대한민국 아파트 부의 지도

똑똑한 월급쟁이들의 돈 버는 부동산 투자 전략

이상우 지음

한빛비즈 2018년 08월 01일 출간 종이책 : 2018년 06월 29일 출간

작품소개

책소개

언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는지 알려주는 부동산 투자 지침서!

사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수 없는데, 이런 이유로 집을 구매할 때의 고민은 언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하느냐의 세 가지 문제로 압축할 수 있다.

이상우 애널리스트는 성공적인 부동산 투자의 방법을 담은 『대한민국 아파트 부의 지도』에서 고소득 직장, 교통 호재, 교육 환경, 자연환경, 도시 계획이라는 5가지의 황금 열쇠를 제시하고, 이 가운데 우선순위 2가지를 충족하는 집을 구할 것을 제안한다. 이를 바탕으로 5가지 황금 열쇠를 깊게 들여다보고, 5가지 황금 열쇠가 힘을 발휘할 추천 지역에 대해서도 꼼꼼하게 살펴봄으로써 투자자의 안목을 키우도록 도와 미래 가치와 가격, 환경과 삶의 질을 한꺼번에 잡는 부동산 투자 전략을 세울 수 있도록 이끌어준다.

목차

책을 시작하며 _ 투자자들의 필요와 조언으로 탄생한 책
추천사 1 _ 우리가 원하는 부동산에 대한 모든 것
추천사 2 _ 구체적이고 실질적인 질문에 답해 주는 부동산책

Chapter 1 내 집은 어디에 있지
내가 ‘살’ 집을 고르는 첫 번째 조건
언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는가?
｜생애 주기에 따라 부동산을 보는 시각이 달라진다｜집을 살 때 반드시 고려해야 할 요건들
PIR이 내 집의 가치와 가격을 정하는 기준이 된다
｜과연 대한민국 주택 가격은 지금 고점인가?｜주택 구매의 필요충분조건
실수요와 투자 목적에 따른 저평가 부동산 찾는 법
｜주택담보대출비율(LTV) 40%의 의미｜부동산 규제 정책 속에서 내게 맞는 집을 찾는 방법

Chapter 2 황금 열쇠 1 고소득 직장
고소득 직장은 어디에 있나?
｜기업의 주가를 확인하면 고소득 직장이 보인다｜고층 빌딩이 밀집한 지역을 주시하라
전통적 강자 4대문 지구(CBD)
｜광화문, 행정과 외교의 중심지｜을지로, 대형 은행들의 본거지｜서울역과 남대문 지역이 만들어 가는 변화｜동대문과 충무로는 소득 상승 중
고소득 직장의 요람 여의도·마포 지구(YBD)
｜여의도, 고소득 직장 밀집 지역｜마포, 출퇴근 편리성으로 가치 급상승
신흥 강자 강남 지구(GBD)
｜강남구, 획기적인 변화로 또 한 번 업그레이드｜서초구, 변화의 중심에 서다
오피스 기능 강화로 재평가되는 송파 · 강동 지구
뚜렷한 고소득 직장이 보이지 않는 서울 서남 지역
상황 개선이 기대되는 경기 동남 지역
｜성남 분당은 호재의 연속｜과천, 대형 도시로 탈바꿈｜수원·용인·화성, 삼성의 아성
기업과 지역의 끈끈한 유대 경기 서남 지역
환골탈태를 기다리는 인천권
고소득 직장 부근이 반드시 고급 주거지는 아니다
회사 근처가 아니라면 회사에 다니기 편한 곳이 유망 지역
｜서울 전역과 경기도 전역을 포괄하는 광화문·을지로(CBD)｜소득에 상관없이 선택의 폭이 넓은 여의도권｜비용 대비 효율이 좋은 마포권｜대한민국 대표 고급 주거지 강남권(GBD)｜또 하나의 강남, 잠실권｜선택의 폭이 넓지 않은 성남·과천권｜선택의 폭이 넓은 서울 서남권과 경기 서남권｜철도 교통이 큰 의미를 갖지 않는 인천권
각 지역별 통근 권역이 겹치는 지역이 선호 지역
각 지역별 연소득에 따른 주택의 가격과 적정 지역
★고소득 직장에 따른 추천 지역
｜마포｜왕십리｜옥수·금호｜흑석｜분당 정자동

