핫플의 탄생

도쿄의 얼굴을 바꾸는 공간들

정희선 지음

좋은습관연구소 2026년 03월 01일 출간 국내도서 : 2026년 03월 01일 출간

작품소개

책소개

도시는 어떻게 다시 태어나는가? 사람들은 어떤 공간에 열광하는가?

『핫플의 탄생』은 지금 ‘100년에 한 번 있을 법한 재개발’이 진행 중인 도쿄를 무대로, 가장 뜨거운 공간들의 탄생 과정을 추적한 공간 인사이트 보고서다.

최근 몇 년 사이 도쿄에는 아자부다이 힐즈, 도라노몬 힐즈, 도쿄 미드타운 야에스 등 초대형 복합 개발 프로젝트가 잇따라 문을 열었다. 이들 공간은 단순히 건물을 새로 짓는 데서 그치지 않는다. 일·주거·여가를 한곳에 담는 ‘직주락’ 구조, 전 세계 최초 입점 브랜드를 내세운 푸드 전략, 녹지를 중심에 둔 설계, 지역성을 살린 큐레이션, 그리고 사람을 연결하는 커뮤니티 설계까지. 치밀한 전략이 모여 ‘핫플레이스’를 완성한다.

저자는 직접 현장을 방문하며 핫플 탄생의 조건이 되는 다섯 가지 키워드를 도출한다. 그리고 묻는다. “재개발은 건물을 바꾸는 일인가, 사람의 흐름을 바꾸는 일인가?” 이 질문을 통해 공간을 소비의 장소가 아닌 ‘경험과 관계가 축적되는 플랫폼’으로 바라보게 한다.

재개발 빌딩은 최신 소비 취향과 라이프스타일이 압축된 실험실이다. 그리고 도쿄의 변화는 곧 글로벌 도시의 미래이기도 하다. 그래서 이 책은 마케터, 유통·부동산 종사자, 공간 기획자, 창업가, 도시 정책 담당자에게 특히 유용하다.

지금 도쿄 트렌드를 읽고 싶다면 그리고 재개발 공간이 어떻게 재탄생하며 다시금 핫플이 되는지 그 과정이 알고 싶다면, 이 책이 그 출발점이 될 것이다.

목차

1부. 핫플이 탄생하는 조건

직주락 / 푸드 / 그린 / 로컬리티 / 커뮤니티

2부. 도쿄의 공간 개발, 직접 가본 핫 플레이스

1) 낙후한 도쿄역의 변신, 도쿄의 새 얼굴이 되다
2) 10대들의 패션거리는 옛말! 시부야가 달라졌어요
- 더 읽기. 라이프스타일 호텔의 선구자: 교토의 에이스 호텔
- 더 읽기. 다시 태어난 시부야의 명소: 시부야 츠타야
3) 하라주쿠 한복판에 목욕탕이 들어선 이유, 하라카도
- 더 읽기. MZ들이 사랑하는 목욕탕: 고엔지의 고스기유
4) 완공까지 34년 걸렸다. 도쿄의 격을 높이는 아자부다이 힐즈
5) 도로 위에 올린 글로벌 비즈니스 허브, 도라노몬 힐즈
6) 주민의 바람을 실현하는 상냥한 개발, 시모키타자와
7) 소니는 왜 도쿄 한복판에 공원을 만들었나, 긴자
8) 항구 도시 도쿄, 연안의 모습이 바뀌다, 다카나와
9) 뛰고 느끼고 만진다! 몰입형 전시를 즐길 수 있는 도쿄 만안
10) 도쿄에 질 수 없다, 글로벌 도시로 도약하는 오사카
11) 2030년, 도쿄 버전 2의 모습은?

