경매투자의 모든 것

우형달 지음

원앤원북스 2009년 07월 09일 출간 종이책 : 2009년 05월 18일 출간

작품소개

책소개

종자돈 없이도 경매투자에서 성공하는 숨은 비결
지금이 부동산 경매의 최고의 기회다!

1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 실전 경매 투자자, 우형달의 경매투자 노하우. 저자는 경기 침체기야말로 부동산 경매의 최고 기회라며, 불황기에 경매로 부동산을 취득해 호황기에 일반매매를 통해 처분하라고 조언한다.

본문은 부동산 경매의 허와 실을 알려주고, 부동산 경매 투자자가 꼭 지켜야 할 성공 원칙을 짚어준다. 부동산 경매 초보자들의 특징 10가지와 전문가의 도움을 적극 활용하는 법, 종자돈에 대한 사고 전환하기, 돈 되는 경매물건을 고르는 노하우를 소개한다.

뒤이어 부동산 경매의 투자 사례를 소개한다. 오류역 앞 오피스텔 40건 응찰에 13건 낙찰성공기, 인천시 구도심에 낙찰로 다세대 7건 보유, 재개발이 추진되고 있는 황학동 상업지구 구옥, 용산구 서계동 다세대 낙찰사례 등 저자의 생생한 투자 사례를 공개하였다. 마지막 장에서는 초보투자자가 손대면 안 되는 권리 유형을 짚어주어 부동산 경매에 성공하는 확실한 실전 전략을 알려준다.

목차

지은이의 말_실전 경험 없는 부동산 경매 책은 공허할 뿐이다!

1장 경기 침체기야말로 부동산 경매의 최고 기회다
공포기에 경매로 사고, 탐욕기에 매매로 팔아라
시장순응형 투자로는 결코 성공할 수 없다
부동산 비관론자들의 말에 휘둘리지 마라
부자들이 실물자산에 열광하는 데는 이유가 있다
인생 2막의 무기로 경매만한 게 없다
주식 투자가 미로라면 경매 투자는 고속도로다

2장 부동산 경매의 진정한 실체를 제대로 알자
부동산 경매물건은 아주 좋은 물건들뿐이다
경매는 일부 사람들의 전유물이 아니다
부동산 경매물건에는 못 먹을 것도 있다
일부 악덕 채무자는 절대 망하지 않는다
부동산가격과 경매감정가격의 진실을 알자
부동산 경매세계에선 그 누구도 내 편이 아니다
자기관리 못하면 앞으로 남고 뒤로 손해 난다

3장 부동산 경매 투자자가 꼭 지켜야 할 성공 원칙
부동산 경매 초보자들의 영원한 특징 10가지
투자지역과 경매물건에 대한 전략부터 세워라
전문가의 도움을 적극적으로 활용하자
경매 투자에선 실수가 더 많은 것을 가르쳐준다
종자돈에 대한 사고를 전환하라
혼자 독식하려고 욕심내면 뒤탈이 생긴다
돈 되는 경매물건을 고르는 노하우
흐름을 읽어 투자 유망 지역을 선점하라

4장 부동산 경매, 이것만은 반드시 알고 시작하자
부동산 경매, 한 건 하는 절차와 과정을 꿰뚫자
경매 고수와 하수의 실력은 하늘과 땅 차이다
부동산 경매물건의 점유자 형태를 이해하자
경매의 꽃은 뭐니뭐니 해도 명도다
경매 공부 잘하는 지름길, 배당표 써보기
경매 투자의 핵심은 ‘낙찰대금+α’의 구조
추가 인수금액이 많을수록 좋은 물건
유료 경매정보지 활용은 필수다
경매 관련 인터넷 사이트를 적극 활용하라
닭의 일생과도 비슷한 경매의 전 과정

5장 마술 같은 실전 경매 투자 사례를 공개한다
오류역 앞 오피스텔 40건 응찰에 13건 낙찰성공
인천시 구도심에 낙찰로 다세대 7건 보유
법정지상권 성립여지 있는 자양동 단독주택
재개발이 추진되고 있는 황학동 상업지구 구옥
4가구 살고 있던 서대문구 창천동 다가구
송파구 지역에 연립과 다세대가 100여 채
마술이 현실이 되는 용산구 서계동 다세대 낙찰사례
낙찰받는 것이 임대보다 저렴한 오피스텔 낙찰사례
9호선이 지나가는 방화뉴타운 소형 다세대 낙찰사례
1억 원이나 싸게 낙찰받은 천호뉴타운 아파트 낙찰사례

