위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들

이명수 , 정보현 , 김효선 , 양희관 지음

원앤원북스 2017년 02월 21일 출간 종이책 : 2017년 02월 20일 출간

작품소개

책소개

금융권 부동산 전문가들이 알려주는 부동산투자 노하우!

금융권 부동산 전문가들이 알려주는 부동산투자 노하우!

『위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들』은 금융권 부동산 전문가들이 부동산 투자자들을 컨설팅하면서 얻은 투자 노하우를 담은 투자 비법서다. 금융사에서 VIP 고객을 대상으로 컨설팅하고 있는 저자들은 컨설턴트를 할 때 주로 자산을 어떻게 축적했는지에 대한 이야기를 먼저 듣고, 앞으로 어떤 식으로 투자할지 투자 방향을 잡아주는 역할을 해 왔다. 컨설턴트를 하면서 국내 부자들이 가지고 있는 전체 자산의 50% 이상이 부동산이라는 사실을 알게 된 저자들은 그동안 쌓인 사례들과 자신들의 지식, 경험을 더 많은 이들과 공유하고자 이를 책으로 엮었다.

부자가 되고 싶으면 부동산에 투자해야 한다. 그러나 아무 부동산에나 투자해서는 안 된다. 가능성 있는 부동산을 매입해 보유 기간 동안 경영을 잘 해야 투자에 성공할 수 있다. 책에는 부동산의 내재가치를 찾을 수 있는 방법과 아파트, 재개발 및 재건축, 수익형 부동산, 오피스빌딩, 토지투자 전략에 대해 알려준다. 뿐만 아니라 부동산에 투자하고자 하는 사람들을 속이는 기획부동산의 수법을 피하는 방법을 수록하는 등 유용한 정보를 담았다.

책을 통해 푸어(poor)와 부자(rich)의 부동산과 앞으로 투자를 바라보는 태도를 알 수 있을 것이다. 저자들은 책에 나와 있는 부자가 된 사연들과 그들의 공통점, 그리고 기억에 남는 사례들, 분야별 부동산 투자 노하우 등을 통해 독자들로 하여금 부동산 부자가 되기 위한 좀 더 구체적인 그림을 그려보고 실행해볼 수 있는 동기를 부여하고자 했다. 미래를 보는 데 정답은 없다. 하지만 과거가 현재를 만들고 현재가 미래를 만드는 것이기 때문에 우리는 이 책을 통해 지금의 현재를 바로잡고 성공적인 미래를 준비할 수 있을 것이다.

목차

들어가며 당신의 부동산은 안녕하십니까?

1장 렌트푸어와 하우스푸어 전성시대
우리 시대 너무 많은 렌트푸어와 하우스푸어
왜 그들은 렌트푸어와 하우스푸어가 되었을까?
하우스푸어와 렌트푸어를 판단하는 기준은 무엇일까?
그렇다면 나의 푸어지수를 점검해보자

2장 하우스푸어도 얼마든지 부동산 부자가 될 수 있다
푸어에게도 얼마든지 기회와 희망은 있다
부동산 부자가 되고 싶다면 전략이 필요하다
푸어에서 부자가 된 사람들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?
부동산 부자 되는 법은 따로 있다

3장 부동산 부자가 된 사람들의 공통점 7가지
부동산 트렌드를 읽는 감각을 끊임없이 배운다
자신의 투자 성향과 목표를 정확하게 안다
부동산을 최고의 상태로 유지하도록 관리한다
전문가의 의견을 최대한 활용한다
장기적으로 투자가치가 있는 집을 매입한다
빠르게 판단하고 빠르게 움직인다
잘못 투자했다는 판단이 서면 과감하게 처분한다


