붇옹산의 재개발 투자 스터디

8.2 부동산 대책 반영!

강영훈 지음

구루핀 2021년 07월 08일 출간 종이책 : 2017년 08월 22일 출간

작품소개

책소개

잘 모르는 사람들은 재개발 투자를 쉽게 생각하는 경향이 있다. 그냥 노후한 주택을 사놓고 오래 기다리면 재개발이 되어 아파트가 되고, 수익도 나는 것 아닌가요? 막연히 이 정도로 접근하는 사람들이 있다. 그러나 재개발 사업은 공부해야 할 부분도 많고, 생각처럼 간단하지 않다. 물론 소 뒷걸음치듯, 혹은 센스가 좋은 사람은 타이밍을 잘 잡아서 재개발 투자에도 성공하긴 하지만 재개발 투자는 많이 아는 만큼 위험을 피해갈 수 있고, 한편으로는 기회를 잡을 수 있다.

이 책에서는 재개발 투자를 해보지 않은 초심자도 쉽게 접근할 수 있지만, 한편으로는 재개발 투자 공부를 하다 보면 드는 의문들에 대한 답을 찾을 수 있도록, 보다 심화된 내용까지도 다뤄보고자 노력했다. 지루한 법 이야기나, 어려운 숫자 계산 이야기도 어쩔 수 없이 해야겠지만, 한편으로는 재개발 현장의 모습도 사진이나, 이미지 등으로 담아 최대한 재미있는 책이 될 수 있을 것이다.

목차

Chapter1 재개발투자 현장속으로ㆍ17
01 재개발 무엇을 공부해야할까? ㆍ18
02 재건축에 대한 관심 그 다음은 재개발 투자? ㆍ22
03 재개발 구역들을 둘러본다 ㆍ25
04 재개발 구역 현장을 직접 걸어서 돌아보는 이유 ㆍ28
05 재개발 구역 내 부동산중개업자들의 스타일들 ㆍ30
06 재개발 구역, 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유 ㆍ33
07 재개발 구역 내 주택형태를 살펴보는 이유 ㆍ35
08 재개발구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다 ㆍ37
Tip. 초기단계의 재개발구역, 건축세대수 예측하기 ㆍ39

10 재개발구역에 대해 의문점이 생긴다면? ㆍ43
11 중개업소에서 제대로된 매물을 추천받으려면? ㆍ44
12 초기단계 재개발구역의 매물을 살펴보자 ㆍ46
13 재개발 매물 투자분석의 함정 ㆍ49
14 조합원분양가격의 상승은 조합원들에게 손실을 가져왔나? ㆍ51
15 대지지분당 매매가격이 높은 다세대주택 vs 낮은 단독주택ㆍ53
16 단독주택 매물도 살펴본다ㆍ55
17 어떤 매물이 더 나은 매물일까ㆍ57
Before & After 신당7구역 청구 e편한세상ㆍ59

Chapter2 재개발 조합원 입주권 투자ㆍ62
01 재개발 조합원 입주권 투자란? ㆍ64
02 재개발 구역의 조합원 입주권을 구입한다면? ㆍ66
03 동호수, 감정가액, 분양기준가액 ㆍ70
04 조합원 분양가 ㆍ73
05 추가부담금(청산금) ㆍ75
06 프리미엄, 총매매가, 종전자산거래가 ㆍ77
07 추가부담금 중 현금납부금 ㆍ79
08 무이자이주비, 유이자이주비 ㆍ82
09 초기투자금 ㆍ85
Before & After 가재울뉴타운3구역 DMC래미안e편한세상ㆍ89

