부동산 경매 실전투자법

우형달 지음

원앤원북스 2006년 03월 23일 출간 종이책 : 2005년 07월 14일 출간

작품소개

책소개

지은이가 10년 이상 적게는 수천만원에서 크게는 수십억의 경매물건에 직접 투자한 과정의 생생한 사례들과 강의하면서 수강생들이 가장 많이 알고 싶어하는 궁금증을 가감 없이 소개하고 있다.

경매의 기초 개념과 이론, 실제 방법론, 빠지기 쉬운 함정과 유의사항, 다양한 사례 등을 정리해 알기 쉬운 형태로 표현했다. 저당권`가압류`가등기`가처분`지상권`전세권`임차권 등의 권리분석이 잘 정리되어 있을 뿐더러 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 대법원 판례 90가지를 체게적으로 정리함으로써 어려운 권리분석 문제를 해결했다.

목차

1 부동산 경매 절차 제대로 이해하기

2 알고 보면 너무 쉬운 권리분석 포인트

3 90가지 판례로 주택임대차보호법 정복하기

4 경매 성공기 따라잡기

5 경매 함정 피해 가기

6 스스로 해보는 배당표작성연습

부록

책 속으로

아직도 경매를 당한 부동산은 재수가 없고 제대로 된 물건이 없다는 식의 생각을 가지고 있다면 부동산을 몰라도 한참 모르는 사람이다. 경매시장에 등장하는 부동산의 내역을 잠깐만이라도 살펴보면 동의할 것이다. 금융기관 등이 부동산을 담보로 제공받을 때는 담보가치에 대해 재고 또 잰다. 그래도 판단이 서지 않으면 채무자 부담으로 전문 감정기관에 의뢰해 나중에 경매로 넘어가도 채권 회수에는 문제가 없다고 판단되었을 때 비로소 대출에 응하는 것이다. 즉 금융기관에 담보로 제공된 부동산치고 쓸모없는 부동산은 없다. -p.27 부동산은 현장의 임장활동이 무엇보다 중요하고 강조되는 분야다. 책상에 앉아 하는 물건선정이나 권리분석에서는 알 수 없는 여러 특성들을 발견할 수 있다. 즉 법원기록이나 경매지에는 나와 있지 않은 유·불리한 조건들과 정보를 알 수 있는 귀중한 기회다. 부동산투자의 수익률 성패는 책상에서 나오는 것이 아니라 누가 얼마만큼 현장을 더 정확히 많이 아는가에 따라 달라진다는 점을 명심하자. -p.68 경매에서 뭐니 뭐니 해도 가장 어려운 난관이 명도라는 점은 부인할 수 없다. 초보투자자들이 다른 부분은 혼자서도 능히 해낼 수 있을지 몰라도 명도 부분에 와서는 어려움을 호소하는 경우가 많다. 무슨 일이 있어도 보증금을 못 받아가는 임차인 등을 상대로 집행관을 동원하는 강제집행은 하지 말자. 채무자의 경우에는 상황이 다르지만 임차인과는 명도에 소요되는 범위 내에서나 조금 더 양보해 인간적으로 해결하는 것이 현명하다. -p.83 ‘권리분석’이란 낙찰 후에 예상하지 못한 추가부담이 발생하는 것을 방어하는 것이다. 부동산 법원경매의 성패는 바로 정확한 권리분석에 달려 있다고 해도 지나친 말이 아니다. 즉 낙찰 후에 어떤 권리가 말소되고 어떤 권리가 그대로 남는지에 대한 상세한 권리분석을 빈틈없이 하는 것이 무엇보다 중요하다. 즉 ‘어떤 권리(근저당권·가압류·가등기·가처분 등)가 먼저 해당 부동산의 등기부등본에 자신의 이름을 올렸는가’, ‘어떤 세입자가 먼저 전입신고를 마치고 들어와 사는가’, 그리고 ‘등본과 전입의 2가지 권리 중 누가 먼저인가’만 정확하게 따져주면 권리분석의 80%는 끝난다. 먼저 올린 사람(권리)이 먼저 보장받는 것이다. “시간에 앞선 자가 권리에서도 앞선다”라고 할 수 있다. -p.89 처음 경매를 시작할 때 지켜야 할 원칙 중 하나는 자기가 잘 아는 동네나 지역의 물건부터 투자해야 가격 등에서 실수하지 않는다는 것이다. 초보자가 서울 전역을 휩쓸고 다닌다든지, 지방의 임야나 토지가 유망한 투자처로 각광받고 있다는 뉴스에만 귀를 기울여서는 좋은 결과를 올리기란 결코 쉽지 않을 것이다. 부동산 경매 선수들이 내가 살고 있는 동네까지 원정 와서 낙찰받는 이유를 생각해보면 답이 뻔하다. 수익이 나니까 찾아 올 것이고, 그렇다면 그 물건을 두고 경쟁할 때 초보자라도 동네를 더 잘 아는 내가 유리한 것은 당연하다. 또한 부동산투자는 관리하기 쉬워야 하기 때문에 현재 자신이 살고 있는 지역의 물건부터 투자를 시작하는 것이 부담이 덜하다. -p.288 주택 등이 경매로 넘어가면 1~2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다. 보일러는 얼어 터져 있고, 쓰레기는 산을 이루고, 각종 공과금은 연체되어 있기 일쑤다. 또 전세금을 날린 세입자가 죽기를 각오하고 버티는 등 숱한 애로사항을 사전에 파악하지 않고 ‘유찰이 많이 되어 값이 싸니까’ 하는 단순한 생각으로 응찰했다가는, 입찰보증금을 떼일 수도 있고 혹은 생각지도 않았던 비용이 추가로 발생하는 수도 허다하다. 이 모두가 법원경매이기에 가능한 일들이다. -p.292 초보자와 고수의 차이는 어디서 나는 것일까? 초보자일수록 간단하면서도 입찰경쟁률이 높은 물건에 관심을 가지는 데 반해, 고수들은 일견 하자투성이로 보여 권리분석부터 엄두가 나지 않는 골치 아픈 물건을 선정해 단독입찰하며 초보투자자들이 선뜻 손대지 않는 물건만을 전문적으로 응찰한다. ‘법정지상권 성립 여지 있음’, ‘대지만 입찰’, ‘세입자가 많은 물건’, ‘인수금액이 많은 물건’, ‘예고등기 있음’, ‘유치권 성립 여지 있음’, ‘테마입찰’ 등이 그것이다. 이런 물건들은 다른 조건이 같은 물건보다 평균 2~3차례 이상 더 유찰되는 것이 기본이어서 고수익을 올릴 수 있을 뿐만 아니라, 단독응찰이나 낮은 경쟁률로 낙찰받는다. -p.402

