2018 부동산 대예측

안민석 지음

원앤원북스 2017년 12월 12일 출간 종이책 : 2017년 12월 05일 출간

작품소개

책소개

2018 투자자들이 반드시 읽어야 할 단 하나의 예측서!

2018 투자자들이 반드시 읽어야 할 단 하나의 예측서!

집값이 오를 수 있는 모든 호조건을 갖춘 2018년에 부동산이 폭등할 것이라고 청사진을 제시하는 예측서가 나왔다. 문재인 정부의 부동산 대책으로 많은 투자자들이 혼란스러워하고 있다. 이 책은 집을 사야 하나, 말아야 하나 고민하는 사람들에게 그 답을 알려준다. 수익형 부동산 정보분석기관인 FR인베스트먼트에서 부동산 선임연구원으로 활동중인 저자는 시장을 이기는 정책은 있을 수 없다고 말한다. 부동산 거품을 없애고, 집값 안정화를 꾀해 집이 투기의 수단이 되지 않도록 만드는 것은 필요한 일이나, 이러한 정책으로 시장을 옥죄기는 역부족이라는 것이다. 저자는 2018년에 역대 유례없는 호황장이 펼쳐질 것이라고 말하며, 이를 두려워하는 현 정부의 확성기 소리에 일희일비해서는 안 되는 이유를 근거를 들어 조목조목 기술했다.
저자는 자신 있게 2018년 하반기에 부동산이 폭등할 것이라 분명하게 예측한다. 국내뿐만 아니라 해외 부동산까지 아우르며, 부동산시장의 현재와 미래를 예리하게 진단하고 2018년 집값이 오르는 지역이 어디인지 알려준다. 이 책은 어느 곳에 어떻게 투자하라는 식의 단순 투자 매뉴얼을 알려주는 책이 아니다. 흔히 접할 수 있는 수치 전망보다는 이유와 논거를 들어 부동산투자의 방향성을 전달한다. 독자들은 이 책을 통해 정부의 대책을 현명하게 읽어 투자의 시점을 스스로 설정하고, 중장기적으로 부동산의 가치와 모멘텀 변화에 어떻게 대응하고 적응해나갈 것인가를 파악할 수 있을 것이다. 당장 2018년 집값과 전셋값이 어떻게 될지 궁금하다면 꼭 이 책을 읽어보기를 권한다.

목차

지은이의 말 _ 집을 사려면 가장 적기가 지금이다!

1장 2018년 주택시장은 어떻게 흘러갈까?

혼란에 빠진 수요자들, “집을 사라는 거야, 말라는 거야?”
지금은 집을 사야 할 적기 중의 적기다 | 정부가 어떤 발표를 해도 시장은 버티기로 맞설 것 | 다양한 지표를 참조하면 답이 나온다 | 세계 주요국 부동산 폭등의 배경을 알아야 한다

2018 부동산 대폭락설의 진위와 가능성을 따져본다
2018 부동산 대폭락의 기본 재료들

과연 주택 공급이 부족해 집값이 유지되는 걸까?
공급을 수요보다 더 늘려야 집값이 잡힌다

2018년에 집값이 많이 오를 지역과 덜 오를 지역
아파트를 살 거라면 서울의 아파트를 사라

금리 상승기의 부동산투자는 이렇게 될 것이다
금리가 오르면 벌어지게 되는 일들 | 빚 상환 부담 늘어나면 가계와 내수는 어떻게 될까? | 금리 인상이 부동산시장에 미칠 파장

대한민국 건설업계의 움직임이 분주하다
이제는 아파트라고 무조건 짓지 않는다 | 전문성이 결여되고 시장을 따라가는 구조 | 무조건 사업에 참여해 주린 배를 채울까? | 규제 예상되지만 더 분주히 움직인다

가계 부채와 하우스푸어, 해결책을 말한다
문제 인식 자체가 희석되어 버린 가계 부채 문제 | 집값이 오르면 하우스푸어 문제는 자연히 해결된다 | 미국 금리 인상 효과는 미미할 것 | 신DTIㆍDSR의 도입 및 시행 효과는 과연 어떨까?

