재개발 모르면 부자될 수 없다

3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프

최진성 지음

한국경제신문 2021년 08월 18일 출간 종이책 : 2021년 08월 04일 출간

작품소개

책소개

- 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프 실현
- 서울 노원구, 영등포구, 송파구, 동작구, 용산구, 인천 등
성공 결과로 증명하는 재개발 실전 투자의 고수
- 국내 최고의 부동산 투자 전문가이자 재개발 투자 강의의 독보적인 1타 강사

“이 책을 선택한 당신에게만
성공 투자라는 비밀의 문이 열릴 것이다!”

★ 순자산 150억 원대로 부의 퀀텀 점프를 이룬 평범한 직장인의 생생한 투자 스토리
★ 부린이를 위한 재개발 실전 투자 기본기 및 노하우 완전 정복
★ 4억 원대로 소액투자 가능한 지역과 서울 유망 재개발 구역 대공개
★ 올해는 재개발 투자의 해, 다시 오지 않을 이번 기회를 잡기 위한 매수&매도 타이밍과 세금 절약 팁까지!

부동산 투자 중 수익률이 가장 높은 것이 재개발 투자다. 100만 원을 투자해서 1000만 원을 버는 것이 경매 등을 통한 소액투자라면, 1억을 투자해서 1억 원을 버는 것이 재개발 투자다. 부동산을 통해 빠르게 자산을 늘리고 싶은 투자자라면, 재개발에 반드시 관심을 가져야 하는 이유다.
그럼에도 재개발 투자에 뛰어드는 일이 쉽지 않다. 재개발 투자에 대한 오해와 편견 때문이다. 재개발 투자는 시간이 오래 걸린다, 재개발 투자는 투자금이 많이 필요하다, 재개발 투자는 위험하다, 재개발 투자는 어렵다 등. 정말 그럴까?
이 책을 쓴 저자 최진성(필명 아이언키) 대표는 재개발 투자로 3년 만에 150억대의 자산을 만든 실전 투자자이자, 오랫동안 부동산 강의를 해온 국내 최고의 전문 강사다. 평범한 직장인이었던 저자는 소액으로 경매 투자를 하며 어느 정도 경제적 안정을 이룬 후 재개발 구역에 투자하기 시작했고, 누구보다 다양한 실전 경험과 확실한 성과를 얻었다.
이 책은 저자의 성공 경험을 100% 살려 지역별, 물건유형별, 금액대별 다양한 재개발 투자 방법을 이해하기 쉽게 정리했다. 재개발에 갓 입문한 투자자들을 위해 재개발 기초용어부터 재개발 투자 방법, 그리고 나에게 딱 맞는 투자지역을 찾는 법까지 단계별로 소개를 한다.
그뿐만 아니라 재개발 투자자들이 가장 알고 싶어 하는 재개발 매수 & 매도 타이밍과 사업성 예측하는 법, 수익률 계산하는 법, 리스크 없이 안전하게 투자하는 법 그리고 현재 금액대별로 투자 가능한 서울 재개발 구역에 대해서도 모두 공개한다.
재개발 투자로 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 실현하고자 하는 독자라면, 반드시 읽어야 할 부동산 투자 바이블이다.

목차

프롤로그 - 재개발을 모르면 진짜 부자될 수 없을까?

STEP1. 재개발 투자 감 잡기
1. 수익률보다 수익의 크기가 중요하다
2. 재개발 투자, 오해와 편견
3. 재개발 투자를 해야 하는 이유
〈아이언키의 꿀팁〉 재건축과 재개발, 헷갈리지 말자

STEP 2. 재개발 용어부터 따라잡기
1. 재개발 용어를 알면 길이 보인다
〈아이언키의 꿀팁〉 - 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이
2. 사업 과정 이해하기
3. 사업 단계별 매수ㆍ매도 타이밍
〈아이언키의 꿀팁〉 재개발구역 빌라 투자의 장단점
〈아이언키의 투자 사례〉 인천 재개발 빌라

STEP 3. 내게 딱 맞는 투자지역 찾기
1. 어떻게 찾아야 할까
2. 매물 고르는 법
3. 능력 있는 중개사 찾는 법
4. 프리미엄 계산하기
5. 매물 분석하기
6. 감정평가액 추정하기
〈아이언키의 꿀팁〉 재개발 단독주택ㆍ다가구주택 투자의 장단점
〈아이언키의 투자 사례〉 서울 노원구 다가구주택

STEP 4. 안전한 투자법 배우기
1. 리스크를 최소화하는 법
2. 안전투자를 위해 꼭 확인해야 할 세 가지

STEP 5. 수익률 분석 연습하기
1. 초기투자금은 얼마나 들까
2. 감정평가 전 수익률 분석하기
3. 이주비대출 활용 시 수익률 분석
4. 적재적소 대출 활용법

