미국 리츠로 4차 산업의 건물주가 되라

언택트와 4차 산업 시대, 부의 새로운 축적법

조용준 , 채상욱 , 윤승현 지음

한스미디어 2020년 08월 12일 출간 종이책 : 2020년 07월 30일 출간

작품소개

책소개

부동산 투자=아파트 투자라는 50년 공식이 깨진다!
코로나19로 뒤바뀐 글로벌 투자 패러다임,
디지털 콘택트 시대가 열리는 지금이야말로 4차 산업 인프라에 투자할 때!
부자들은 지금 무섭게 성장하는 4차 산업 리츠로 간다

코로나 팬데믹이 더욱 앞당긴 4차 산업 성장의 핵심은 4차 산업 인프라의 장착이며, 이는 곧 4차 산업 리츠에 투자의 해답이 있음을 보여준다. 포스트 코로나 시대에는 디지털 콘택트(digital contact)를 바탕으로 4차 산업혁명의 발전 속도를 가속화할 것이고, 이에 따라 구글 아마존, 애플, 페이스북, 마이크로소프트, 넷플릭스, 네이버, 카카오 등 디지털 1등 플랫폼 기업들의 생태계 확장은 더욱 가팔라질 것이며, 이를 위한 디지털 인프라 설치가 집중적으로 투자될 것이다. 그리고 바로 여기에 투자의 기회가 있다. 다시 말해 5G 통신, 클라우드, 사물인터넷과 연결된 통신 인프라, 데이터 센터, 그리고 디지털 콘택트 소비의 중심인 물류 인프라에 투자하는 것이다. 이 책은 국내 최고의 애널리스트들이 왜 4차 산업 리츠의 시대가 오는지 소개하고 어떤 리츠에 어떻게 투자해야 할 것인지 상세하게 알려준다.

지금이 바로 4차 산업 부동산의 건물주가 될 수 있는 최고의 시간이다!
앞으로 최소 10년간 4차 산업과 관련된 부동산의 수요가 크게 증가할 것이며, 이러한 흐름은 대표적인 4차 산업 리츠들의 가치를 꾸준히 상승시킬 것이다. 서부 개척 시대 철도와 관련된 인프라 투자가 선행되고 철도 관련 주식이 크게 상승했던 것처럼 4차 산업 시대에는 4차 산업과 관련된 인프라 투자가 선행될 것이다. 지금이야말로 4차 산업 리츠나 4차 산업 리츠 펀드 투자를 통해 4차 산업 부동산의 건물주가 될 수 있는 최고의 시간이다.

검증된 최고 전문가들이 내놓는
언택트와 4차 산업 시대의 가장 확실한 투자법!
★★★★★ 여의도 가치투자의 전도사, 《2025 경제권력의 대이동》조용준 센터장의 최신작!
★★★★★ 베스트셀러 《대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년》, 《다시 부동산을 생각한다》채상욱 애널리스트의 새로운 투자 인사이트

목차

머리말
이 책의 구성·감사의 말

1장 언택트, 제로금리, 4차 산업
그리고 거대한 유동성의 시대
01 포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당긴다
02 패러다임의 변화, 20년의 검토 끝에 4차 산업에 투자하기 시작한 워런 버핏
03 코로나19 사태로 풀린 유동성은 자산 버블을 가져온다
04 산업혁명에 앞서 인프라가 먼저 간다, 4차 산업 리츠 새로운 성장 사이클의 시작
05 하나금융투자가 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오
06 4차 산업 리츠 투자 전략과 실행 방법

2장 국내 투자자가 글로벌 리츠에
투자해야 하는 이유
01 리츠란, 그리고 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 것들
02 부동산 투자의 경계를 확장하는 글로벌 리츠
03 성장하는 부동산에 투자해야 하는 이유