실수요자의 내집 마련, 해야 할까, 말아야 할까?
인구 1천 명당 419호인 미국도 집이 부족하다 | 부동산이 자주 거론될수록 가격은 더 오른다

2장 2018년 아파트 시장은 어떻게 흘러갈까

2018년에 사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트
다양화·다변화·양극화가 심화되는 아파트 시장 | 부동산 평가 원리 모형에 들어가는 아파트를 사라 | 집을 사거나 팔려면 적정 시기는 언제인가?

2018 재건축 아파트, 어떻게 될 것인가?
재건축투자는 불패인가?

2018 재개발 아파트, 어떻게 될 것인가?
사업 가속화될 경우에 고수익 확보 가능 | 서울 전체 재개발 사업장 중 60%가 강북에 있다 | 다양한 분석 기법을 활용해야 실패가 없다

2018 신도시 투자, 어떻게 될 것인가?
남은 물량도 수십만 가구, 신도시는 끝나지 않았다

전세 시장과 전세가율, 어떻게 될 것인가?
서울의 전세 공급 부족 현상은 2018년에도 이어진다

소형 아파트의 인기는 2018년에도 계속될까?
소형 아파트 공급 과잉은 터무니없는 소리다 | 2019년 이전에 서울의 소형 아파트를 매수하라

2018년을 주도할 아파트는 어디인가?
2018년을 주도할 신규 유망 단지 | 강남 재건축 단지는 초과이익환수제 이전에 집중 공급 | 서울 비강남권은 한강 주변과 학군 지역 |
평택 고덕ㆍ인천 송도ㆍ일산 킨텍스도 인기 상승세 | 지방도 청약 열기를 이어갈지 관심

3장 2018년 수익형 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?

다가올 금리 상승기, 내 수익형 부동산은 안전한가?
시중 예금금리보다 2~3% 높을 때 부동산에 투자 | 시장 충격은 한정적일 것, 가치투자로 방어해야

월세 열풍 7년째, 희비가 교차하는 수익형 부동산시장
시중 금리 1%대 고착화되며 수요 급증 | 왜곡된 정보 믿고 시류에 영합하는 투자가 실패의 주원인 | 수익률은 떨어져도 인기는 지속될 것이다 |
인프라 구축하고 시장 질서 확립하는 것이 우선

인기 고공행진 오피스텔, 2018년 하반기에 위기 맞는다
너무 많이 공급된 것은 분명하다 | 임대 수익률에서 답을 찾아야 한다

상가 투자 전성기, 드디어 올 것인가?
오피스텔이나 호텔에 비해 안정적 투자처라는 인식 강해 | 2000년대 중반부터 신도시 중심으로 일시적 침체기 |
동탄2신도시와 평택 고덕신도시 등 마지막 신도시 투자 전망 | 단지형 근린상가가 상가 투자의 답이다

소형 아파트에 잘 투자하면 월세받고 시세차익까지 누린다
분양 시장에서 인기 증명한 소형 아파트 시장 | 서울 시내 대부분 지역에서 시세 오르는 중 | 오피스텔을 사기보다는 소형 아파트를 사라

노후 대비용으로 꼬마빌딩을 살까, 상가주택을 살까?
몸값 오르기도 하지만 거품도 있어 경계해야 | 상가주택은 단순 수익률보다 주거 만족도부터 고려하라

4장 문재인 정부의 부동산 정책, 2018년을 전망한다

무리하게 투기꾼 잡다가 실수요자까지 잡을 수 있다
신규 대출 어려워지고 집값은 오히려 오를지도 모른다 | 다주택자의 버티기 전략에 맞설 카드도 부족

