부동산 세금을 절반으로 줄였습니다

보유세, 양도세, 취득세… 꼭 알아야 할 부동산 절세의 기술

김종필 , 홍만영 지음

매일경제신문사 2019년 04월 18일 출간 종이책 : 2019년 04월 25일 출간

작품소개

책소개

부동산 세금, 모르면 다 낸다!
사례로 보는 합법적 절세 포인트

세테크 전략, 공시가격 상승에 맞춰 세워라!
2019 개정 세법 사례와 Q&A로 보는 주택 절세 노하우

요즘처럼 주택 세금이 어렵고 두려웠던 적이 있을까. 굵직한 정책이 쏟아지며 안 그래도 복잡한 부동산 세제가 더욱 복잡해졌다. 다주택자는 물론 1주택자까지 모두가 혼란스러워한다. 그만큼 잘못된 절세 정보도 많이 떠돌아다니고 있다. 이는 곧 세금 폭탄이 되어 돌아올 수 있다. 지금 무엇보다 중요한 건 상황파악이다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세가 얼마나 발생하는지, 임대수입에 대한 소득세는 얼마인지, 주택 매도 시 양도세는 얼마인지부터 정확하게 알아야 한다. 이후 합법적 절세 대책 마련과 보유·매매 판단이 가능하기 때문이다. 이 책은 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도세 등 기본 세금 지식을 설명하고, 절세 포인트를 짚어냈다. 보다 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

먼저, 상황에 따른 절세 기준을 마련해준다. 1주택자여도 절세전략을 잘 세워야 낭패 안 본다. 2주택자는 임대등록, 증여 방법에 따라 손에 쥐는 현금이 달라진다. 3주택 이상부터는 상황 정밀분석으로 최적의 절세 조합을 찾아야 한다. 이처럼 특정 하나의 상황보다는 다수의 경우를 다뤘다. 둘째, 보유세 절세 포인트를 알려준다. ‘재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어난다?’ ‘공시가격 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어난다?’ ‘3주택 이상이라도 임대보증금 소득세를 내지 않는 주택이 있다?’ ‘보유세 때문에 부동산 지금 팔아야 할까?’ 이처럼 재산세·종합부동산세·임대소득세 절세 가이드를 제시한다. 다가올 공시가격 상승에 맞춰 정리했다. 셋째, 양도세 관련 세테크 노하우를 소개한다. 누구나 고민할 수밖에 없는 주택 양도세. 내 상황에 따른 변수 조절이 관건이다. 2주택자 양도세 중과세 피하는 법부터 2020년 이후 매도하는 1주택자 절세전략, 분양권·조합원입주권 양도세 세테크까지 거의 모든 상황을 다뤘다. 세금 적게 잘 팔고 나가는 법을 알아보자. 마지막으로, 상황별 취득세, 임대소득세 절세법을 다뤘다. 임대등록으로 소득세 감면 받을 수 있는 조건, 임대주택 관련 베스트 질문과 답을 제시했다. 알고 활용하면 추징당하지 않는 국세청 해석 54가지도 쉽게 풀어놓았다.

이 책을 통해 독자들은 주택 세금이 어떻게 적용되는지 큰 줄기를 알 수 있다. 세법의 흐름을 이해하는 것만으로도 결정적인 실수는 피해갈 수 있다. 다양한 사례를 통해 무엇을 피해야 하는지 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

목차

추천사
부동산 세금 전문가가 제시하는 합리적인 부동산 절세전략

머리말
주택 보유와 매매를 위한 절세에 도움이 되기를

1부 내 상황에 맞는 세테크 전략 세우기

1장 세테크 전략
01 1주택자도 절세전략을 세워야 낭패 안 본다
02 2주택자: 세테크 전략에 따라 손에 쥐는 현금이 다르다
03 3주택 이상자: 정밀분석 후 최적의 절세 조합을 찾아라

2장 세테크 전략 종합 사례
01 1주택자 절세전략 사례
02 2주택자 세테크 전략 사례
03 3주택 이상자 세테크 전략 사례

2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세

3장 계산구조로 알아보는 절세 포인트
01 재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어날 수 있다
02 배보다 배꼽이 더 크다! 재산세에 부가되는 세금들
03 어려운 종합부동산세 계산은 못해도 절세 변수는 알아두자
04 공시가격이 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어날 수 있다
05 3주택 이상자와 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 세율이 가장 높다
06 종합부동산세 세부담상한이 있다고 안심하지 말라
07 1주택자 종합부동산세: 세액감면이 없다면 공동명의가 적다
08 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 3배 이상 급증할 수 있다
09 3주택 이상자: 공시가격 상승하면 종합부동산세 부담될 수 있다
10 주택 수와 전월세 수입에 따라 임대소득세가 다르다
11 3주택 이상이라도 임대보증금에 대해 소득세를 내지 않는 주택이 있다
12 연 임대수입 2,000만 원 이하: 임대등록과 타 소득에 따라 소득세가 다르다
13 연 임대수입 2,000만 원 초과: 타 소득과 합산해 소득세가 증가할 수 있다

