부동산 계약 전 필수 체크

등기부등본 읽는 법과 위험 징후 포착

김프로랩 지음

프로랩북스 2026년 08월 27일 출간

작품소개

책소개

집이 마음에 든다는 사실과 계약이 안전하다는 사실은 다릅니다. 이 책은 등기부등본을 단순히 깨끗한지 보는 종이가 아니라, 누가 먼저 돈을 돌려받을 수 있는지를 보여 주는 지도로 읽게 합니다. 표제부의 주소 대조, 갑구의 가압류·가처분·신탁, 을구의 근저당과 전세권, 보증금 안전마진, 전입·확정일자 일정, 특약과 잔금 직전 재열람까지 한 흐름으로 정리했습니다.

본문의 교육용 사례에서 A는 ‘문제없다’는 설명을 듣고 계약을 서두르려 했지만, 현재 소유자·지급 계좌·근저당 말소 순서를 분리해 확인하면서 조건을 다시 설계합니다. 이 책은 공포를 부추기지 않습니다. 대신 어떤 등기 신호가 추가 질문을 요구하는지, 어떤 답이 문서와 말소 절차로 확인되어야 하는지를 보여 줍니다.

목차

프롤로그 집을 고르는 눈보다 권리를 읽는 눈이 먼저다
1장 계약을 읽는 사람의 안전 지도
1-1 계약서보다 먼저 ‘누가 무엇을 잃을 수 있는지’부터 계산하라
1-2 좋은 집과 안전한 권리는 같은 말이 아니다
1-3 계약 당일의 등기부만 믿으면 놓치는 시간의 함정
1-4 중개사의 설명은 출발점이고, 최종 판단은 계약자의 몫이다
1-5 안전한 거래는 질문의 순서가 만든다
1-6 불안은 막연해서 커지고 체크리스트로 작아진다
2장 등기부등본의 구조를 한 장씩 해독하기
2-1 등기부의 첫 줄에서 주소와 호수를 맞추는 법
2-2 표제부에서 건물의 정체와 불일치를 찾는다
2-3 갑구는 소유권의 현재와 과거를 보여준다
2-4 을구는 담보와 채무의 그림자를 보여준다
2-5 접수번호와 등기원인은 권리의 나이를 말한다
2-6 말소된 등기는 사라진 권리이지만, 질문은 남긴다
3장 갑구에서 포착하는 소유권 위험 신호
3-1 계약 상대방과 등기상 소유자가 다를 때 멈춰야 하는 이유
3-2 가압류는 ‘아직 경매가 아니다’라는 안심을 경계하라
3-3 가처분은 물건을 처분할 권한에 질문을 던진다
3-4 경매개시결정 등기는 협상의 신호가 아니라 중단의 신호다
3-5 신탁등기는 명의와 처분권자가 갈리는 장면이다
3-6 공동소유와 상속 등기는 서명 한 개로 끝나지 않는다
4장 을구에서 계산하는 담보와 순위
4-1 근저당권의 채권최고액은 실제 대출액과 다르다
4-2 선순위 근저당과 보증금의 합을 먼저 적어라
4-3 전세권과 임차권등기는 다른 이름, 다른 효과를 가진다
4-4 지상권과 지역권은 토지와 건물의 관계를 묻는다
4-5 말소 조건은 ‘해준다’가 아니라 ‘언제, 무엇으로’다
4-6 같은 날 접수된 권리는 시각이 아니라 접수순서로 판단한다
5장 가격과 보증금을 숫자로 검증하는 방법
5-1 호가와 실거래가를 구분하지 못하면 계산이 무너진다
5-2 감정가 하나보다 비교 가능한 거래 묶음이 중요하다
5-3 보증금 안전선은 ‘낙찰가 할인’을 넣어 계산한다
5-4 다가구주택은 한 호수의 보증금만 보면 안 된다
5-5 보증기관 심사는 안전의 출발점이지 면책표가 아니다
5-6 잔금과 보증금은 ‘안전마진’을 남겨야 한다
6장 임대차의 대항력과 우선변제권을 실무로 연결하기
6-1 대항력은 계약서 도장이 아니라 점유와 주민등록에서 시작된다
6-2 확정일자는 보증금 순위를 위한 핵심 기록이다
6-3 전입신고 다음 날이라는 시간차를 달력에 표시하라
6-4 소액임차인 최우선변제는 지역과 시점에 따라 달라진다
6-5 전입을 빼거나 점유를 끊으면 보호의 연결도 약해진다
6-6 임차권등기명령은 나갈 때의 안전장치로 이해하라
7장 계약서와 특약으로 위험을 통제하는 법
7-1 특약은 불안을 적는 칸이 아니라 돈의 조건을 정하는 장치다
7-2 권리 변동 금지 특약은 계약일부터 잔금일까지를 지킨다
7-3 근저당 말소 특약에는 동시이행의 순서를 넣어라
7-4 보증 가입 불가를 계약 해제 사유로 삼을 때의 문장
7-5 관리비·체납·하자 특약은 증빙과 함께 적어라
7-6 계약금은 가장 작은 돈이 아니라 가장 먼저 노출되는 돈이다
8장 계약일에서 잔금일까지의 재확인 루틴
8-1 계약 전 열람본과 계약 직전 열람본을 나란히 놓아라
8-2 잔금일 아침, 송금 직전, 접수 확인 후의 세 번의 질문
8-3 법무사와 중개사의 역할을 겹치지 않게 연결하라
8-4 대리 계약은 신분증 사진 한 장으로 끝내지 않는다
8-5 계좌 변경 요청은 사기의 전형적 진입로다
8-6 서류 보관은 분쟁을 위한 일이 아니라 기억을 위한 일이다
9장 위험 신호를 발견했을 때의 의사결정
9-1 빨간불 하나가 보이면 ‘왜 지금 이 권리가 있나’를 묻는다
9-2 조건을 바꾸는 협상은 보증금보다 순위를 먼저 바꾼다
9-3 중단 결정은 손해가 아니라 더 큰 손실을 피하는 기술이다
9-4 분쟁 전에는 질문을 문서로 보내라
9-5 사기 의심 신호는 혼자 검증하지 말고 교차 확인하라
9-6 마지막 기준은 ‘설명할 수 있는 거래’다
에필로그 서명하기 전, 한 번 더 멈출 수 있는 사람이 된다

인물정보

저자(글) 김프로랩

김프로랩은 부동산 계약과 생활 법률 정보를 복잡한 문서가 아닌 실행 가능한 질문과 체크리스트로 바꾸는 전문가 집단입니다. 거래 당사자가 자신의 자산을 지키기 위해 필요한 권리 확인의 순서, 기록의 방법, 의사결정의 기준을 연구하고 전달합니다.