나는 5천만 원으로 두 번째 월급 받는다

홍성일 지음

페이지2북스 2026년 02월 03일 출간 국내도서 : 2026년 01월 19일 출간

작품소개

책소개

상가투자 강의와 실전 투자 스터디를 통해 수많은 ‘상린이’들에게 명쾌한 해답을 제시해온 홍성일 저자가 5천만 원으로도 시작할 수 있는 상가투자의 핵심 노하우를 공개한다. 입지 분석의 기초부터 신도시와 구도심을 넘나드는 실전 전략, 그리고 단순 임대수익을 넘어 매매차익을 극대화하는 ‘밸류업’ 전략까지 이 책 한 권에 모두 담았다.
저자는 20년간 하루 4만 보를 걷는 것도 마다하지 않고 현장을 누비며 축적한 데이터와 경험을 바탕으로 월급 300만 원을 받던 평범한 직장인에서 월 2,000만 원 이상의 임대수익을 만드는 투자자가 되었다. 이 책은 그 과정에서 얻은 시행착오와 성공 전략을 정리한 결과물이다.
무엇보다 『나는 5천만 원으로 두 번째 월급 받는다』는 상가를 ‘월세 나오는 상품’이 아니라 ‘가치를 키우는 사업’으로 바라보게 하는 책이다. 홍성일 저자는 임대수익에 만족하지 않고 업종 변경과 리모델링, 용도변경을 통해 상가의 수익 구조 자체를 바꾸는 전략을 제시한다. 또한 임대수익과 매매차익을 동시에 노리는 ‘1석2조’ 상가투자의 현실적인 방법을 꼼꼼히 담아냈다. 이를 통해 독자는 상가의 가격이 어떻게 형성되고 매도 시점에 어떤 요소가 영향을 미치는지 자연스럽게 이해하게 된다.
금리 변화에 흔들리지 않는 포트폴리오 설계법부터 다양한 소액 투자 사례, 건축물대장 활용법과 현장에서 바로 쓰는 수익률 계산법까지, 이 책은 실전에 바로 적용할 수 있는 도구를 아낌없이 담았다. 무엇보다 인상적인 점은 실패와 위험을 숨기지 않는 태도이다. 상가투자의 달콤한 유혹뿐 아니라 금리 변화가 수익 구조에 미치는 영향, 조급함이 부른 판단 오류, 공부하지 않고 뛰어들었을 때 마주하는 냉혹한 현실까지 솔직하게 드러낸다. 그래서 이 책은 ‘대박을 약속하는 투자서’가 아니라 오래 살아남아 계속 자산을 키워가는 투자자가 되기 위한 매뉴얼에 가깝다.

■ 지도·거리뷰·건축물대장 등을 활용한 현장형 상권 분석 노하우 수록
■ 꼬마빌딩, 상가주택, 구분상가 등 유형별 투자 전략과 실전 사례 완벽 분석
■ 3기 신도시(고양창릉·하남교산·인천계양 등) 상가 입지 완벽 해부
■ 지도에서 보이지 않는 ‘알짜 상가’를 찾아내는 동선 해석 노하우 공개

목차

추천의 글 | 지금, 상가라는 시장을 다시 읽어야 하는 이유
프롤로그 | 부동산 침체기야말로 상가투자의 골든타임이다

1장 이것만 알면 돈 버는 상가를 찾을 수 있습니다

1. 목돈이 없어도 상가투자 가능하다
상가투자, 어떤 길을 택할 것인가
상가투자, 정말 소액으로 가능할까?
상가투자의 운명을 가르는 금리
상가투자의 두 얼굴 - 달콤한 유혹과 쓰라린 진실

2. 돈이 몰리는 상가는 따로 있다
인구 감소, 위기인가 기회인가
쇠락하는 상권에도 기회는 있다
문화 소비가 상권을 바꾼다
돈 버는 투자는 3층에서 시작된다