4장 그들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?
셰어하우스, 공간을 나눌수록 수익률은 커진다
주유소 유휴부지를 활용해 월 수익 5천만 원을 받다
나대지 개발과 기존 건물 매입 중 어떤 선택을 할 것인가?
시멘트공장, 연수원 시설로 변모해 큰돈이 되다
노후 건물이 명품 호텔로 재탄생하다
다가구주택을 다세대주택으로 재건축해 수익을 배가시키다
공실상가 앞에 버스정류장을 유치해 대박을 터트리다

5장 부동산 부자가 될 수 있는 부동산투자 노하우 7가지
제대로 알려주는 아파트 투자 전략
재건축·재개발 투자, 이것만은 명심하자
적은 돈으로 큰돈 버는 수익형 부동산은 무엇인가?
오피스빌딩, 돈 버는 방법은 따로 있다
돈 버는 토지투자 노하우는 따로 있다
매매계약에서 승기 잡는 법은 따로 있다
기획부동산을 조심해야 한다

6장 부동산 부자가 되려면 부동산 트렌드에 강해야 한다
부동산 부자로 만들어주는 투자유망 지역은 어디인가?
앞으로 3년, 부동산시장을 말한다
저금리, 부동산시장에 어떤 영향을 미치는가?
인구변화에 따른 부동산시장의 미래를 파악하자
정부 정책이 부동산시장을 움직인다
부동산 트렌드에 강해야 부자가 될 수 있다

참고문헌
『위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들』 저자와의 인터뷰

책 속으로

‘하우스푸어’란 금융위기 이후 미국 사회에 등장한 신조어로, 무리해서 대출을 많이 받아 구입한 집값이 급격히 하락하자 소득의 대부분을 주택담보대출 이자 비용으로 지출하게 되어 삶의 질이 낮아진 사람들을 지칭한 말이다. 한마디로 ‘비싼 집에 살고 있는 가난한 사람’이라는 의미다. 하우스푸어는 국내에도 2010년 전후로 나타나기 시작했는데, 비싼 전월세 비용으로 여유롭지 못한 렌트푸어와 더불어 심각한 사회적 문제로 대두되었다. 렌트푸어와 하우스푸어는 부동산 호황기 이후 침체기가 올 때면 사회적 이슈가 되기 마련이다. 2014년 하반기부터 2016년까지는 분양 및 재건축 시장이 선도한 부동산 상승기였다고 볼 수 있다. 이 시기에 주택을 구매한 경우 상대적으로 입지가 좋지 않은 지역의 아파트라면 금리 인상 및 주택 공급과잉 등의 이슈가 더해졌을 때 집값이 하락해 중산층이 ‘하우스푸어’로 전락할 수 있다. 왜냐하면 금리가 오를수록 이자 부담은 커져서 원리금 상환이 어려워지는 가정이 증가하기 때문이다. _pp.31~32

사회의 소득 계층을 구분할 때 주택의 자가 소유 여부에 기준을 두기도 하지만 우리나라에는 전세라는 독특한 제도가 있고, 주택을 구입했다고 하더라도 과도한 대출금으로 어려움을 겪는 경우가 많기 때문에 슈바베지수를 따져보는 것이 더 정확하다. 지역에 따라 금액의 차이가 커서 집을 몇 채 소유한 사람보다 집을 한 채도 가지고 있지 않은 사람의 전세금이 더 큰 경우도 있기 때문이다. 엥겔지수가 높을수록 살림이 어려워지는 것처럼 슈바베지수가 높을수록 부담이 커지는데, 우리나라의 평균 슈바베지수는 10% 내외이고 엥겔지수는 15% 정도 된다. 따라서 전체 수입의 25%를 주거 및 식비로 사용한다고 볼 수 있다. 결론적으로 수입의 1/4이 고정적으로 지출된다는 뜻이다. OECD 회원국 중에서 비교적 높은 수치다. 여기에 우리나라만의 특수한 상황인 사교육비 지출이 더해진다면 30~50대 가정의 고충이 얼마나 클지 짐작이 된다. 선진국에서는 슈바베지수를 빈곤의 척도로 사용한다. 이 지수가 25%를 넘으면 빈곤층에 속한다고 판단하는데, 저소득층일수록 비율이 높고, 고소득층일수록 낮다. _p.43