3장 앞으로 10년을 지배할
글로벌 4차 산업 리츠의 핵심 분야
01 통신 인프라: 통신 인프라가 없다면 5G도 없다
02 데이터센터: 디지털 인프라를 넘어 디지털 플랫폼으로
03 물류 인프라: 포스트 코로나 시대, 온라인 소비의 트렌드화
04 비즈니스 클러스터: 비즈니스 시너지를 찾아서

4장 4차 산업 리츠 완벽하게 이해하기
01 리츠는 어떻게 성장하는가
02 다양한 리츠의 가치평가법
03 리츠의 성장과 자본 조달 방식

5장 4차 산업 리츠에 투자할 때
기억해야 할 리스크들
01 금리 리스크
02 부채 리스크
03 업황 리스크
04 실물경제 리스크

6장 강남 아파트 대신
글로벌 성장형 리츠에 투자하라
01 ‘부동산 투자 = 아파트 투자’라는 공식의 반세기가 지나간다
02 리츠 주가는 도대체 왜 움직이는 것일까?
03 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-1
04 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-2
05 리츠 활성화라는 정부 정책에 편승하라

7장 지금 당장 투자해야 할
4차 산업 리츠 BEST 10
아메리칸타워(AMT)
크라운캐슬인터내셔널(CCI)
프롤로지스(PLD)
에퀴닉스(EQIX)
디지털리얼티트러스트(DLR)
아메리콜드(COLD)
알렉산드리아리얼에스테이트(ARE)
아센다스리츠(A17U)
케펠DC리츠(AJBU)
메이플트리로지스틱스(M44U)

출판사 서평

이제, 강남 아파트 대신
4차 산업 미국 리츠에 투자하라
포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당기고,
앞으로 10년은 부동산이든 주식이든 4차 산업 인프라 투자가 성공한다

