앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다

닥터아파트 CEO 오윤섭의 부동산으로 돈 버는 법

오윤섭 지음

원앤원북스 2016년 11월 22일 출간 종이책 : 2016년 12월 01일 출간

작품소개

책소개

혼미한 부동산 장세에서의 올바른 투자 방법!

『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』는 부동산정보 제공업체인 닥터아파트 오윤섭 대표가 앞으로의 부동산시장을 전망하고 상승세에 있는 부동산투자 전략을 제시한 책이다. 책에는 저자가 지난 25년간 부동산 전문기자로, 또 닥터아파트 대표로서 부동산시장을 남과 다른 눈으로 들여다본 경험이 이 책에 고스란히 담겨 있다.

정부는 집값 상승폭이 커지면서 2015년 12ㆍ14 대책, 2016년 11ㆍ3 대책 등 규제책을 펴고 있다. 하지만 규제책만으로 집값을 잡을 수 없다. 공급 부족이 해소되어야 집값은 안정세로 돌아설 것이다. 저자는 이 책에서 2017년까지는 상승장 초기로 볼 수 있기 때문에 눌림목 구간에서 조정장세가 올 때 적극적으로 매수해야 한다고 말한다. 또한 11ㆍ3 대책 이후 조정장세가 오면 남이 선뜻 사지 못할 때 역발상투자로 입지와 모멘텀(상승 동력)을 기준으로 내재가치가 높은 아파트에 투자할 수 있는 힘을 키워야 한다. 남을 따라서 투자하는 것이 아니라, 자신만의 투자원칙을 가지고 투자할 수 있는 안목을 키워야 함을 강조하고 있다.

목차

지은이의 말 _ 10년 만에 찾아온 상승장을 즐겨라!

1장. 10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라

상승장이 2019년까지 계속되는 이유 ┃수도권 상승장은 5년 이상 지속된다 ┃전세가율 하락은 대세 상승 징후다 ┃주택공급물량으로 본 집값 상승 추세 ┃2018년까지 주택구입을 미루면 안 되는 이유 ┃10년 만에 찾아온 상승장 투자전략 ┃부동산 개미가 지금 반드시 알아야 할 것 ┃10년 만에 아파트 투자바람이 분다 ┃갭투자가 아니라 레버리지투자를 하라 ┃부자들은 이미 한발 먼저 아파트를 매수했다 ┃서민이 주택구입을 서둘러야 하는 이유 ┃2017년에 내 집 마련을 할까, 아니면 전세 살까? ┃상승장에도 저평가 아파트는 분명 따로 있다 ┃역전세대란이 아닌 전세대란에 대비할 때다

2장. 부동산투자에 앞서 안목을 키워라

2017년 주택시장에서 가장 궁금한 것 ┃집값은 무엇으로 움직이는가? ┃풍선효과와 주택시장의 전망 ┃미국 금리인상은 오히려 투자 기회다 ┃부동산 역사를 보면 시장이 보인다 ┃전세대란을 부추기는 요인은 무엇일까? ┃부동산 대폭락을 예언할 수 있을까? ┃부동산 기사를 삐딱하게 보아야 하는 이유 ┃주택시장 전망이 필요 없는 이유 ┃매수심리가 고개를 드는 때는 언제인가? ┃집값이 바닥을 쳤다는 징후는 무엇인가? ┃정책보다 중요한 것은 무엇일까? ┃반전세 증가는 집값을 올릴까, 내릴까? ┃상승장에서 악재 이후에 집값의 움직임은 어떨까?

3장. 상승 동력이 강한 아파트를 찾아라

무엇이 집값 차이를 결정하는가? ┃공급 과잉 후유증에 가장 먼저 타격을 입을 부동산 ┃모든 아파트로 돈 버는 시대가 끝났을 뿐이다 ┃뿌리 깊은 아파트는 바람에 흔들리지 않는다 ┃올라갈 아파트는 결국 올라간다 ┃지금 투자해야 할 곳과 투자하지 말아야 할 곳 ┃실수요층이 두터워야 한다 ┃명품 주거지의 조건을 말한다 ┃오르지 않을 아파트는 피하면 된다

4장. 부자들의 부동산투자 vs. 개미들의 부동산투자

부자들은 부동산 비수기를 노린다 ┃부자들은 내재가치가 있는 부동산을 산다 ┃부자들만의 특별한 부동산 매매 기술 ┃부동산 고수와 하수의 결정적인 차이점 ┃개미는 투자에 실패하고 부자는 성공하는 이유 ┃부동산 개미들은 잔파도에도 흔들린다 ┃공포에 대처하는 부동산 부자의 자세 ┃부자들은 악재에 살아남을 아파트를 매수한다