노무현 정부의 부동산 정책은 왜 실패했나?
시장과 싸우려고 해서는 결코 이길 수 없다 | 시장을 구성하는 개개인들은 결코 호락호락하지 않다

부동산 가격과의 전쟁보다 불법 요소 근절이 중요하다
가격에만 혈안이 되어 있는 우리나라 부동산 | 인위적 시장 개입이 아닌 불법

책 속으로

이제 강남 등에 거주하는 부동산 부자들에게 부동산 전략을 수립해 시행하는 당국은 그저 거짓말을 하는 양치기 소년으로 보이는 듯하다. 만약 2017년 11월 이후 집값이 다시 고개를 들면 결국 문재인 정부의 부동산 정책은 자충수라는 비난이 더욱 거세질 것이다. 모든 것을 쏟아붓다시피 했는데 뜻을 이루지 못했고 앞으로 꺼낼 카드도 마땅치 않다면, 수요자들은 숨바꼭질을 멈추고 아예 대놓고 부동산 수집에 다시 나설 것이다. 문재인 정부가 뜻을 이루지 못할 것으로 보는 또 한 가지 이유는 우리가 평소 쉽게 접할 수 없는 주택시장의 기본 지표들을 보면 알 수 있다. 흔히 아파트 시장을 분석할 때 평균 시세와 거래량, 분양가 등을 통해 시장 분위기를 평가하는 경향이 있다. 그런데 보다 큰 줄기를 봐야 한다. 일주일에 0.01%p 올랐다 혹은 내렸다는 부동산 정보 업체들의 발표에만 집중하기보다 인구, 소득, 해외 변수, 금리 등 다양한 연관 지표들을 보면 왜 앞으로 집값이 크게 오를 수밖에 없는지 알 수 있기 때문이다. _ p.28

그런데 이러한 자료들을 보면 지금은 오히려 서울의 아파트를 사야 할 때라는 것을 알 수 있다. 별도의 칼럼에서 언급하겠지만 2018년에도 수도권에서는 30만 가구 이상의 아파트가 입주 물량으로 공급되는 반면, 서울은 1/3에도 못 미친다. 서울과 수도권의 가격 상승폭 격차는 더 커질 수밖에 없다. 서울의 인허가 물량은 2016년 대비 2017년에 40% 이상 급감했다. 인허가 면적 추이는 해당 지역의 1~2년 후 분양 물량을 가늠할 수 있는 중요한 선행 지표다. 인구 집중 현상과 누적 수요에서 답을 찾아보자. 서울의 주택보급률은 2005년 93.7%에서 10년 후인 2015년에는 96.0%로 늘어났다. 반면 자가보유율은 같은 기간 44.6%에서 41.1%로 떨어졌다. 주택은 늘었지만 주택을 소유하고 있는 가구는 줄어든 셈이다. 다주택자들의 주택 구매가 늘어난 반면, 실수요자들은 아직 집을 구하지 못했다는 이야기다. 2016년에 서울시가 10년 후 희망하는 거주형태를 조사해 보니 10명 중 6명(61.1%)이 아파트를 꼽았고, 10년 후에도 서울에 거주하기를 희망(59.7%)했다. _ p.54

새 정부가 전국을 투기지역 등으로 세분화해서 수시로 규제의 총부리를 겨누는 상황이고, 재건축 시장에 대한 억누르기가 2018년에도 지속될 것이기에 전체적으로 2018년 상반기는 상당히 혼란스러울 것으로 예측된다. 물론 시장이 정책을 무조건 이긴다고 보지만 시차가 발생되거나 숨 고르기가 의외로 길어지는 지역이나 시장이 있을 수 있다. 따라서 아파트에도 이제 가치투자가 꼭 필요하다고 생각한다. 앞으로는 가치투자의 기준에 도달한 아파트를 사야 한다. 부동산을 사고팔거나 부동산을 이용해 건물을 짓고, 임차인과 계약하거나 대출을 받는 등 다양한 부동산 행위를 하기 위해서는 부동산의 적정 시장 가격을 정확히 측정하는 것이 매우 중요하다. 가격에 가장 많은 영향을 미치는 것은 역시 해당 부동산의 가치라고 볼 수 있다. 따라서 부동산을 평가하는 일의 대부분은 그 부동산의 시장가치를 추계하는 데서 시작한다. 경제학에서 가격이란, 가치를 화폐액으로 표시한 것이라고 생각한다. 즉 가치와 가격은 관념상의 차이일 뿐 사실상 일치하는 것으로 본다. _ p.96