코로나19 사태로 ‘사회적 거리 두기’를 해야 하는 현실에서 모든 생활환경은 비대면 비접촉이라는 언택트(untact) 시대가 되었다. 하지만 이것은 진정한 비접촉을 뜻하는 것이 아니라 디지털로 연결된 접촉, 즉 디지털 콘택트(digital contact)를 의미한다. 그것도 이전보다 훨씬 다양하고 폭넓은 디지털 접촉이 이루어지는 시대가 되었다. 인터넷 쇼핑, 인터넷 뱅킹, 핀테크, 디지털 미디어, 원격의료, 온라인 교육, 음식 배달 등 다양한 분야가 직접 접촉하지 않고 디지털로 접촉이 이루어지고 있다. 생활 전반에 걸쳐 언택트 시대는 본격화되고 있고, 이를 준비하는 기업들의 디지털 전환은 본격적인 성장이 진행될 전망이다. 또 이의 바탕이 되는 네트워크 시스템, 인공지능, 빅데이터, 사물인터넷, 데이터센터, 클라우드, 반도체 등의 분야도 장기적인 고성장 국면으로 접어들고 있다.
결국 포스트 코로나 시대는 디지털 콘택트를 바탕으로 4차 산업혁명의 발전 속도를 가속화할 것이고, 이에 따라 구글 아마존, 애플, 페이스북, 마이크로소프트, 넷플릭스, 네이버, 카카오 등 디지털 1등 플랫폼 기업들의 생태계 확장은 더욱 가속화될 것이며, 이를 위한 디지털 인프라 설치가 집중적으로 투자될 것이다. 그리고 바로 여기에 투자의 기회가 있다.
코로나19 사태로 개인이나 기업이나 디지털화되고 있으므로 많은 데이터들이 빅데이터화되면서 보존되어야 하고, 많은 동영상 스트리밍이나 영상회의, 또 온라인 교육 등을 위해 저장 공간에 저장되고 네트워킹이 되어야 한다. 여러 목적에 맞는 소프트웨어 컴퓨팅 시스템을 포함한 클라우드 환경의 데이터센터부터 단순한 저장 장치의 데이터센터까지 다양한 디지털 인프라가 대폭적으로 필요한 시대가 되었다. 또 풍부한 데이터를 네트워킹할 수 있는 통신 환경, 즉 5G 인프라 환경이 필요하다는 것이다. 결국 이 책에서 이야기하고 있는 데이터센터나 5G 인프라 타워, 그리고 물류센터 등 4차 산업의 인프라가 되는 리츠들은 코로나19 사태 이후 일차적으로 폭발적인 수요 증가가 나타나고 있다.
4차 산업혁명도 본격적인 성장을 위해서는 5G 인프라가 설치되어야 하고, 수없이 많은 클라우드센터를 포함한 데이터센터가 설치되어 빅데이터가 축적되고 교류되어야 한다. 또 물류센터 등 많은 4차 산업 인프라 시설들이 깔려야 한다. 산업혁명기의 인프라를 담당했던 것이 철도회사라면 지금 4차 산업혁명의 인프라는 디지털 인프라 시설이고, 이러한 디지털 인프라 부동산을 보유하고 관리하면서 성장해나가는 글로벌 4차 산업 리츠들이 바로 4차 산업혁명을 가져오는 바로 그 철도 회사일 것이다. 산업혁명기에 가장 먼저 돈을 벌고 성장했던 산업이 철도 회사였던 것처럼 4차 산업혁명기에도 디지털 인프라 관련 리츠가 먼저 성장할 수밖에 없다.
이런 맥락에서 글로벌 4차 산업의 인프라가 되는 부동산에 투자하는 것은 반드시 고려해야 할 투자법이고, 그 대표적인 것이 이 책에서 설명하는 미국 상장 4차 산업 인프라 리츠이다. 데이터센터부터 5G 네트워크센터와 물류센터, 그리고 바이오 클러스터 등의 1등 리츠 기업들은 4차 산업혁명 초기의 가장 유망한 자산이기 때문이다.
예를 들어 대표적인 4차 산업 부동산으로 ‘데이터센터’를 예로 들 수 있다. 4차 산업 혁명의 핵심인 ‘클라우드 컴퓨팅’이 글로벌 전역에서 안정적으로 지원되기 위해서는 해당 컴퓨팅 자원의 생성을 담당하는 실물 인프라, 즉 ‘데이터센터’를 필연적으로 필요로 하게 된다. 또한 아직은 존재하지 않지만 가까운 미래에 전기차나 수소차 충전소를 전문적으로 개발하고 운영하는 전문 리츠가 등장한다면 이 또한 글로벌 친환경차 시장의 성장과 함께 가파른 기업가치 상승을 경험할 수 있을지 모른다. 따라서 형태가 어떻든 ‘성장하는 산업’의 인프라 역할을 하는 부동산들의 가치는 장기적으로 꾸준히 상승하는 모습을 보이며 현재는 ‘4차 산업’의 인프라 역할을 하는 부동산들의 집합 혹은 리츠들이 매년 꾸준한 자산가치 상승을 경험하고 있다.
결론적으로 국내 투자자들 또한 글로벌 4차 산업 리츠 투자를 통해 향후 10년 동안 4차 산업에서 파생되는 수요를 누릴 수 있는 다양한 부동산에 투자할 수 있을 것이다. 또한 이는 최근 정부의 적극적인 규제로 세후수익률이 감소하고 있는 아파트 투자나 아직은 걸음마 단계인 국내 공모 리츠 투자보다는 당분간 최고의 투자 대안이 될 수 있을 것이다.
이 책은 국내 최고의 전문가들이 오랜 기간 글로벌 성장형 리츠를 심층 분석한 결과를 바탕으로 가장 빛나는 종목들이 무엇이고, 그 이유가 무엇