책 속으로

짧게는 10년, 길게는 20년 넘는 시간 동안 진행되는 도쿄의 재개발 프로젝트는 대부분 ‘복합형 재개발’이라는 공통된 특징을 가지고 있습니다. 이는 하나의 건물이나 구역 안에 상업 시설, 오피스, 호텔, 주거, 문화 공간 등을 유기적으로 결합해 일하고, 살아가고, 즐기는 라이프스타일을 한 곳에 구현하고자 하는 설계입니다. 그리고 이 같은 재개발 단지에는 자연 요소의 도입도 빠지지 않습니다. 편안함과 휴식을 느낄 수 있는 녹지와 정원 같은 자연 공간이 전체 설계 속에 자연스럽게 스며들어 있습니다. 테넌트(Tenant, 임차인) 구성 역시 매우 치밀하게 기획됩니다. 일본 전역은 물론이고, 전 세계적으로 주목받는 카페와 레스토랑을 유치해 방문객을 끌어들이고, 지역 고유의 감성을 담은 브랜드와 콘텐츠를 선보이며 ‘그곳에서만 경험할 수 있는’ 특별한 매력을 더합니다. 마지막으로, 다양한 커뮤니티 프로그램을 통해 지역 내 교류를 촉진합니다. 이는 자연스럽게 집객 효과로 이어지며 공간전체에 활기를 불어넣습니다. (13쪽)

이처럼 미쓰이부동산은 상업 시설의 격전지라고 할 수 있는 이곳에서의 차별화 해결책으로 ‘일본스러움’에 집중했습니다. 일본 각지를 대표하는 음식과 일본을 대표하는 브랜드로 채운 공간은 국내 여행객은 물론 해외 여행객 모두에게 큰 매력을 선사하고 있습니다. 실제로 미드타운 야에스는 개점 후 한 달 동안 180만 명이 방문하는 성과를 올렸습니다. 주변 직장인, 도쿄 내 거주자, 외국인 관광객 등 다양한 고객들이 도쿄 미드타운 야에스를 찾았습니다. 저 역시 이곳을 돌아본 후 가장 먼저 떠오른 질문은 “가장 일본스러우면서도 전 세계인들이 좋아할 만한 브랜드를 어떻게 이렇게나 잘 모아 놓았을까?”였습니다. (47쪽)

사람은 단조로운 공간을 오래 걷다 보면 지루함을 느끼기 쉽습니다. 그렇기에 적절한 간격(50m)으로 시야를 환기시켜 줄 수 있는 요소를 넣는 것이 필요합니다. 예를 들어, 에스컬레이터, 계단, 다리 등을 배치하여 사용자가 자연스럽게 다음 공간으로 이동하고 싶게 만드는 것입니다. 이처럼 공간 속에서 반복적으로 새로운 장면을 마주하게 하면, 고객은 전체 시설을 더 깊이 있게 체험하고 체류 시간 또한 늘게 됩니다. 미야시타 파크는 50미터 이론을 적용하여 쇼핑몰의 내부를 걷는 동안 일정한 간격으로 다양한 요소를 만날 수 있도록 설계했습니다. 쇼핑몰을 걷다 보면 얼마 안 있어 에스컬레이터가 등장하거나, 시야가 트이는 공간이 나타납니다. 그리고 외부로 열린 디자인을 채용하여 상하층 간의 이동이 자연스럽습니다. 이로 인해 방문객 시야에 보이는 것들 또한 계속적으로 변화하기에 지루할 틈이 없습니다. (71쪽)

고스기유에서는 ‘느슨한 관계’가 가능합니다. 목욕탕을 자주 방문하다 보면 익숙한 얼굴들이 생기고, 눈이 마주치면 자연스럽게 인사를 주고받게 됩니다. 굳이 말을 하지 않아도 단골들 사이에서 흐르는 대화가 귀에 들어오고, 자연스럽게 공동체의 일원이 된 듯한 느낌이 듭니다. “이름도 나이도 직함도 모르지만, 얼굴은 알고 있습니다. 말없이 혹은 조용히 주고받는다고 해서 우리는 이를 ‘사일런트 커뮤니케이션’(silent communication)이라고 부릅니다. 이러한 느슨한 관계를 맺을 수 있는 점이 목욕탕의 장점이라고 생각합니다.” (고스기유 대표이사 히라마츠 유스케, 닛케이 신문 인터뷰) 현대 사회에서 SNS를 통해 수많은 사람과 연결될 수 있지만, 정작 자신이 사는 동네에는 아는 사람이 없는 경우가 많습니다. 이러한 환경에서 고스기유는 젊은이들에게 ‘느슨한 유대감’을 제공하며, 소속감과 안도감을 주는 역할을 합니다. (113쪽)

