 멤버는 누구?
- STUDY 개인 신용 관리법
매각과 보유, 삼자 합의의 좋은 점
투자합의서를 작성하면 됩니다
- STUDY 333프로젝트 투자합의서에 들어가는 항목들
등기부등본을 열람했더니, 헉!
- STUDY 등기부등본 vs 토지대장 vs 건축물대장 바로 알기
고치기도 전에 부동산에 내놓는 이유
집을 비워야 하는데 월세방 세입자를 어쩌나
- STUDY 명도 관련 알아두면 좋을 사항들
임대사업자 등록하는 게 좋겠죠?
- STUDY 임대사업자 등록과 세금
드디어 리모델링, 딱 1억 원만 쓴다
- STUDY 리모델링 설계도면 보기
삽도 안 들었는데 매수자가 나타났다
드디어 철거하는 날
건축주가 되어야만 알 수 있는 기분
본격적인 견적 내기, 뭣이 중헌디?
작은 민원이 발생하다
- STUDY 공사시 발생하는 민원의 종류와 대처법
효창동 1호 셰어하우스를 기다리며

3부 | 333 프로젝트 성공을 위한 핵심전략

* 333 프로젝트 실전 지도-일정별 체크리스트
왜 333 프로젝트를 해야 하는가
도전자들의 첫 관문, 성공 입지 찾기
성공 확률 높은 건물을 찾으려면?
초간편 빌딩 분석기를 돌려라
신축이냐 리모델링이냐 선택의 문제
돈맥이 막히면 함께 망한다
333 프로젝트를 창업하듯 준비하라
공동투자하기 전 준비해야 할 것들
작은 시행자로 성장하기

4부 | 333 프로젝트 유형별 사례 9가지

01. 강남 24억 원 빌딩 리모델링 사업
- 반지하가 월세 450만 원짜리 상가로 환생
02. 용산 20억 원 노후단독주택 신축사업
- 저평가 땅 선점해 수익률 11% 셰어하우스로
03. 동백신도시 전원형 상가주택 신축사업
- 신도시 경계 저평가 땅 개발로 순이익 높여
04. 면목동 노후주택 신축으로 임대사업
- 상가와 셰어하우스 결합해 임대수익률 최고점
05. 흥덕신도시 1필지 3가구 미니분양사업
- 덩치 큰 토지의 활용성 높이는 공동투자
06. 서계동 재개발 기대지역 다세대주택 분양사업
- 실투자금 6억 원으로 순이익 6억 원 거둬
07. 운정신도시 단독주택 임대사업
- 미분양 단독주택용지 활용해 임대수익 창출
08. 흥덕신도시 상가주택 분양사업
- 상가 위에 땅콩집 3가구 지어 매각
09. 안성 토지판매·주택판매사업
- 집 지을 수 있는 7필지로 분할 조성해 매각

책 속으로

지금은 내 집 마련을 통해 부를 증식할 수 있을 만큼 주택가격 상승폭이 크지 않다. 주택시장은 철저하게 양극화되어 오르는 아파트만 오르고, 오르는 지역만 오른다. 거기다 진입 문턱까지 높아졌다. 이미 오를 대로 오른 집값 때문에 내 집 마련의 관문으로 들어서는데 필요한 종잣돈이 크게 뛴 것이다.
우리는 도시에서 내 살 집을 마련하는 것조차 어려운 시절에 와 있다. 하물며 수십 억대에 이르는 건물의 주인이 되기는 더 요원해 보인다.
“언제까지 돈 없다고 가만히 있을 수는 없잖아요. 혼자 안 되면 둘이, 둘이 안 되면 셋이서라도 해야죠.”
어느 날 정신이 확 깨는 전화 한 통을 받았다. 평소 알고 지내던 건축가였다. 자신을 비롯해 2명의 친구, 그러니까 3명이 3억 원씩 투자해서 30억 원대 강남 빌딩을 매입했다는 소식을 전해왔다.
그는 건물주 되는 시기를 앞당길 방법으로 ‘333 프로젝트’를 제안했다. ‘3명이 3억 원으로 30억 원대 건물주 되기 프로젝트’, 즉 부동산을 공동투자 하는 게 요점이다.
그러더니 나를 새로운 333 프로젝트에 끌어들였다. 직접 경험해보는 것이 백번 듣는 것보다 낫다는 이유에서였다. 소액을 들고 참여한 나는 수개월째 그를 쫓아다니며 공동투자를 통한 미니 부동산 개발 과정을 경험하고 있다.
그의 말이 옳았다. 혼자서는 접근조차 하지 못할 건물이었는데 함께 투자하니 가능했다. 결국 그가 보여주는 공동투자 노하우, 나의 경험과 지식 등을 버무려 모든 노하우를 공개하기로 마음먹었다.