출판사 서평

부동산 경매의 목적은 오직 수익률에 있다! 2005년 상반기 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산 경매에 몰려 시장 규모가 7조원에 육박하고 응찰자수가 2004년 같은 기간보다 2배에 달한다고 한다. 이는 눈치 보기 장세에 믿을 것은 경매뿐이라는 방증이자, 경매투자가 부동산투자의 핵심으로 떠올랐음을 알려주는 지표다. 그러나 남들 다 한다고 계획도 실력도 없이 따라가다 보면 참담한 실패를 맛보기 일쑤다. 부동산 거래 중에서 가장 공격적인 형태인 법원경매로 남들보다 높은 수익률을 올리는 성공투자자가 되려면 끊임없이 공부하고 발로 뛰어 내공을 쌓아야 한다. 이 책은 10년 이상 현장을 누비고 다니며 50여 건의 부동산을 낙찰받고 20억원대의 부를 축적한 바 있는 경매고수가, 해박한 이론과 실전투자 경험을 바탕으로 부동산 경매의 모든 것을 총망라하는 법원경매의 정통 바이블이다. 부동산 경매 절차에 대한 체계적인 설명은 물론, 복잡한 권리분석도 머리에 쏙쏙 들어오도록 핵심만 짚어 해설한다. 그 중에서도 90가지 주택임대차보호법 판례 해설과 20가지 투자 성공기, 59가지 배당표작성 연습문제는 투자자의 가려운 곳을 귀신같이 알아차려 긁어주는 이 책만의 백미다. 부동산 경매투자의 대중화 시대, 점차 안정성을 높여가고 있는 법원경매시장에 노련한 테크닉과 투자의 진수를 담고 있는 이 책을 들고 뛰어든다면 1,000% 수익률 달성도 꿈이 아닐 것이다. 해박한 이론과 실전투자의 정수를 한 권으로 사상 초유의 저금리가 계속되는 상황에서 은행이자의 몇 배, 또는 연 몇 %의 수익률을 올릴 수 있는가 만이 부동산에 투자하는 척도가 되고 있다. 마침 주택과 토지시장 불안에 따라 부동산 매입에 대한 규제가 강화될 것으로 보이면서, 각종 규제에서 제외되는 법원경매시장이 반사이익으로 인해 주목받고 있다. 이 책은 시중에 나와 있는 대부분의 법원경매 관련 서적들처럼 막연히 ‘누군가가 어떤 물건을 얼마에 낙찰받아 얼마를 벌었다더라’ 하는 식의 뜬구름 잡는 내용이 아니다. 저자가 10년 이상 경매법원을 집처럼 드나들며 적게는 수천만원에서 많게는 수십억원의 물건에 직접투자한 과정의 생생한 사례들과 초보자들이 가장 알고 싶어하는 궁금증을 가감 없이 소개하고 있다. 부동산투자는 책상머리 지식이 아니라 실전 경험이 전부이기 때문이다. 부동산 경매로 부자의 꿈을 이루고자 하는 사람이라면, 초보자를 두렵게 하는 시행착오를 최소한으로 줄이고 싶다면, 경매고수 특유의 깊은 안목과 경륜이 녹아 있는 이 책을 통해 해박한 이론과 실전투자의 묘를 두루 섭렵할 수 있을 것이다. 생생한 사례가 녹아 있는 부동산 경매 정통 바이블 이 책은 총 6부로 구성되어 있다. 1부에서는 물건선정에서 처분에 이르기까지 부동산 경매의 전 과정과 경매 절차, 돈 벌 수밖에 없는 구조 등을 개괄적으로 정리한다. 복덩어리 부동산으로 다시 태어나는 경매물건의 환골탈태를 목격할 수 있다. 2부에서는 부동산 경매의 성패를 좌우하는 권리분석에 대해 알기 쉽게 설명한다. 권리분석의 중요성과 이유, 소유권·저당권·전세권·유치권·법정지상권·가등기·예고등기·처분금지가처분·주택임대차·상가건물임대차 등 각각의 권리분석 포인트를 상세히 파악할 수 있다. 3부에서는 복잡한 주택임차인 권리분석의 핵심인 대법원 판례를 90가지 구체적인 사례로 살펴볼 수 있다. 여기서 소개하는 판례 정도만 충분히 숙지해도 고민의 상당 부분을 해결할 수 있을 것이다. 4부에서는 저자가 그동안 입찰에 응했던 물건들을 중심으로 입찰시 주의점과 유망물건 선정, 권리분석, 입찰가 산정 및 낙찰 뒤의 관리·처분을 통해 달성한 수익 등을 소개함으로써 법원경매의 생생한 투자 현장을 체험할 수 있게 했다. 5부에서는 시중의 경매지에 자주 나오는 권리들의 유형을 통해 초보투자자가 피해 가야 할 경매 함정들에 대한 주의를 환기시키고 있다. 