공공주택 정책, 도시 재개발, 그리고 그 상관관계

심중헌 지음

피닉스앤컴퍼니 2026년 02월 20일 출간

작품소개

책소개

이 책은 “내 집 마련의 꿈”이 많은 이들에게 비수가 되어 돌아오는 현실 속에서, 주거가 인간다운 삶의 최소한의 권리라는 본질에 조금씩 다가간다. 저자는 자본주의 논리 속에서 희미해진 주거권의 가치를 서서히 환기시키고 공공의 적이라는 오명 속에서 가해지는 공공주택에 대한 사회적 편견, 그리고 혹독한 현실 속에서 최후의 보루이자 희망의 등대로서 그것의 본질적 가치를 조명한다. 또한 낡은 동네가 첨단 도시로 화려하게 변신하는 재개발의 이면, 즉 명암을 동시에 분석하여 ‘새 아파트의 로망’이 가리는 ‘갈 곳 잃은 사람들의 눈물’과 ‘도시의 상실감’을 처절하게 드러낸다.
저자는 공공주택과 재개발이 도시라는 거대한 생명체의 유기적인 두 혈관처럼 연결되어 있다고 우리에게 말한다. 그런 맥락에서 주민 참여, 사회적 혼합, 그리고 지속 가능한 개발 모델을 통한 공공의 가치 수호를 더더욱 장려해야 한다고 한다. 저자는 세계 각국의 공공주택에 대한 기획과 정책들을 거울삼아 우리 도시만의 ‘독창적이고 지속 가능한 해법’을 모색하는 한편, ‘젠트리피케이션과 투기의 덫’이라는 자본의 어두운 면이 어떻게 도시를 잠식하는지도 아주 서슬 파랗게 파헤친다. 이 책의 정수는 바로 ‘우리가 꿈꾸는 도시의 모습’, 즉 ‘지속가능한 도시를 위한 미래 비전’을 제시하는 데 있다. 경계 없는 주거, 녹색 숨통, 스마트한 지혜, 그리고 시민 참여로 이루어진 인간 중심의 따뜻한 유기체로서의 도시 청사진을 그려내는 데에도 저자는 심혈을 기울인다.
저자는 도시라는 복잡한 유기체의 복잡한 문제들을 마주한 뒤, 독자들에게 ‘아주 작은 관심이 만드는 큰 변화’ 라는 잔잔하지만 희망찬 메시지를 전한다. ‘나의 문제가 곧 우리의 문제’라는 공감대와 ‘일상 속의 용기 있는 행동’이라는 풀뿌리 민주주의를 통해 바로‘우리 도시의 내일’을 움직이는 위대한 힘을 반드시 길러내야 한다는 마지막 메시지는 아무래도 눈물겹다. “우리 무대의 각본은 오래전부터 쓰였지만 결말은 아직 정해지지 않았다…”고 하는 대목에서 다시 한 번 눈시울을 적시게 된다. 저자는 독자들이 도시를 단순 관람자가 아닌 적극적인 참여자의 시선으로 바라보고 우리의 도시를 다시 만나게 되는 희망을 가득 품도록 아주 잔잔하게 마무리한다.

목차

차례


1. 내 집 마련의 꿈 vs. 최소한의 주거권 ─ 9
공공주택, 과연 ‘공공의 적’일까?

2. 낡은 동네의 화려한 변신? ─ 19
도시 재개발, 빛과 그림자

3. 보이지 않는 끈으로 묶인 두 주체 ─ 29
공공주택과 재개발

4. 갈 곳 잃은 사람들 vs. 새 아파트의 로망 ─ 40
개발의 이면에 숨겨진 도시의 눈물

5. 뉴욕의 슬럼가에서 서울의 달동네까지 ─ 50
전 세계 공공주택 & 재개발 솔루션 벤치마킹

6. 젠트리피케이션, 투기의 덫 ─ 61
자본의 논리가 지배하는 도시

7. 숫자가 말해주지 않는 것들 ─ 72
사람들의 이야기

8.우리가 꿈꾸는 도시는 어떤 모습일까? ─ 82
지속 가능한 도시를 위한 미래 비전

9. 작은 관심이 만드는 큰 변화 ─ 92
우리 도시의 내일을 그리다

10. 우리의 도시를 다시 만나다 ─ 103

책 속으로

서울 도심 한복판에 자리한 어느 낡은 골목을 한번 상상해 보세요. 좁고 구불구불한 길을 따라 오래된 상점들이 늘어서 있고 담벼락에는 켜켜이 세월의 흔적이 쌓여 있습니다. 볕 잘 드는 마루에서는 할머니가 나물을 다듬고 골목 끝 떡집에서는 김이 모락모락 피어오르는 찹쌀떡 냄새가 온 동네를 감쌉니다. 어쩌면 이곳은 우리 모두가 어린 시절을 보냈던 정겨운 동네의 모습일 수도 있어요. 개발의 손길이 닿지 않은 채 오랜 시간을 품어온, 때로는 불편하지만 마음만은 넉넉했던 그런 동네 말입니다.
하지만 문득, 이 동네에 급격한 변화의 바람이 불어 닥칩니다.“여기, 이제 재개발됩니다!” 라는 현수막이 내걸리고 먼지 풀풀 날리는 포클레인이 낡은 건물들을 하염없이 허물기 시작합니다. 그리고 얼마 지나지 않아 고층 아파트가 솟아 오르고, 화려한 상가와 깨끗한 도로가 놓이며, 동네는 한순간에 ‘첨단 도시’의 얼굴로 탈바꿈합니다. 언론은 이런 변화를 ‘도시의 새로운 미래’, ‘부동산 가격 상승’, 또는 ‘생활의 편리함 증진’이라는 미사여구로 포장하며 연거푸 찬사를 보냅니다. 이는 애벌레가 허물을 벗고 화려한 나비로 날아오르는 듯한, 그야말로 화려한 변신처럼 보이는 장면이죠.
그러나 이 눈부신 변신 뒤에는 과연 무엇이 존재하는 걸까요? 과연 모든 이가 이 변신을 축복할까요? 혹자는 이 변화가 ‘희망의 문’ 을 활짝 연 것이라 말하지만, 또 다른 이에게는 평생을 일궈온 보금자리를 잃는‘갈등의 시작’이 되기도 하지요.