--- ‘프롤로그: 건물주 되기 언제까지 꿈만 꿀 건가요?’ 5쪽

첫 아이를 낳으면서 몇 차례 전세를 더 옮겨 다녔다. 그러다가 집주인과 노후 보일러 교체 문제로 싸우고 난 뒤 홧김에 현재 사는 79m2(24평) 아파트를 구입했다. 계획에 없는 충동구매였다.
그 이후로도 집 한 채 지어볼 생각을 하지 못한 채 전국으로 세계로 집 구경을 다녔다.
그 사이 책을 몇 권 썼다. 주택이나 건물을 지어서 나름 성공한 건축주의 이야기를 담은 책이다. 책을 쓰는 와중 등장 주인공들이 부러웠지만, 왠지 나와는 상관없는 이야기 같았다.
그들은 종잣돈이 될 비싼 집이 있었으니까, 그들은 그럴듯한 아파트에서 신혼살림을 시작했으니까, 그들은 고액 연봉을 받으니까.
그러나 나는 종잣돈이 부족하니까, 아이 교육과 부모 부양에 먼저 돈을 써야 하니까, 아이들과 여행도 가야 하고 아파트 대출금을 갚아야 하니까. 늘 이런저런 이유를 대며 꼬박꼬박 입금되는 월급에 안주한 채 ‘딴 마음’을 먹지 않았다.
그러던 얼마 전, 건축가 H에게 제안을 받았다.
“용산구 효창동에 작은 노후주택을 매입했어요. 리모델링해서 셰어하우스를 운영할 건데 같이 해봐요. 나 말고도 지인 둘이 더 참여하는 공동투자예요. 우선 2,000만 원만 참여해보세요.”
2,000만 원이라. 내 통장은 월급 받고 열흘 남짓 지나고 나면 다시 제로다. 매달 자동이체로 빠져나가는 항목만 해도 수십 건이다. 그런데 무슨 투자고, 무슨 개발인가.
“돈 없다는 건 핑계예요. 이번 건은 작게 시작할 기회예요. 직접 시행자가 되어서 부동산에 새 가치를 만들어보는 거예요. 보는 거랑 직접 하는 건 다르다니까요. 연습이 필요해요. 가만히 있다가 갑자기 내 건물 짓는다는 생각은 어리석어요. 경험을 통해 노하우를 쌓아야 다른 것도 할 수 있어요.”

--- ‘2,000만 원으로 333 프로젝트 도전하기’ 64쪽

엄밀히 말하면 부동산 투기가 문제이지 부동산 개발을 통해 그 가치를 인정받는 것은 정당한 것이다. 무작정 덮어놓고 터부시하는 건 잘못된 자세다. 세상의 모든 개발을 부정해야 하는 꼴이다.
빌딩을 설계하고 망가진 집들을 고치면서 H는 서서히 부동산 개발에 눈을 떴다. 자신의 설계가 어떤 결과를 가져오는지 확인하는 과정에서 그는 실용주의 노선을 걷는 건축가가 되었다.
그러는 사이 부자와 일반인의 차이를 발견하게 된다. 그 중 하나가 부자는 혼자 투자하지 않고 같이 투자한다는 점이다.
“김 사장, 1억 원으로 뭐 할 수 있는 것 좀 없어”
“판교에 물류창고 유치할 수 있는 땅이 저렴하게 나왔다고 연락이 왔는데…. 같이 가보자고.”
부자들이 늘 큰돈을 굴리는 건 아니다. 1억 원가량으로 뭐 할 게 없을까 찾는다. 남의 얘기에 종긋 귀 기울이며 정보를 얻으려고 애쓰고 발품을 팔며 스스로 나서서 만남을 주최한다. (…)
당신은 부자들이 굴리는 여유자금 1억 원조차도 없을 수 있다. 그렇다면 더더욱 누군가와 함께 해야 한다. 그런데 지금 당신은 어떤 모임에 들어가 있는가. 함께 투자할 만한 친구는 있는가.
20대 혹은 30대인 당신이 마음 맞는 친구 10명과 모임을 만들고, 부동산을 공부하고, 투자법을 익히고, 500만 원씩 종잣돈을 모아 5,000만 원으로 부동산에 투자한다면 500만 원보다 몇 배 큰 경험과 자산을 얻게 될

출판사 서평

“건물주가 되고 싶죠. 하지만 아직 때가 아닌 것 같아서…”
그러나 나와 같은 돈을 가진 다른 누군가는 벌써 건물주가 되었다면?
***
부동산 고수들만 아는
‘333 프로젝트’로 건물주 되는 시기 앞당기는 법

부동산은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않는다
우리는 모두 건물주의 꿈이 있다. 특히 입지 좋은 곳의 수익률 좋은 빌딩이 자산가치를 상승시키고 유지시키는 면에서 더 안전하다는 것을 알고 있다. 그러나 지금은 내가 살 아파트를 구하는 것조차 어려운 게 현실인데, 하물며 수십 억짜리 건물을 꿈꿀 수 있을까. 몇 천만 원이든 몇 억이든 종잣돈이 모일 때까지 기다린다. 아직은 때가 아니니까.
그러나 부동산은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않는다. 내가 준비되었을 때 부동산 진입장벽은 한층 더 높을 것이다. 그렇다면 어떻게 해아 할까? 이런 우리에겐 ‘333 프로젝트’가 하나의 대안이 될 수 있다. ‘333 프로젝트’란 3명이 3억씩 30억 빌딩에 투자한다는 의미로, 바로 부동산 공동투자 프로젝트를 일컫는다. 《아파트 살 돈으로 건물주 되기》는 똑같은 돈으로 남들보다 빨리 월세 높은 빌딩을 갖는 법을 안내하는 건축재테크서이다.