꼼꼼하게 책의 내용을 읽어나가다 보면 처음에는 눈에 잘 안 들어오던 이해관계인들의 모습이 보이기 시작할 것이다. 6부에서는 수익률 계산을 가능하게 하는 배당표작성 연습문제를 마련했다. 여기에 수록된 배당표들을 제대로 작성할 줄 알면 권리분석의 90%는 이해했다고 자부해도 좋을 것이다. 주택에 관한 배당표는 물론 상가건물임대차보호법이 적용되는 물건도 과감히 다루었다. 한편 부록에서는 경매투자의 등대 역할을 하고 있는 관련법과 시행령, 경매 관련 서식, 전국의 집행법원 상세 안홰 부동산 경매 용어사전, 배당표작성연습 해답을 충실하게 실었다. 추천사 부동산 경매 절차에 대한 체계적인 설명은 물론, 복잡한 권리분석도 머리에 쏙쏙 들어오도록 핵심만 짚어 해설하는 존경스러운 책이다. 그 중에서도 90가지 주택임대차보호법 판례 해설과 59가지 배당표작성 연습문제는 투자자의 가려운 곳을 귀신같이 알아차려 긁어주는 이 책만의 백미다. 경매투자에 입문하는 초보자뿐만 아니라 실전투자자들 모두에게 강력히 추천한다. - 최영진(중앙일보 조인스랜드 대표이사, 도시계획학 박사) 법원경매가 재테크의 유용한 수단임에는 분명하지만 진입장벽이 높은 것 또한 사실이다. 부동산 경매로 부자의 꿈을 이루고자 하는 사람이라면, 초보자를 두렵게 하는 시행착오를 최소한으로 줄이고 싶다면, 경매고수 특유의 깊은 안목과 경륜이 녹아 있는 이 책을 통해 해박한 이론과 실전투자의 묘를 두루 섭렵할 수 있을 것이다. - 이명숙(계약경제일보 대표이사) 부동산투자는 책상머리 지식이 아니라 실전 경험이 전부다. 이 책에는 지난 10년간 경매법원을 집처럼 드나들고 쉴 새 없이 현장을 누비고 다닌 저자의 투자 노하우가 고스란히 녹아 있다. 특히 백과사전적 지식만을 나열하는 여타의 부동산 경매 책들과 확실히 차별화 되는 수많은 사례들은 이 책의 권위를 더하고 있다. 경매투자자들의 필독을 요한다. - 안명숙(우리은행 PB센터 부동산재테크팀장) 부동산 경매투자는 단기간에 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 손꼽히지만, 어렵고 위험하다는 생각 때문에 대다수의 일반인들은 참여를 망설여왔다. 하지만 이제 부동산 경매투자가 대중화 되고 있다. 점차 안정성을 높여가고 있는 법원경매시장에 노련한 테크닉과 투자의 진수를 담고 있는 이 책을 들고 뛰어든다면 더 이상 두려움은 없을 것이다. - 이정우(건국대학교 교수, 도시부동산개발연구원 원장, 부동산학 박사) 주택과 토지시장 불안에 따라 부동산 매입에 대한 규제가 강화될 것으로 보이면서 각종 규제에서 제외되는 법원경매시장이 반사이익을 누릴 것으로 예상된다. 그러나 돈 없고 경험도 없는 초보투자자들에게 부동산 경매투자는 아직 가시밭길이다. 이럴 때 기본기를 탄탄하게 다져주고 예리한 감각을 닦아줄 제대로 된 투자의 스승이 절실할 것이다. 당신이 원하는 모든 경매 노하우가 이 책 한 권에 담겨 있다. - 최승학(한국생산성본부 재무부동산 전문위원) 2005년 상반기 부동산 경매를 통해 거래된 부동산이 7조원에 육박하고 응찰자수가 2004년 같은 기간보다 2배에 달한다. 이는 경매투자가 부동산투자의 핵심으로 떠올랐음을 알려주는 지표다. 부동산 경매의 정통 바이블을 표방하고 있는 이 책을 읽고 저자의 숙련된 노하우를 따라가다 보면 1,000% 수익률 달성도 꿈이 아닐 것이다. - 원종태(머니투데이 건설부동산부 기자)