재개발.

이것은 과연 도시의 발전을 위한 필연적인 과정일까요, 아니면 우리 사회가 애써 외면하고 싶은 어두운 면일까요? 도시 재개발은 본질적으로 낡고 노후화된 도시 환경을 개선하고, 주거 및 생활 수준을 향상하며, 도시 기능을 현대화하려는 목적으로 시작됩니다. 과거 좁은 골목길과 부족한 주차 공간, 녹물 나오는 낡은 수도관, 그리고 지진이나 화재에 취약한 건물들은 분명 현대인의 삶의 질을 저해하는 요소였습니다. 이런 문제들을 해결하고 더 효율적이고 안전하며 쾌적한 공간으로 도시를 재탄생시키는 것은 분명 긍정적인 일입니다. 새로운 일자리를 창출하고, 지역 경제를 활성화하며, 도시 경쟁력을 높이는 동력으로도 작용하니깐 말이죠.
하지만 문제는 생각보다 간단하지 않습니다. 재개발은 종종 도시를‘정화’한다는 명목으로 수십 년간 쌓아온 동네의 기억과 역사를 무자비하게 지워버립니다.

출판사 서평

이 책은 “내 집 마련의 꿈”이 많은 이들에게 비수가 되어 돌아오는 현실 속에서, 주거가 인간다운 삶의 최소한의 권리라는 본질에 조금씩 다가간다. 저자는 자본주의 논리 속에서 희미해진 주거권의 가치를 서서히 환기시키고 공공의 적이라는 오명 속에서 가해지는 공공주택에 대한 사회적 편견, 그리고 혹독한 현실 속에서 최후의 보루이자 희망의 등대로서 그것의 본질적 가치를 조명한다. 또한 낡은 동네가 첨단 도시로 화려하게 변신하는 재개발의 이면, 즉 명암을 동시에 분석하여 ‘새 아파트의 로망’이 가리는 ‘갈 곳 잃은 사람들의 눈물’과 ‘도시의 상실감’을 처절하게 드러낸다.
저자는 공공주택과 재개발이 도시라는 거대한 생명체의 유기적인 두 혈관처럼 연결되어 있다고 우리에게 말한다. 그런 맥락에서 주민 참여, 사회적 혼합, 그리고 지속 가능한 개발 모델을 통한 공공의 가치 수호를 더더욱 장려해야 한다고 한다. 저자는 세계 각국의 공공주택에 대한 기획과 정책들을 거울삼아 우리 도시만의 ‘독창적이고 지속 가능한 해법’을 모색하는 한편, ‘젠트리피케이션과 투기의 덫’이라는 자본의 어두운 면이 어떻게 도시를 잠식하는지도 아주 서슬 파랗게 파헤친다. 이 책의 정수는 바로 ‘우리가 꿈꾸는 도시의 모습’, 즉 ‘지속가능한 도시를 위한 미래 비전’을 제시하는 데 있다. 경계 없는 주거, 녹색 숨통, 스마트한 지혜, 그리고 시민 참여로 이루어진 인간 중심의 따뜻한 유기체로서의 도시 청사진을 그려내는 데에도 저자는 심혈을 기울인다.
저자는 도시라는 복잡한 유기체의 복잡한 문제들을 마주한 뒤, 독자들에게 ‘아주 작은 관심이 만드는 큰 변화’ 라는 잔잔하지만 희망찬 메시지를 전한다. ‘나의 문제가 곧 우리의 문제’라는 공감대와 ‘일상 속의 용기 있는 행동’이라는 풀뿌리 민주주의를 통해 바로‘우리 도시의 내일’을 움직이는 위대한 힘을 반드시 길러내야 한다는 마지막 메시지는 아무래도 눈물겹다. “우리 무대의 각본은 오래전부터 쓰였지만 결말은 아직 정해지지 않았다…”고 하는 대목에서 다시 한 번 눈시울을 적시게 된다. 저자는 독자들이 도시를 단순 관람자가 아닌 적극적인 참여자의 시선으로 바라보고 우리의 도시를 다시 만나게 되는 희망을 가득 품도록 아주 잔잔하게 마무리한다.

인물정보

저자(글) 심중헌

심중헌

사회과학과 인문학을 공부했다. 내 집 마련의 꿈이 비수가 되는 현실과 최소한의 주거권 사이에서 도시와 인간의 공존 해법을 모색하는 국제적인 통찰력을 지닌 도시 사상가이자 휴머니즘적 비평가, 그리고 시민 참여를 통한 변화를 꿈꾸는 실천적 이상주의자이다. 그는 자본주의 논리에 밀려난 주거의 본질적 가치와 공공의 적으로 오명 쓴 공공주택의 진정한 의미, 새 아파트의 로망 뒤에 감춰진 ‘도시의 눈물’, 그리고‘젠트리피케이션과 투기의 덫’이 어떻게 도시의 다양성과 인간적인 가치를 파괴하는지 객관적으로 분석한다. 사회적 책임과 따뜻한 시선으로 도시의 내일을 함께 그려나가고자 하는 그의 비전은 우리 모두가 살고 있는 공간과 삶에 대한 뜻 깊은 유대를 불러일으킬 것이다.