집도 이젠 가치투자 시대다

박영신 지음

메디치라이프 2016년 07월 13일 출간 종이책 : 2016년 07월 05일 출간

작품소개

책소개

[집도 이젠 가치투자 시대다]는 27년간 오직 부동산만 생각한「한국경제신문」 전문기자 박영신이 혼돈의 주택시장에 대한 날카로운 분석과 판단, 대안을 제시하고 향후 주택시장에서 뜨게 될 유망 주택 콘셉트와 유형을 전망한 책이다. 그간 집을 살 때 기준은 입지와 아파트 브랜드, 평수가 거의 전부였다. 그러나 앞으로는 '살고 싶은 집'이 뜬다. 저자는 주택 가치를 높이는 5가지 기본 원칙을 제시한다. 저급 품질에 속지 않는 법, 실용성이 중요한 까닭 등 외에 카피(copy)형 주택의 문제도 언급하고 있다.

목차

프롤로그
[1부 묻지마 투자 시대의 종말]
1장 주택 공급과잉 시대의 서막
2장 부동산이라는 굴레에서 벗어나기

[2부 집 투자를 즐기는 법]
3장 투기 강박에서 벗어나, 당당하게 즐기자
4장 주택 가치를 높이는 5가지 기본 원칙

[3부 집 살까, 빌릴까]
5장 “웬만하면 사라” 내집마련 기준
6장 ‘월세시대’를 진단한다

[4부 주택시장의 5년 후 미래]
7장 대한민국 주택시장의 새 패러다임
8장 미래 주거단지의 콘셉트
9장 미래 유망 주택 유형 BEST 9
에필로그/사진 저작권

책 속으로

주택시장을 둘러싼 환경은 알게 모르게 변하고 있다. 그러나 집에 대한 수요자들의 생각은 여전히 ‘묻어두기 식 투자’에 머물러 있다. 삶의 일부로서 ‘집’에 아직 관심이 적은 편이다. 한국은 OECD 국가 중에서 가장 이사를 많이 다니는 나라로 꼽힐 정도로 주택을 빈번하게 소비해왔으면서도, 국내 주택 수요자들 대부분은 집에 대한 취향과 소신이 명확하지 않다.
이 책은 최근의 주택시장 상황, 변해가는 한국 주택시장에 대한 관전법, 그리고 수요자와 공급자들의 대응 전략을 제안하는 내용으로 구성되었다. - p.7 (프롤로그)

요즘 대세로 등장한 반전세의 배경에는 집주인들의 역전세난 타개책이 반영되어 있다. 급등한 전셋값의 상당 부분은 월세로 환산해서 받다가, 나중에 전셋값이 급락하거나 안정세로 돌아섰을 때 월세
만 떼어내면 역전세난을 겪지 않아도 되기 때문이다.
지금 전세대란은 임대주택시장이 안정세를 찾아가는 과정에서 불거진 이상(abnormal) 현상일 수 있다. 순전세와 반전세, 순월세 등 임대 방식이 다각화되는 과정으로 볼 필요가 있다. 전세대란이 지속된다거나 당장 월세시대라는 말에는 무리가 있다는 생각이다. - p.26 (1장)

국내 주택보급률은 2013년에 이미 103%를 넘어섰다. 한 번에 대량으로 주택을 공급하는 택지 개발이나 신도시 건설 방식이 이제 사라진다. 호재로 일부 지역의 집값 상승은 가능해도, ‘묻지마 식 상승’은 어려운 국면이 되었다. - p.45 (1장 핵심포인트)

아직까지 이런 질문은 거의 못 들어봤다. “언제 사고팔까요?”“어디에 살까요?”가 질문의 대부분이었다. 앞으로는 부동산 투자설명회든 주택시장 트렌드를 얘기하는 자리에서도 돈 되는 집을 찾는 방법 이외의 질문들도 많아졌으면 한다. 집 살 사람들이 각자의 여건(자금ㆍ교육 등)과 취향에 맞는 지역을 찾아 편안하게 매수에 나서면, 전세대란이 풀릴 수도 있다. - p.68 (2장)

