난생처음 내 아파트 갖기

처음이지만 내 집 잘 고르고 싶은 당신을 위한 부동산 맞춤 가이드

카스파파 지음

매일경제신문사 2019년 04월 18일 출간 종이책 : 2019년 04월 10일 출간

작품소개

책소개

첫 내 집, 후회 없이 고르는 방법은?
임장 스킬부터 알짜배기 지역까지 난생처음 아파트 가이드

첫 내 집 마련, 어디를 어떻게 사야 ‘잘 사는’ 걸까?
대출부터 직주근접까지… 내게 꼭 맞는 아파트를 골라라

내 집 마련, 누구나 꿈꾸지만 쉽지 않다. 이 때문에 막연하게만 생각한다. 그러다 집을 구해야 될 때가 오면 지역, 대출금 등 신경 안 쓰고 급하게 산다. 이 경우 대다수가 후회한다. 집은 우선적으로 직주근접인 곳을 골라야 후회할 가능성이 적다. 근처에 ‘소확상(소소하지만 확실한 상권)’, 공원 등이 있으면 금상첨화다. 그런 곳은 터무니없이 비싸다는 생각이 들 수 있다. 하지만 수도권 지도를 열어보면 앞의 조건을 갖고 있으면서 가격도 적당한 지역이 많다. 이 책은 내 상황에 딱 맞는 아파트를 고르기 위한 다음의 내용을 담고 있다.

먼저, 나는 얼마짜리 집을 살 수 있는지 알아본다. 연봉 2,500만 원의 직장인은 대출 얼마를 해야 적당할지, 은행에서 빌려주는 대로 돈을 다 빌려도 되는지 등 현실적 조언을 해준다. 대출이 불안할 2030을 위해서, 대출 위험성을 제거하는 방법도 알려준다. 둘째, 최적의 아파트 선정법을 소개한다. 내 직장이 강남이어도 수십억 원이 넘는 강남 아파트를 당장 사기란 쉽지 않다. 그렇다면 어느 지역이 나에게 유리할까? 어디를 사야 1시간 이내로 출퇴근이 가능할까? 직장이 여의도권이라면? 판교 테크노밸리 근처라면? 직주근접에 유리하면서도 가격이 적당한 수도권 지역을 알아본다. 이에 더해 젊은 세대가 좋아할만한 소확상, 공원, 유치원 등이 함께 있는 아파트를 짚어준다. 셋째, 따라만 하면 집값이 깎이는 노하우를 전수한다. 집값 깎는 방법에는 먼저, 급매가 있다. 이는 보통 매도자 상황에 맞춰 나오는 것으로 알고 있다. 하지만 매수자가 직접 만들어낼 수도 있다. 여기서 급매 만드는 3가지 방법을 공개한다. 또한 세입자, 공인중개사에게 어떻게 하느냐에 따라 집값이 움직인다. 그들에게 어떤 식으로 해야 집값을 팍팍 깎을 수 있을까? 상황 시뮬레이션으로 자세히 설명해놓았다. 넷째, 더 나은 내 집을 위한 임장 스킬을 공개한다. 임장에는 데이트 투어, 온종일 투어, 밤길 투어, 마무리 투어 등 4단계가 있다. 각 단계에서 봐야할 항목과 임장 정리법을 정리해놓았다. 집 내부를 둘러볼 때 무엇부터 봐야할까? 형광등 개수? 벽에 칠해진 크레파스 낙서? 아니다. 우선순위로 봐야 하는 것은 바로 ‘수리비용 드는 곳’이다. 장판, 개수대, 보일러 등 콕 찍어 봐야하는 부분을 알려준다. 마지막으로, 알짜배기 지역을 추천한다. 3기 신도시 중에서도 유망한 지역과 이로 인해 혜택 받는 지역을 파헤쳐본다. 더불어 개발 예정에 있는 서울 중소형택지 32곳 중 유망한 5곳을 살펴본다. 이외에도 등기부등본 등 서류 보는 법, 유용한 어플, 정확한 시세 확인법, 로얄동 찾는 방법 등 내 집 마련을 위한 각종 디테일을 꾹꾹 눌러 담았다. 이 책으로 내게 딱 맞는 조건을 가지면서도, 집값 떨어지지 않을 아파트를 골라보자.

