아파트 타이밍의 기술 - 부동산 싸이클로 보는 내집마련과 아파트 투자 시점의 모든 것

김현희 (집마루) 지음

부동삶클래스 2025년 11월 03일 출간

작품소개

책소개

“지금이 그 집, 그 타이밍입니다.” 아파트 가격은 앞으로 오를까, 내릴까? 지금 계약해야 할까, 아니면 기다려야 할까? 부동산 시장 앞에서 고민하는 모든 사람을 위해, 현장에서 수백 건의 거래를 이끌어 온 공인중개사가 시장의 흐름과 타이밍의 원칙을 풀어냈다. 광주 북구에서 매매, 전세, 월세 등 다양한 거래를 직접 중개하며 얻은 실전 경험과 지역별 시세 변동 패턴, 정부 정책의 영향, 금리·거래량 변화까지 반영한 분석을 담았다. 책 속의 모든 내용은 실제 사례와 데이터로 검증된 것이다. 이 책은 내 집 마련이 늦어질수록 불안한 사람, 잘못된 투자로 후회한 경험이 있는 사람, 안정적인 노후를 준비하는 4060세대 모두에게 필요한 ‘실전 생존 매뉴얼’이다.

이 책에서 배우는 핵심

• 부동산 가격 사이클과 전조 신호 읽기
• 1년을 기다릴지, 지금 계약할지 판단하는 타이밍 전략
• 장기 가치가 유지되는 입지와 단지 선정 기준
• 투자 목적과 실거주 목적에 따른 맞춤 전략
• 전세 사기, 미분양, 유동성 리스크를 피하는 법

모든 성공 투자는 타이밍에서 시작된다. 이 책은 부동산 시장의 변화 속에서 흔들리지 않는 기준이자, 당신의 나침반이 될 것이다.

목차

프롤로그

0.1 내 집이 있는 삶, 왜 지금 꼭 필요한가
0.2 질문은 같지만, 답은 시기마다 다르다

1부 왜 지금 ‘내집마련’과 ‘투자’를 동시에 준비해야 하는가

1.1 열심히 사는데 왜 내 삶은 그대로일까
1.2 월급만으로는 자산을 늘릴 수 없다
1.3 인플레이션, 자산을 갉아먹는 조용한 도둑
1.4 부동산은 실물자산, 왜 가장 강력한가
1.5 부자와 가난한 사람의 결정적 사고차이
1.6 투자는 타이밍, 늦을수록 리스크는 커진다

2부 부동산 싸이클로 읽는 시장의 흐름

2.1 지금이 저점일까, 고점일까?
2.2 집값은 왜 예상보다 먼저 오를까
2.3 미분양이 많을 때가 진짜 기회일까?
2.4 금리, 정책, 심리의 3요소로 시장을 읽는 법
2.5 부동산 싸이클, 흐름을 알면 두렵지 않다

3부 무엇을 사고, 무엇을 팔아야 하는가

3.1 청약, 분양권, 구축 중 어디가 유리한가
3.2 3기 신도시, 지금 사도 될까?
3.3 분양권 투자, 제대로 이해하고 접근하라
3.4 시세차익 vs 월세수익, 무엇을 선택할까
3.5 실거주와 투자를 동시에 잡는 방법

4부 입지가 모든 것을 결정한다

4.1 입지 분석의 실전 기술
4.2 강남이 왜 비싼지, 평당가로 해석해보기
4.3 저평가 아파트의 진짜 조건
4.4 공급과 수요로 지역의 흐름 읽는 법
4.5 지방 투자, 언제 어떻게 접근 할 것인가

5부 실전 투자자를 위한 전략 설계

5.1 연령별, 상황별 맞춤 투자 포트폴리오
5.2 대출은 빚이 아니라 자산이다
5.3 레버리지 없이 부자되기 어렵다
5.4 세금과 규제, 투자자의 관점으로 보라
5.5 투자 실패를 막는 심리적 원칙들

6부 내 집 마련의 완벽한 프로세스

6.1 첫 집, 절대 실수 없이 사는 법
6.2 매수 전 반드시 해야 할 동네와 매물 임장
6.3 공인중개사와 협상, 실전 대화법
6.4 실거주자의 갈아타기 전략
6.5 전세금과 대출을 활용한 스마트 구매법

7부 사례로 배우는 투자 Q&A

7.1 집을 지금 사야 할까, 기다려야 할까?
7.2 신축 vs 구축, 어떤 전략이 유리한가
7.3 재건축·재개발, 어디에 어떻게 투자할까
7.4 지방 미분양, 지금이 기회인가?
7.5 전세 사는 대신, 소형 아파트를 사야 할까?

