대한민국 부동산 트렌드(2020)

대한민국 No.1 부동산 전문가 26인의 냉철한 분석과 전망

조선일보 산업1부 부동산팀 지음

북클라우드 2019년 12월 10일 출간 종이책 : 2019년 12월 02일 출간

작품소개

책소개

거래 급감, 추가 규제, 집값 폭등까지... 불확실성으로 가득한 2020년
“부동산 규제 시대, 투자 돌파구를 찾아라!”

현 정부는 임기 2년 6개월 동안 총 17차례 부동산 대책을 발표했다. 2019년 한 해 동안 집값이 '확실히 오른다'라는 낙관론과 '조정이 머지않았다'라는 비관론이 출렁였다. 부동산 시장의 한 치 앞을 내다보기 어려운 시점에 11.3대책(2019)이 발표되며 민간택지 분양가 상한제가 공식적으로 시행됐다. 서울 아파트값은 오름세를 지속하며 평당 1억 원까지 뛰어올랐다. 실물 경기와 부동산 정책, 금리와 수급, 소비자 심리 등 주택 시장에 영향을 미치는 요인들이 중첩되면서 시장의 불확실성은 가중되고 있다. 한편 갈수록 강화되는 규제 정책으로 투자자는 갈 곳을 잃고, 실수요자는 내 집 마련에 어려움을 겪게 됐다. 정부의 부동산 대책 끝은 어디일까? 과연 돌파구는 있을까?
현재의 불확실성 속에서도 분명한 사실이 하나 있다. 지금은 부동산 시장의 전환기이며, 이 전환기는 언제 끝날지 모른다는 점이다. 조선일보 산업1부 부동산팀 기자들은 전환기의 돌파구를 찾기 위해 국내 최고의 부동산 전문가들을 한자리에 모았다. 그렇게 마련한 자리가 국내 최대 규모 부동산 투자 세미나 ‘대한민국 부동산 트렌드 쇼’다. 이 책은 ‘대한민국 부동산 트렌드 쇼’의 명(名)강연 중 핵심 내용을 뽑아 정리한 것이다. 세미나에는 국내 최고 부동산 전문가 26인이 총출동해 2020년 부동산 시장을 냉철하게 분석하고 명쾌한 대책을 내놓았다. 지금 가장 뜨거운 이슈인 분양가 상한제 분석, 3기 신도시의 성공 가능성 진단, 재개발 재건축 시장 투자가치 전망, 억 소리 나는 주택 청약 전략, 프라이빗뱅커(PB)에게 듣는 부자들의 자산관리 비법, 임대수익 높이는 건축·리모델링 노하우 등 지금껏 어디에서도 들을 수 없었던 투자 고수들의 특급 전략을 한 권의 책으로 만날 수 있다.

목차

프롤로그_ 2020년 부동산 시장을 전망한다

[1장. 대한민국 부동산 긴급 점검]

2020년 부동산 전망_이동현, 안명숙
- 부동산 거래 흐름 진단
- 부동산 시장을 움직이는 핵심 변수
- 서울 아파트값 오를까 내릴까?
- 3기 신도시는 서울 아파트값에 영향을 줄까?
- 경기도 아파트값 오를까 내릴까?
- 지방 아파트 사야 할까, 말아야 할까?
- 재건축 아파트 언제 사야 할까?

거래절벽 언제쯤 정상화되나_심교언, 김덕례, 이남수
- 부동산 거래 급감 원인은?
- 최근 거래 패턴 어떻게 변했나
- 분양가 상한제 올바른 정책인가
- 금리 인하가 부동산 투자에 도움이 될까?

부동산 핫이슈 점검 및 대처법_박원갑
- 한국 사회의 미래와 부동산
- 부동산 정책 짚고 넘어가기
- 위기 속 기회, 주택청약과 무순위 청약
- 부동산 자산 재설계를 위한 주택 투자 팁

신도시 집값은 어디로 튈까_김규철, 두성규, 손재영
- 수도권 30만호 주택공급 추진 방향
- 신도시 개발이 공급 부족을 해소할까?
- 주택 공급, 왜 서울이 아니고 수도권인가
- 3기 신도시가 풀어야 하는 과제
- 3기 신도시가 성공할까?
- 앞으로 수도권 집값 어떻게 될까?