작가정보

저자(글) 우형달

우형달 건국대학교 경제학과와 동 대학교 부동산대학원 부동산학 석사과정을 졸업했으며, 현재 강원대학교 부동산학과 박사과정을 밟고 있다. 건국대학교 부동산대학원 권리분석 강사 및 광운대학교 정보복지대학원 권리분석 교수로 재직 중이며, 한양대학교·경기대학교·한성디지털대학교 등 여러 대학과 조인스랜드(중앙일보)·스피드뱅크·한국생산성본부 등의 경매교육기관에서 권리분석 및 실전 투자사례를 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억원 만들기’를 운영하면서 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원, 스피드뱅크 재테크 커뮤니티 코너 전문위원으로도 활동하고 있다. 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 직접 개인투자와 여러 건의 펀드 조성으로 법원경매 부동산을 50여 건 낙찰받은 실적이 있다. 부동산 법원경매 투자법인 (주)GMRC 대표이사 및 새천년펀드·우리펀드 및 8·15펀드의 매니저로 재직 중이다. 저서로는 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 투자분석 시리즈』, 『법원경매 판례분석 시리즈』, 『법원경매 권리분석 시리즈』가 있다. 황현 국립 창원대학교 경영학과 및 경남대학교 경영대학원 무역학과(경제학 석사), 창신대학교 부동산정보학과를 졸업했으며 국립 강원대학교 부동산학과 박사과정을 밟고 있다. 현재 창원대학교 경영대학원 부동산학과와 창신대학교 부동산정보과 외래교수로 재직 중이며, 창신대학교 평생교육원 공인중개사반 및 공·경매사반 지도교수이기도 하다.