10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다

수도권 부동산의 미래 가치를 핀셋처럼 짚어내는 프리미엄 투자 가이드북

이승훈 지음

한스미디어 2020년 04월 08일 출간 종이책 : 2020년 04월 06일 출간

작품소개

책소개

풍선효과의 세례를 받은 수도권 부동산
지금이 투자의 최대 호기다!

부동산 가격이 계속 폭등하고 있다. 정부는 지난해 강력한 12·16 부동산 대책을 내놓았지만, 오히려 그동안 서울의 소외되었던 지역과 수도권이 풍선처럼 가격이 부푸는 풍선효과만 나타나고 있다. 이 같은 수도권 지역 풍선효과는 실투자자들에게는 오히려 절호의 기회다. 향후 1~2년간 서울 및 수도권 지역에 대규모 공급은 예정되어 있지 않고, 초저금리 기조가 계속 이어져 유동성 강한 엄청난 자금이 부동산으로 몰릴 준비를 하고 있기 때문이다.

《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》에서 저자는 앞으로도 계속 오를, 수도권 부동산 총 17곳을 독자에게 짚어준다. 전작 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》에서 세심한 이론과 명쾌한 분석으로 독자의 극찬을 받은 이승훈 소장의 능력은 이 책에서 한층 업그레이드되었다. 저자는 이 책에서 인터넷에서 누구나 얻을 수 있는 단편적인 정보가 아닌, 저자 이승훈의 눈을 통해 필터링 된 현장의 고급 정보를 밀도 있게 듬뿍 담아내는 데 집중했다. 덕분에 이 책에서는 다른 부동산 책에서는 볼 수 없는, 현장을 직접 답사한 사람만이 알 수 있는 고급 정보와 현장만의 세밀한 뉘앙스가 가득 담겨 있다.

여기에 더해 이 책에서 보석같이 빛나는 부분은 저자의 지역 분석이 항상 일반 투자자와 같은 눈높이에서 이루어진다는 것이다. 돈 많은 자산가의 시선으로 지역 분석을 해보았자 독자가 얻는 것은 아무것도 없다. 저자는 항상 일반 투자자들의 눈으로 이 지역이 일반 대중들이 가지고 있는 평균 자산으로 투자가 가능한 곳인지, 교통 편의성은 어떤지, 아파트 상품성은 어떤지, 투자하고 빠질 좋은 타이밍은 언제인지를 세심하게 고려해 독자에게 정확하게 이야기해준다. 저자의 지극히 성실한 노력으로 집필된 이 책은 독자에게 수도권 부동산 투자에 관한 모든 것을 알려주는 종합선물이 될 것이다.

목차

프롤로그_진짜 기회는 서울 바깥에 있다

1장 2020-2030 절호의 투자 시기가 온다
- 세계적인 경기 하강기, 위기와 기회가 공존하는 시대
- 누구에게는 위기, 누구에게는 기회가 온다
- 부자로 살고 싶다면 부자에게 배워라
- 이승훈의 인사이트_지인을 통해 하는 투자
- 부동산 위기론과 부동산을 둘러싼 주요 현황
하락론 소설 ① 인구가 줄어든다. 그러므로 부동산도 하락한다
하락론 소설 ② 부동산 가격이 너무 비싸다. 떨어지는 것이 정상이다
하락론 소설 ③ 공급폭탄이 예정되어 있다. 그래서 가격 하락은 확실하다
- 부동산 투자는 계속된다
- 이승훈의 인사이트_사실과 주장을 구분하자

2장 서울이 아닌 곳에 투자의 기회가 있다
- 비서울 지역에 더 현실적이고 더 쉽고 더 확실한 투자 기회가 있다
- 서울 투자는 어려운 투자자를 위한 현실적 투자법
경기도 신도시 투자하기
신도시 분양가 책정법
경기도 구도심 투자하기
- 아무리 중심권에서 멀리 있는 지역도 결국은 가격이 오를까
- 정책 부작용에 의한 가격 상승

3장 판교는 어떻게 경기도 부동산 투자의 상징이 되었나
- 판교가 고부가가치 부동산이 될 수 있었던 이유
- 넥스트 판교의 다섯 가지 조건들
서울 접근성
교통 편의성
자족기능
지역 규모
건축 연도
- 이승훈의 인사이트_부분과 전체를 구분하자

4장 10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다
- 수도권 제1대장_과천시
과천지식정보타운
- 이승훈의 인사이트_과천 vs. 강북
- 탁월한 강남 접근성_위례신도시
- 숨겨진 잠재력을 다시 보라_성남 구도심
- 천당 밑에 ○○_분당신도시
재건축 투자처 고르는 법
재건축 조사와 판단은 스마트하게 하자
- 이승훈의 인사이트_인지도의 중요성
- 높은 거주 만족도를 바탕으로 솟아오를 준비를 하다_미사신도시
- 입소문이 실가격에 반영되다_광명시
- 이승훈의 인사이트_세상은 부드러운 눈으로, 투자는 냉철한 눈으로
- 비서울 지역 제2대장을 노린다_평촌신도시
평촌의 재건축
평촌의 상권