STEP 6. 상가ㆍ도로ㆍ무허가 주택 투자법 알기
1. 오래된 상가로 새 아파트 받기
〈아이언키의 투자 사례〉 서울 영등포구 재개발구역 상가
2. 무허가 주택ㆍ도로로 새 아파트 받기
3. 헌 집 한 채로 새 집 두 채 받기
〈아이언키의 꿀팁〉 헌 상가로 새 아파트 단지 상가 받는 법
〈아이언키의 투자 사례〉 송파구 주택재건축 1+1 매물 투자
4. 이주 수요를 활용한 재개발 투자
〈아이언키의 꿀팁〉 세금 아껴 투자수익 높이는 법

STEP 7. 경매 + 재개발 콤비네이션 투자법 알기
1. 경매 + 재개발 투자로 시너지 극대화
2. 상급지를 싸게 사는 획기적인 방법
3. 상급지로 올라가야 하는 이유
〈아이언키의 투자 사례〉 서울시 동작구 상거건물
4. 투자금액별 유망 지역

STEP 8. 서울 로또 지역 뽀개기
1. 성수전략정비구역
2. 노량진뉴타운
3. 상계뉴타운
4. 영등포뉴타운
5. 문정동 136 주택재건축
6. 장위 14구역
7. 돈암 6구역

에필로그 - 내 인생을 완전히 바꾼 재개발 투자
부록 - 아이언키의 실전 투자 분석표 양식 3종

출판사 서평

“최소 자금으로 최고 부동산을 가져라!”
- 내 집 마련과 자산 증식을 동시에 실현시켜줄 명쾌한 해답
- 지역별, 물건유형별, 금액대별 실제 투자에 모두 성공한
진짜 고수 아이언키의 재개발 투자 비법서

누구나 신축 아파트에 살고 싶어 한다. 특히 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 부족한 지역에서는 신축 아파트에 대한 수요가 늘 넘칠 수밖에 없다. 그래서 길음뉴타운, 은평뉴타운, 왕십리뉴타운 등에 새 집들이 우뚝 들어섰을 때, 많은 사람들이 "옛날에 조금이라도 쌀 때 하나 사둘걸" 하고 후회를 했다. 남들이 좋은 보금자리에 사는 것을 보니 부럽고, 그 집들의 가격이 하루가 다르게 올라가는 것을 보자니 박탈감에 빠졌다.

그런데 막상 지금도 재개발 투자를 할 만한 곳이 많다고 해도, 용기를 내는 사람이 흔치 않다. 재개발 투자는 어렵다, 시간이 오래 걸린다, 사업이 중단될 수 있다, 돈이 많이 든다는 생각 때문이다. 정말 그럴까?

이 책을 쓴 최진성(필명 아이언키)은 국내 최고의 부동산 투자 전문가이자 재개발 투자 강의의 독보적인 1타 강사로 부동산 투자자들 사이에선 잘 알려진 자산가이다. 그도 재개발에 처음 투자를 할 때는 조심스러웠다. 그래서 인천 재개발 구역에 4,000만 원이라는 비교적 적은 금액으로 빌라 하나를 매수했고, 관리처분인가 이후 이주가 진행되는 단계에 들어갔다. 그는 18개월 후 이 집을 일반분양 직전에 팔았는데, 투자금 대비 100%에 가까운 수익을 얻었다. 이것이 그가 재개발 투자에 대해 다시 생각하게끔 된 계기다.

그때부터 저자는 관련 서적을 읽고 강의를 듣고 재개발구역들을 방문해 현장 경험을 쌓았다. 특히 서울의 유망한 재개발구역에 대해서는 정복한다는 마음으로 공부했다. 지식을 쌓고 임장을 하면서 투자를 진행하는 동안, 그의 자산도 함께 불어나기 시작했다. 그런데 그 속도가 다른 부동산 투자와는 차원이 달랐다. 이른바 부의 '퀀텀 점프'가 일어난 것이다.

현재 그는 의도했던 것은 아니나 결과적으로 모든 종류의 재개발 투자를 했다고 해도 과언이 아닐 만큼 여러 투자 경험을 쌓았다. 투자금을 기준으로 하면 인천에서는 4,000만 원대, 서울 영등포구와 노원구에서는 1~2억 원대, 송파구와 동작구에서는 7~10억 원대의 재개발 투자를 했고, 투자 기간을 기준으로 하면 인천은 단기투자, 다른 지역은 중장기투자를 했으며, 매수시기를 기준으로 하면 영등포구는 조합설립 직전, 노원구는 건축심의 직전, 인천과 송파구 · 동작구는 관리처분인가 이후에 투자했다. 물건 종류도 다양해서 인천은 빌라, 노원구는 다가구주택, 영등포구는 상가, 송파구는 상가주택, 동작구는 상거건물이었다.

그가 이렇게 다양한 투자를 하면서 깨달은 것은 이론과 실전이 완벽하게 같지는 않다는 것이다. 저자 자신도 재개발에 대해 처음 공부를 할 때, 시중에 나와 있는 관련 도서를 모조리 읽고 유명하다는 강의도 전부 수강했다. 책과 강의를 통해 재개발 용어·단계·수익 실현 과정 등을 배웠지만, 세부적인 투자전략은 몸으로 부딪쳐가며 직접 익혀야 했다. 수많은 재개발구역을 방문하고, 해당 조합과 관청을 방문하며 많은 이들로부터 배웠다. 그러자 어디서도 보거나 듣지 못한 저자만의 투자 원칙들이 완성되어갔다.