아자부다이 힐즈의 가장 큰 특징은 광활한 녹지입니다. 다른 복합단지와는 다르게 건물과 건물 사이에 넓은 녹지가 조성되어 있습니다. 그린 앤 웰니스를 기둥으로 하는 ‘모던 어반 빌리지’(Modern Urban Village)라는 콘셉트가 보여주듯 자연에 둘러싸인 환경을 차별점으로 내세웁니다. 실제로 부지 면적 8만 1,000m² 중에서 약 30%에 해당하는 2만 4,000㎡(약 7,260평)가 녹지입니다. 대표적인 공간이 중앙 광장입니다. 십자가 형태로 이루어진 부지의 중심부에 자리잡고 있어, 어느 곳에서도 접근하기 좋으며 건물과 건물 사이를 이동할 때 누구나 이곳을 지나도록 설계했습니다. (126쪽)

도라노몬 지역은 오피스 빌딩이 즐비한 곳인데, 왜 요코초를 만든 것일까요? 도라노몬 힐즈를 개발 및 운영하는 모리빌딩의 관계자는 “상업적 입지로 인식되지 않았기 때문에 무언가에 특화된 전략이 필요했다. 그래서 음식에 눈을 돌렸다.”라고 말했습니다. 2014년 개장한 도라노몬 힐즈의 모리 타워 내 상업 시설은 야간 집객에 어려움을 겪었습니다. 오피스 거리이기 때문에 점심은 호황을 누리지만, 저녁 시간대와 주말에는 손님이 적었습니다. 이를 개선하는 방안으로 내세운 것이 도라노몬 요코초입니다. 다른 곳에 점포를 연 적이 없는 도쿄의 노포와 인기 가게들이 이곳에 문을 열자, 도라노몬 힐즈는 술을 마시러 일부러 찾아오는 곳이 되었습니다. 또한 본점에서는 코스 요리만 제공하던 가게가 이곳에서는 단품을 주문할 수 있도록 하는 등 방문객들이 꼭 와야만 하는 이유를 만들기 위해 여러가지를 신경썼습니다. (150쪽)

여태까지의 도시 개발은 수직으로 솟은 대형 쇼핑몰이 들어서는 것이 정석이었습니다. 하지만 시모키타자와에서는 어느 곳을 걸어도 3층 이상의 높은 건물을 볼 수가 없습니다. 저층 건물들이 수평으로 펼쳐져 골목길을 만들고, 개성 있는 가게들이 다른 지역에서는 느낄 수 없는 분위기를 만들고 있습니다. 건물 중간중간에 배치한 벤치와 테라스도 수직으로 개발되는 상업 시설에서는 찾아보기 힘든 풍경입니다. 한국의 디자인 전문지 〈월간 디자인〉이 리로드를 디자인한 오호리(大堀 伸) 건축가와 진행한 인터뷰에 따르면, 길고 좁은 시모키타선로 거리에 커다란 수직형 건물이 들어서면 주변에 미치는 영향이 너무 클 것이기 때문에, 테넌트 공간을 15㎡에서 130㎡에 이르는 다양한 크기로 구상한 뒤 이를 엇갈리게 배치하고, 중첩하거나 대비시키는 방식으로 설계했다고 합니다. (167쪽)