이어 2018년 하반기부터 서울을 중심으로 아파트 가격이 큰 폭으로 오를 것이고, 그때 역세권이나 우수 학군 지역의 소형 아파트가 가격 상승을 이끌 가능성이 매우 높다. 금리 상승이 예상되지만 이미 1%대 초저금리 시대에 접어든 우리나라에서도 해외 주요국 경제수도에서 일제히 집값이 11% 이상 올랐던 사례처럼 한순간에 급등할 시기가 올 것이다. 그 시기를 필자는 2019년으로 보고 있다. 그때가 되면 서울의 소형 아파트는 찾아보기 힘든 상태가 될 것이다. 앞서 말했듯이 수급 상황도 유리하고 가격 상승률도 뛰어난데다 실제 거주 목적으로도 유용한 소형 아파트라도 월세 목적으로 접근할 경우에는 몇 가지 짚어야 할 점이 있다. 중심가에 비싼 땅값이 형성된 곳에 지어지는 주상복합이나 한강변 인기 단지의 경우 소형 면적으로 배치된 아파트의 3.3m2당 가격이 2천만~3천만 원대를 쉽게 호가하는 상황이다. 손쉬운 공식이지만 매입가격이 5억 원이 넘어가면 월세를 200만 원 가까이 받아야 원하는 임대 수익률을 손에 넣을 수 있다. _ p.132

출판사 서평

지금이 부동산을 반드시 사야 할 타이밍이다!
2018년 부동산시장 전망을 속 시원히 풀어낸 이 책은 총 6장으로 구성되었다. 1장 ‘2018년 주택시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 문재인 정부가 쏟아내는 부동산 규제책 속 혼란스러운 시기를 현명하게 읽으며, 집을 사야 할지 말아야 할지, 집값이 오를 지역과 내릴 지역은 어디인지, 수도권 주택시장의 문제가 공급 부족 때문인지, 건설 업계의 속사정과 최근 움직임은 어떤지 등을 예측하고 설명한다. 2장 ‘2018년 아파트 시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 전국적으로 아파트 시장이 어떻게 변할지, 어느 도시의 아파트 시장이 인기를 유지할지 알아본다. 신(新)DTI와 DSR이라는 전방위적인 대출 규제가 아파트 소비자들에게 미치는 영향은 어느 정도일지도 알아본다. 당장 2018년에 대두될 유동성 축소, 수요 심리 위축, 준공 물량 증가라는 3가지 부담 요소가 마음에 걸린다는 이유로 큰 흐름을 놓쳐서는 안 되는 이유와 모멘텀 투자를 아파트 투자에 접목시키는 방법도 설명한다.
3장 ‘2018년 수익형 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 은퇴 세대의 선택지로 월세 부동산이 확고한 자리를 점할 것으로 예상하면서, 리스크와 싸워야 하는 시장 구조 및 시스템을 낱낱이 파헤친다. 또 어떤 수익형 부동산 유형들이 괜찮은 수익률을 안겨줄 수 있을지도 알아본다. 4장 ‘문재인 정부의 부동산 정책, 2018년을 전망한다’에서는 역대 정부의 부동산 정책들을 살펴보고, 선진국형 부동산시장으로 가는 문턱에 있는 대한민국 부동산시장을 합리적으로 관리해야 한다고 기술한다. 5장 ‘규제가 강화될 2018년, 어떤 부동산이 살아남을까?’를 통해서는 규제 속에서 역발상과 가치투자로 더 큰 이익을 창출하는 투자법이 성공을 거둠을 지목하고, 소비자가 아닌 개발 사업을 통해 직접 부동산을 생산하고 공급하는 부동산 시행이 흥미로운 분야가 될 것이라 제안한다. 6장 ‘2018년 해외 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 주요국들의 2018 부동산시장을 전망하고, 미국과 베트남 투자에 대해서 자세히 소개한다.