그리하여 이 책은 재개발에 관한 한 이론은 물론이고 실전 투자 전략까지 모두 마스터할 수 있도록 구성됐다. 저자가 자신의 실제 스토리를 바탕으로 이론과 전략을 설명했기 때문에, 독자들은 더욱 자연스럽게 재개발 투자에 대해 공부할 수 있다. 실전에서 제대로 쓸 수 있는 진짜 재개발 투자서가 드디어 탄생한 것이다.


미래의 신축 아파트에 투자하라!
재개발 투자를 완성하는 7단계 가이드
+ 4억 원대로도 가능한 서울의 재개발 로또 지역 파헤치기

이 책의 내용 구성은 간략히 다음과 같다.
재개발 투자를 위해서는 우선 막연히 어렵다는 생각을 버리고, 재개발 투자가 어떤 것인지 감을 잡을 필요가 있다. 이 책의 스텝 1에서는 재개발 투자는 어렵고 시간이 오래 걸리며 아주 큰돈이 든다는 생각이 왜 편견인지를 알려준다. 편견을 깨면 기회가 보인다. 다양한 투자 시기와 적은 자금으로도 얼마든지 가능한 재개발 투자의 세계.
스텝 2에서는 재개발 투자의 기본기를 익힌다. 프리미엄(P), 비례율, 권리가액 등 재개발은 용어부터 생경하다. 그런데 관련 용어만 이해해도 눈이 뜨이는 것이 이 분야다. 용어에 대한 쉬운 설명은 물론, 사업 진행 단계마다 알아야 할 기본기와 매수, 매도 타이밍까지.
스텝 3에서는 내 투자 스타일에 맞는 재개발 투자 방법을 알려준다. 나는 재개발 사업 초기에 들어가는 게 맞을까? 나중에 들어가 안전투자를 하는 게 맞을까? 초기투자를 한다면 어느 지역에 어떤 물건을 찾는 게 좋을까? 자신의 투자 상황과 스타일에 딱 맞는 투자 방법.
스텝 4

작가정보

저자(글) 최진성

저자 : 최진성
대한민국 최고의 부동산 투자 전문가이자 재개발 투자 강의의 독보적인 1타 강사.
고액 연봉인 카지노 딜러로 직장생활을 했지만, 월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 깨닫고 하루에 3~4시간만 자며 부동산 경매에 대해 공부했다. 5년간의 경매 투자로 서울에 한강조망 아파트를 마련하고 매달 생활비가 들어오는 수익 구조를 구축하며 경제적 자유를 이뤘다. 그리고 그 경험을 담아 첫 책 《부동산 모르면 부자될 수 없다》를 펴냈다.

생각지 못한 엄청난 부의 증식은 재개발 투자와 함께 찾아왔다. 인천 재개발 구역의 빌라를 시작으로 서울의 노원구, 송파구, 영등포구, 동작구, 용산구 등에 투자를 한 결과 150억 원대 자산을 형성하기에 이르렀다.
재개발 투자에 대해 공부하는 과정이 마냥 쉬웠던 것은 아니다. 시중에 나와 있는 책과 유명하다는 강의를 전부 들었지만, 현장에서 쓰이는 실제 투자 전략은 몸으로 부딪혀가며 직접 익혀야 했다. 매년 수십 차례씩 임장을 다니며 매물을 비교하고 분석해 옥석을 가려냈고, 조합과 관청 등을 방문하면서 많은 이들로부터 세부적인 투자 전략에 대해 배웠다. 그러자 어디서도 보거나 듣지 못한 자신만의 투자 원칙들이 하나씩 완성되어갔다.

저자가 이 책을 쓰면서 가장 주안점을 둔 것도 이 부분이다. 재개발 투자를 하려는 사람들에게는 이론만큼이나 실전에 대한 경험과 지식이 중요하다. 저자는 이 책에 실제 투자 과정에서 터득한 전략과 팁을 모두 담았고, 이로써 투자자들이 현장에서 부딪히는 고민들을 해결하고 더 좋은 성과를 얻는 데 도움이 되도록 했다.

현재에도 저자는 카지노 딜러로서의 일상을 살며, 재개발 투자 관련 강의와 상담도 열심히 하고 있다. 경제적 자유를 이뤘음에도 바쁘게 살고 있는 것은, 두 가지 모두 그가 좋아하는 일이기 때문이다.
이제 저자의 꿈은 자신에게 부동산 투자에 대해 배운 사람들이 내 집 마련의 목표를 실현하고, 경제적 자유를 이루게끔 돕는 것이다. 이 책이 그의 꿈을 실현하기 위한 소중한 무기가 될 것이다.

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