5장 제2의 판교가 될 높은 잠재력을 가진 곳들
- 삼성전자의 힘_고덕국제신도시
- 끊임없이 나아지는 도시_일산신도시
교통
일산의 호재와 악재
3기 신도시와 일산신도시
- 쾌적한 환경의 힘_산본신도시
교통
재건축
현황
랜드마크 아파트와 리모델링
- 이승훈의 인사이트_제2의 강남땅을 판매한다는 기획부동산
- 규모로 압도하다_동탄신도시
- 엄밀한 계획으로 만들어낸 도시_송도신도시
- 최고의 가성비_김포신도시
- 이승훈의 인사이트_구축 아파트를 구입할 때
- 최고의 공원을 품다_광교신도시
- 개발의 용이함과 확장성을 자랑하다_부천시 및 중동신도시
- 신분당선을 타고 날아오르다_용인시
- 메가시티의 듬직함_수원시
- 이승훈의 인사이트_개별성 vs. 집단성

에필로그_당신은 이미 열정적이 예비 투자자다

책 속으로

이 책에서는 서울 이외의 지역에서 현실적으로 투자 가능한 유망지역을 알려줄 것이다. 2019년 하반기에도 서울의 부동산은 무섭게 상승했다. 정부가 기습적인 12·16 대책을 내놓을 수밖에 없을 만큼 매우 빠르게 상승했다. 말 그대로 자고 나면 가격이 올라가 있었다.
_〈프롤로그〉 중에서

주식은 올랐다가 빠졌다가 오르내림과 변동이 심하지만 부동산은 그렇지 않다. 올라갈 경우에는 비이성적으로 올랐다가 떨어질 때는 매우 소심하게 떨어진다. 좋은 입지를 가진 부동산일수록 이런 경향이 강하다. 강남의 부동산을 두고 불황에 강하다고 하는 것도 좋은 부동산은 떨어지기 쉽지 않기 때문이다.
_〈프롤로그〉 중에서

시장이 불안하니 투자에 실패할 경우 겪는 타격이 너무 크기 때문이다. 회복하기가 어렵다. 그래서 투자를 하기는 하되 최대한 안전한 상품에 투자하고 싶어 한다. 그것이 뭘까? 높은 이자를 주는 적금, 아니면 펀드, 주식, 채권…. 이런 것들은 고위험 고수익이거나 저위험 저수익이거나 성격이 명확하다. 적금이나 채권은 저위험 저수익 상품이고, 주식은 고위험 고수익 상품이다. 그런데 매우 안심할 수 있으면서 가격도 잘 오르는 상품이 나왔다면? 사람들은 이 상품에 불나방처럼 뛰어들 것이다. 현재 사람들에게 이렇게 인식되는 것이 바로 부동산이다. 더 정확하게 표현하자면 서울 및 경기, 지방 대도시권의 몇몇 부동산이다.
_〈1장 2020-2030 절호의 투자 시기가 온다〉 중에서

“이번에야말로 정말 다르다. 위험하다.” 이 얘기도 십수 년은 더 되었다. 그러나 결과는 늘 같았다. 2008년 글로벌 금융위기처럼 커다란 위기를 맞이하면 이런 주장은 더 설득력을 얻는다. 분위기가 뒤숭숭하니 사람들도 동조한다. 그렇게 다수가 믿게 되면 부동산 가격은 하락한다. 그러나 세계가 다 망하지 않는 이상 경기는 당연히 다시 살아나게 되어 있다.
위기는 언젠가는 찾아온다. 그러나 위기는 반드시 극복된다. 한 번 떨어진 부동산 가격이 회복이 안 되는 경우는 나라가 심각한 위기를 겪어 회복할 수 없는 지경에 이를 때에야 비로소 가능하다. 그렇지 않다면 모두 회복한다. 이 사실을 믿어야 한다.
_〈1장 2020-2030 절호의 투자 시기가 온다〉 중에서

경기도는 서울을 감싸고 있으므로 서울과 밀접한 관련이 있다. 서울의 보조적인 역할을 해주는 위성도시도 많다. 이들은 서울의 인구 분산 역할을 해주면서 서울과 빠르게 오고 가야 하기 때문에 근접해 있거나 교통이 좋은 경우가 많다. 만약 교통이 좋지 않더라도 좋아지는 것은 시간문제다. 서울 접근성을 높여야 신도시가 성공적으로 안착할 수 있기 때문이다.
신도시에 성공적으로 투자하기 위해서는 몇 가지 중요한 내용만 파악하면 된다. 신도시 투자는 성공 확률이 매우 높다. 서울 입성이 어려운 분들은 신도시 투자부터 시작하면 된다.
_〈2장 서울이 아닌 곳에 투자의 기회가 있다〉 중에서