5장. 부자들이 각별히 주목하는 지역과 이슈

부자들이 주목한 강남권 최고 지역은 어디인가? ┃부자들처럼 제2의 동판교를 노려라 ┃부자들이 투자한 수도권 2기 신도시는? ┃강남으로 연결되는 지하철을 따라가라 ┃2025년 서울 대표 아파트단지는 어디인가? ┃수도권 재건축시장의 투자수요 방향을 알아보자 ┃고양 삼송지구가 상종가를 친 비밀 ┃2018년 잠실 아파트값은 4천만 원이 가능할까? ┃개포, 잠실, 고덕 중에서 다음에는 어디가 뜰까? ┃값싼 부동산은 반드시 비싼 대가를 치룬다

6장. 분양권투자, 이것만은 꼭 알고 투자하자

잊혀진 분양권 vs. 스포트라이트 분양권 ┃마이너스 프리미엄의 가능성이 높다면 피하라 ┃분양권투자를 조심해야 하는 이유 ┃분양권투자로 뒤통수 맞지 않으려면 ┃반드시 알아야 할 청약통장 투자 노하우 ┃청약통장 가입자라면 이 정도 상식은 필수다

7장. 최적의 매매 타이밍, 이렇게 잡으면 된다

지금은 부동산 매수 타이밍인가? ┃부동산으로 부자가 되지 못하는 사람들의 타이밍 잡기 ┃타이밍을 잡을 때 저지르지 말아야 할 실수 5가지 ┃진짜 사야 할 타이밍은 분명 따로 있다 ┃진짜 팔아야 할 타이밍도 분명 따로 있다 ┃규제 강화시 최적의 매매 타이밍 잡는 법 ┃남이 살 때 사지 말고, 남이 팔 때 팔지 마라 ┃타이밍을 잘 잡으려면 꼬리 잃은 여우의 말은 무시하라 ┃대기 매수자의 골든타임은 언제인가? ┃나는 왜 항상 매수 타이밍이 늦을까? ┃부동산투자에 나설 용기가 중요하다 ┃무주택자의 내 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다 ┃전세대출을 받으면서까지 전세를 고집하지 마라 ┃무주택자를 위한 주택 구입 결정 노하우 ┃내 집 마련 시기에 대해 잘못 생각하는 오해 4가지 ┃내 집 마련에는 상투가 없다 ┃적기

책 속으로

유동성장세로 인해 전세수요는 줄어들고 내 집 마련, 갈아타기 교체수요 등 실수요는 물론 투자수요가 늘어나 매매가 상승폭이 더욱 커질 것이다. 대출 규제가 강화되고 있지만 저금리 기조가 유지된다면 실수요뿐만 아니라 투자수요도 더욱더 증가할 것이다. 앞으로 2017년 이후 주택시장 성수기를 중심으로 매매가 상승률이 전셋값 상승률보다 높을 것이다. 따라서 전세가율은 점차 낮아질 것이다. 국지적이고 일시적인 서울 아파트 전셋값 약보합세가 매매가 하락으로 이어지지는 않는다. 서울 아파트 전세가율 하락은 주택시장의 무게중심이 전월세 임대시장에서 매매시장으로 옮겨가고 있다는 의미다. 따라서 전세가율 하락은 매매가 대세 상승의 징후다. 구매력만 된다면 무주택자는 내 집 마련이 빠를수록 좋다. 대출 규제가 강화되기 전에 말이다. 자금여력이 있는 투자자라면 3년 이상 장기 투자할 수 있는 저평가 아파트를 매수해야 한다. 10년 만에 찾아온 상승장(기차)에 올라타야 한다. 물론 기차가 어디로 가는지는 알고 올라타야 할 것이다. _pp.30~31

지금 아파트시장은 10년 만에 찾아온 상승장이다. 2014~2015년 전세입자를 중심으로 한 실수요장이 2016년 들어 투자수요가 가세했다. 여기에는 유동성장세가 큰몫을 했다. 과거 2000~2002년과 비슷한 상황이 아닌가 생각된다. 외환위기 이후 급락한 주택시장이 정부의 규제완화책과 금리 하향세에 힘입어 2000년 이후 분양권시장에 투자수요가 유입되었다. 전매제한 규제가 시작된 2003년까지 투자수요에 실수요까지 가세하면서 분양권 프리미엄은 폭등했다. 2016년 주택시장도 그때와 비슷하다. 다만 다른 점은 2000년에는 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율), LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율) 등에 대한 주택담보대출 규제가 없었다는 것이다. 또 2000년에는 전셋값이 폭등했지만 2016년에는 전셋값이 보합세로 비교적 안정되었다. “물 들어올 때 노 저어라.”라는 말이 있다. 물이 빠져나간 뒤 배가 바닥에 닿아 있을 때는 아무리 기를 써도 배가 꼼짝하지 않는다. 하지만 물이 들어오면 힘을 많이 들이지 않아도 배를 움직일 수 있다. _pp.48~49