Chapter 3 황금 열쇠 2 교통 호재
서울 지하철의 연장 노선에 주목하라
｜3호선과 운정 신도시｜4호선 연장선, 진접선｜하남 전역에 수혜를 안길 5호선 연장｜교통 오지에 혜택을 줄 7호선 연장｜8호선 연장 노선, 별내선
서울과 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들
｜신림선(여의도~서울대)｜동북선(왕십리~상계)｜위례신사선(위례 신도시~신사)｜신안산선(안산·시흥~구로~여의도)｜월곶판교선(월곶~안양~판교)｜위례과천선(위례 신도시~과천)
수도권 고속 전철이 가져올 엄청난 변화
｜수도권 교통의 혁명, GTX｜GTX-A(킨텍스~동탄 신도시)｜GTX-B(청량리~송도)와 GTX-C(의정부~금정)
★교통 호재에 따른 추천 지역
｜판교, 교통 호재의 중심지｜과천, 최상의 입지 요건을 갖추다｜일산, 미디어 중심지로 거듭나다｜용인, 강남 접근성 개선으로 가치 상승

Chapter 4 황금 열쇠 3 교육 환경
주택 가격에 영향을 미치는 학원 밀집 지역
｜학원 밀집 지역의 학력 성취도｜교육 정책에 따라 명문 학군도 변한다
★교육 환경에 따른 추천 지역
｜대치·역삼동, 학군의 위력을 보여 주다｜목동, 마포의 등장으로 위협받는 터줏대감｜중계동, 강북의 독보적인 강자｜분당·평촌·일산, 경기도의 대표 주자

Chapter 5 황금 열쇠 4 자연환경
자연환경이 부동산에 미치는 영향
｜당신의 머릿속 공원의 크기는?｜산이 부동산 가격에 미치는 영향
산과 부동산의 상관관계
｜서울 서북부｜서울 동북부｜서울 서남부
하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다
｜한강보다 나은 하천의 접근성｜친환경 공간으로서의 하천 프리미엄
공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까?
｜서울 4대문 지역의 공원과 주택 가격｜환골탈태한 서울역 인근｜용산공원에 대한 기대감이 반영된 용산 이촌·서빙고동｜성수동, 서울숲의 가치를 증명하다｜장위·번동, 북서울꿈의숲으로 꿈을 이루다｜입지에 따른 가격 차이를 보이는 상암동｜전통적 중산층 주거지인 신대방동과 보라매공원｜올림픽공원 효과가 약점을 누르는 방이동 일대
★자연환경에 따른 추천 지역
｜산지의 디스카운트 요소를 활용하라｜하천 프리미엄이 발생하는 조건｜공원 프리미엄을 누리는 곳들

Chapter 6 황금 열쇠 5 도시 계획
주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운
｜뉴타운의 핵, 교남·아현 뉴타운｜입지 좋은 대단지는 결국 이긴다｜서울 뉴타운의 미래｜도시 계획을 바라보는 두 가지 시선
재건축에 관한 오해와 진실
강남 재건축 사업이 주목을 끄는 이유｜재건축을 가로막는 요인들
★도시 계획에 따른 추천 지역 1 : 서울의 재건축 가능 지역
｜서초구, 최고급 아파트촌으로 변신｜강남구, 최고급 주거지의 재탄생｜송파·강동구, 숨겨진 보석의 진가를 발휘하다｜양천·노원·광진구, 기대감을 키우는 지역
★도시 계획에 따른 추천 지역 2 : 대규모 개발 사업
｜단군 이래 최대 규모의 민간 중심 개발 사업, 삼성동 GBC｜지금 서울은 곳곳에서 개발 계획이 진행 중｜주요 역세권 개발 사업

Chapter 7 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미
왜 다들 부촌에서 살고 싶어 하는가?
｜부촌이란 어떤 곳인가?｜부자들의 네트워크
서울 집값은 왜 계속 오를까?
국민 소득 3만 달러 시대의 노후 주택들｜왜 집은 어느 정도 오른 다음에야 사고 싶어질까?｜지금 우리는 어느 정도의 수준인가?｜하지만 씀씀이를 줄이고자 하지는 않는다｜자산 취득은 인생의 필연적인 결론
최근 정부의 부동산 정책, 따라가야 할 수밖에 없는 외생 변수
｜무주택자의 부동산 투자 전략｜다주택자의 부동산 투자 전략

책을 마무리하며

출판사 서평

?사업 등이 발생할 지역과 그 지역과 연계된 배후 주거지가 어떤 변화를 겪을지 상세하게 점검해 본다.
이 책은 위에서 다룬 다섯 가지 황금 열쇠가 힘을 발휘할 ‘추천 지역’에 대해서도 꼼꼼하게 살펴봄으로써 투자자의 안목을 키우도록 돕고 있다.