정책이 나오고 3∼9개월 정도는 시장이 얼어붙는다. 이른바 눈치 보기 싸움이다. 그러나 그 와중에서도 풍선효과가 어김없이 나타난 다. 12·16 대책에서는 9억 원 미만 아파트가 가격이 오르고, 분양가 상한제가 적용되자 미적용 지역의 가격이 상승했다. 미적용 지역이 상승하자 정부는 적용 지역을 확대했다. 그러나 큰 의미가 없다. 왜냐하면 이번에도 여전히 적용 지역을 빠져나간 지역을 중심으로 가격이 올랐기 때문이다.
_〈2장 서울이 아닌 곳에 투자의 기회가 있다〉 중에서

판교 자체의 내재가치도 무척 높다. 최근 부동산의 가격 결정 요소 1순위는 직주근접성이다. 그런데 판교는 판교역 부근의 직장이 많고 하이테크 산업 및 여러 대기업도 이전을 많이 해서 소위 질 높은 직장이 많다. 여기에 제2, 제3의 테크노밸리까지 조성 및 계획 중이다. 소득이 높은 일자리가 많은 곳의 주변은 당연히 가격이 높을 수밖에 없다. 판교가 현재 명성을 누리는 이유는 여러 가지가 있겠지만 가장 큰 이유는 바로 방금 설명한 대규모 핵심 지역을 끼고 있다는 것이다.
_〈3장 판교는 어떻게 경기도 부동산 투자의 상징이 되었나〉

반면 새 아파트로 바뀌면 투자자들이 직접 들어와 거주하거나 세입자가 들어온다고 해도 꽤 비싼 임대보증금을 내고 와야 하기에 일정 수준 이상의 소득 계층이 진입하게 된다. 아무래도 여유가 있는 사람이 더 많은 소비를 하기 마련이다. 이렇게 됨으로써 상권도 활성화되고, 낡은 건물은 새것으로 바뀌고, 그 지역의 경제 수준도 높아진다. 이런 과정이 한 개 단지씩 천천히 일어나면 가격도 천천히 상승한다. 그러나 과천처럼 한꺼번에 일어나게 되면 해당 지역의 부동산 가격도 한 번에 급등한다.

출판사 서평

부동산 풍선효과가 휘몰아치는 지금,
진짜 기회는 서울 바깥에 있다!
부동산 가격이 계속 폭등하고 있다. 정부는 지난해 강력한 12·16 부동산 대책을 내놓았지만, 오히려 그동안 서울의 소외되었던 지역과 수도권이 풍선처럼 가격이 부푸는 풍선효과가 나타나고 있다. 이 풍선효과는 계속 커져, 그동안 대중의 눈에 들지 않았던 지역들까지 영향을 미치고 있다. 이 같은 수도권 지역 풍선 효과는 실탄을 어느 정도 가지고 있는 실제 투자자들에겐 엄청난 기회다. 향후 1~2년 서울 및 수도권 지역에 대규모 공급은 예정되어 있지 않기 때문이다. 디테일하게 설명하면 서울의 입주물량은 2021년에 반 토막이 날 것이고, 경기도 아파트 입주 물량이 올해는 작년보다 15% 적으며 내년에는 무려 30% 감소할 것이다. 더하여 초저금리 기조가 이어져 유동성 강한 엄청난 자금이 부동산으로 몰릴 준비까지 하고 있다. 게다가 정부의 계속되는 핀셋 규제는 부동산값을 전혀 잡지 못한다는 것이 입증된 상태다. 실투자자가 본격적으로 수도권에 투자하기 위한 모든 조건이 완벽히 갖춰진 셈이다.