[2장. 실수요자 똘똘한 주택 마련하기]

2020년 현명한 부동산 투자 전략_이상우
- 2019년 부동산 시장 특징
- 2020년 부동산 투자 전략
- 무주택자, 어떤 집을 사야 할까?
- 1주택자의 위기
- 부동산 세제 강화, 매매하면 손해일까?
- 철도와 지하철, 신노선 주변을 주목하라
- 돈 되는 주택 찾기 3가지 원칙

꼭 알아야 부자 되는 부동산 핵심 지역_박합수
- 수도권 아파트 입주 물량 분석
- 수도권 미분양 아파트 물량 분석
- 가구 수 증가와 주택 수요의 관계
- 실수요자의 매수 적기는?
- 3기 신도시는 2기 신도시의 적인가
- 수도권 GTX 개통 지역을 주목하라

확실히 상승 가능한 아파트는 정해져 있다_김학렬
- 전국 부동산 거래 급감 원인
- 부동산 가격 예측의 핵심 요소
- 확실히 상승 가능한 아파트, 어디에 있나?
- 아파트 매수 전략(1) : 수요 확인하기
- 아파트 매수 전략(2) : 보유 기간 고려하기
- 아파트 매수 전략(3) : 준공년도 확인하기
- 사야 되는 아파트 vs 사면 안 되는 아파트
- 3가지 키워드로 분석한 미래 핵심 지역
- 죽을 때까지 살고 싶은 곳은 어디?

억 소리 나는 청약, 똑 소리 나는 전략_박지민, 김광석
- 분양 시장 핫이슈 점검
- 주택청약 체크 포인트
- 서울 분양 임박 단지 청약 전략
- 가치 상승 예상 단지 Big 5
- 청약이 어렵다면 분양권 전매를 노려라
- [부록] 청약 부적격자 판정하기 퀴즈

[3장. 거래절벽 돌파하는 부동산 투자 전략]

부동산 불패신화 여기서 끝인가_이광수, 홍춘욱
- 부동산 거래량 왜 줄었나
- 부동산 가격을 움직이는 요인은?
- 분양가 상한제가 투자수익을 감소시키나
- 재건축 재개발 시장, 투자가치 있나
- 3기 신도시 투자가치 있는가
- 앞으로 10년, 집값을 움직일 요인은?
- 미래가치 높은 투자 상품은?

침체기를 이기는 슈퍼 부동산 투자 전략_고종완
- 향후 2년 부동산 경기 전망
- 성공 투자 대원칙(1) : 땅값과 대지지분을 확인하라
- 성공 투자 대원칙(2) : 핵심 입지에 투자하라
- 저평가된 성장 잠재 지역
- 3기 신도시 투자 성공 가능성

부자들의 부동산 자산관리 비법_고준석
- 부자들의 부동산 자산관리 핵심
- 부자들이 절대 투자하지 않는 부동산
- 소형 아파트가 뜬다
- 투자용 아파트 고르는 5가지 방법
- 지금 사야 하는 서울 아파트 단지
- 재건축 아파트 투자가치는?
- [부록] 즉문즉답, 투자 고수에게 묻다

부동산 간접 투자로 건물주 되는 법_이학구
- 부동산 간접 투자 ‘리츠’란?
- 리츠의 네 가지 장점
- 리츠를 통한 해외 부동산 투자
- 리츠 투자 사례
- 리츠 투자 방법과 유의사항

[4장. 미래 부동산 가치를 바꾸는 산업]

살기 좋은 곳, 평가 기준이 달라진다_유현준
- 미래 부동산 가치를 결정하는 요인
- 스마트한 도시 정책의 필요성
- 스마트 고밀화 지역의 필요성

돈 버는 미래 건축 노하우_김종석
- 연희동 재생 건축 프로젝트
- 장소의 가치를 높이는 임차인 유치 방법
- 내 땅과 건물의 가치 재발견하기

기술이 바꾸는 부동산 미래 ‘프롭테크’_목진건, 이용균, 안승천, 하진우, 박성민
- 스파크플러스 : 공유오피스 운영 서비스
- 알스퀘어 : 기업용 부동산 임대차 서비스
- 직방 : 매물 정보 제공 및 중개 플랫폼
- 어반베이스 : 3D 가상 공간 구축 플랫폼
- 집닥 : 인테리어 중개 서비스

책 속으로

3기 신도시가 1, 2기 신도시의 집값에 부정적인 영향을 미칠지에 대해서는 단정적으로 말하기 어렵다. 3기 신도시의 경우 서울 수요에 대한 대체성이 희박하다. 서울 수요를 흡수하기보다는 배후도시의 수요를 흡수하는 양상으로 전개될 것이다. - ‘신도시 집값은 어디로 튈까’ 중에서

역세권이라고, 강남이라고 무조건 아파트값이 오르는 것은 아니다. 반포에는 대형 아파트 단지인 래미안퍼스티지와 반포자이가 있다. 그런데 두 단지의 같은 평형 아파트값이 다르게 책정돼 있다. 왜 가격이 다를까? 가격이 다른 이유를 알아야 투자에 성공할 수 있다. - ‘부자들의 부동산 자산관리 비법’ 중에서