6장 경매물건의 썩은 부분을 정확히 도려내라
고수익을 기대하면 특별매각물건을 겨냥하라
재경매사건으로 입찰보증금이 20%일 때
법정지상권 성립여지 있는 물건일 때
유치권 성립여지 있는 물건일 때
위험하지 않은 예고등기 있는 물건일 때
공유지분 있는 물건일 때
토지별도등기 있는 물건일 때
추가 인수권리가 있는 물건일 때
분묘기지권 성립여지 있는 물건일 때
다 같은 상가임차인이 아니다

7장 초보투자자가 손대면 안 되는 권리 유형들
도사도 치유할 수 없는 등기부상 하자들
선순위 처분금지가처분이 있어 20%인 물건일 때
대지권 없이 건물만 경매되는 물건일 때
말소 안 되는 선순위 지상권 있는 물건일 때
유치권 성립여지 있는 물건일 때
소유권이전에 관한 소송이 진행되는 물건일 때
말소 안 되는 최선순위 가등기 있는 물건일 때
소유권이전이 어려운 특수법인 물건일 때
국세 압류내용이 파악되지 않는 물건일 때
진행 도중 경매가 취하되는 잉여 없는 물건일 때

8장 종자돈 규모에 따른 부동산 경매 투자 전략
종자돈이 1천만~2천만 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 3천만 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 5천만 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 2억~3억 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 5억 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 10억 원 전후일 때의 투자법
금융기관 활용해 경락잔금 납부하기
무리한 자금조달은 큰 화를 부를 수 있다
체력이 약하면 공동 투자로 대응하라

9장 10년간 경매물건별 지수변동과 투자 포인트
아파트 경매지수 변동과 투자 포인트
연립·다세대주택 경매지수 변동과 투자 포인트
다가구·원룸·단독주택 경매지수 변동과 투자 포인트
근린주택 경매지수 변동과 투자 포인트
오피스텔 경매지수 변동과 투자 포인트
상가 경매지수 변동과 투자 포인트
임야 및 기타물건의 경매지수 변동과 투자 포인트

책 속으로

부동산 경매시장은 부동산 매매시장과 반대로 움직이는 경향이 있다. 부동산 경기가 좋을 때, 부동산 경매시장에는 좋은 경매물건이 잘 나오지 않는다. 경매물건도 줄어들고 낙찰가격도 올라가며 경쟁률도 높아진다. 그 결과 수익률은 떨어진다. 반대로 정부의 규제정책이 발동되거나 부동산 경기가 침체기에 들어서면 부동산 경매물건은 증가한다. 반면에 경매시장에 관한 일반 사람들의 열기는 싸늘히 식어간다. 경매물건은 폭증하고 낙찰가격과 응찰자는 급속히 감소한다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 배짱과 여유가 반드시 필요하다. 당장의 시장 상황에만 급급해하지 말고 시장 상황이라는 것은 언젠가 반전된다는 사실을 명심해야 한다. 1장

부동산을 감정할 때 감정사들은 일반적으로 ‘거래사례비교법’을 사용한다. 이 방법은 인근의 유사한 부동산의 거래시기와 가격을 해당 부동산에 적용해 감정가격을 산정하는 것이다. 이 방법은 감정평가사의 주관적 판단이 개입될 여지가 많고, 부동산가격의 변동이 심할 때는 정확성이 떨어지는 단점이 있다. 시간 차이를 극복하기 위해 시점보정을 해보지만 정확성이 낮다. 물론 거래시세가 전국적으로 매주 파악되고 발표되는 아파트라면 논란의 여지가 작다. 하지만 거래가 빈번하지 않은 물건이나 매매가격의 파악이 어려운 물건의 경우는 감정가격의 신빙성이 떨어진다. 2장

일반적으로는 대출금액을 통해 해당 부동산의 가치도 엿볼 수 있다. 하지만 개인이나 비금융기관이 1순위인 경우에는 대출금액을 신뢰하기가 어렵기 때문에 대출금액으로 부동산의 가치를 판단할 수 없다. 제1금융권의 부동산 담보대출은 부동산가치를 바탕으로 실행된다. 하지만 개인이나 비금융기관의 경우 부동산 자체 가치만을 담보로 대출금액을 결정했다고 판단하기 어렵다. 따라서 제1금융권에서 융자를 많이 받은 물건이라면 가치는 일단 인정받은 셈이다. 금융권 내에서도 설정비율이 달라진다. 은행의 경우는 통상 120%를 설정한다. 만약 실제 대출금액이 5억 원이라면 등기부에는 6억(대출금액 5억 원×설정비율 120%)원이 설정된다. 반면에 저축은행, 새마을금고, 신용협동조합, 생명보험사는 통상 130%를 설정한다. 3장