3. 알고 봐야 보이는 상가의 숨은 가치
움직이고 기록하라
초간단 수익률 계산법
강남 건물주의 상징성, 그 뒤에 숨겨진 적자 구조
상가투자의 핵심, 동선을 읽어라
건널목 효과에 주목하라
건물의 호적, 건축물대장 활용하기
지도와 다양한 툴 분석
소비와 매출을 일으키는 진짜 동력, 배후세대
계획도시를 알면 상가투자가 재미있어진다

2장 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다

1. 신도시 투자, 편견을 깨야 기회가 온다
계획도시 상가투자, 언제가 적기일까?
위례신도시는 정말 상가의 무덤일까?
상가투자, 3층에서 답을 찾다
분양 상가의 함정
토지이용계획표만 알면 신도시 투자가 쉬워진다
3기 신도시, 이것이 다르다
3기 신도시 상권 분석 1. 고양창릉신도시
3기 신도시 상권 분석 2. 하남교산신도시
3기 신도시 상권 분석 3. 인천계양신도시

2. 구도심에도 알짜배기 상가가 숨어 있다
예측이 어려운 구도심 상권
구도심 상가 투자하기 전 꼭 확인해야 할 것
즐거움을 찾는 시대의 투자법
구도심에서 틈새를 찾다

3. 상가주택이 연금보다 든든한 자산이 된다
생존형 투자자에게 딱 맞는 상가주택
신도시 상가주택 투자
구도심 상가주택 투자

3장 합법적으로 수익률을 2배 높이는 상가투자 전략이 있습니다

1. 관점을 바꾸면 가치도 바뀐다 - 업종 변경과 사업가 마인드
상가의 가치를 바꿔라
업종은 상권의 바로미터다
신축 아파트가 불러오는 학원 수요에 주목하라
상가건물임대차보호법이 투자 기회를 만든다
주변 시설의 가치가 업종을 바꾼다
임대인을 넘어 사업가의 시선으로

2. 임대수익과 시세차익을 동시에 얻는 1석2조 투자법 - 리모델링과 용도변경
구분상가부터 시작해 건물주가 되기까지
꼬마빌딩의 3가지 유형
꼬마빌딩, 토지의 가치에 주목하라
원도심 꼬마빌딩 리모델링
원도심 꼬마빌딩의 유망 투자처
골목형 꼬마빌딩 투자
골목상권 1. 전통 골목상권
골목상권 2. 레트로 감성의 골목상권
골목상권 3. 뷰맛집 골목상권
골목상권 4. 특수 골목상권
시장은 새로운 투자처가 될 수 있을까?

에필로그 현장을 읽는 자가 기회를 선점한다

책 속으로

지금은 기회의 시기이다. 실투자금 5천만 원으로 투자할 수 있는 상가들이 얼마든지 있다. 시장이 침체되었다는 말이 나올 때가 바로 저평가된 물건을 찾을 수 있는 골든타임이다. 최근 경매로 나온 감정평가액 6억 원의 신도시 1층 상가가 6천만 원에 낙찰되는 사례도 있었다. 이러한 기회는 아직도 곳곳에 있다. 단지 공부와 준비가 부족해서 기회를 놓치고 있을 뿐이다.
---「프롤로그」 중에서(10쪽)

현실적인 길은 ‘한 번에 건물주’가 아니라 ‘단계적으로 성장하는 투자자’가 되는 것이다. 작은 눈덩이가 굴러가며 점점 커지는 ‘스노우볼 이펙트(Snowball Effect)’처럼, 투자도 반복과 축적을 통해 속도를 붙여야 한다. 구분상가에서 출발해 꼬마빌딩으로, 다시 중형 건물로 도약하는 흐름 속에서 자산은 단단해지고 투자자는 성장한다.
---「프롤로그」 중에서(12쪽)

나는 늘 ‘상가는 무조건 1층’이라는 고정관념부터 깨야 한다고 강조한다. 물론 여유 자금이 충분하고 수익이 확실히 보장된다면 1층 상가를 사는 것도 좋은 선택이다. 하지만 현실 속 대부분의 투자자들은 계산기를 두드리며 대출 이자와 씨름해야 하는 사람들이다. 이들에게 1층 상가는 위험한 선택일 수 있다.
입지를 꿰뚫어 보는 안목이 있고 상권의 흐름을 읽을 수 있는 투자자라면 답은 1층에만 있지 않다는 것을 알고 있다. 뛰어난 입지와 합리적인 가격을 겸비한 2~3층 상가라면 얼마든지 수익을 낼 수 있다. 시야를 넓히고 편견에서 벗어나는 것이야말로 성공 투자로 가는 길이다.
---「1장. 이것만 알면 돈 버는 상가를 찾을 수 있습니다」 중에서(48쪽)