에필로그

타이밍은 선택이 아니라, 전략이다

책 속으로

1. 행동 촉구형 (1.6 + 2.1)
“부동산 시장은 기다려주지 않는다. 타이밍은 두 번 오지만, 두 번째 기회에는 이미 가격이 올라 있다. 현명한 사람은 모두가 불안해하는 첫 번째 기회를 잡는다.”

1. 시장 통찰형 (2.4 + 2.5)
“집값은 금리, 정책, 심리라는 세 개의 바퀴로 굴러간다. 이 흐름을 이해하면, 시장이 요동칠 때도 두렵지 않다.”

1. 실전 조언형 (3.5 + 4.1)
“실거주와 투자를 동시에 잡으려면 ‘입지’가 답이다. 입지 분석은 감이 아니라 데이터와 발품으로 완성된다.”

1. 심리·마인드형 (5.2 + 5.5)
“대출은 빚이 아니라 자산을 키우는 도구다. 투자에서 가장 위험한 것은 돈이 아니라, 두려움과 조급함이다.”

1. 공감·감성형 (에필로그)
“집은 단순한 투자 대상이 아니라, 나와 가족이 평생을 살아갈 터전이다. 투자도 결국은 안정과 행복을 위한 도구일 뿐이다.”

출판사 서평

아파트 가격은 오를까, 내릴까. 지금 계약해야 할까, 아니면 기다려야 할까. 누구나 한 번쯤 던져본 이 질문들에, 이 책은 명쾌하고 현실적인 답을 내놓는다. 현장에서 수백 건의 거래를 이끌어 온 공인중개사가 직접 경험으로 쌓은 시장 흐름의 원리와 타이밍의 법칙이 녹아 있다. 단순히 “지금 사라.” 혹은 “기다려라.”를 외치는 조언서가 아니다. 부동산 시장의 움직임을 가격 사이클, 금리, 거래량, 정책 변화라는 요소로 해부하고, 그 속에서 반복되는 전조 신호를 읽는 법을 보여준다. 저자는 광주 북구라는 실제 지역을 무대로, 데이터와 현장 감각이 만나는 지점을 정밀하게 포착한다. 덕분에 독자는 시장을 분석하고 판단할 수 있는 주체로 거듭난다. 이 책의 가치는 ‘실전’에 있다. 막연한 이론이 아닌, 전세 사기·미분양·유동성 리스크를 피한 생생한 사례들이 담겨 있다. 또한 투자 목적과 실거주 목적을 구분해 각각의 전략을 제시함으로써, 내 집 마련이 늦어질수록 불안한 사람부터 안정적인 노후를 준비하는 4060세대까지 모두에게 필요한 길잡이가 된다. 모든 성공 투자는 타이밍에서 시작된다. 이 책은 숫자와 흐름의 이면에서 ‘언제 움직여야 하는가’라는 결정의 순간을 읽는 법을 알려준다.

인물정보

저자(글) 김현희 (집마루)

부동산 시장의 흐름을 읽고, 기회를 현실로 만드는 사람. 광주 북구에서 공인중개사사무소를 운영하며 수백 건의 매매·임대 거래를 성사한 실전 전문가다. 현장에서 축적한 풍부한 경험과 냉철한 시장 분석력으로, 수많은 고객이 ‘최적의 타이밍’에 내 집을 마련하도록 이끌었다. 책상 앞의 이론이 아닌, 발로 뛰며 얻은 데이터와 생생한 사례로 부동산의 본질을 풀어내는 그의 조언은 ‘실패 없는 선택’으로 이어진다. 이 책은 그가 10여 년간 직접 부딪히고, 연구하고, 검증한 부동산 투자와 내 집 마련의 정수를 담은 결과물이다.