작가정보

저자(글) 조용준

저자 : 조용준
현 하나금융투자 전무 겸 리서치센터장으로 근무하고 있다. 고려대 경영학과와 동 대학원을 졸업하고 신영증권에 입사한 후 리서치센터에서 철저한 기업분석을 통해 종목을 판단하는 가치투자를 익혔다. 대우증권 리서치센터 제조팀장으로 자리를 옮겨 일할 때는 〈3년의 선택, 3배의 주가〉라는 보고서를 작성하여 조선업종에 대한 장기투자를 주장했고 이후 실제로 10배 이상의 수익을 올려 증권가를 놀라게 했다. 일찍부터 중국을 관심 있게 지켜본 그는 2004년부터 본격적으로 중국에 대한 리서치를 병행하기 시작했다. 2006년 신영증권 센터장을 맡으면서 중국리서치팀을 구성하고, 2010년부터 중국 상하이 교통대 경제대학원에서 공부하며 중국 1등 기업을 분석하는 등 장기투자를 위한 리서치를 주도했다. 2013년 하나대투증권으로 자리를 옮긴 후에는 중국 내수 시장을 주도하는 1등 기업들에게 장기투자하는 상품을 개발, 시장의 큰 호응을 얻었다. 또한 글로벌 경제가 4차 산업혁명 시대로 빠르게 전환되자 2016년 4차 산업 분야의 우량 글로벌 주식에 장기투자하는 ‘4차 산업 1등주’ 상품을 개발, 높은 수익률로 또 한 번 업계를 선도하는 저력을 보여주었다. 시장과 투자자가 오랜 시간 그에게 변함없는 신뢰를 보내고 있는 까닭이다. 가치투자에 대한 심도 깊은 철학과 현실 경제를 분석하고 미래를 조망하는 그의 저서로는 《4차 산업 미국 주식에 투자하라》, 《2025 경제 권력의 대이동》, 《애프터 코로나 투자의 미래》(공저), 《10년 후 미래를 약속하는 중국 내수 1등주에 투자하라》, 《워런 버핏 따라하기》, 《가치투자가 최고다》(공저) 등이 있다.

저자 : 채상욱
현 하나금융투자 건설ㆍ부동산 애널리스트. 부동산 전문가들의 전문가. 한경비즈니스 선정 베스트 애널리스트 2년 연속 건설 부문 1위. 건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 이후 자본시장에서 건설ㆍ부동산 기업들과 산업을 분석하는 자료를 지속해서 발표하며 시장과 소통하고 있다. 특히 정책, 시장, 금융, 통계 등을 모두 망라하며 부동산 시장에 대한 입체적이고 합리적 분석방식을 제공하여 3040세대에게 인지도가 높다. 정부나 민간의 다양한 자문위 활동을 활발히 수행 중이다. 주로 기관을 대상으로 활동하다 보니 대중과의 소통이 적지만 책을 꾸준히 발행하여 부동산 시장 분석과 투자의 인사이트를 제공하고자 노력하고 있다. 저서로는 《대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년》, 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》, 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》, 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》, 《다시 부동산을 생각한다》 등이 있다.

저자 : 윤승현
현 하나금융투자 글로벌 리츠ㆍ기업분석 애널리스트. 국내 애널리스트 중에서는 사실상 처음으로 아메리칸타워, 크라운캐슬, 에퀴닉스와 같은 4차 산업 리츠를 깊이 있게 분석했다. 2019년 말에는 ‘글로벌 성장형 리츠Growth REITs’에 대한 투자 아이디어를 시장에 제공하며 주목을 끌었다. 중국 베이징대학교 경제학부를 유학생 수석으로 졸업한 뒤 하나금융투자 리서치센터에 입사하여 건설ㆍ부동산, 조선, 음식료 산업에 대한 연구보조RA를 맡았다. 이후 글로벌 리서치팀으로 자리를 옮겨 항공국방, 산업자동화, 로봇, 푸드딜리버리 등 다양한 산업을 분석했고 현재는 미국을 중심으로 글로벌 리츠에 대한 깊이 있는 분석을 이어 나가고 있다.

저자(글) 채상욱

저자(글) 윤승현