그럼 ‘소니다운’ 빌딩은 무엇일까요? 소니는 ‘남들이 하지 않는 일을 한다’는 창업 정신을 갖고 있습니다. 소니는 세계 최로 휴대용 카세트 플레이어 워크맨을 만들었습니다. 창업 정신에 입각해 볼 때, 남들과 비슷한 건물을 만들 것이라면, 차라리 짓지 않는 것이 낫다는 의견이 나왔고, 내부적으로 그 의견을 받아들입니다. 매년 새로운 건물이 새롭게 만들어지는 도쿄에서 짓는 것에 집착하는 것이 아니라, 남들이 하지 않는 ‘짓지 않는 건축’에 도전하기로 한 것입니다. (172쪽)

분키츠가 처음 오픈할 당시에는 누가 2만 원이나 내고(오픈 당시에는 평일 입장료가 1,980엔이었음) 서점을 들어가겠느냐는 우려의 목소리가 많았습니다. 하지만 이러한 우려를 깨고 분 키츠는 20~30대를 중심으로 큰 인기를 끌고 있습니다. 온라인에서 클릭 한 번으로 원하는 책을 다음 날 받아볼 수 있는 시대, 왜 이들은 굳이 입장료를 내고 서점으로 발걸음을 옮기는 것일까요? 잠시 롯폰기 매장으로 가보겠습니다. 평일 오전의 분키츠는 서점이라기보다는 세련된 북카페와 같은 느낌의 공간입니다. 일반적인 서점과는 다른 책 분류가 먼저 눈에 띕니다. 베스트셀러를 중심으로 진열하는 대형 서점과 다르게 분키츠는 판매 순위나 장르별 분류 방식을 따르지 않습니다. ‘책과의 우연한 만남’을 연출하기 위해 서점 직원이 직접 도서를 큐레이션 합니다. 새로운 책을 발견하는 경험을 적극적으로 설계해, 일부러 탐색을 위해 들르는 공간으로 서점을 포지셔닝한 것입니다. (198쪽)

팀랩은 미디어 아티스트 그룹입니다. ‘경계 없는 아트 뮤지엄’(Borderless Art Museum)이라는 비전 아래 아티스트, 프로그래머, 엔지니어, CG 애니메이터, 수학자, 건축가 등 다양한 분야의 전문가들로 구성된 예술 집단입니다. 이들은 디지털 기술을 활용하여, 고정된 작품이 아닌 관람객의 움직임에 따라 실시간으로 변화하는 예술을 선보였습니다. 팀랩은 어떻게 이러한 독창적인 전시를 시작하게 되었을까요? 팀랩의 창립자인 이노코 도시유키(猪子寿之)는 원래 공학과 프로그래밍을 전공한 개발자였습니다. 그는 기술이 삶을 효율적으로는 만들지만, 감동이나 감성을 전하지는 못한다는 점에 주목했습니다. 그리고 예술도 일부 계층만 접근할 수 있는 어려운 세계가 되어가는 현실에 의문을 품었습니다. 이에 기술과 예술의 경계를 허물고, 더 많은 사람이 직관적으로 감상하고 몰입할 수 있는 새로운 체험형 전시물을 만들고 싶다며 ‘몰입형 디지털 아트’라는 것을 구상했습니다. (210쪽)

최근 도시 개발의 트렌드에서 강조되는 ‘직주락’(Work, Live, Play) 개념처럼, 도쿄는 다양한 삶의 요소를 하나의 공간에 융합하며 활력을 키우고 있습니다. 음식, 녹지, 커뮤니티, 그리고 지역 고유의 특성이 조화롭게 어우러진 공간은 사람들에게 새로운 경험과 영감을 안겨줍니다. 그리고 전통과 첨단이 어우러지며 도쿄만의 독특한 풍경을 만들어가고 있습니다. 도쿄의 모습을 만들어가는 이들 디벨로퍼들의 철학과 의도를 이해한다면 한층 더 밀도 높은 경험이 가능할 것입니다. 지금보다 더 다채로운 얼굴을 가진, 전 세계에서 더 많은 사람들을 불러 모으는 매력 높은 도시로 변신하고 있는 도쿄의 현재를 이해하고, 미래의 모습을 상상하는데 이 책이 작은 도움이 되었으면 합니다. 독자 여러분의 다음 도쿄 여정에 함께 한다면 더할 나위 없이 기쁠 것입니다. (247쪽)

출판사 서평

우리 도시를 살아있는 유기체라고 했을 때, 도시가 영속하려면 무엇이 필요할까? 좋은습관연구소가 제안하는 64번째 습관은 바로 “핫플 탄생을 위해 도시가 갖춰야 할 습관”이다.