부동산 부자와 개미는 주택시장 악재에 대응하는 행동이 뚜렷하게 차이난다. 악재로 불리는 금리인상과 공급 과잉 등에 어떻게 각각 대처했는지 살펴보자. 먼저 금리인상이다. 개미들은 미국의 금리인상이 되면 뒤따라 국내 금리가 오르면서 대출이자가 늘어나니 집을 사면 안 된다고 했다. 그럼 2015년 12월 미국 금리인상 이후 국내 금리는 어떠했으며, 집값은 어떻게 움직였나? 오히려 국내 금리는 한차례 인하되었으며 집값은 폭등했다. 반면 부동산 부자들은 금리인상에 대비하되, 금리인상 이후에도 매매가 상승폭이 큰 아파트를 끊임없이 찾는다. 상승폭이 컸던 단지라도 상승여력이 많이 남아있으면 투자한다. 그리고 강남권과 범강남권 중심으로 다음에 상승장을 주도할 아파트를 찾는다. 2016년 2월부터 수도권에서 시행된 주택담보대출의 원리금균등 분할상환 규제에 대한 대응도 다르다. 개미들은 대출 규제로 대출규모가 줄어들어 집을 사기 힘들어졌다며 매수를 보류하고, 반전세나 수도권 외곽으로 떠밀리는 비자발적 전세난민을 선택하기도 했다. _pp.65~66

역전세대란이 일어나기 위한 전제조건은 다음 3가지다. 첫째, 무엇보다 집값이 하락해야 한다. 지금처럼 상승장에서는 역전세대란이 일어날 가능성이 거의 없다. 둘째, 전세계약일 기준 이사철 성수기 때 전셋값이 하락해야 한다. 성수기는 8~9월, 1~2월인데 이 중 1~2월이 연중 가장 전세계약이 많은 달이다. 세입자는 전세물건을 아무 때나 구하지 않는다. 아니, 구할 수 없다. 결혼날짜를 조정할 수 있는 신혼부부가 아니라면 말이다. 셋째, 금리가 상승해야 한다. 저금리가 아니라 고금리시대가 와야 한다. 저금리에서 집주인은 전세를 고집하지 않는다. 아니, 포기하고 있다. 1%대 초저금리시대를 맞아 월세나 반전세를 선호하고 있다. 전세금을 은행에 넣어도 이자가 거의 없기 때문이다. 만

출판사 서평

닥터아파트 CEO 오윤섭의 부동산으로 돈 버는 법!
이 책은 부동산정보 제공업체인 닥터아파트 오윤섭 대표가 앞으로의 부동산시장을 전망하고 상승세에 있는 부동산투자 전략을 제시한다. 저자가 지난 25년간 부동산 전문기자로, 또 닥터아파트 대표로서 부동산시장을 남과 다른 눈으로 들여다본 경험이 이 책에 고스란히 담겨 있다. 그리고 투자자들이 장세에 휘둘려 조바심을 내고 추격매수를 하거나 너무 빨리 매도하는 실수를 저지르지 않도록 올바른 정보를 주고자 노력했다. 특히 집값을 움직이는 금리와 부동산 정책 등을 들어 부동산투자를 하기 전에 꼭 알아야 할 내용들을 짚어준다. 2017년 유망지역과 분양권투자에 대한 내용은 부동산에 대한 안목을 키우기에 부족함이 없다. 10년 만에 상승장을 맞이한 지금 집을 살 것인가, 말 것인가? 부동산시장의 길잡이가 되는 이 책을 읽고 투자에 동참해보라.
10년 만에 주택시장 상승장이 시작되었다. 공급 부족과 유동성장세로 상승장이 온 것이다. 앞으로 2020년 전후까지 아파트 가격은 가다 서다를 반복하겠지만 지속적으로 우상향할 것이다. 정부는 집값 상승폭이 커지면서 2015년 12ㆍ14 대책, 2016년 11ㆍ3 대책 등 규제책을 펴고 있다. 하지만 규제책만으로 집값을 잡을 수 없다. 공급 부족이 해소되어야 집값은 안정세로 돌아설 것이다. 2017년까지는 상승장 초기로 볼 수 있기 때문에 눌림목 구간에서 조정장세가 올 때 적극적으로 매수해야 한다. 또한 11ㆍ3 대책 이후 조정장세가 오면 남이 선뜻 사지 못할 때 역발상투자로 입지와 모멘텀(상승 동력)을 기준으로 내재가치가 높은 아파트에 투자할 수 있는 힘을 키워야 한다. 또한 남을 따라서 투자하는 것이 아니라, 자신만의 투자원칙을 가지고 투자할 수 있는 안목을 키워야 한다. 이 책이 부동산에 대한 안목을 키우는 데 도움을 줄 것이다.