응찰하기 전에는 반드시 권리분석을 통해 등기부상 하자가 없는지를 정확하게 살펴봐야 한다. 부동산등기부(등본)를 직접 발급받아 낙찰로도 말소되지 않는 권리가 있는지, 낙찰대금과는 별도로 추가로 물어줘야 할 선순위임차인이 있는지 등을 살펴봐야 한다. 즉 예상치 못한 상황이 일어나지 않도록 권리분석을 통해 준비해야 한다. 부동산등기부는 인터넷을 통해 대법원 사이트에서 손쉽게 발급받을 수 있다. 권리분석을 혼자 하기 어려울 때는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 권리분석에 대한 공부는 좀더 자세한 권리분석책을 참고하길 바란다. 임차인 분석과 배당표 작성도 할 수 있어야 한다. 4장

오피스텔은 주거용으로도 오피스용으로도 사용할 수 있다. 이처럼 다용도로 사용되는 물건에 응찰하고자 할 때는 실제 어떤 용도로 사용되고 있는지가 중요하다. 건축물관리대장이나 등기부등본에 기록하는 용도가 중요한 것이 아니라 실제로 사용하는 용도가 중요한 것이다. 현황이 주거용으로 사용되고 있으면 주택임대차보호법의 적용대상이 되고, 상가나 오피스용으로 사용되고 있으면 상가·건물임대차보호법의 적용대상이 된다. 양도소득세 부과시 주택소유여부가 중요하다. 1주택자, 2주택자, 3주택 이상자로 분류해 다주택자일수록 양도소득세가 중과된다. 임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 과세당국은 주택으로 간주해 주택 수에 포함시킨다. 5장

유치권은 우선변제권은 인정되지 않지만 목적물이 경매 또는 강제 집행되어 소유권에 변동이 생기더라도 유치권자는 새로운 소유자에게 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도나 명도를 거절할 수 있다. 따라서 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보는 것이 타당하다. 유치권의 성립 범위는 직접점유뿐만 아니라 간접점유하고 있는 경우에도 성립하는 것으로 보며, 점유권을 상실하면 유치권도 소멸하게 된다(민법 제328조). 유치권은 등기부상에 등재되는 권리가 아니어서 매각목록에는 ‘유치권성립여지 있음’으로 표시되는 것이 일반적이다. 성립하는 경우 말소기준에 상관없이 경매결과로 그 권리가 말소되지 않기 때문에 낙찰자는 무조건 인수해야 한다. 6장

출판사 서평

실전 경험 없는 부동산 경매 책은 공허할 뿐이다!

100여 건이 넘는 실전 경험을 갖춘 최고의 경매 전문가이자 우리나라에서 최초로 부동산 경매로 박사학위를 취득한 저자가 그간의 부동산 경매 노하우를 아낌없이 담아낸 역작이다. 시중에 수많은 부동산 경매 관련 서적들이 쏟아지고 있지만 대개 수익과는 상관없는 경매 절차 해설이 절반을 차지하거나 남의 이야기를 구구절절이 설명하는 책이 대부분이다. 하지만 이 책의 독자들은 다른 책에서는 보지 못했던 보석 같은 내용을 만나게 될 것이다. 수천만 원에서 수십억 원을 동원하면서 체험한 결과의 산물인 이 책은 부동산 경매의 확실한 길잡이 역할을 해줄 것이다.
부동산 경매시장도 이미 대중화되어 과거처럼 운 좋게 초보자가 고수익을 올리기란 여간해서는 쉽지 않다. 경매물건 중에는 돈이 되는 물건도 있고, 오히려 종자돈마저 날리게 만드는 물건도 있다. 이런 경매물건의 감별 능력을 키워 적은 돈으로도 높은 수익률을 올릴 수 있게 하는 것이 이 책의 목적이다. 경매 투자의 성공원칙, 권리분석 노하우, 물건별 투자전략, 자금 규모별 투자전략, 경매의 꽃인 명도 테크닉에 이르기까지 부동산 경매 실전투자의 모든 것이 총망라된 이 책을 통해 당신도 진정한 부동산 경매의 고수로 거듭날 것이다.


실전고수 우형달 박사의 마술 같은 실전 경매투자법!