은퇴를 준비하고 있거나 월세 수입이 꼭 필요한 투자자라면 지금부터 신도시의 조성과 상권 형성 과정을 면밀히 지켜볼 필요가 있다. 상권이 생겨나기 직전, 즉 모두가 망설일 때가 오히려 기회의 문이 열리는 순간이다.
---「2장. 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다」 중에서(115쪽)

신도시 분양 상가의 1층 분양가는 평당 7천만 원을 훌쩍 넘어 적게 잡아도 10억 원 이상이 필요하다. 투자자 입장에서 큰 부담이고 월세를 충분히 받지 못하면 수익률 관리도 어렵다. 그래서 나는 신도시나 분양상가의 경우 처음부터 3~4층, 즉 중층을 노리곤 한다. 1층 대비 약 30% 수준의 가격에 매수할 수 있고 입지가 좋은 코너 3층 상가는 병의원 업종의 수요가 꾸준하기 때문이다.
당시 주변 3층 분양가는 평당 1,000만 원을 넘었지만 나는 평당 590만 원에 매입해 매입 순간 3억 원 이상의 수익을 확보했다. 이후 매수 문의가 이어졌지만 대출을 적극 활용해 투자금이 적게 들어간 물건이었기에 서두르지 않았고 지금까지 임대 수익을 내며 추이를 지켜보고 있다.
---「2장. 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다」 중에서(124쪽)

신도시 상가는 분석이 쉽고 명확하기 때문에 리스크를 어느 정도 피할 수 있다. 이미 도시 계획 단계에서 아파트 세대 수, 학교 위치, 도로 동선, 상가 배치 구역이 모두 공개되기 때문이다. 입지의 중심이 어디가 될지, 어떤 길이 주 동선이 될지를 미리 예측할 수 있으므로 구도시처럼 과거의 상권 흐름을 거슬러 올라가며 복잡하게 분석할 필요가 없다. ‘계획된 미래’를 읽는 것만으로도 투자 판단의 큰 그림을 그릴 수 있다는 점에서 신도시는 상가투자에서 가장 분석하기 쉬운 대상이다.
---「2장. 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다」 중에서(129쪽)

구도심 상가는 무(無)에서 유(有)를 만들 수 있는 시장이다. 때로는 소규모의 리모델링, 한 줄의 기획, 한 명의 좋은 임차인 때문에 낡은 건물이 명소가 되는 마법도 일어난다.
신도시가 안정적인 월세형 자산이라면 구도심은 임대수익과 매매차익의 두 마리 토끼를 잡는 고수익 투자처이다. 실제로 우리가 ‘대박’이라 부르는 상가투자 사례 대부분은 구도심에서 탄생해왔다.
---「2장. 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다」 중에서(161쪽)

과거에는 종로나 명동이 ‘상가의 로망’이었지만, 지금은 홍대와 성수 등이 새로운 중심이 되었다. 시대는 바뀌었고 상권의 기준도 바뀌었다. 과거의 명성이나 유동 인구만으로는 살아남을 수 없다. 이제는 콘텐츠, 콘셉트, 그리고 감성의 싸움이다.
지금 어떤 사람들이 모이고 있는가? 그들은 어떤 걸 즐기고 어떤 공간을 선호하는가? 이런 트렌드를 읽는 것이 상권 분석의 시작점이다. 그리고 이 흐름은 ‘즐거움을 추구하는 시대’라는 핵심 키워드로 귀결된다. 상가 투자자는 이제 ‘어디가 중심인가’만 볼 것이 아니라 ‘어디가 더 재미있어지고 있는가’를 분석해야 한다. 이제 즐거움을 담을 수 없다면 그 상권은 곧 사람들에게 잊힌다.
---「2장. 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다」 중에서(173쪽)