4장 보유세 부담을 견디기 위한 고도의 절세전략
01 2주택 이상자: 절세책 마련하지 않으면 보유세 폭탄 맞는다
02 1주택 단독명의자: 종합부동산세 절세를 위해 증여하면 손해다
03 2주택 이상자: 배우자 증여로 종합부동산세·양도세·상속세·임대소득세 절세하라
04 자녀 증여로 종합부동산세·양도세·상속세 절세하라
05 임대등록, 재산세와 종합부동산세 절세가 크다 1
06 임대소득세 절세하려면 상황에 맞게 증여 또는 임대등록하라

3부 주택 양도세

5장 주택 양도세 계산하기
01 양도세 계산은 절세 변수 조절이 관건이다
02 장기보유특별공제율은 주택마다 다르다
03 세율도 주택마다 다르다
04 매도가격 9억 원 초과, 1주택자 양도세: 계산 시 꼭 알아야 할 2가지
05 2주택자 양도세 중과세 ① 판단을 잘 하라
06 2주택자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
07 3주택 이상자 양도세 중과세 ① 판단을 먼저 한 후 매도순서를 잡아라
08 3주택 이상자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
TIP 감면 대상 장기임대주택과 감면 대상 신축주택

6장 주택 양도세 절세전략
01 1주택자 ① 취득 시기와 조정대상지역 여부에 따라 다른 양도세 비과세
02 1주택자 ② 2년 거주 또는 2년 보유를 할 수 없을 때 양도세 비과세 혜택 체크
TIP 1주택자 양도세 비과세 사유
03 1주택자 ③ 2020년 이후 매도 시 2년 거주 여부에 따라 다른 장기보유특별공제율
04 1주택자 ④ 2021년 이후 매도 시 보유기간 체크
TIP 매도 전 체크 포인트
05 2·3주택 이상자: 절세 판단 기준은?
06 2주택자 ① 일시적 2주택 양도세 비과세 달라지는 점
07 2주택자 ② 수도권 1채 보유+취학·질병·근무상 형편 등으로 비수도권 1채 취득한 경우
08 2주택자 ③ 결혼 또는 부모합가로 2주택 비과세를 활용하라
09 2주택자 ④ 상속주택이 있을 때 2주택 양도세 비과세
TIP 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해 2주택일 때 비과세
TIP 귀농주택 또는 이농주택이 있을 때 2주택 비과세
10 2·3주택 이상자 ① 감면주택이 있다면 매도순서를 조절하라
11 2·3주택 이상자 ② 임대등록의 양도세 절세효과는 하나가 아니다
12 2·3주택 이상자 ③ 자녀 또는 배우자 증여로 양도세 절세하라

4부 분양권과 재개발·재건축 조합원입주권 양도세

7장 분양권과 조합원입주권 양도세 계산하기
01 분양권 양도세 ① 조정대상지역 여부에 따라 다르다
02 분양권 양도세 ② 조정대상지역인데 일반세율 적용하는 경우
03 재개발·재건축 조합원입주권의 양도세 계산
04 재개발·재건축 조합원입주권과 일반주택의 매도순서에 따른 양도세
05 재개발·재건축 완성 후 양도세 계산은 복잡하다

8장 조합원입주권 양도세 절세전략
01 1주택 소유자 ① 재개발·재건축이 진행될 경우
02 1조합원입주권자가 1주택을 취득한 경우
03 1주택 소유자 ② 재개발·재건축 조합원입주권 매입할 경우
04 1주택 소유자 ③ 재개발·재건축 사업시행기간 중 대체주택 취득해 매도할 경우
TIP 상속·결혼·부모봉양과 조합원입주권 비과세