목차

Part 1 내 집 없는 당신에게
01 ‘전세? 매수?’ 오늘의 결정이 10년 후를 바꾼다
02 집값은 왜 오를까?
03 내 월급 빼고 다 오른다?
04 무주택자, 지금이 집을 살 기회다
난생처음 부동산 노트: 집값 하락하는 세상은 유토피아일까?

Part 2 난 얼마짜리 집을 살 수 있을까?
01 내집마련을 위한 베스트 방법
02 내 연봉으로 얼마의 집을 사는 게 적당할까?
03 대출 위험성 제거하는 3가지 방법
04 은행 똑똑하게 활용하기
난생처음 부동산 노트: 종잣돈 불리기, 사소한 것부터 하자

Part 3 나에게 딱 맞는 집 구하기
01 내집마련, 편견부터 버려라
02 나에게 적합한 지역 선별하기
03 아파트 똑똑하게 선정하기
난생처음 부동산 노트: 생애주기에 따른 평형대 알아보기

Part 4 따라하면 집값이 깎인다
01 급매 잡는 노하우는 따로 있다
02 디테일이 중요하다
03 한 번의 실수로 수천만 원 잃을 수도 있다?
난생처음 부동산 노트: 실생활에서 일어날 수 있는 부동산 복비 문제

Part 5 내집마련 체크 포인트
01 내가 알고 있는 시세는 정확한 게 아니다?
02 믿어도 다시 한 번 체크하자
03 더 나은 내집마련을 위한 임장
난생처음 부동산 노트: 내집마련 어플 알아보기

Part 6 알짜배기를 노려라
01 3기 신도시 본격 분석
02 3기 신도시로 인한 수혜지역은?
03 로또 분양자리
난생처음 부동산 노트: 전세로 시작한다면 역전세, 깡통전세에 대비하자

부록 부동산 궁금증 풀기
01 왜 빌라는 사면 안 될까요?
02 왜 판상형과 타워형에 따라 수천만 원 차이가 날까요?
03 32평이 이렇게 작나요?
04 빌라 32평과 아파트 24평 면적이 비슷하다?

책 속으로

요즘 20~30대는 돈 모으기가 쉽지 않다. 차라리 월급을 모아 40대 후반, 50대 쯤 매수하는 게 어떨까 고민될 수도 있다. 하지만 29쪽 그림을 보면 오히려 40대 후반이 되기 전 집을 마련하는 편이 더 낫다고 생각하게 될 것이다. 우리가 생각해야 할 부분은 ‘어느 정도의 여윳돈이 내 손에 떨어지느냐’는 것이다. 결혼을 하고, 자녀를 낳고, 자녀가 초등학교에 입학하는 순간부터 교육비가 급등하게 된다. 월급이 50~100만 원 늘어난다고 해도 지출이 그것을 상쇄할 만큼 높아진다면, 여윳돈이 오히려 줄어드는 셈이다. 여기에 50대부터는 대부분 은퇴로 접어들게 되면서 소득이 급감하는 일이 발생할 수 있다. 그렇게 되면 은행에서도 대출을 꺼리게 된다. 이에 더해 앞서 말한 것처럼 시간이 지날수록 인플레이션으로 인해 집값이 서서히 오른다. 20대, 30대에 바라보던 시세가 그대로 멈춰 나를 기다려주지 않는다는 말이다. 차라리 조금 더 젊은 나이에 감당할 수 있는 범위 내에서의 대출을 하면, 강제 저축효과를 일으켜 자연스레 절약도 할 수 있다.
우리가 집을 마련하기 위해서, 생각해봐야 할 것이 또 있다. 바로 정부정책이다. 현 정부가 부동산 매수에 대해 혜택을 주는 것인지, 규제를 가하는 것인지가 중요하다. 가령 내가 사고자 하는 아파트가 3억 원이고, 가진 현금이 1억 원인데 정부에서 대출을 못 받도록 규제한다면? 당연히 매수 방법이 없다. 반대로 정부에서 한시적으로 무이자 70% 대출 지원 정책을 내놓는다면? 감사하게도 부족한 2억 원의 대출을 이자 한 푼 없이 빌릴 수 있다. 2017년 새로이 들어선 정부는 집값을 잡기 위해 수많은 규제를 쏟아내고 있다. 지금까지의 다른 정부보다 강력한 압박이다. 여기서 우리가 생각해야 할 포인트는 ‘정부의 의도’가 무엇인지를 파악하는 것이다. 이번 정부의 목표는 단순히 집값을 끌어내리자는 것이 아니다. 집값이 지속적으로 하락하게 되면, 그것 또한 국민들에게 득이 없다는 걸 정부는 알고 있다. 정부도 이를 바라지는 않는다. ‘집을 여러 채 가진 사람은 더 이상 부동산 투자를 하지 말고, 내집마련하지 못한 사람들은 이번 기회에 집을 하나 장만하셔도 좋다’라는 것이 정부의 생각이다. 그러니 현재 집을 소유하지 못한 무주택실거주자들이 겁먹을 이유가 없다.
-파트 1 중에서-