가족의 생계를 책임지는 가장이라면 실패 확률이 낮고 수익이 안정적으로 보장되며 급격한 가격 하락 가능성이 적은 상가를 찾게 마련이다. 이렇게 까다로운 조건을 충족하는 상가가 있다면 그것은 다름 아닌 ‘상가주택’이다. 엄밀히 말하자면 상가라기보다는 주택의 성격에 더 가까운 상품이다. 투자보다 생존을 우선하는 사람에게, 상가주택은 그 자체로 하나의 해답이 된다
---「2장. 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다릅니다」 중에서(185쪽)

만약 상가를 단순히 투자 대상으로만 봤다면 지금보다 훨씬 가벼운 마음으로 투자할 수 있지 않았을까 가끔 생각하곤 한다. 하지만 책을 쓰고 강의하며 많은 사람들에게 투자 방향을 제시하는 입장이 된 이상 그럴 수는 없다. 이제는 내 말 한마디가 누군가의 선택이 되고 그 선택이 삶의 결과로 이어질 수 있다는 사실을 늘 마음에 새기며 살아간다.
나는 실전 투자자이다. 쉽게 돈 벌 수 있다거나 누구나 성공한다는 식의 이야기는 절대 하지 않는다. 내가 직접 투자하지 않을 물건이라면 그 누구에게도 권하지 않는다는 원칙만큼은 단 한 번도 흔들린 적이 없다.
---「에필로그」 중에서(313쪽)

출판사 서평

“No. 1 입지전문가 김학렬 소장(빠숑) 강력 추천!”
3기 신도시부터 구도심까지, 소액으로 선점하는 알짜 상가 공략법 대공개
침체기에 오히려 빛나는 상가투자 포트폴리오 만들기!

“최고의 상가 전문가 홍성일의
소액으로 건물주 되는 ‘단계적 성장 로드맵’ 공개!”
“건물주는 태어나는 게 아니라 단계적으로 만들어진다”
구분상가에서 꼬마빌딩으로, 다시 중형 건물로 도약하는 최적화 된 투자 전략 제시!

‘한 번에 건물주 되기’는 대부분의 사람에게 불가능한 꿈에 가깝다. 저금리 시기를 지나며 건물 값이 급등했고 진입장벽도 높아졌다. 그래서 홍성일 저자는 현실적인 해법으로 ‘단계적 성장’ 전략을 제시한다. 작은 눈덩이를 계속 굴려 덩치를 키우는 ‘스노우볼 이펙트’ 방식, 즉 ‘구분상가 → 꼬마빌딩 → 중형 건물’로 성장하는 투자자가 되는 전략이다.
5천만 원으로 건물을 사겠다는 생각은 현실적이지 않다. 그러나 두 번째 월급을 만드는 첫 구조를 설계하기에는 충분한 금액이다. 작은 구분상가 하나에서 시작해 임대수익을 쌓고, 그 경험과 현금흐름을 발판 삼아 다음 단계로 이동하는 방식은 누구에게나 가능한 전략이다. 이 과정에서 중요한 것은 욕심이 아니라 지속성이다. 상가는 단기간의 승부가 아니라, 시간이 내 편이 되는 자산이다. 매달 들어오는 월세, 점점 안정되는 임차 구조, 그리고 누적되는 경험은 결국 ‘평생 두 번째 월급’이라는 결과로 이어진다.

“미래 가치가 보이는 상가를 선점하라”
3기 신도시부터 구도심 골목상권까지, ‘돈의 흐름’을 읽는 입지 분석의 모든 것
“지금, 돈은 어디로 이동하고 있는가?”