이 책에는 현장을 누구보다도 잘 알고 투자 경험이 많은 저자의 노하우가 고스란히 담겨 있어 실전 투자 경험 없이 책상머리에서 쓴 여타의 부동산 경매 책들과는 확실히 차별화된 투자 고수의 기술을 배울 수 있을 것이다. 이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 1장에서는 부동산 경매에 투자해야 할 시기와 팔아야 할 시기 등 전반적인 내용을 설명했다. 2장에서는 진정한 고수가 되기 위해 알아야 할 부동산 경매의 실체에 대해 자세하게 알려준다. 3장에서는 부동산 경매에서 성공을 위해 필요한 원칙들을 설명하고, 4장에서는 부동산 경매를 시작하기 전에 반드시 알아야 할 기본적인 사항들에 대해 기술했다.
5장에서는 저자가 직접 경험한 마술 같이 놀라운 실전 경매 투자 사례들을 소개하고 있다. 6장에서는 하자가 있는 경매물건을 적절히 치유해 고수익을 올릴 수 있는 방법, 즉 경매의 고수가 되는 방법을 알려준다. 7장에서는 치유할 수 없는 하자가 있어 초보투자자들이 절대로 응찰해서는 안 되는 경매물건의 유형들에 대해 알아보고, 8장에서는 종자돈의 규모에 따른 부동산 경매 투자 전략에 대해 상세히 알려준다. 마지막으로 9장에서는 10년간 경매물건별 지수변동과 투자 포인트를 일목요연하게 정리해 설명하고 있다.

추천사

매매와 경매의 벽이 허물어지기 시작했다!
부동산과 법원경매를 바라보는 남다른 시각이 이 책의 소산이다. 이 책을 통해 법원경매와 일반매매의 영역이 무너지기 시작했음을 알 수 있다. 불황기에 경매로 부동산을 취득해 호황기에 일반매매를 통해 처분한다는 역발상이 신선하다. 경매시장의 호황기·불황기 특성과 현상들을 이해하기 쉽게 설명해주는 이 책은 투자의 시기를 잘 몰라 부동산 경매를 망설였던 사람들에게 꼭 필요한 부동산 경매 지침서다. 양은열_YEL부동산연구소 대표

국내 1호 부동산학 경매박사의 노하우를 모두 담았다!
실전 경험과 이론을 두루 갖춘 ‘경매박사’의 경매 마인드를 살펴볼 수 있는 즐거운 기회다. 저자의 부동산학 ‘석사·박사’ 학위 테마가 모두 ‘부동산 법원경매’이다. 학위 테마를 일관되게 법원경매로 한 사람은 이 책의 저자가 처음이다. 현장에서 쌓은 노련한 테크닉과 투자의 진수가 담겨 있는 이 책은 경매투자에 입문하는 초보자뿐만 아니라 실전투자자 모두 경매 투자에 성공하는 데 좋은 길잡이가 될 것이다. 김진_군장대학 부동산학과 교수


부동산 경매에 성공하는 확실한 실전 전략을 알려준다!
투자에 성공하는 원칙은 의외로 간단하다. 불황기에 싸게 취득해 호황기에 제값 받고 처분하는 것이다. 실전에서 투자해본 사람만이 이러한 정글의 속성을 안다. 이 책에는 강산이 한 번 변한다는 10년이란 시간 동안 부동산 경매물건을 무려 100여 건이나 낙찰받은 투자 고수의 노하우가 고스란히 녹아 있어 유용하다. 현장 경험 없이 책상에서 쓴 여타 경매 해설서들과는 확실히 다른 실전 전략이 담겨 있어 당신을 진정한 투자 고수로 만들어줄 것이다. 박원갑_스피드뱅크 부사장, 부동산연구소장

종자돈 없이도 경매투자에서 성공하는 숨은 비결!
이 책은 부동산 경매투자에서 종자돈은 충분조건일 뿐이라는 사실을 알게 해준다. 저자는 가진 돈이 없다고 마냥 넋을 놓고 있지 말고 빨리 경매투자를 시작해야 한다고 말하며, 경매투자는 어렵다는 인식을 가진 초보투자자에게도 경매투자에 대한 자신감을 불어 넣어

작가정보

저자(글) 우형달

우형달
전남 해남에서 태어난 저자는 건국대학교 부동산 대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. ‘석사·박사학위’ 논문 주제가 모두 ‘법원 부동산 경매’다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사다. 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.
현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.
외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다.
부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 읽어야 할 70가지』 등이 있다.