부자들은 이미 부동산 공동투자를 적극 활용하고 있다
사람들은 ‘공동투자’라는 단어만 들어도 선입견부터 갖는다. 형제끼리도 동업하면 의가 상하기 쉬운데 공동투자라니. 그러나 부자들은 이미 공동투자를 하나의 안전한 투자법으로 활용하고 있다. 큰 부동산에 혼자서 투자하지 않는다. 여러 사람을 끌어들여 서로 위험을 분산한다. 함께 투자할 수 있는 친구를 사귀거나 모임을 결성하고 주기적으로 만나 정보를 교류한다. 그런다고 남의 목소리만 듣기보다는 부지런히 발품을 팔아 자신의 투자원칙을 만들어나간다. 가치상승이 확실한 곳이라면 기회를 절대 놓치지 않고 과감하게 도전한다.

3명이 3억씩 34억 빌딩에 투자, 1450만 원의 월세 수입을 얻다
실제 3명이 서래마을의 34억짜리 빌딩에 3억씩 투자한 사례를 보면, 충분히 가능한 이야기다. 이들은 은행에 사업계획서를 제출해 대출받을 수 있는 금액을 23억으로 높였고, 건물의 가치를 상승시키는 리모델링의 결과, 총 1,450만 원의 월세 수입이 발생하는 건물로 만들었다. 기존 건물에서 나온 월세수익은 월 500만 원에 불과했으니, 몇 개월 만에 월세수익만 3배가 뛴 것이다. 곧이어 45억 원에 건물을 팔라는 매수자가 나타났다.
그러나 333 프로젝트는 몇십 억짜리 프로젝트만 있는 게 아니다. 구선영 저자가 직접 2,000만 원으로 투자에 참여한 효창동 셰어하우스 스토리를 보면 아주 적은 금액으로도 건물주 되기에 도전해볼 수 있다.

누구나 따라해볼 수 있는 333 프로젝트 과정 공개
이 책의 1부는 서래마을 30억 빌딩 스토리를, 2부는 2,000만 원으로 투자한 효창동 셰어하우스 스토리를 자세하게 담는다. 큰 규모부터 작은 규모까지 333 프로젝트가 어떻게 이루어지는지 그 과정을 따라가다 보면 독자 또한 자신의 그림을 그려볼 수 있다. 3부에서는 본격적으로 저평가된 입지와 건물 찾기, 투자 합의서 작성법, 대출 쉽게 받는 노하우, 가치를 올리는 리모델링법 등 단계별 방법과 주의사항을 꼼꼼히 안내한다. 마지막으로 4부에서는 여러 다양한 333 프로젝트 사례들을 통해 단기 매각 수익형, 안정적인 임대 수익형, 저평가토지 선점형 등 유형별로 투자금, 공사내역, 수익률을 참고할 수 있다.
이 책에 담겨 있는 다양한 성공 사례들과 노하우를 통해 건물주가 되는 시기를 앞당겨 보자. 최소 투자로 최대 수익을 낼 수 있는 건축 재테크 방법을 하나씩 알아가면서 당신도 부동산 투자 전문가가 될 수 있다

작가정보

저자(글) 구선영

저자 구선영은 국내 최초 주택종합월간지 <주택저널>에서 15년간 취재 기자로 활동했다. 전국의 다양한 주거현장을 누비고 다니며 집과 라이프스타일의 관계성을 목격하고 글에 담아왔다. KBS1 라디오 <생방송 토요일 아침입니다> ‘전원생활 가이드’에 고정출연 중이며, 한국경제TV <행복한 은퇴 투자 가이드>에 출연했다. 지은 책으로는 《건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기》 《몸과 마음이 행복한 펜션부자들》 《성공하는 도시형생활주택 실전사례집》 등이 있다.
저자는 소규모 부동산 개발 스토리에 관심이 많다. 그동안 다양한 분야의 개발 사례를 취재하며 성공 포인트를 섭렵했지만 정작 자신은 부족한 자금 때문에 실천하지 못했다. 그러던 중 한 건축가의 도움으로 공동투자를 통한 부동산 개발에 참여하면서 공동투자 가이드 책을 내기로 결심했다. 저자는 부동산 재테크의 다른 이름은 부동산 개발이 되어야 한다고 생각한다. 부동산의 숨은 가치를 발견하고 새로움을 창작해 얻는 수익은 투자자의 자산뿐만 아니라 행복도 증진시킬 수 있는 원동력이 된다.

사진 왕규태