다시 한번 질문해보자. “도시는 어떻게 다시 태어나는가?” “사람들이 몰리는 공간, 이른바 ‘핫플레이스’는 어떻게 기획되고 만들어지는가?”

이책 『핫플의 탄생』은 바로 이러한 질문에서 출발한다.

지금 ‘100년에 한 번 있을 법한 재개발’이 진행 중인 도쿄를 무대로, 가장 뜨거운 공간들의 현장을 직접 답사하며 핫플이 탄생하는 구조를 구체적으로 밝힌 책이 출간되었다.

■ “100년에 한 번 있을 법한 대개조”... 도쿄는 지금 ‘버전 2’로 진화 중

니혼바시, 시부야, 도라노몬, 아자부다이 등 주요 거점 지역을 중심으로 전례 없는 규모의 초고층 복합 시설들이 들어서고 있다. 저자는 이를 단순한 건설 붐이 아닌 ‘100년에 한 번 있을 법한 대개조’라고 정의한다.

이 책은 도쿄가 왜 지금 이토록 거대한 변화를 선택했는지, 그리고 그 변화의 중심에 있는 일본 디벨로퍼들이 어떤 철학으로 공간을 설계하는지 밀도 있게 추적한다.

낡은 인프라를 허물고 사람의 흐름을 근본적으로 바꾸는 도쿄의 모습은 인구 감소와 도심 공동화 현상, 재개발을 둘러싼 여러 갈등을 겪고 있는 우리 도시에 중요한 시사점을 던져준다.

■ 아자부다이 힐즈부터 시모키타자와까지, 살아있는 현장의 기록

책은 34년의 기다림 끝에 완공된 일본 최고층 빌딩 ‘아자부다이 힐즈’의 압도적인 스케일부터, 철로 부지를 활용해 주민 친화적인 감성 공간으로 거듭난 ‘시모키타자와’의 수평적 개발 사례까지 폭넓게 다룬다.

특히 흥미로운 점은 부동산디벨로퍼이자 공간기획자인 이들이 공간을 채울 콘텐츠를 기획하고 테넌트(임차인, 입점 업체)를 선택하는 과정을 소개하면서, 건물만 최신식으로 짓는 것이 공간 개발의 전부가 아님을 여러 사례를 통해 설명한다.

예를 들어, 제품의 성능을 미식 경험으로 연결한 ‘조지루시 식당’이나 덕질 문화를 공간화한 ‘시부야 츠타야’ 같은 체험형 매장 사례를 통해 오프라인 공간이 고객에게 제공해야 할 차별화된 ‘경험 가치’가 무엇인지 구체적으로 보여준다.

저자는 직접 발로 뛰어 찍은 사진과 인터뷰, 데이터를 통해 독자들에게 마치 도쿄 현장을 견학하는 듯한 경험을 선사한다.

■ 공간 기획자와 마케터, 도시 개발자들을 위한 교과서이자 ‘미래 도시 이정표’

저자는 재개발 빌딩을 “트렌드가 압축된 실험실”이라고 표현한다. 최신 소비 취향과 리테일 전략, 식문화와 커뮤니티 모델이 한 공간 안에 응축되어 있기 때문이다.

이 책은 공간을 기획하고 마케팅을 업으로 삼는 전문가들에게는 최신 소비 트렌드를 읽는 정교한 레퍼런스가 되며, 일반 독자들에게는 다음 도쿄 여행의 깊이를 더해줄 인문 지리 가이드 역할을 한다.