부동산 전문가가 찾는 전문가 이승훈의 눈으로
반드시 오를 수도권 부동산 베스트 17곳을 파악하라!
《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》에서 저자는 수도권 부동산 총 17곳을 독자에게 짚어준다. 전작 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》에서 섬세한 이론과 명쾌한 분석으로 독자의 극찬을 받은 이승훈 소장의 능력은 이 책에서 한층 업그레이드되었다. 저자는 이 책에서 인터넷에서 누구나 얻을 수 있는 단편적인 정보가 아닌, 저자 이승훈의 눈을 통해 필터링 된 현장의 고급 정보를 밀도 있게 듬뿍 담아내는 데 집중했다. 덕분에 이 책에서는 다른 부동산 책에서는 볼 수 없는, 현장을 직접 답사한 사람만이 알 수 있는 고급 정보와 현장만의 세밀한 뉘앙스가 가득 담겨 있다.
여기에 더해 이 책에서 보석같이 빛나는 부분은 저자의 지역 분석이 항상 일반 투자자의 시선과 같은 눈높이에서 이루어진다는 것이다. 돈 많은 자산가의 시선으로 지역 분석을 해보았자 독자가 얻는 것은 아무것도 없다. 저자는 항상 일반 투자자의 눈으로 이 지역이 일반 대중들이 가지고 있는 평균 자산으로 투자가 가능한 곳인지, 교통편의성은 어떤지, 아파트 상품성은 어떤지, 투자하고 빠질 좋은 타이밍은 언제인지를 세심하게 고려해 독자에게 정확하게 이야기해준다.

수도권 부동산의 미래 가치를 핀셋처럼 짚어내는 프리미엄 투자 가이드북
《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》는 지금이 왜 절호의 투자 시기인지 설명부터 하며 기초부터 단단하게 다지고 들어간다. 물론 투자 지역에 대한 분석을 곧장 보고 싶은 사람은 책을 뒤로 넘겨 4장과 5장을 봐도 좋다. 이 책의 1장은 지금의 경제상황과, 부동산을 둘러싼 주요 현황, 부동산 하락론자에 대한 논리적인 반격 등으로 채워져 있다. 2장에선 왜 수도권 지역에 더욱 확실한 투자 기회가 있고, 어떻게 투자해야 하는가가 담겼다.
이 책의 3장부터 본격적인 내용이 시작된다. 저자는 넥스트 판교의 5가지 조건을 서울 접근성, 교통 편의성, 자족기능, 지역규모, 건축 연도로 나누어 이 조건들을 갖춘 지역만이 제2의 판교가 될 수 있음을 명료하게 설명한다. 이어서 이 책의 4장에는 제2의 판교가 될 높은 가능성을 가진 곳 7곳을 설명한다. 저자의 명쾌하고 풍부한 현장 분석과 군데군데 요긴하게 들어가 있는 풍부한 표와 사진은 독자의 가려운 곳을 확실하게 긁어줄 것이다. 이 책의 5장은 제2의 판교가 될 높은 잠재력을 지닌 10곳을 설명한다. 위에서 설명했듯 저자는 이 모든 곳을 직접 탐방하고 임장했다. 저자의 이 성실한 노력으로 얻은 고급 정보는 독자들이 수도권 부동산에 관해 궁금해하는 모든 것을 완벽하게 해소해줄 것이다.

작가정보

저자(글) 이승훈

탄탄한 이론과 발로 뛰는 성실함까지 두루 갖춘
부동산 전문가의 전문가

2005년부터 부동산업에 종사하며 정확한 컨설팅을 위해 꾸준히 공부한, 이론과 현장 감각을 두루 갖춘 진정한 부동산전문가다. 현재 (주)리얼비전경제연구소 대표, 이승훈부동산경제연구소 소장이며, 네이버카페 ‘이승훈부동산경제연구소’를 함께 운영하고 있다. 공인중개사·경공매사·법률중개사·금융투자상담사 등을 취득했으며, 부동산 관련 칼럼 기고 및 수많은 컨설팅 및 시행·시공·분양·중개업무를 하고 있다.

《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》에서 저자는 앞으로도 계속 오를, 수도권 부동산 총 17곳을 독자에게 짚어준다. 전작 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》에서 세심한 이론과 명쾌한 분석으로 독자의 극찬을 받은 이승훈 소장의 능력은 이 책에서 한층 업그레이드되었다. 저자는 이 책에서 인터넷에서 누구나 얻을 수 있는 단편적인 정보가 아닌, 저자 이승훈의 눈을 통해 필터링 된 현장의 고급 정보를 밀도 있게 듬뿍 담아내는 데 집중했다. 덕분에 이 책에서는 다른 부동산 책에서는 볼 수 없는, 현장을 직접 답사한 사람만이 알 수 있는 고급 정보와 현장만의 세밀한 뉘앙스가 가득 담겨 있다.

EBS, KBS의 제휴사 부동산실무교육기관 랜드프로에서 수익형부동산 교수직도 맡고 있으며, 다수 대학 및 기업에서 부동산 관련 강의를 하고 있다. 이 외에도 SBScnbc, 한국경제TV, MTN, 이데일리TV, 서울경제TV 등의 다수 방송에서 부동산 전문위원으로 참여해 시청자의 고민을 시원하게 풀어주었다. 저서로는 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》, 《한강변역세권투자지도》, 《100세 시대 부동산은퇴설계》, 《부동산투자 입문서》, 《앞으로 3년, 내집 마련에 집중하라》 등이 있다.

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