도시를 바꾸면 삶이 바뀐다

재개발과 재건축, 그리고 도시이야기

황재일 지음

푸른사람들 2026년 08월 31일 출간

작품소개

책소개

도시는 시간이 흐르면서 새로운 모습으로 변화하지만, 그곳에서 살아온 사람들의 삶과 기억은 오래 남는다. 도시정비사업은 낡은 건물을 허물고 새로운 건물을 짓는 일에 그치는 게 아니라, 과거의 삶과 기억 위에 새로운 도시와 미래의 일상을 만들어가는 과정이다.
이 책은 서울의 도시정비사업을 중심으로 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주와 철거, 준공에 이르기까지 복잡한 사업의 흐름과 구조를 쉽게 살펴본다. 또한 사업성과 공공성, 주민 간 갈등, 주거환경의 변화 등 도시정비사업 과정에서 마주하게 되는 다양한 문제를 함께 생각해본다.
도시정비사업을 처음 접하는 주민들에게 사업의 기본적인 이해를 돕는 길잡이가 되고, 우리가 살아가는 도시가 어떻게 변화하며 어떤 미래를 만들어가야 하는지 생각해보는 계기를 제공하고자 한다.

목차

들어가며 · 3
공간의 변화가 만드는 새로운 미래 · 12

제1장 도시를 바꾸는 도시정비사업 · 16
1.1 공간에는 시간이 머문다 · 16
1.2 변화하는 도시, 도시정비사업의 등장 · 18
1.3 삶의 환경을 바꾸는 일 · 20
1.4 서울의 도시정비사업에 주목하는 이유 · 22
1.5 공간, 사람, 도시가 연결되는 과정 · 24
소결: 도시정비사업을 바라보는 새로운 시선 · 27

제2장 서울, 변화의 시간을 기록하다 · 29
2.1 시간이 만든 삶의 기록 · 29
2.2 시대 변화, 새로운 주거공간을 요구하다 · 32
2.3 아파트 도시의 탄생과 성장 · 35
2.4 도시 성장 이후의 새로운 고민 · 38
2.5 도시정비사업, 변화의 필요에서 시작되다 · 41
2.6 서울은 고쳐 쓰기 시작했다 · 43
소결: 변화하는 도시는 미래를 준비한다 · 48

제3장 도시정비사업은 어떻게 작동하는가 · 51
3.1 도시를 바꾸는 약속, 도시정비사업의 시작 · 51
3.2 재개발과 재건축, 다른 변화의 방식 · 54
3.3 도시정비사업이 완성되기까지 · 57
3.4 공간의 미래를 결정하는 주체들 · 78
3.5 다양한 재개발·재건축 현장 · 81
소결: 도시정비사업은 도시 변화의 과정이다 · 88

제4장 도시정비사업과 새로운 도시 · 90
4.1 ‘사는 곳’에서 ‘연결되는 공간’으로 · 90
4.2 서울 중심지의 도시 기능 재설계 · 93
4.3 생활권을 바꾸는 도시정비사업 · 97
4.4 도시정비사업의 방향과 과제 · 100
소결: 도시를 재설계하는 도시정비사업 · 103

제5장 도시정비사업이 바꾸는 삶의 풍경 · 105
5.1 공간은 삶의 변화를 동반한다 · 105
5.2 집의 의미는 시간을 품는 데 있다 · 108
5.3 좋은 주거환경은 삶의 질을 바꾼다 · 110
5.4 좋은 도시는 사람과 사람을 연결한다 · 112
5.5 도시는 계속 만들어진다 · 115
소결: 공간은 새로운 삶의 시간을 만든다 · 118

제6장 지속가능한 도시를 설계하다 · 120
6.1 도시정비사업, 새로운 기준이 필요하다 · 120
6.2 탄소중립 시대, 새로운 기준이 되다 · 123
6.3 지속가능한 도시를 만드는 미래형 공간 · 127
6.4 도심 고밀화와 복합개발 전략 · 130
6.5 주민 참여와 새로운 도시 거버넌스 · 134
소결: 도시는 새로운 방식으로 만들어진다 · 138

제7장 변화된 시대의 과제와 해법 · 141
7.1 갈등, 어떻게 해결할 것인가 · 141
7.2 사업 장기화와 불확실성 · 144
7.3 공간과 삶을 어떻게 연결할 것인가 · 147
7.4 사업성과 공공성 · 149
7.5 주민 참여와 소통, 성공의 출발점 · 151
소결: 변화는 합의와 신뢰 속에서 완성된다 · 153