앞서 현재 총자산을 알아보았다. 내집마련을 위해 이 정도면 충분한가? 아마도 대부분 사람들에겐 턱 없이 부족한 자금일 것이다. 이제 다음 절차는 주택담보대출로 부족한 자금을 메우는 것이다. 어느 정도가 내게 적당한 금액일까? 1억 원? 5억 원? 아니면 은행에서 빌려주는 한도 내라면 무조건 괜찮은 걸까? 예시를 보자. 회사원 A씨는 서울의 24평 아파트(집값 7억 원)를 사려고 한다. 끌어 모은 현금은 2억 3,000만 원이다. 은행에 찾아가보니 A씨의 신용상태도 특별히 이상 없고, 직장도 안정적으로 다니고 있으니 7억 원의 70%인, 5억 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다고 한다. A씨가 가진 현금과 합치면 그 집을 매수할 수 있다. 아내는 새 집 들어갈 생각에 벌써부터 들떠하는 모습이다. 그런데 A씨는 고민에 빠진다. 은행에서 빌려주는 대로, 5억 원의 대출을 받고 집을 사는 것이 적당한 걸까? 무리수인걸까?
주택담보대출을 이용할 때, 가장 중요한 것은 ‘한 달에 내가 얼마만큼을 상환할 수 있는지’를 정확하게 파악하는 것이다. 이 금액을 제대로 알지 못하고 과도하게 대출을 받는다면, 최악의 경우 집이 경매로 넘어갈 지도 모른다. A씨가 대출 5억 원을 받는 것이 적당한 것인지, 아니면 무리수인지 살펴보자.
-파트 2 중에서-

그렇다고 수도권 모든 지역이 괜찮다는 것은 아니다. 가격이 저렴해도, 인프라가 좋아도, 출근할 때 2시간이 넘어간다면 나에게 괜찮은 지역이 아니다. 수도권 대다수 직장인은 비슷한 지역으로 출퇴근하고 있다. 대표적인 곳이 서울 경제의 3대 핵심축인 강북도심권역, 강남권역, 여의도권역과 뒤늦게 떠오른 지역인 가산·구로디지털단지역, 마곡권역, 경기도 판교테크노밸리다. 74쪽 그림에 동그라미로 표시된 지역이다. 당연히 이 부근 집값은 많이 올라가 있는 상태다. 여기서 시선을 살짝 돌려보자. 충분히 실거주하기에 만족스러운 곳이 있다.
그림의 네모 표시 지역은 수도권 시민에게 선호도 높은 지역이다. 대규모 직장이 몰려있는 서울 핵심지역과 접근성이 높고, 탄탄한 인프라도 갖추고 있기 때문이다. 하지만 네모 표지 지역이라 해도, 적합하지 않은 곳이 있다. 먼저, 적정 가격을 넘어서는 곳이다. 종잣돈 1억 원 정도에 대출 금액까지 감안하면 젊은 세대에게 적당한 금액대는 ‘4억 원 이내’다. 이를 넘어서는 가격대는 처음부터 배제하는 것이 속 편하다. 다음으로, 4억 원 이내라 해도 지하철역과 거리가 멀거나, 통근시간이 1시간을 넘어가는 곳이