Chapter3 재개발 투자 매물을 분석하는 법ㆍ93
01 도로부지 매물이 나왔어요 ㆍ94
02 재개발 매물을 분석해보자 ㆍ96
03 사업성분석을 통해 평균권리가액 따져보기 ㆍ98
04 분양자격, 조합원 지위 확인 ㆍ100
05 분양자격, 서울시 조례를 살펴본다 ㆍ103
06 그 재개발 구역에 적용되는 시도 조례 찾기 ㆍ107
07 시도조례를 통해 분양자격을 확인해본다 ㆍ110
08 사업성분석, 나만의 감정평가 지도를 만들자 ㆍ115
09 사업성분석 결과가 반영된 감정평가금액을 예측해본다 ㆍ119
Tip. 재개발 구역 내의 위치별 지가수준을 확인하는 방법 ㆍ124
11 다가구주택 매물도 분석해보자 ㆍ129
12 매물에 대한 투자가치 평가 ㆍ133
13 사업성을 반영한 투자가치 평가 ㆍ136
14 다가구주택 매물의 총투자금액 및 수익률 예측 ㆍ139
Tip. 임대수익을 바탕으로 한 재개발투자의 반전 ㆍ142
Before & After 신계구역 용산e편한세상 ㆍ146

Chapter4 재개발 어떤 매물을 선택해야 할까ㆍ150
01 재개발, 어떤 매물을 사야할까? ㆍ152
02 사업성이 좋지 않은 재개발구역은 투자하면 안될까? ㆍ155
03 사업성이 나쁜 재개발구역은 사면 될까요? 안될까요? ㆍ158
04 사업성이 좋은 재개발구역 찾기 ㆍ162
05 일반분양가격을 높게 책정할 수 있는 구역이 사업성이 좋다 ㆍ164
06 조합원 비율이 낮다고 해서 사업성이 좋은 것만은 아니다 ㆍ166
07 어떤 매물을 사야할까? ㆍ169
08 다세대 주택 물건들도 비교해본다 ㆍ173
09 매물간의 프리미엄을 비교해보자 ㆍ178
10 다세대주택 매물들간의 프리미엄 비교 ㆍ180
11 오래된 연립주택에 대한 투자가치 판단 ㆍ182
Tip. 부동산 종합공부 활용하기 ㆍ184
Tip. 도시환경정비사업에서의 시장 투자 사례 ㆍ194

Chapter5 재개발 사업 어떻게 진행되나ㆍ208
00 재개발 사업이란? 다시 정리해보자 ㆍ210
01 재개발 언제사서 언제팔면 좋을까? ㆍ212
02 그래도 10년 후에는 재개발이 되지 않을까요? ㆍ214
03 생각보다 어려운 재개발 정비구역 지정 ㆍ217
04 정비구역지정, 재개발 사업의 윤곽이 드러난다 ㆍ227
05 쉽지 않은 75%, 조합설립 단계 ㆍ231
06 아파트를 어떻게 지을 것인가? 사업시행인가 ㆍ237
07 재개발 조합은 왜 시공사를 일찍 선정하고 싶어할까? ㆍ242
08 조합원이 왕처럼 대우받는 시공사 수주전 ㆍ245
09 개략적인 추정분담금을 알 수 있는 분양신청 단계 ㆍ247
10 재개발 성적표를 받아보는 단계, 관리처분계획 ㆍ252
11 관리처분계획, 조합원의 아파트 평형배정은 어떻게? ㆍ258
12 상가 등 부대복리시설의 분양 ㆍ264
13 아파트 2채를 받을 수 있어요 ㆍ272
14 관리처분계획 인가를 통해 변하는 것 -세금 ㆍ275
15 주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례 ㆍ278
16 주택재개발사업과 대체주택 ㆍ280
17 이주와 철거 ㆍ282
18 이주단계에서 주의할 점 ㆍ285
19 생각보다 쏠쏠한 조합원 입주권 투자 ㆍ287
20 재개발 아파트 입주단계에서의 거래시 유의점 ㆍ291
21 8.2부동산대책에 따른 재개발 투자시 유의사항.294
Tip. 사소한 실수로

작가정보

저자(글) 강영훈