투자를 하는 고객의 종잣돈 규모와 투자의 목적이 차익인지 현금 흐름인지에 따라 보증금 인상을 통해 레버리지 효과(타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것)를 보는 것보다는 보증금 인상 여력을 월세로 환산해 소득가치를 높이는 전략을 선택했을 수도 있다. 진입장벽이 높다고 해서 단지 남의 이야기로만 생각하고 흘려보낼 것이 아니라 전략을 짜고 실행으로 옮기면서 자신에게 맞는 기회로 만들어야 한다. 누구나 처음에는 이런 과정과 결정을 거쳐 부자로 발돋움한다는 점을 시사하는 사례라고 볼 수 있다. 그것을 기회로 만드느냐 지나가느냐의 문제일 뿐 살펴보면 주변에 항상 기회는 있다. 여기서 한 가지 알아두어야 할 점은 2001년에 일반주거지역을 일반주거 1종?2종?3종으로 세분화하면서 건폐율 60%, 용적률 250%가 일반주거 2종일 경우 건폐율 60%, 용적률 200%로 조건이 바뀌었다는 것이다. 따라서 대상 물건은 바뀌기 전에 건폐율이 적용되어 122평으로 지었지만 2017년 현재 건축하면 100평 이하로 지어야 한다. _p.70

예전에는 대부분의 사람들이 부동산에 투자해놓기만 하면 재산을 늘려주는 재테크 대상이라고 생각했다. 그래서 금융권에서 담보대출의 조건이 완화되면서 대출을 통해 아파트를 매수하자는 실수요자도 늘었고, 아파트 한 채를 매수해 타인에게 임대를 주고 자신은 상대적으로 저렴한 다른 주택에 임대 및 전세로 살면서 향후 자산가치가 높아지기를 기대하는 경우도 많이 있었다. 이처럼 부동산투자의 초점을 시세차익에 맞추었기 때문에 자신의 금융 상황을 고려하지 않고 주택·상가·공장·토지 등 부동산 유형과 관계없이 부동산을 투자 대상으로 여기고는 했다. 그러나 앞으로는 부동산에 투자할 때 단순히 시세차익을 얻으려는 투자 방식으로 접근해서는 결코 안 된다. 특히 부동산 실거래가 공개로 부동산 가격이 더욱 투명해졌고, 비사업용 토지 양도소득세가산제도 등 변경된 여러 세금 정책을 고려하면 세후 수익률이 현저히 떨어졌다고 할 수 있다. 이러한 점을 감안하면 매매차익에 대한 기대가 오히려 손실로 다가올 수도 있다는 점을 유의해야 한다. _p.83

H씨가 가지고 있는 토지의 입지를 분석해보니 도심에 위치했고 건설사에서 상업용 부동산을 신축하기 위해 몇 차례 문의가 있었을 만큼 입지가 우수했다. 그래서 필자는 H씨에게 주차장 사업을 권유했다. 주차장으로 이용할시 사업용 부동산으로 전환이 가능하고, 투자 비용이 적으며, 매각 시점에 원상복구하기가 용이하기 때문이었다. 게다가 도로에 인접한 우수한 입지로 인해 적지 않은 매출이