입지를 흔히 ‘좋은 자리 vs 나쁜 자리’로 이분법적으로 나누지만 실제 시장에서 입지는 끊임없이 변한다. 상권은 생명체처럼 성장하고, 노화하고, 때로는 재생된다. 따라서 입지 분석은 위치가 아니라 흐름 분석에 가깝다. 그래서 신도시와 구도심 상가는 공략법이 완전히 다르다.
특히 3기 신도시는 많은 투자자에게 양극단의 평가를 받는다. ‘미래가 보장된 황금 상권’이라는 기대와 ‘공실만 가득한 상가의 무덤’이라는 불안이 공존한다. 문제는 신도시를 완성된 상권의 기준으로 평가한다는 데 있다. 3기 신도시 상권은 아직 ‘결과’가 아니라 ‘과정’에 있다. 따라서 접근법도 달라야 한다.
3기 신도시의 사람 이동 경로와 생활 반경은 이미 계획 속에 드러나 있다. 토지이용계획표와 도로망, 주거 배치만 제대로 읽어도 신도시 상권의 미래 윤곽이 잡힌다. 저자는 이 과정을 쉽게 풀어내며 초보자도 따라 할 수 있는 기준을 제시한다.
반면 구도심 투자에서는 ‘변화의 방향’을 본다. 성수동, 연남동이 힙해지기 전, 가장 먼저 달라진 것은 임대료가 아니라 업종이었다. 낡은 가게 대신 새로운 소비를 끌어들이는 업종이 들어오고, 그 뒤를 사람들이 따라온 것이다.
이 책은 특정 지역을 찬양하지 않는다. 대신 사람이 어디에 머물고, 어떻게 움직이며, 무엇에 돈을 쓰는지를 집요하게 따라간다. 신도시, 구도심, 쇠락한 상권까지 폭넓게 다루지만 기준은 하나이다. 배후 세대와 동선, 트렌드와 업종의 변화 속에서 여전히 소비가 살아 있는 상가를 가려내는 것이다. 그래서 이 책을 읽다 보면 상권을 보는 시선 자체가 달라진다.
또한 상가투자 초보자들이 가장 어려워하는 ‘상권 분석’에 대한 명쾌한 해법을 제시한다. ‘3고(놀고, 먹고, 입고) 업종’, ‘스타벅스 상권’, ‘헌혈의 집 상권’ 등 키워드를 통해 단 5분 만에 상권의 성격을 파악하는 법부터 신축 아파트 유입에 따른 학원가 형성, 집창촌 재개발 지역의 잠재력 분석 등 도시의 변화 속에서 투자 기회를 포착하는 전문가의 시각을 엿볼 수 있다.
상가는 숫자가 아니라 사람의 생활 위에 세워지는 자산이다. 그래서 지도나 통계만으로 판단할 수는 없다. 직접 걷고, 보고, 기록해야 비로소 돈의 흐름이 보인다. 이 책의 가장 큰 힘은 현장감에 있다. 저자는 지금도 매일 현장을 누비며 수집한 데이터를 기록한다. 저가형 커피 전문점이 줄을 서는 이유, 특정 브랜드가 입점하면 상권 전체가 살아나는 이유 등 현장을 직접 보지 않으면 절대 알 수 없는 생생한 정보들이 책 곳곳에 녹아 있다.
그래서 이 책을 덮고 나면 더 이상 “어디가 뜬다더라.”라는 말에 흔들리지 않게 된다. 대신 스스로 묻게 된다. 사람들은 지금, 그리고 앞으로 어디로 움직일 것인가? 그 질문에 답할 수 있는 순간, 미래 가치를 이미 선점한 것이나 다름없다.

“상가는 ‘사는 것’이 아니라 ‘만드는 것’이다”
합법적으로 수익률을 2배 높이는 용도변경과 리모델링
1층만 바라보는 하수, 3층의 가치를 읽는 고수! - 층별·업종별 역발상 전략