저자는 “도시가 영속하려면 끊임없이 탄생과 소멸을 반복하며 새로운 활력을 불어넣어야 한다”며, “도심 재개발은 단순히 건물을 새로 짓는 것이 아니라, 그 안에서 살아갈 사람들의 삶을 어떻게 설계할 것인가에 대한 답을 찾는 과정”이라고 말한다.

이 책은 우리 주변의 공간을 어떻게 재생하고 어떤 가치를 채워 넣어야 할지 고민하는 모든 이들에게 실질적인 영감과 해법을 제공한다.

■ 맛집과 쇼핑할 곳을 찾아 떠나는 도쿄 여행서?

혹시 이 책을 맛집과 쇼핑할 곳을 찾아 떠나는 도쿄 여행서로 오해하는 분이 있다면?

이 책은 최근 5년 사이 개장한 재개발 빌딩을 중심으로 공간 전략을 분석하며, 마케터와 유통·부동산 종사자, 공간 기획자, 창업가, 도시 정책 담당자에게 실질적인 인사이트를 제공하는 책이다.

공간을 통해 브랜드의 메시지를 전달하려는 마케터와 기획자, 그리고 도시의 활력을 고민하는 개발자들에게 도쿄라는 거대한 실험실에서 추출한 가장 현대적이고 실용적인 인사이트를 제공하는 가이드북이다.

■ ‘지속 가능한 핫플’을 만드는 5가지 핵심 성공 방정식

소셜 미디어에서 잠깐 반짝하고 사라지는 장소가 아니라, 수십 년간 생명력을 유지하는 ‘진정한 핫플의 탄생’, 저자는 도쿄의 수많은 성공 사례를 분석해 다음의 5가지 핵심 키워드를 도출해 냈다.

1. 직주락(Work, Live, Play)의 완벽한 융합: 일터와 주거, 휴식 공간이 수직·수평적으로 결합하여 이동 시간을 줄이고 삶의 질을 높이는 ‘콤팩트 시티’의 실현을 보여준다.

2. 음식(Food)이라는 강력한 앵커: 단순한 허기를 채우는 곳이 아닌, 공간의 정체성을 결정짓고 외부 고객을 유인하는 가장 강력한 무기로서의 미식 콘텐츠를 분석한다.

3. 자연(Green)이 주는 심리적 자본: 도심 한복판에서 압도적인 녹지 공간을 확보함으로써 사람들을 머물게 하고, 공간의 품격을 높이는 ‘바이오필릭(Biophilic)’ 디자인의 경제적 가치를 조명한다.

4. 지역성(Locality)의 현대적 재해석: 대형 자본의 획일적인 개발을 넘어, 그 동네만이 가진 고유한 역사와 문화를 세련되게 브랜드화하여 ‘장소성’을 부여하는 전략을 설명한다.

5. 커뮤니티(Community)의 형성: 느슨한 연대를 통해 소속감을 제공하고, 서로 다른 직종의 사람들이 만나 새로운 비즈니스 기회를 창출하는 ‘교류의 장’으로서의 공간 기능을 강조한다.

인물정보

저자(글) 정희선

트렌드 분석가, 애널리스트, 컨설턴트

소비, 리테일 및 공간 트렌드를 분석하고 전달하는 일을 합니다. 미국 인디애나 대학교에서 MBA 학위를 취득한 후, 글로벌 경영 컨설팅사인 L.E.K. 컨설팅의 도쿄 지사에서 근무했습니다. 현재는 일본의 경영 정보 미디어 회사에서 세계 각국의 산업과 기업을 분석하는 애널리스트로 일하고 있습니다. 국내 매체에 일본 트렌드 관련 글을 정기적으로 기고하고 있으며, 저서로는 『도쿄 트렌드 인사이트』 시리즈, 『도쿄 리테일 트렌드』 『공간, 비즈니스를 바꾸다』 등이 있습니다.