출판사 서평

홀로서는 20대, 30대 예비부부, 전세는 지겨운 40대 초반…
내 집 마련 앞 둔 사람이라면 누구나 고민하는 문제의 답을 찾다

34세 회사원 A씨는 결혼을 앞두고 고민에 빠졌다. 지금처럼 빚 없이 월세를 살까? 전세자금대출로 아파트에 들어갈까? 주택담보대출 받아 집을 살까? 아파트값 계속 올라서 이제 못 사는 것 아닐까? 막상 집을 사려고 하니까 뭐부터 알아봐야 할지 전혀 모르겠다. 내 집은 어떻게 해야 잘 사는 걸까?
이는 A씨뿐만 아니라 대부분 무주택자가 갖고 있는 고민일 것이다. 한 번도 사보지 않았기에, 어디를 어떻게 사야 할지 감이 안 잡힌다. 막상 알아보려고 해도 ‘지금 너무 비싸서 사면 안 된다’ ‘○○지역을 사야 한다’ 등 많은 뉴스로 혼란스럽다. 그렇다고 아무 곳이나 되는대로 매수하기에는 대출금도 신경 쓰이고 집값 떨어지는 게 무섭다.
이 책은 첫 내 집 마련을 앞두었지만, 고민에 빠진 ‘부알못’을 위해 쓰였다. 대출 방법부터 아파트 임장까지 내 집 마련을 위한 각종 스킬이 들어있다. 더불어 경쟁력 있는 수도권 아파트 고르는 법, 알짜배기 분양지역 분석도 담았다. 표와 그래프가 가득한 다른 책과 달리 쉽고 간단히, 그러면서도 꼭 필요한 정보만 담았다. 이 한 권으로 내 집 마련 전 고민을 확 털어버리자.

잘 따라만 하면, 내 집이 생겨버린다!

이 책은 하나의 시나리오를 담고 있다. 전세·매수 결정 순간부터 내게 맞는 조건의 집 찾기까지 과정이다. 중간 중간 등장하는 사례에서는 우리나라 평균 월급을 받고 있는 인물로 설정했다. 평균치이기에 사실 모든 개인에게 해당되지 않을 수도 있다. 하지만 해당 인물의 대출 과정, 집을 보는 과정을 따라가면서 전반적인 매수 단계에 대해 알 수 있을 것이다. 지금 부동산 시장은 얼어붙은 상황이다. 하지만 정부정책이나 매도자 심리를 봤을 때 무주택 실수요자들에게는 오히려 지금이 기회다. 20대 후반~40대 초반까지 내 아파트를 갖기 좋은 때라는 것이다. 이 책이 첫 집 때문에 밤낮 고민하고 있는 이들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠다.

작가정보

저자(글) 카스파파

10년차 직장인이다. 20대 후반 서울 상경 후, 원하는 대기업에 입사했음에도 현실은 이상과 달랐다. 안정적인 생활을 위해 월급 이외 무언가가 필요했다. 그렇게 직장을 다니며 수백 권의 책, 경제신문, 재테크 강연을 쫓아다녔다. 부동산 공부를 위해서는 서울, 경기, 인천 등 전국을 누비고 다녔다. ‘수억 원이 넘는 거래에서 사소한 실수도 인생에 치명타가 된다’는 생각으로 부동산 공부와 지역 분석에 끈질기게 매달렸다.
첫 책 《소심한 김 대리는 어떻게 부동산으로 돈을 벌었을까?》는 절대 잃지 않는 부동산 투자 이야기였다. 이번 책 《난생처음 내 아파트 갖기》는 첫 내 집 갖기를 원하는 이들을 위해 가성비 좋은 지역을 골라주고, 거래 시 수백, 수천만 원 아낄 수 있는 전략에 대해 말한다. 특히 부동산에 대해 잘 알지 못하는 ‘부알못’ 20대 후반~40대 초반까지를 위해 쉽고 간단히, 그러면서도 꼭 필요한 정보를 담아냈다. 오늘도 월세, 전세, 매매의 피할 수 없는 갈림길에서 고민하고 있는 모든 이들에게 이 책을 바친다.

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