상가는 아파트와 달리 레고 블록처럼 조합하고 재구성하는 자산이다. 업종을 바꾸고, 층을 재해석하고, 구조를 손보는 순간 상가는 전혀 다른 얼굴을 갖는다. 그리고 그 변화는 숫자로 증명된다. 임대료 상승, 공실 해소, 매매가 상승이라는 결과로 돌아온다. 결국 상가투자의 실력은 입지 분석이 아니라 기획력에서 갈린다.
이처럼 상가투자에는 가치를 만들어내는 능동적 전략이 필요하다. 같은 상가라도 어떤 업종이 들어오느냐, 어떤 동선을 품고 있느냐에 따라 수익은 완전히 달라진다. 임대수익 3~4%에 만족하는 투자가 아니라, 업종 변경·리모델링·구성 재편을 통해 임대수익과 매매차익을 동시에 노리는 구조가 가능한 것이다.
특히 이 책은 업종 변경과 리모델링, 용도 전환 등을 통해 상가의 가치를 끌어올리는 방법을 구체적인 사례로 보여준다. 투박한 낡은 건물을 리모델링해 우량 프랜차이즈를 입점시켜 월 임대료를 두 배 끌어올린 사례, 단절된 상가 세 채를 하나로 묶어 프랜차이즈 입점이 가능한 규모로 만들어 임대료를 상승시킨 사례 등 저자의 실제 경험에서 나온 구체적인 노하우가 가득하다.

“평생 두 번째 월급을 보장하는 상가투자, 5천만 원으로 시작한다”
불확실한 시대, 나를 지켜줄 두 번째 월급 만들기
당신의 노후를 책임질 든든한 현금흐름, 상가투자에서 답을 찾아라!

정년은 짧아지고, 연금은 불안하며, 월급 하나에 인생을 맡기기에는 리스크가 너무 크다. 그래서 지금 필요한 것은 ‘더 열심히 일하는 방법’이 아니라, 나 대신 꾸준히 돈을 벌어주는 안전자산을 만들어 주는 파이프 라인을 구축하는 일이다. 상가투자는 이 조건을 가장 직관적으로 충족하는 자산 투자 방법이다. 아파트처럼 오르내리는 가격에 일희일비하는 자산이 아니라, 시간이 흐를수록 임대료가 쌓이고 땅값이 자산을 받쳐주는 구조야말로 퇴직 이후를 대비하는 가장 현실적인 대안이기 때문이다. 월급 외에 또 하나의 수입원이 있다는 사실만으로도 삶의 선택지는 넓어진다.
퇴직 이후를 대비하는 자산, 노동의 강도를 낮춰주는 자산, 그리고 시간을 아군으로 만드는 자산. 상가는 이 모든 역할을 동시에 수행할 수 있다. 그리고 상가로 두 번째 월급을 만드는 설계는 5천만 원이라는 현실적인 출발선에서 충분히 시작할 수 있다. 소액으로 시작해 퇴직 이후의 삶을 떠받칠 ‘두 번째 기둥’을 마련하는 실질적인 해법을 제시하는 이 책은 상가투자의 문을 여는 첫걸음이 될 것이다.

인물정보

저자(글) 홍성일

이론과 실전 경험을 모두 갖춘 자타공인 상가 분야 최고의 전문가다. 20년 전 직장 생활을 하면서 부동산 투자에 입문했고, 하루 4만 보 걷는 것도 마다하지 않고 현장을 누비며 상가 공부를 해왔다. 발품을 파는 만큼 성과를 거두는 상가투자의 매력에 빠졌고, 상가를 비롯한 다양한 경매 물건을 400건이 넘게 처리한 경험을 통해, 월급 300만 원을 받는 평범한 직장인에서 월 2,000만 원의 임대수익을 내는 실전 투자자가 되었다. 이후 상가전문협회에서 수석연구원을 지내며 전국 신도시와 택지지구 및 도심의 핵심 상권에 대해 조사·분석한 결과를 『나는 5천만 원으로 두 번째 월급 받는다』에 집대성하였다.
상가에 대한 다양한 경험을 바탕으로 네이버 카페 ‘행복재테크’에서 상가 분야 전문 칼럼니스트 겸 강사로 활동했으며, 현재는 유튜브 채널 〈스마트튜브〉에 상가 전문가로 출연하면서 사업을 접목한 상가투자를 병행하고 있다. 또한 상가투자를 공부하려는 사람들을 모아 스터디 그룹을 지도하며 자신이 쌓은 노하우를 아낌없이 전하고 있다.
저서로 『상가투자 비밀노트』가 있으며, 공저한 책으로는 『2025 결국은 부동산』과 『2024 결국은 부동산』이 있다.