코로나19와 상가임대차 - 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결을 중심으로 -

• 영문명: COVID-19 und Gewerberaummiete – Zugleich Anmerkung zu KOGH, Urt. v. 1. 5. 2025, 2024Da293580
• 발행기관: 한국민사법학회
• 저자명: 안병하
• 간행물 정보: 『민사법학』제112호, 241~269쪽, 전체 29쪽
• 주제분류: 사회과학 > 사회과학일반
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.09.30

국문 초록

코로나19는 비단 보건정책뿐만 아니라 법률에 관해서도 많은 문제들을 던져주었다. 그 중 방역조치를 위해 행정청의 건물 또는 영업폐쇄 명령이 내려진 탓에 본래의 영업을 할 수 없었던 상가임차인이 그 폐쇄기간 동안에도 임대인에 대해 차임을 지급하여야 하는가라는 문제는 그 중요성에도 불구하고 그간 국내에서 별 논의가 없었다. 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결은 이 문제에 대해 최고법원의 해법을 제시한 최초의 판결로서 앞으로 관련된 소송에서 지대한 영향력을 행사할 것으로 보인다. 그러므로 그 판결의 내용을 찬찬히 음미해보고 법원과는 다른 시각에서 비판해 보는 것은 분명 필요한 작업이라 생각된다. 본고는 이러한 작업을 행하였고 다음과 같은 결론에 이르렀다. 1. 급부불능으로 인한 (대가)위험 부담의 법리(민법 제537조)를 적용한 대법원의 태도는 사회적 시스템이 붕괴되는 긴급사태를 맞아 이를 예비하고 있는 것이 아닌 통상의 조항을 적용함으로써 누구에게도 귀속될 수 없는 위험의 배분이라는 기능을 제대로 수행하지 못하며, 그 결과 오롯이 임대인에게 팬데믹으로 인한 방역 위험을 전가시키는 불공평함이 있다. 2. 임대인의 하자담보책임은 건물 ․ 영업폐쇄명령 등이 임대차의 목적물로 된 건물의 목적 부적합성으로 말미암은 경우에 인정될 수 있는 것이어서 보건이라는 공공일반의 목적을 위한 방역조치로 위 명령이 행해진 때에는 적용되기 어렵다. 3. 민법 제628조의 차임증감청구권은 해당 법문에서도 유추할 수 있듯이 자본주의 경제질서가 통상적으로 겪는 부침을 예정한 것으로 팬데믹과 같이 이른바 ‘큰 사정변경’의 경우에 적용할 성질의 제도는 아니다. 이는 특별법상의 유사제도에서 증액의 폭과 증액의 빈도를 제한하고 있다는 점에서도 알 수 있다. 4. 결국 팬데믹과 같은 사회적 비상 상황에서는 신의칙에 근거한 사정변경의 원칙이 적용될 수밖에 없다. 단순한 일의적 해결을 도모하는 것이 아니라, 계약 수정청구권을 통해 양 당사자의 구체적 이해관계에 알맞은 공평한 해결책을 융통성 있게 제시할 수 있기 때문이다. 팬데믹이라는 사회적 위기는 사회 구성원 모두의 협력에 의해 극복될 수 있다는 점 또한 이 제도를 통해 반영될 수 있을 것으로 보인다.

영문 초록

Die COVID-19-Pandemie hat zahlreiche Fragen nicht nur gesundheitspolitisch, sondern auch rechtlich aufgeworfen. Unter anderem ist die Frage, ob Gewerberaummieter, die aufgrund behördlicher Anordnungen zur Schließung von Gebäuden oder Unternehmen ihre Geschäftstätigkeit nicht ausüben konnten, während der Schließungszeit Miete an ihre Vermieter zahlen müssen, ein wichtiges, aber in Korea weitgehend kaum erörtertes Thema. Die am 1. Mai 2025 getroffene Entscheidung des Koreanischen Obersten Gerichtshofs(2024Da293580) ist das erste Urteil des obersten Gerichts, das sich mit dieser Frage beschäftigt, und wird wohl erhebliche Auswirkungen auf künftige ähnliche Rechtsstreitigkeiten haben. Daher ist es wichtig, dieses Urteil sorgfältig zu prüfen und es aus einer anderen Perspektive als der des Gerichts zu kritisieren. Die vorliegende Arbeit hat sich dieser Aufgabe angenommen und kommt zu folgenden Schlussfolgerungen: 1. Der Oberste Gerichtshof hat die von Niemanden verschuldete Unmöglichkeit angenommen und somit die hieraus folgende Gefahrtragung nach § 537 KBGB angewendet. Aber dieser theoretische Vorgang ist nicht geeignet, das niemandem zuzuschreibende Risiko aus der besonderen Notsituation gerecht zu verteilen. Stattdessen verlagert er das Risiko aus der Pandemie ungerechtfertigterweise allein auf die Vermieter. 2. Die Gewährleistungshaftung eines Vermieters für Sachmängel greift nur, wenn Bau- oder Geschäftsschließungsanordnungen ausschließlich aufgrund der Ungeeignetheit des Mietobjekts erlassen werden. Sie ist daher schwierig anzuwenden, wenn solche Anordnungen als Quarantänemaßnahmen zum Wohle der Allgemeinheit, beispielsweise der öffentlichen Gesundheit, erlassen werden. 3. Wie aus dem einschlägigen Gesetzestext hervorgeht, berücksichtigt der Anspruch auf Mieterhöhung oder -minderung gemäß § 628 KBGB die typischen Schwankungen der kapitalistischen Wirtschaftsordnung und ist kein System, das auf die sogenannte Systemkrise wie eine Pandemie anwendbar ist. Dies zeigt sich auch daran, dass ähnliche Vorschriften inden Sondergesetzen den Umfang und die Häufigkeit von Erhöhungen begrenzen. 4. Letztlich muss in einem sozialen Notfall wie einer Pandemie die Lehre der Geschäftsgrundlage aus dem Grundsatz von Treu und Glauben angewendet werden. Anstatt einfach eine Einheitslösung zu suchen, ermöglicht diese Lehre durch den Anpassungsanspruch flexible, faire Lösung, die auf die spezifischen Interessen beider Parteien zugeschnitten sind. Sie spiegelt auch die Idee wider, dass eine soziale Krise wie eine Pandemie durch die Zusammenarbeit aller Mitglieder der Gesellschaft überwunden werden kann und muss.

목차

Ⅰ. 글머리에

Ⅱ. 대상판결에 대한 분석

Ⅲ. 코로나19의 위험을 적절히 배분하기 위하여 검토가 필요한 기타 제도들

Ⅳ. 글을 맺으며

키워드

코로나19 상가임대차 급부불능으로 인한 위험부담 임대인의 하자담보책임 차임증감청구권 사정변경의 원칙 Covid-19 Gewerberaummiete Gefahrtragung wegen der von Niemanden verschuldeten Unmöglichkeit Sachmängelhaftung des Vermieters der Anspruch auf Mieterhöhung oder –minderung Die Störung der großen Geschäftsgrundlage