착공에 들어간 재건축 단지 중 분양가 상한제가 적용되는 곳들이 있다. 분양가 상한제로 수익성이 나빠졌다고 하지만 걱정할 것까지 없다고 생각한다. 어차피 새 아파트는 희소성으로 프리미엄이 붙기 때문이다. 입주를 시작하면 프리미엄으로 보상받을 가능성이 충분하다고 본다. - ‘부동산 불패 신화, 여기서 끝인가’ 중에서

주택 청약으로 9억 원 초과 고가주택에 당첨된 경우 대출을 받기 어려워졌다. 그래서 당첨이 되고도 분양을 받지 못한 사람들이 생겼다. 이때 발생한 미계약분을 현금 부자들이 계약하면서 ‘줍줍’이라는 신조어가 만들어졌다. - ‘억 소리 나는 청약, 똑 소리 나는 전략’ 중에서

앞으로 서울에서는 은퇴한 시니어층이 주목하는 입지가 더욱 부각될 것이다. 미래 부동산 투자를 계획할 때 종합병원, 역세권, 주상복합이 고루 갖춰진 입지를 눈여겨보면 좋겠다. - ‘확실히 상승 가능한 아파트는 정해져 있다’ 중에서

앞으로는 토지와 아파트가 투자 대상으로 매력적이라 생각한다. 그러니 토지와 아파트에 맞춰 투자 전략을 짜도록 하자. 현금으로 10억 원 이하를 가지고 있다면 아파트에 적극적으로 투자하기를 권한다. (중략) 반면 현금으로 10억 원 이상 보유하고 있다면 유망한 땅에 투자하기를 권한다. - ‘2020년 현명한 부동산 투자 전략’ 중에서

향후 GTX 개통으로 인해 부동산 시장이 크게 바뀔 것이다. 아직도 지하철로 몇 정거장만 가면 GTX역으로 환승할 수 있는 곳에 평당 1천만 원대 아파트가 남아 있다. 용인과 신갈에는 A노선의 구성역과 서너 정거장 떨어진 곳에 평당 1천만 원대 아파트들이 아주 많다. - ‘꼭 알아야 부자 되는 부동산 핵심 지역’ 중에서

스마트 고밀화란 무엇일까? 도시에 걷고 싶은 거리가 있고 걸어서 10분 이내에 공원, 도서관, 벤치가 많은 도시를 말한다. 즉 도시에 공짜로 머무를 수 있는 공간이 고밀화된 도시를 말한다. - ‘미래 살기 좋은 곳, 평가 기준이 달라진다’ 중에서

부동산 비즈니스와 IT 기술이 만나 새롭게 등장한 산업이 있다. 바로 ‘프롭테크(Property+Technology)’다. 프롭테크는 빅데이터, 인공지능, 가상현실(VR) 등 첨단기술을 기반으로 부동산의 데이터 분석, 중개 및 임대관리, 투자 및 자금 조달 등 다양한 분야에 활용되고 있다. - ‘기술이 바꾸는 부동산의 미래, 프롭테크’ 중에서

출판사 서평

세미나장 좌석 만석 행진, 통로에 서서라도 듣고 싶은 투자 명(名)강의
‘대한민국 부동산 트렌드 쇼’를 한 권의 책으로 만나다!
올해로 6회를 맞는 '대한민국 부동산 트렌드 쇼'는 조선일보가 주최하는 국내 최대 규모, 최고 권위의 부동산 종합 박람회다. 올해는 개막 2주를 앞두고 사전 등록 4천여 명을 돌파할 정도로 그 어느 때보다 반응이 뜨거웠다. 조선일보 산업1부 부동산팀 기자들은 박람회의 메인 행사인 세미나를 위해 연초부터 향후 부동산 시장 흐름을 관통할 핵심 주제를 정하고, 분야별 최고 전문가를 연사로 직접 발굴했다. 세미나에는 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 이름만 들어도 솔깃한 정부기관, 학계, 금융권, 민간기업의 전문가와 스타 강사 26명이 참여했다. 막강한 라인업을 자랑하며 좌석이 만석 행진을 이뤘고, 자리가 없어 통로에 서서 듣는 참관객도 상당했다. 올해는 IT와 신기술로 부동산 시장을 새롭게 확대하는 ‘프롭테크’ 업계 최고 경영자와 부동산 대체투자(리츠) 전문가가 합류해 최신 트렌드를 전했다. 이 책에는 ‘대한민국 부동산 트렌드 쇼’ 명(名)강연의 핵심 내용만 골라 글로 옮겼다. 세미나 현장의 열기와 부동산 투자 고수들의 혜안을 충실하게 담기 위해 노력했다.

