취득세 과세원인으로서 도시개발사업의 환지와 도시정비사업의 관리처분계획·이전고시의 비교 고찰

• 영문명: A Comparative Study on Land Readjustment in Urban Development Projects and the Management and Disposition Plan and Transfer Notification in Urban Renewal Projects as Taxable Events for Acquisition Tax
• 발행기관: 한국세무학회
• 저자명: 윤현준(Hyunjun Yun)
• 간행물 정보: 『세무학연구』제42권 제3호, 153~192쪽, 전체 40쪽
• 주제분류: 경제경영 > 회계학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.09.30

국문 초록

본고에서는 취득세 과세원인으로서 도시개발법의 환지와 도시 및 주거환경정비법의 관리처분계획·이전고시의 법적 성격을 비교해본다. 도시개발법의 환지는 행정법의 강학상 개념이지만, 도시개발사업의 환지가 행정법상의 개념 그대로 차용되었다고 보기는 어렵다. 사업의 실체를 보면, 조합원이 도시개발사업을 통하여 위치, 면적, 지목, 용도가 다른 새로운 토지를 취득하는 것이라 볼 수 있기때문이다. 즉, 조합원의 입장에서는 도시개발사업으로 인하여 가치가 상승한 새로운 토지를 취득하는것이나 다름없으므로 조합원에게 담세력이 발생하였다고 볼 수 있고, 이로써 취득세 과세원인도 생겼다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법의 관리처분계획 및 이전고시는 조합에게 조합원의 부동산 소유권을 확보하고 관리, 처분할 수 있는 권능까지 부여하고 있지 아니하다. 도시 및 주거환경정비법의 재개발사업에서는 환지 방식이 준용되고 있기 때문에 환지 법리에 의하여 조합이 고권적 권능을 행사할 수 있지만, 도시 및 주거환경정비법의 재건축사업은 이러한 준용 규정이 없다. 도시 및주거환경정비법 시행 이전부터 조합이 조합원들로부터 신탁방식으로 부동산의 소유권을 취득하는 관행이 현재까지 유지되고 있는 이유이기도 하다. 재건축사업이 신탁등기로 사업을 진행할 경우 환지방식과 다르게 조합에게 조합원 부동산의 소유권이 이전되기 때문에 조합원뿐만 아니라 조합에게도과세원인이 발생한다. 지방세법은 신탁과세이론을 기반으로 조합원이 재건축사업을 위해 조합에게부동산을 신탁하거나, 조합원이 이전고시 후 조합으로부터 부동산을 분양받을 때는 입법적으로 비과세하고 있고, 조합이 비조합원에게 처분하기 위한 목적으로 조합원으로부터 취득하는 부동산은 과세하고 있다. 이와 같이 도시개발사업과 재개발사업, 재건축사업은 관통하는 과세논리는 공통되는 부분이 있으면서, 각 사업의 특성에 따라 다른 양상을 보인다. 지방세법은 2023년 3월 개정을 통하여 각사업에서 차용하고 있는 공법상 개념을 세법적으로 재정립하여 과세원인과 과세대상을 명확히 하였다. 행정법학의 공법 개념적 차원이 아니라 재화 이전을 그 담세력의 징표로 포착하는 취득세 고유의법 논리를 투영하여 과세의 방향을 설정하였다는 점에서는 의미가 있는 개정이라 볼 수 있다. 다만 지방세법 규정은 재건축사업에서 발생한 토지의 취득시기, 과세면적 산정에 대해서 완결적으로 규정하고 있지 아니하다. 법원은 대법원 2023두58435 판결에서, 재건축조합의 비조합원용 토지의 취득시기, 과세면적에 대해서 이중과세금지의 원칙 등에 근거하여 판결을 하였다. 그런데 토지의 취득시기와 과세면적의 산정을 이중과세금지의 원칙과 같은 해석론으로 해결하는 것은 한계가 있기 때문에이 부분은 입법적으로 정비될 필요가 있다.

영문 초록

This paper undertakes a comparative analysis of land readjustment under the Urban Development Act and the management and disposition plan and transfer notification under the Urban Renewal Act as taxable events for acquisition tax. Although land readjustment in the Urban Development Act originates as a doctrinal concept in administrative law, it is difficult to regard the system of land readjustment in urban development projects as a direct transplantation of that concept. From the substantive perspective of the project, members of an association acquire new parcels of land through the urban development project—parcels that differ in location, size, land category, and use. In effect, the association members obtain new land with an increased value, which gives rise to their ability to pay taxes；accordingly, a taxable event for acquisition tax is deemed to occur. By contrast, the management and disposition plan and transfer notification under the Urban Renewal Act do not vest the association with the authority to secure ownership of the members’ real property and to manage or dispose of it. In redevelopment projects under the Urban Renewal Act, the method of land readjustment is applied mutatis mutandis, and thus the association may exercise public－law authority under the theory of land readjustment. However, in reconstruction projects under the same Act, no such provision applies. This explains why, even prior to the enactment of the Urban Renewal Act, the practice of acquiring real property ownership from association members through a trust arrangement has continued to this day. In reconstruction projects carried out through trust registration, unlike the method of land readjustment, ownership of the members’ property is transferred to the association, thereby creating a taxable event not only for the members but also for the association itself. Under the Local Tax Act, based on the trust taxation theory, when association members transfer real property to the association in trust for the purpose of reconstruction, or when members receive allocation of real property from the association after transfer notification, such transactions are legislatively exempted from taxation. In contrast, where the association acquires real property from its members for the purpose of disposal to non－members, taxation applies. Thus, although urban development, redevelopment, and reconstruction projects share certain common principles of taxation, they also exhibit divergent features depending on the nature of each project. Through its amendment of March 2023, the Local Tax Act clarified the taxable events and taxable objects by reconfiguring, in tax law terms, the public－law concepts adopted in each project. This amendment is meaningful in that it does not rely on abstract administrative－law concepts but instead reflects the unique logic of acquisition tax, which captures the transfer of economic resources as an indicator of tax capacity, in establishing the direction of taxation. Nevertheless, the Local Tax Act does not provide a complete regulation concerning the timing of land acquisition and the calculation of taxable area in reconstruction projects. In Case 2023Du58435, the court addressed the issues of acquisition timing and taxable area of land allocated for non members in a reconstruction association by invoking principles such as the prohibition of double taxation. However, resolving such matters solely through interpretive doctrines like the prohibition of double taxation is inherently limited. Accordingly, legislative refinement in this respect is necessary.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 도시개발사업과 도시정비사업의 제도적 연계성

Ⅲ. 환지·환권과 관리처분계획·이전고시의 법적 성격 비교

Ⅳ. 도시개발사업과 도시정비사업에서 취득세 과세원인

Ⅴ. 최근 대법원 판결을 통해 살펴본 도시개발사업, 도시정비사업의 취득세 과세

Ⅵ. 결 론

참고문헌

키워드

취득세 도시개발사업 도시정비사업 환지 관리처분계획 이전고시 신탁 취득시기 과세면적 Acquisition Tax Urban Development Project Urban Redevelopment Project Land Replotting Management and Disposition Plan Relocation Notification Trust Acquisition Date Taxable area

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