거주하는 집이 재개발ㆍ재건축 지역에 지정되었다면, 두 가지를 고려해봤으면 한다.
첫째, 조합 입장에 동의하지 않거나 복잡한 일에 관여하기 싫다면, 재개발ㆍ재건축 사업이 거론되는 초기에 지역을 떠나는 것을 검토해보자. - p.93 (3장)

2015년도부터 시작된 전세대란 때문에, 아파트 전세보증금을 빼서 빌라로 옮겨가는 이들이 많아졌다. 전세대란 ‘특수’를 기회 삼아 급하게 지은 빌라들이 많아 품질 문제를 겪지 않을지 우려된다. - p.109 (4장)

주거용 집을 사려는 사람들은 주택 가격이 하락이나 보합세일 때, 여유 있게 자신에게 맞는 내집마련 계획을 세우고 과감하게 나서야 한다. - p.136 (5장)

흔히들 한국은 집값이 비싸다고 말하는데, 주요 국가 대도시 집값도 입이 쩍 벌어지는 수준이다. “영국과 런던은 다른 나라”라는 말이 영국의 초고가 주택 상황을 극명하게 표현한다. … 홍콩은 PIR이 무려 17이다. - p.153 (6장)

출판사 서평

집 빌려 쓸까, 대출 받아 구입할까?
= 27년간 오직 부동산만 생각한「한국경제신문」 전문기자가 답하다.

■ 개요
집, 빌려 쓸까? 구입할까?
사는 동안 실컷 행복하고, 자산가치까지 유지되는 내 집 마련하기!
임대수익 찾는 투자자도 평수와 입지 요소를 넘어 집의 '가치'에 주목해야
대한민국 주택시장이 큰 변화에 직면했다. 과도기적 혼란 상태에 빠져들고 있다. 매매가격과 전셋값 상승국면이 장기화하고 있다. 수요자들과 주택업계도 갈피를 못 잡아 흔들린다. 이 책은 혼돈의 주택시장에 대한 날카로운 분석과 판단, 대안을 제시한다. 향후 주택시장에서 뜨게 될 유망 주택 콘셉트와 유형도 전망한다.
*부동산시장 패러다임 진단과 전망 *주택시장은 가치투자 시대 진입 *월세시대 전망과 투자전략 *미래 유망 주택 유형 BEST 9

부동산 '묻지마 투자 시대' 끝났다
"대다수 한국인은 부동산의 인질이었다." 27년간 부동산 전문기자로서 현장을 관찰해온 저자는 말한다. 결혼 무렵 무리하게 대출 받아 집주인이 되고, 대출이 어느 정도 해소되면 재개발을 기대하며 낡은 아파트에서 살기도 했다. '묻어두면' 돈 되는 시절에는 시세차익이라는 보상이 있어, 대출을 힘겹게 갚는다거나 살기 불편해도 견딜 만했다.
하지만 앞으로는 주택 공급과잉 시대(2013년 주택보급률 103%)이다. 아무 곳이나 지니고 있으면 오르던 시절은 끝났다. 2015년 이후 주택경기 활황에 대해 저자는 일시적인 현상으로 판단한다. 풍선처럼 눌러졌던 구매 욕구가 불거져 나온 것이다. 월세시대 역시 주택 관련 통계와 집주인들의 심리에 근거하여 아직은 시기상조라고 밝힌다. 나아가 저자는 부동산시장 전망에 근거하여 임대냐 소유냐를 결정할 때 판단 근거, 주택 가격이 적정한지 따져보는 방법 등을 담았다.