민간택지 분양가 상한제 시행, 정부의 추가 규제 예고까지
역대 최강의 규제 정책에 대한 부동산 전문가의 긴급점검
2020년 부동산 시장의 핫이슈는 단연 ‘분양가 상한제’다. 당초 정부는 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 주변 시세의 70~80% 수준 분양가로 주택이 공급돼 집값이 안정될 것으로 기대했다. 그러나 부동산 전문가 26인 중 상당수는 고개를 가로젓는다. 최근에는 향후 공급이 급감할 것이라는 불안 심리가 확산되면서 아파트 매매가, 전세가, 분양권 가격이 치솟고 있다. 26인의 전문가 집단은 시장이 흔들리고 정책이 바뀌는 전환기에는 정부의 정책 방향을 제대로 읽어야만 대응할 수 있다고 말한다. 그래서 이 책의 1장에서는 역대 최강의 정책을 집중 점검한다. 현재 부동산 거래량은 지난 5년간의 거래 평균량 대비 50% 줄어든 상황이다. 이러한 거래절벽 현상이 일어나는 원인을 분양가 상한제, 수도권 30만호 공급, 대출 규제, 세제 강화 등 정책적인 측면에서 파헤쳐 본다. 또한 매매, 증여, 전매 등 시장에서 나타나는 거래 패턴 변화를 읽고 향후 부동산 거래 흐름을 내다보는 안목을 길러본다.

3기 신도시, 주택 청약, 재건축 재개발, GTX 개통...
실수요자와 투자자 맞춤형 실전 재테크 노하우
이 책은 부동산 트렌드와 정책을 중점으로 다루지만 그것이 전부는 아니다. 스타 애널리스트 출신의 이상우 익스포넨셜 대표, 국내 1호 프라이빗뱅커 고준석 박사, 국내 최초 청약 전문서 저자 박지민, 고종완 한국자산관리연구원장 등 부동산 투자 고수들의 매수 전략과 미래가치가 상승할 핵심 지역도 담겨있다. 2장에서는 실수요자가 똘똘한 주택을 마련하는 실전 전략을 소개한다. 수도권의 집값 상승 유망 지역, GTX 개통으로 호재가 일어날 지역, 3기 신도시의 노른자 지역, 억 소리 나는 로또 청약 전략까지 무주택자 혹은 향후 이사 계획이 있는 1주택자가 주목할 만한 실질적인 매입처와 방법을 담았다. 3장에서는 부동산 투자 고수들의 노하우를 소개한다. 강남만큼 서울의 핵심 지역으로 급부상할 청량리, 광화문, 용산의 가치를 재발견하고 지역별 핵심 입지를 짚어본다. 현재 재건축 시장의 뜨거운 감자인 대치동 우선미(우성·선경·미도)아파트, 그 외 목동과 중계동의 투자 유망처도 알아본다. 이와 더불어 부동산의 내재가치와 미래가치를 결정하는 땅값과 대지지분을 통해 슈퍼 부동산을 감별해본다. 4장에는 건물주와 토지주가 임대수익을 올리는 건축·리모델링 노하우, 땅값과 건물값 올리는 임차인 유치 방법을 담았다. 이처럼 책 속 부동산 고수들의 강연 내용을 읽고 나면 1:1 족집게 과외를 받은 기분이 들 것이다. 책을 통해 2020년 부동산 시장의 의문을 해소하고 현명한 투자 전략을 세울 수 있기를 기대한다.

작가정보

저자(글) 조선일보 산업1부 부동산팀

국내외 부동산 시장과 건설 현장을 누비며 정확하고 깊이 있는 정보를 취재해 신속하게 보도하고 있다. 2014년부터 국내 최대 규모의 부동산 투자 세미나 ‘대한민국 부동산 트렌드 쇼’를 주최하고 있다.

■ 참여 연사
고종완 한국자산관리연구원 원장
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수
김광석 리얼하우스 대표
김규철 국토교통부 공공주택 추진단장
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장
김종석 쿠움파트너스 대표
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원
목진건 스파크플러스 대표
박성민 집닥 대표
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
박지민《35세 인서울 청약의 법칙》저자
박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원
손재영 건국대학교 부동산학과 교수
심교언 건국대학교 부동산학과 교수
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장
안승천 직방 이사
유현준 홍익대학교 건축대학 교수
이광수 미래에셋대우 수석연구위원
이남수 신한은행 장한평금융센터 지점장
이동현 하나은행 부동산자문센터장
이상우 익스포넨셜 대표
이용균 알스퀘어 대표
이학구 KTB자산운용 대체투자부문 부사장
하진우 어반베이스 대표
홍춘욱 EAR 리서치 대표