5부 임대등록에 숨어 있

책 속으로

1주택을 소유한 사람도 2019년부터는 매년 내야 하는 보유세와 주택을 매도할 때 내야 하는 양도세(지방소득세 포함)를 미리 계산해보고 절세전략을 세워둬야 한다. 1주택자의 보유세(특히 종합부동산세)와 양도세가 변경돼 종전과 같은 방식으로 접근하면 큰 세금 변화를 감당하지 못하는 상황이 발생하기 때문이다. 보유기간 동안 매년 내야 하는 재산세, 종합부동산세 등이 감당 가능한지 분석하라.
1주택자 단독 소유자는 보유세가 많지 않다고 오인하는 사례들이 많다. 물론 공시가격 9억 원 이하인 주택을 단독 소유하고 있다면 보유세 상승은 적을 수 있다. 그러나 공시가격이 9억 원을 넘는다다면 보유세가 얼마인지 반드시 확인해야 한다.
매도 시기와 매도가격, 취득 시기별 비과세 요건과 양도세를 미리 계산하라. 시세가 9억 원 이하이면 양도세 걱정을 크게 하지 않아도 된다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득했다면 2년 이상 보유와 2년 이상 거주를 채운 후 매도하면 양도세를 전액 비과세 받을 수 있고, 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택이라면 2년 이상 보유 후 매도하면 양도세는 0원이기 때문이다. 그러나 매매시세가 9억 원을 넘는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 취득했더라도 2020년 이후부터는 2년 이상 거주 여부와 매도 시기에 따라 양도세 차이가 크므로 주의한다.
-1부 내 상황에 맞는 세테크 전략 세우기 중에서-

김막둥 씨는 2019년에 보유세가 상당히 오를 것이라는 뉴스를 계속 접하다 보니 자신이 소유한 A주택의 재산세가 은근히 걱정되었다. 어느 날 친구인 세무사에게 “2019년 공시가격이 오르면 재산세를 많이 낼까 봐 걱정”이라고 했더니 친구는 “공시가격과 2018년도 재산세가 얼마니?”라고 물어서 “공시가격은 2억 원이고 2018년도 재산세는 12만 원 정도 냈어”라고 답했다. 세무사는 큰소리로 웃으면서 “걱정하지 마라. 공시가격이 아무리 뛰어도 2019년에는 12만 6,000원을 넘지 않으니까”라고 했다. 김막둥 씨는 그 말을 듣고 안심이 됨과 동시에 재산세가 왜 그렇게 나오는지 궁금했다. 전년도 재산세의 130%를 넘지 않는다.
재산세는 주택의 공시가격에 60%(공정시장가액비율이라 하는데 2019년 현재 60%)를 곱한 금액에 0.1~0.4%의 재산세 세율을 곱해 산출한다. 그다음 전년도 재산세액과 비교해 전년도 재산세액의 일정비율 이내에서 최종 재산세액으로 확정한다. 세부담상한으로 매년 재산세 증가액이 크지 않다. A주택의 재산세 산출세액은 1억 2,000만 원(=2억 원×60%)에 세율(0.1%와 0.15%)을 곱하면 15만 원(=6,000만 원×0.1%+6,000만 원×0.15%)이다. 그런데 세부담상한은 12만 6,000원(=2018년도 재산세12만 원×105%)이므로 2019년 재산세액 납부액은 12만 6,000원이다.
-2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세 중에서-

김막둥 씨는 공시가격 10억 원과 6억 원인 주택 2채를 모두 조정대상지역 내에 소유하고 있고 2018년에 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 354만 8,180원을 납부했다. 종합부동산세 상한이 300%에서 200%로 낮아졌으니 종합부동산세 부담이 줄어든다는 뉴스를 접하고 ‘2019년 공시가격이 12억 원과 7억 원으로 상승되더라도 종합부동산세는 2배가 넘지 않으니까 최대 700만 원 정도까지겠네’라고 생각하고 있었다.
정확한 종합부동산세를 알고 싶어 세무사에게 계산을 부탁했더니 “2019년에는 932만 8,360원, 2022년에는 1,377만 6,180원을 내야 해”라는 답변을 듣고 “무슨 소리야! 종합부동산세는 2배를 넘지 않는다는데?”라고 답답하다는 투로 말했다. 그러자 세무사는 “네가 잘 못 알고 있는 게 있는데, 2018년도 종합부동산세의 2배가 아니야. 2019년 재산세와 종합부동산세의 합계액이 2018년도 재산세와 종합부동산세 합계액의 2배를 넘지 못해. 따라서 2019년도 종합부동산세는 2018년도의 2배가 넘을 수 있는 거야”라고 했다. 막둥 씨는 마음이 급해지기 시작했다.
-2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세 중에서-

김막둥 씨는 현재 2주택자로 A와 B주택 중 하나를 매도하려고 한다. 두 주택 모두 양도차익은 3억 원 정도다. 세무사에게 어느 것을 먼저 매도해야 양도세가 적은지 물어보았다. 세무사는 “매도순서에 따라 양도세가 차이가 나. A를 먼저 매도하면 양도세(지방소득세 포함)는 1억 3,574만 원이야. 그런데 B를 먼저 매도하면 양도세(지방소득세 포함)는 9,298만 3,000원이야. 따라서 B를 먼저 매도하고 A를 비과세로 매도하는 게 세금이 가장 적어”라고 조언해주었다. 중과세 판단을 잘못하면 양도세가 많다.
2주택자의 양도세 중과세 판단은 [그림 5-2]의 순서대로 하면 쉽다. 경기도·광역시·세종시의 읍·면 지역과 기타 도 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하 주택이 1채 이상 있다면 2채 모두 일반세율을 적용