미래 가치와 가격, 환경과 삶의 질을 한꺼번에 잡는
똑똑하고 친절한 부동산 투자 전략

현재 부동산 시장에서는 ‘삶의 질’과 맞물린 수요가 크게 늘어나는 추세다. 부동산 투자자들이 ‘수익’을 따지지 않는다는 뜻이 아니라, 현재의 삶을 보다 안락하게 만들어 줄 요소들이 부동산 가치를 결정하는 주요한 요건으로 작용하고 있다는 말이다. 이러한 상황에서는 집의 가치를 매기는 척도가 다양해질 수밖에 없다. 그만큼 집을 살 때는 이전보다 더욱 똑똑해져야 한다.
집도 여느 물건과 마찬가지로 공급과 수요의 법칙을 따른다. 공급이 부족하면 가격이 상승하고 과잉이면 가격이 떨어진다. 그런데 집은 한 가지 다른 점이 있다. 지역에 따라 물건에 따라 가치가 다르게 매겨진다는 사실이다. 서울은 만성적인 주택 부족 사태를 빚고 있지만, 집값이 일률적으로 오르지 않는다. 오히려 하락하기도 한다. 이러한 차이는 그 집이 처한 환경에서 발생한다. 그리고 이러한 환경을 설명하는 것이 바로 저자가 제시하는 ‘황금 열쇠’다.
거의 모든 부동산책은 ‘투자해서 돈 벌어라’라고 말한다. 지금 자신이 처한 상황과 경제적 여건 등은 돌아볼 겨를도 없이 따라가지 못하면 도태된다는 불안을 부추긴다. 이러한 인식을 가진 한 개발 호재와 유행에 편승할 수밖에 없다. 어디에 투자자가 몰린다는 소식이 들려오면 일단은 따라 들어가야 뒤처질지 모른다는 불안에서 벗어날 수 있다. 결과가 좋다면 다행이지만, 그렇지 못한 경우가 허다하다. 《대한민국 아파트 부의 지도》는 이러한 투자의 불확실성을 크게 줄여 준다. 오르는 지역이 오를 수밖에 없었던 이유를 분석하고, 유사한 상황이 발생할 지역을 추천한다.
훗날의 기대 수익이 아무리 클지라도 지금 당장 궁핍하고 피곤하게 살아야 한다면 그것 역시 올바른 투자가 아니다. 그래서 저자는 각 가구의 소득 상황에 따른 확실한 가이드라인을 제시한다. ‘지금 당신의 연봉이 이 정도라면 당장 서울의 도심지는 힘들 수 있으니 서울 외곽이나 수도권 지역의 발전 가능성이 높은 곳을 생각해 보는 것이 어떨까요?’라고 제안하면

작가정보

저자(글) 이상우

저자 : 이상우
저자 이상우는 서울대학교에서 공학(학사·석사)과 경영학(학사)을 전공했다. 조선 업체에서 근무하며 쌓은 경험을 바탕으로 산업재(기계·조선) 전문 애널리스트로 활동해왔고, 탁월한 분석 능력을 인정받아 부동산 · 건설 업종까지 활동 영역을 넓혔다. 2011년부터 2017년까지 <한경비즈니스>·<매경이코노미>가 선정하는 베스트 애널리스트에 수시로 이름을 올리고 있다.
2015년부터 저자가 발간해온 <월간 부동산 라이프>는 정확한 시장 분석과 투자 전망을 제시하는 텍스트이자 지표로 부동산 전문가들 사이에서는 ‘교과서’로 통한다. 또 2013년부터 <계간 일본통신日本通信>을 통해 일본 부동산 시장과 업체 분석, 주가 전망을 제시하고 있다. 이 외에 여러 매체에 칼럼을 기고하고 있으며, 경제 팟캐스트 <신과 함께>, 부동산 전문 팟캐스트 <부동산 클라우드> 등에 출연했을 때는 20만 회 이상의 다운로드를 기록했다.
저자가 부동산 시장 안팎에서 뜨거운 관심을 끄는 이유는 팩트와 데이터를 기반으로 정확한 전망을 내놓기 때문이다. 가시적으로 드러나는 호재와 이슈 이면에 숨겨진 여러 가지 상황과 요소들을 유기적으로 결합하는 분석력은 타의 추종을 불허한다. 첫 책 《대한민국 부동산 대전망》이 부동산의 큰 흐름을 제시하여 독자와 투자자의 안목을 넓혔다면, 새 책 《대한민국 아파트 부의 지도》는 보다 직접적이고 구체적으로 지역과 전략을 소개함으로써 투자자들의 가려운 곳을 긁어주고 있다.