2017년 투자 유망지역을 말한다!
이 책은 총 7개의 장으로 구성되어 있다. 1장 ‘10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라’에서는 부동산 상승장이 오게 된 배경과 상승장에서의 투자 전략에 대해 이야기한다. 앞으로 5년 이상 상승장이 지속될 것이므로 당장 부동산을 사야 한다고 강조한다. 2장 ‘부동산투자에 앞서 안목을 키워라’에서는 풍선효과와 부동산 역사에 대해 살펴보고, 왜 기관의 주택전망이 자주 틀리는지를 설명한다. 전문가의 전망에 일희일비하지 않고 자신만의 안목을 키우는 것이 중요하다. 3장 ‘상승 동력이 강한 아파트를 찾아라’에서는 집값을 움직이는 요인이 무엇인지 알아보고, 부동산은 결국 실수요층이 두텁고 내재가치가 높은 곳에 투자해야 함을 강조한다. 4장 ‘부자들의 부동산투자 vs. 개미들의 부동산투자’에서는 부동산 부자들의 투자 전략을 통해 개미투자자, 즉 개인투자자들이 고쳐야 할 자세가 무엇인지 살펴본다. 부동산 부자들의 핵심 전략은 부동산 비수기를 노리고 내재가치가 있는 부동산을 사는 것, 적절한 매매 타이밍을 찾는 것이다.
5장 ‘부자들이 각별히 주목하는 지역과 이슈’는 유망지역이 어디인지에 대해 다룬다. 주목해야 할 지역은 강남을 비롯해 강남권으로의 접근성이 좋은 지역이다. 저자는 특히 판교와 광교, 위례, 반포ㆍ잠원의 아파트단지와 지하철 9호선 라인에 주목한다. 6장 ‘분양권투자, 이것만은 꼭 알고 하자’에서는 분양권투자시 알아야 할 것들에 대해 설명한다. 분양권투자를 할 때는 내부수요를 눈여겨보아야 하며, 프리미엄 가격거품을 조심해야 한다. 청약통장과 관련된 기본 지식도 이 장에서 다룬다. 7장 ‘최적의 매매 타이밍, 이렇게 잡으면 된다’에서는 부동산을 매매 타이밍을 어떻게 잡아야 하는지에 대해 알려준다. 우선 알아두어야 할 것은 남이 살 때 사고 남이 팔 때 팔지 않는 것이다. 매매 타이밍을 고려할 때는 양도세를 적게 내는 시기도 고려해야 한다. 또한 내 집을 마련하는 시기에는 정해진 것이 없으며 빠를수록 좋다고 강조한다. 10년 만에 찾아온 부동산 상승장을 제대로 즐기려면 자신만의 안목을 가지고 가치투자에 집중해야 한다.

작가정보

저자(글) 오윤섭

저자 오윤섭은 <동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 국내 최고의 부동산 전문 포털사이트인 닥터아파트의 CEO를 맡고 있다. 부동산시장에 몸담은 지 25년이 되었지만 ‘선택과 집중’에 방해가 되는 잡다한 글쓰기는 지양하고 언론의 인터뷰도 삼가고 있다. 또 인간적인 교감이 선행되지 않으면 시간당 100만 원을 주어도 투자 자문을 해주지 않는다.
국내에서 처음으로 부동산에 블루칩 개념을 도입했으며, 2003년에 주장한 부동산정책의 ‘3개월 효과론’이 그대로 적중해 투자자들에게 절대적인 지지를 받았다. 단기 시장 예측에 따른 부동산투자로는 보통 사람들이 평균 투자수익률밖에 올릴 수 없다는 것을 깨닫고 닥터아파트 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자에 대해 전파해오고 있다. 10년 만에 찾아온 대세 상승장을 맞아 개미 투자자들이 자신만의 투자원칙으로 투자할 수 있도록 투자 안목을 키우는 데 도움이 되고자 이 책을 냈다. 저서로는 『부동산 가치투자』가 있다.