[책속으로 추가]

수익형 부동산시장과 관련해 정부가 할 일은 하나다. 이 시장은 제대로 된 정보와 통계가 갖춰져 있지 않다. 따라서 선량한 다수의 투자자에게 피해를 입히면서 이들을 상대로 건설 업계와 부동산 업계는 막대한 이익을 볼 수 있는 불안 요소를 안고 있다. 그렇다고 단기적인 해결책을 대뜸 들이댄다면 선의의 투자자에게까지 추가적인 어려움이 가중될 것이 뻔하다. 따라서 긴 안목으로 시장을 바라보고 기본적인 월세 통계 등 인프라를 갖추는 일과 더불어 무분별하게 난립하는 상품에 대해 경각심을 갖게 해야 한다. 또한 도를 넘을 경우에는 해당 시행사나 시공사 등에 행정 조치를 취하겠다는 메시지를 명확히 던질 필요가 있다. 아울러 검증되지 않은 상품을 마치 좋은 투자처인 것처럼 홍보하는 광고 업계나 언론기관에 대해서도 보다 강도 높은 제재를 가할 필요도 있다. 물론 당장 물리적으로 할 일은 아니다. 점차 시장의 투명화와 객관적 정보 제공이 가능한 방향으로 문제들을 개선해 나가자는 것이다. 그리고 틀림없이 점차 그렇게 될 것이다. _ p.158

위례신도시 등 2기 신도시 조성 이후 동탄2신도시와 평택 고덕신도시까지를 사실상 마지막 개발지로 보고 있다. 2016년 이후 아파트 공급은 동탄2신도시나 전체 개발 일정의 60% 수준에 도달한 인천 송도신도시, 평택 고덕신도시 등에 집중되고 있고, 2000년대 중반에 비하면 확연히 주택 공급이 줄어든 모양새다. 이에 상업 시설의 공급 역시 눈에 띄게 감소한 모습이다. 이것은 상가 시장의 향후 방향성 측면에서 긍정적인 기대를 하게 한다. 무분별하게 상가가 공급되다 보면 앞서 언급한 L씨처럼 도대체 어디에 투자해야 하는지 갈피를 잡지 못하는 혼란스러운 상황이 발생한다. 또 상가가 난립할 경우 같은 업종끼리 치열하게 경쟁해야 하는 상황이 발생해 제살 깎아 먹기식 운영으로 매출이 줄어들고 임대료를 제대로 내지 못하는 점포가 늘어날 수밖에 없다. 이 때문에 공급되는 상가가 줄어드는 것은 투자 측면에서 반가운 일이다. 다만 선택지가 줄어들다 보니 일부 인기 지역이나

작가정보

저자(글) 안민석

저자 : 안민석
저자 안민석은 2010년부터 수익형 부동산 정보분석기관인 FR인베스트먼트에서 부동산 선임연구원으로 활동중이며, 국내외 부동산 통계를 수집해 계량화하고 분석·발표하는 일을 하고 있다. <한국경제신문>에서 주관한 ‘전국상권대해부 및 자영업컨설팅’ 자문위원으로 활동했으며, MBN <생방송 부동산>, MTN <부자들의 비밀노트>, KBS 라디오 <성공예감 김방희입니다> 등 여러 TV 및 라디오 프로그램에 패널로 출연하고, <매경이코노미> <경기신용보증> <이코노믹리뷰> <건설공제조합> <포브스코리아> <서울경제> 등 주·월간지와 경제지에 부동산 칼럼을 기고하는 등 다양한 활동을 해왔다. 건국대학교 부동산 대학원 특강, <중앙일보>에서 개최한 ‘저금리 시대 수익형 부동산’ 등 각종 부동산 세미나 및 ‘송도 재미동포타운 인천경제구역청 및 LA 현지(2014년)’ ‘래미안용산(2015년)’ 등의 사업설명회에 메인 강사로 참여했으며, ‘임대소득과세가 시장에 미치는 영향’ ‘신도시 오피스텔 및 상업시설 임대료 10년간 추이분석’ ‘기업형 임대주택 사업 수지 분석’ ‘미국 캘리포니아 지역 주택 시세 통계 작성’ 등 다수의 국내외 부동산시장 연구 프로젝
트를 수행하기도 했다.