출판사 서평

금융권 부동산 전문가가 알려주는 부동산투자 노하우!
이 책은 금융권 부동산 전문가들이 부동산 부자들을 컨설팅하면서 얻은 투자 노하우를 모두 담은 투자 비법서다. 부동산 컨설턴트인 저자들은 부자들이 가지고 있는 자산의 50% 이상이 부동산이라고 말한다. 즉 부자가 되고 싶다면 부동산에 투자해야 한다는 것이다. 저자는 아무 부동산에나 투자해서는 안 되며, 가능성 있는 부동산을 매입해 보유 기간 동안 경영을 잘해야 투자에 성공할 수 있다고 조언한다. 이 책에는 부동산의 내재가치를 찾을 수 있는 방법과 아파트, 재개발·재건축, 수익형 부동산, 오피스빌딩, 토지투자 전략이 모두 담겨 있다. 무엇보다 부동산에 관심이 쏠리는 요즘, 부동산에 투자하고자 하는 사람들을 속이는 기획부동산의 수법을 피하는 방법도 담아 매우 유용하다. 이 책을 통해 자신에게 맞는 부동산투자 전략을 세워보자. 부동산 부자로 가는 길에 한 걸음 가까워질 것이다.
저금리 시대에 경제 불안까지 가중되고 있어 현금 자산을 가진 사람들은 부동산에 투자해도 좋을지 망설이고 있다. 이 책에서는 부동산을 어떻게 관리하고 운영하는지에 따라 수익률이 크게 차이가 난다고 말한다. 특히 상가나 오피스빌딩 같은 경우에는 임차인에게 제공하는 서비스가 좋을수록 수익률이 높아진다. 아파트나 수익형 부동산 같은 경우에는 주변에 있는 개발호재가 중요하다. 지하철 역이 새로 개통되거나 공원이 생기는 등 개발호재가 있다면 그 지역 부동산의 가격이 상승하기 때문이다. 재개발·재건축 아파트는 주거 인프라가 이미 갖추어져 있기 때문에 수요가 높다. 따라서 수익률을 높이려면 재건축은 대지지분과 무상지분율을, 재개발은 개발이익 비례율과 권리가액을 따져봐야 한다. 이 책에 담긴 금융권 부동산 전문가들의 진짜 투자 노하우를 통해 누구나 부동산 부자가 될 수 있다.

부동산 부자들의 스마트한 투자법!
이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘렌트푸어와 하우스푸어 전성시대’에서는 렌트푸어와 하우스푸어가 왜 생기는지와 그들을 판단하는 기준은 무엇인지 알아본다. 마지막으로 자신의 푸어지수를 점검해보는 시간도 가져본다. 2장 ‘하우스푸어도 얼마든지 부동산 부자가 될 수 있다’에서는 푸어에서 부자가 되는 방법을 알려준다. 저자들은 부동산 부자가 되고 싶다면 가장 먼저 종잣돈을 모아야 한다고 말한다. 그리고 푸어에서 부자가 된 사람들이 어떻게 부자가 되었는지 소개한다. 무엇보다 4차 산업혁명이 대두되고 있는 현 상황에서 경제 환경이 급속히 변하는 시점을 부자가 될 수 있는 기회로 삼아야 한다고 설파한다. 3장 ‘부동산 부자가 된 사람들의 공통점 7가지’에서는 부동산으로 부자가 된 사람들이 가진 공통점을 살펴본다. 그들은 부동산 트렌드를 읽고, 자신의 투자 목표를 정확히 세우며, 부동산이 최고의 상태로 유지될 수 있도록 관리한다. 또한 전문가의 의견을 최대한 활용하고, 판단과 행동이 신속하며, 잘못 투자했다는 판단이 서면 과감히 처분할 줄 안다.
4장 ‘그들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?’에서는 부동산으로 부자가 된 사람들의 이야기를 들려준다. 이 책의 저자들은 시멘트공장을 주변 기업들의 연수원시설로 바꿔 수익성을 높이거나 노후 건물을 외국인 관광객 대상의 호텔로 재건축해서 성공한 이야기 등을 통해 시장 상황을 분석해 그에 맞는 부동산에 투자하는 것이 중요하다고 말한다. 5장 ‘부동산 부자가 될 수 있는 부동산투자 노하우 7가지’에서는 아파트투자, 재건축·재개발투자, 오피스빌딩투자, 토지투자 노하우를 알려준다. 또한 매매계약시 반드시 확인해야 할 사항과 매매계약 노하우도 담았다. 6장 ‘부동산 부자가 되려면 부동산 트렌드에 강해야 한다’에서는 부동산 부자로 만들어주는 투자유망 지역을 소개한다. 또한 앞으로 3년 동안 부동산시장은 어떻게 될지, 저금리가 부동산시장에 미치는 영향은 무엇인지 알아보고 인구변화에 따른 부동산시장의 미래를 전망해본다. 이 책에 담긴 투자 노하우를 숙지하고 부동산투자에 도전해보자.