삶의 터전 위에 미래를 담는 도시 · 155

부록. 도시정비사업의 유형과 이해 · 157
참고 문헌 · 180

책 속으로

도시는 살아 있는 존재다. 살아 있기에 변화한다. 사람이 태어나서 성장하고 나이가 들어가듯, 도시 역시 만들어지고 성장하며 변화의 시간을 맞는다. 어제의 도시가 오늘의 모습을 갖게 된 데에는 수많은 선택과 노력이 있었고, 오늘 우리가 존재하는 공간에는 과거의 시간과 미래에 대한 기대가 고스란히 담겨 있다.
매일 지나치는 거리와 익숙한 동네, 가족과 함께한 집, 이웃과 어울리던 모든 공간들은 물리적 공간에 머무는 것이 아니라 삶이 축적된 기억의 장소이기도 하다.
하지만 시간은 모든 공간에 변화를 요구하고, 시간이 지나면 새로운 생활방식과 변화의 흐름 속에서 다시 질문을 받게 된다.
“언제까지 이 공간이 현재의 삶을 담아낼 수 있을까?”
도시정비사업은 바로 이와 같은 질문에서 시작된다.
많은 사람들은 도시정비사업을 오래된 건물이나 집을 허물고 새로운 건물을 짓는 과정으로 생각한다. 물론 낡은 건축물이 개선되고, 새로운 주거공간이 만들어지며, 도시 기반시설이 정비되는 물리적인 변화가 포함된다.
그러나 도시정비사업의 중심에는 사람이 있다. 그곳에서 살아온 사람들의 시간, 지역의 역사와 경험, 그리고 앞으로 살아갈 세대의 미래가 함께 담겨 있다.

이러한 도시 변화가 가장 선명하게 나타나는 공간이 서울이다. 대한민국 성장의 역사가 담긴 도시이자, 산업화와 도시화 과정을 가장 먼저 경험한 서울은 또 한 번의 거대한 변화 앞에 서 있다.
1960년대 이후 급격히 성장한 서울은 부족한 주택을 공급하기 위해 새로운 도시 공간을 만들어 왔다. 강남과 목동 같은 계획도시는 새로운 시대의 주거 모델이 되었고, 오래된 저층 주거지는 도시 성장의 기반이 되었다.
그러나 시간이 흐르면서 새로운 고민이 시작되었다.
“오래된 주거환경을 어떻게 개선할 것인가.”
“변화하는 생활방식을 어떻게 담아낼 것인가.”
“도시의 기억과 미래의 가능성을 어떻게 함께 이어갈 것인가.”
이러한 고민에 대한 하나의 실마리가 도시정비사업이다.
도시정비사업을 대하는 사람들의 입장과 상황은 저마다 다르다. 새로운 변화를 원하는 사람과 기존 공간을 지키고 싶은 사람의 상황과 생각이 다를 수 있고, 개발 가치와 보존 가치가 충돌하기도 한다.
그래서 사업성과 공공성 사이에서 균형을 찾아야 하며, 무엇보다 변화의 과정에서 사람을 놓치지 않아야 한다. 빠르게 바꾸는 게 중요한 것이 아니라 보다 나은 방향으로의 변화가 중요한 이유다.

출판사 서평

도시는 시간이 흐르면서 끊임없이 변화한다. 그러나 도시를 바꾸는 일은 그곳에서 살아온 사람들의 삶과 기억, 지역의 역사와 문화, 그리고 앞으로 살아갈 세대의 미래를 함께 바꾸는 일이다.

이 책은 도시정비사업을 개발이나 부동산의 관점에서만 바라보지 않고 사람과 삶, 공간과 도시의 변화라는 관점에서 풀어낸 책이다.

정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주와 철거, 준공에 이르는 도시정비사업의 흐름을 알기 쉽게 살펴보고, 재개발과 재건축의 차이, 서울의 도시 변화 과정, 주민 갈등과 사업 장기화, 사업성과 공공성, 지속가능한 도시와 주민 참여 등 도시정비사업이 마주한 다양한 과제를 함께 다룬다.

도시는 완성된 공간이 아니라 과거와 현재, 미래의 삶이 이어지며 계속 만들어지는 공간이다. 이 책은 도시정비사업을 이해하고 자신의 삶의 터전이 어떻게 변화해 갈지 고민하는 주민들에게 친절한 길잡이가 되어준다.

삶의 흔적 위에 새로운 시간을 더하는 것, 그것이 우리가 만들어갈 도시의 미래다.

인물정보

저자(글) 황재일

대학시절 사람과 사회에 대한 관심이 높았고, 인류의 보편적 가치를 높이는 사회활동을 40대 중반까지 했다. 4인 가족 가장 팔자에 무릎 꿇고 8년째 공직생활(메시지)을 하고 있다. 20대부터 줄곧 책, 글과 씨름하고 있다.