공급과잉 시대, 가치를 품은 집만 뜬다
그간 집을 살 때 기준은 입지와 아파트 브랜드, 평수가 거의 전부였다. 아파트 전세 사는 사람도, 10억짜리 주택 사는 사람도 어떤 집이 좋은 집인지 기준이 없기는 마찬가지였다. 그러나 앞으로는 '살고 싶은 집'이 뜬다. 저자는 주택 가치를 높이는 5가지 기본 원칙을 제시한다. 저급 품질에 속지 않는 법, 실용성이 중요한 까닭 등 외에 카피(copy)형 주택의 문제도 언급한다.
개성과 실용성을 동시에 추구하는 젊은층은 일본식 협소주택에 매력을 느낀다. 또한 1인가구가 늘어나면서, 따로 또 같이 '공동주거'가 점점 주목받는다. 독창성이 주목 받으면서 주택을 기획ㆍ개발ㆍ판매하는 디벨로퍼(developer)가 주목받을 것이다. 임대사업을 위해 건물을 짓는다면, '집장사'가 아니라 디벨로퍼나 건축가를 찾아가라. 최근 해외 건축가가 디자인한 아파트가 연이어 지어졌다. 그동안은 아파트가 분양되면 수요자가 청약 통장 들고서 받아가는 시장이지만, 지금부터는 수요자를 만족시키지 못하면 유명 브랜드 아파트라도 공실률이 높아진다.
저자는 9장에서 유망한 미래 주택 유형으로는 테마형 공동주택, 초소형 주택, 펀테인먼트 주택, 21세기형 현대한옥 등을 자세히 소개한다.

정부 정책에 휘둘리지 말고, 예상하라!
정부는 주택 경기에 민감하게 반응해왔다. 경제를 조정하는 도구로써 사용해온 감이 없지 않다. 이에 적응한 주택업계는 경기가 후퇴하면 정부가 나서줄 것을 우회적으로 요구했다. 그 결과, 업계의 자기 발전이 미흡했다. 획일적인 아파트는 상품적인 특징보다는 환금성 높은 재산으로 기능해왔다.
주택수급이 안정되면 정부 역할은 줄어들 수밖에 없다. 집 살 때 정부 눈치 보며 불안에 떨 이유가 사라졌다. 최근 정부가 임대주택 확대에 나서는 데는 전세대란 탓도 있지만, 주택시장 관련 정부 역할이 임대주택 건설 등 저소득층 복지로 옮겨졌기 때문이다. 한편, 정부가 담당할 또 한 가지는 도시재생 사업이다. 재개발과 재건축의 시대는 가고 도시재생 시대가 열린다. 그렇다고 담장 벽화 칠하기가 도시재생은 아니다.
서민 유권자들은 정부의 임대정책을 유심히 지켜봐야 한다. '행복주택' 등 임대아파트 명칭에서부터 가치를 훼손한다든지, 기존처럼 주택 관리가 허술하면 선진적인 임대주택시장이 자리 잡을 절호의 기회를 영영 놓친다.

“주택은 교육ㆍ교통ㆍ친환경 등 기존 조건에 디자인ㆍ실용성ㆍ스토리ㆍ 문화 등의 요소가 어우러져야 가치가 높아진다.”
“구입해서 ‘묻어두면’, 돈이 불어났던 방식은 이제 통하지 않는다.”

책속으로 추가

필자는 아직은 월세시대가 아니라고 판단한다. 당분간은 ‘전세+월세 꼬리’가 횡행하겠지만, 미루고 미루던 내집마련이 늘어나 전세 공급이 안정되면 월세 꼬리가 떼어지고 순전세로 돌아갈 것이다. - p.163 (7장)

임대주택은 돈 없는 사람들에게 대충 던져주는 선심성 주택이 아니다. 선심 쓰듯이 임대주택에 ‘이름표’를 붙이는것부터 그만두었으면 한다. 시혜 의식이 강하게 베어나온다. - p.166 (7장)

1991년 독일의 다름슈타트(Darmstadt)에 첫 패시브 하우스가 들어선 뒤로 독일을 중심으로 유럽에 빠르게 확산되고 있다. 특히 독일의 프랑크푸르트는 2009년부터 모든 건물을 패시브 하우스 형태로 설계
해야만 건축 허가를 내주고 있다. - p.208 (8장)