출판사 서평

1주택자, 2주택자, 3주택 이상자…
내게 맞는 최고의 절세 전략을 설계하라

A씨는 조정대상지역 내에 공시가격 6억 원인 주택 2채를 소유한 2주택자다. 2018년에 납부한 종합부동산세(농어촌특별세 포함)는 188만 4,670원이다. 헌데 종합부동산세가 2022년까지 계속 상승한다고 해서 걱정이다. 세무사에게 2019년 공시가격이 7억 원으로 상승하면 2019년 2022년 종합부동산세는 얼마인지 물었다. 세무사는 “2019년에는 513만 7,340원, 2022년은 674만 7,690원으로 2018년도 대비 3배 이상을 내야 합니다”라고 답했고, A씨는 적지 않은 금액에 충격 받았다.
이는 2주택 이상자라면 겪을 수 있는 문제다. 세금을 다 내야 할까? 절반으로 줄일 수 있는 방법이 있다고 들은 것 같은데 한번 찾아볼까? 그러나 말이 쉽지, 또 어떤 변수가 내 세금을 2배, 3배로 늘릴지 모른다. 이처럼 다양한 사례와 변수를 정리한 책은 흔치 않다. 그런 의미에서 이 책은 이용 가치가 크다. 주택 세금에 관한 거의 모든 케이스를 담았기 때문이다.
더불어 2019 최신 세법을 적용했다. 독자가 궁금해 하는 질문을 선정해 Q&A 형식으로 정리했다. 이를 활용한다면 각자 상황에 맞는 사례를 찾아 바로 적용할 수 있을 것이다. 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것은 중요하지 않다. 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 내 상황에 어떻게 적용하느냐가 관건이다. 이 책을 통해 세법 기본기를 익혀 새어나가는 돈 구멍을 막아보자.

내게 맞는 절세 전략은?

ㆍ1주택자: 증여나 매도시기 조절 + 2년 이상 거주 등 전략 세우기
ㆍ2주택자: 임대등록 유형, 증여 방법·대상 살펴보기
ㆍ3주택 이상자: 각 주택별 장단기 보유 여부 확정 + 최적의 절세 조합 찾기

부동산 세금, 변수가 관건이다
다양한 케이스를 겪은 세금 전문가에게 묻다

최근 정부가 다양한 대책을 쏟아낸 탓에 세무사조차 부동산 세금 상담이 어렵다고 호소한다. 이러한 어려움에도 불구하고 이 책은 세금 문제를 정면으로 다뤘다. 납세자들이 주택 보유·양도 단계에서 부딪치는 고민의 해결법을 제시했다. 세금 책 집필은 세법 규정이 가지는 의미를 곱씹어 자기 것으로 만들지 않고서는 불가능한 일이다. 저자가 해당 분야의 진짜 전문가라는 반증이다.
이 책에는 저자들이 그동안 상담해왔던 다양한 케이스를 재연해놓았다. 겉핥기식도 아니고, 어려운 세법 용어들이 줄줄 나열되어 있지도 않다. 보기 쉽고 유용할만한 내용을 실었다. 주택을 갖고 있는 사람이라면 누구나 알아야 할, 그러나 대부분이 잘못 알고 있거나 모르고 있었던 절세 팁을 정리해놓았다. 이를 통해 독자들은 여태껏 의미 없이 새어나가고 있었던 세금의 원인을 짚어낼 수 있을 것이다. 이 책 한 권으로 곳곳에 도사린 세금 폭탄, 똑똑하게 골라내보자.

작가정보

저자(글) 김종필

서강대학교 수학과(부전공 경영학과)를 졸업했다. 국민대학교 법무대학원 석사과정(조세법 전공), 국민대학교 법학과 박사과정 수료를 거쳤다. 건국대 부동산 CONSULTANT 전문과정을 이수했다.
현재 한국 세법학회 회원, 한국세무학회 회원, (사)금융조세포럼 회원이며, (주)알이멤버스 감사(부동산 투자자문 및 투자)를 맡고 있다. 더불어 부동산 114 세무상담 중이다.
지은 책으로는 《상속의 기술》, 《VIP 고객을 사로잡는 부동산 세금컨설팅》 등이 있으며, 석사학위논문으로 〈조세특례제한법상 신축주택 취득자에 대한 과세특례〉 등이 있다.

저자(글) 홍만영

서강대학교 경영학과(부전공 법학)를 졸업했다. 한미F&I대부(주) 세무부장, 한국납세자연맹 세무팀장을 지냈다. 현재 프로그램 개발 프리랜서다.
지은 책으로는 《직장인들이 반드시 알아야 할 세테크》, 《부동산절세비법》, 《절세를 넘는 세테크전략》 등이 있다.