책속으로 추가

H씨가 가지고 있는 토지의 입지를 분석해보니 도심에 위치했고 건설사에서 상업용 부동산을 신축하기 위해 몇 차례 문의가 있었을 만큼 입지가 우수했다. 그래서 필자는 H씨에게 주차장 사업을 권유했다. 주차장으로 이용할시 사업용 부동산으로 전환이 가능하고, 투자 비용이 적으며, 매각 시점에 원상복구하기가 용이하기 때문이었다. 게다가 도로에 인접한 우수한 입지로 인해 적지 않은 매출이 나올 수 있겠다고 판단했다. H씨는 바로 결정해서 주차장 사업을 진행했고, 필자를 찾은 지정확히 40일 후에 주차장 사장이 되어 있었다. 예상대로 월 매출도 평균 220만 원 정도가 나와서 생활에 큰 보탬이 되었다. 그렇게 3년

작가정보

저자(글) 이명수

저자 : 이명수
저자 이명수는 현재 미래에셋생명 일산 지점에서 지점장으로 재직중이다. 건국대학교 대학원에서 부동산투자관리 석사 학위를 취득하고 스피드뱅크 투자자문센터장 등을 역임했다. 현재 한국은행 부동산 정책자문, 네이버 및 다음 등 주요 포털사이트 재테크 전문위원, 주요 경제일간지 주최 대형 세미나 전담강사, CCIM(미국 상업용 부동산투자분석 전문가)으로 활동하고 있다. 저서로는 『한국에서 부동산으로 돈버는 100가지 방법』 『청약통장 200% 활용비법』 『부동산풍랑 생존의 법칙』 등이 있다.

저자 : 정보현
저자 정보현은 현재 미래에셋생명 부동산 컨설턴트로 재직중이다. 건국대학교 부동산대학원 금융투자 석사 학위 과정에 있으며, 학술연구위원장을 지냈다. 미래에셋금융PLAZA 신사점에서 에셋 매니저(Asset Manager)로 개인자산가 및 법인의 종합자산관리 분야에서 일했다. CCIM 자격을 취득하고 대한지적공사, 대한건설협회 남양주시청 등 여러 공공기관 및 공기업에 출강했으며, 부동산114 칼럼니스트, 금융권 VIP 고객 세미나 강사로 활동중이다.

저자 : 김효선
저자 김효선은 현재 미래에셋생명에서 부동산 컨설턴트로 재직중이다. 서울시립대학교 도시과학대학원에서 도시계획 석사 학위를 취득하고, 대림그룹, GS그룹 등에서 부동산 개발, 마케팅, 운영, 관리 등의 분야에서 일했다. 현재 미래창조과학부장관 임명 에너지·환경 분야 과학기술인, CCIM, 주요 신문사 자문위원, 금융권 PB 교육 및 VIP고객 세미나, 부동산114 전문 칼럼니스트 등 다양한 분야에서 활동하고 있다.

저자 : 양희관
저자 양희관은 현재 미래에셋생명에서 부동산 컨설턴트로 재직중이다. 건국대학교 대학원에서 부동산금융투자 석사 학위를 취득하고 건국대학교 부동산 도시연구원, DTZ Korea 등에서 근무했다. ?현재 부동산114 전문 칼럼니스트, 조선일보·동아일보 자문위원, ?금융권 PB대상 또는 한국 변호사협회에서 강의하는 등 활발히 활동하고 있다.

저자(글) 정보현

저자(글) 김효선

저자(글) 양희관