용적률은 특히 재건축에서 첨예한 문제다. 조합원과 건설사의 수익과 직결되므로 지대한 관심을 보인다. 용적률이 얼마라도 높아지면 아파트를 몇 채 더 지을 수 있어서다. 그러나 이렇게 빽빽하게 지어진 아파트 단지는 30년쯤 지나 노후화 되었을 때, 재건축이나 리모델링을 하지 못하게 될 가능성이 높다. 자칫하면 단지 전체를 통째로 폐기하는 일이 벌어질 수 있다. - p.228 (8장)

이들 주택의 공통점은 단지나 건물 안에 모두가 사용하고 즐길 수 있는 공동 커뮤니티 등 다양한 편의시설을 배치하는 것이다. 땅값이 상대적으로 저렴한 노후주택 밀집 동네나 변두리 지역, 외곽 지역이 유리하다. - p.235 (9장, 1. 테마형 공동주택)

(마을이) 유명세를 타게 되었을 때 주민들은 ‘관리 모드’로 움직이기보다 반대로 행동하는 경우가 많다. 동네가 번잡해지면 개인생활의 편안함과 쾌적성을 보장받기 힘들다는 이유로, 외부인들의 방문을 차단하는 쪽으로 결론을 내기 쉽다. 현명한 결정은 아니다. - p.238 (9장, 1. 테마형 공동주택)

요즘은 외부와 내부 공간을 목재를 활용해서 꾸미면서 건물 디자인이 한층 다양해지고 있다. 특히 환경에 대한 관심이 각별한 유럽에서는 트렌디하고 경제적인 주택으로 각광받고 있다. 주택 이외에 기숙사, 공장건물, 사무실, 중소 규모 쇼핑몰 등 상업용 건물에서도 인기가 높아지고 있다.
한국에서도 젊은층을 중심으로 모듈러 주택에 대한 관심이 커지고 있다. 디자인이 다양해지고 가격 대비 실용성(가성비)이 높아지고 있어서다. 화려한 모양의 컨테이너 카페, 미니 주택이 매체에 많이 소개되면서 시선을 끌고 있다. - p.264 (9장, 7. 모듈러 하우스)

한옥을 현대화할 때 전통기와, 솟을대문 등 피상적 외형에 집착할 필요가 없다. 한옥이 갖고 있는 주택 본연의 우월한 원형질을 현대적으로 찾아내서 신주택에 조화롭게 적용하는 게 최대 과제다. 이런 주택을 만드는 것이 미래 한국 주택시장의 활로를 개척하는 길이다. 정부가 나서지 않는다고 해도 전통한옥은 조만간 주택시장 트렌드에 따라 본격적인 재생 단계에 진입할 것이다. - p.274 (9장, 9. 21세기형 현대한옥

작가정보

저자(글) 박영신

저자 박영신은 「한국경제신문」 건설부동산 전문기자. 대학ㆍ대학원에서 건축학ㆍ건설경영학을 전공하고, 27년째 건설부동산 전문기자로 일해왔다. 사람들이 집을 평가할 때, 주택 본연의 기능보다 부동산이라는 경제적 가치로만 인식하는 것에 대해 늘 안타깝게 생각해왔다. 주택 부족이 장기간 지속되면서 ‘집이 돈 벌어주 는 도구’로 굳어져버렸기 때문으로 풀이한다.
최근에는 주택 부족이 빠르게 해소되면서, 주택시장 패러다임이 급변하는 것에 주목한다. 공급자와 수요자들이 어떻게 움직여야 행복하게 적응할 수 있는지 대안을 제시하고자 한다.
2015년에는 세계 부동산업계와 수요자들이 만나는 국제 부 동산 박람회 ‘시티스케이프 코리아’를 「한국경제신문」에 제안하고 태동시켰다. 박람회는 공급자와 수요자가 한자리에서 만 나는 부동산 원스톱 쇼핑 축제이자 유통 마켓이다. 국내외 개발금융이 몰리는 투자 유치 플랫폼이기도 하다. 이는 수요자들에게 합리적인 부동산 소비 마켓이 되는 한편, 공급자들에 게 기존 모델하우스 중심 판매 방식 외에 다중을 대상으로 하는 직판 플랫폼이 된다. 따라서 한국 부동산 유통시장 선진화에 기여했다는 평가를 받고 있다.