부동산은 어떻게 권력이 되었나

마이크 버드 지음 | 박세연 옮김

알에이치코리아 2026년 02월 04일 출간 국내도서 : 2026년 01월 21일 출간

작품소개

책소개

한국 사회에서 부동산은 주거 문제를 넘어 금융 안정성을 흔들고, 세대 간 격차를 고착하며, 불평등을 증폭시키는 핵심 메커니즘으로 작동해왔다. 서울을 중심으로 한 부동산 논쟁이 10년 넘게 식지 않는 이유도 여기에 있다. 가격 상승을 기회로 보는 시각과 버블을 경고하는 목소리가 엇갈리는 가운데 우리는 늘 같은 질문 앞에서 망설인다. 지금 사야 하는가, 아니면 기다려야 하는가. 그러나 이 책은 다른 질문을 던진다. 왜 돈은 언제나 땅으로 향하는가, 그리고 이 흐름은 어떻게 만들어졌는가. 이 책은 부동산 시장 해설서가 아니다. 돈이 어디에서 만들어지고, 어디로 흘러가며, 왜 결국 토지로 돌아오는지를 추적하는 야심찬 경제서다.
이코노미스트 경제 전문기자 마이크 버드는 《부동산은 어떻게 권력이 되었나》에서 이 문제를 단기적인 전망이나 정책 논쟁이 아닌, 훨씬 큰 시각에서 다룬다. 토지가 금융과 결합하며 자본주의의 핵심으로 자리 잡아온 구조적 역사를 추적하는 이 책은 땅이 어떻게 가장 안전한 담보가 되었고, 금융 시스템의 토대가 되었으며, 국가의 부와 권력을 재편해왔는지를 역사적 전환점이 될 사건들과 인물들을 통해 보여준다. 이 과정에서 부동산 가격이 오르느냐 내리느냐보다 중요한 사실을 마주하게 된다. 돈의 흐름이 최종적으로 가닿은 곳은 언제나 토지였다는 것이다.
단순히 과거의 역사를 설명하는 데서 멈췄다면 이 책은 역사 서가에 꽂혔을 것이다. 국내외 경제전문가들이 입을 모아 올해의 책으로 꼽은 데는 이유가 있다. 토지의 금융화가 오늘날 어떤 방식으로 반복되고 있는지, 그리고 그 구조가 한국 사회의 시장과 어떻게 맞물려 있는지를 날카롭게 짚어내는 이 책은 부동산을 다루지만 자본주의의 작동 원리와 돈의 이동 경로를 해부하는 책에 더 가깝다. 내 집 마련을 꿈꾸는 독자에게는 판단의 기준을, 경제를 읽고자 하는 독자에게는 구조적 시야를 제공할 것이다. 가격이 아니라 흐름을 읽고 싶다면, 현상이 아니라 구조를 파악하고 싶다면 이 책을 읽어야 할 이유가 명백하다.

목차

한국어판 서문
감수의 글

1장 토지에 관한 거짓말
돈 이상의 자산 | 변하지 않는 토지의 특성 | 계몽주의가 낳은 금융 혁신과 함정

2장 국가의 형성
땅이 만든 나라, 돈 없는 사회 | 토지로 화폐를 주조한 사람들 | 서부 개척이 낳은 거대한 비즈니스 | 미국 독립혁명의 방아쇠

3장 토지를 둘러싼 전쟁
진보와 빈곤의 비밀 | 샌프란시스코의 예언자 | 조지주의의 절정과 몰락 | 성경 이후의 베스트셀러 | 혁명가의 불편한 유산

4장 흔들리는 땅
대륙에서 꺼진 개혁의 불꽃 | 토지 독점 시대의 종말 | 집으로 짓는 보수주의 | 주택 담보 대출 시스템의 탄생 | 대중화된 주택 소유

5장 땅은 경작자에게
지주의 아들이 만든 반공 방패 | 경제를 바꾼 땅의 크기 | 제국의 그림자 | 이념 전쟁터의 마지막 희망 | 곡물 창고가 묻어버린 혁명의 불씨

6장 토지 담보와 그 그림자
햄버거 제국의 진짜 레시피 | 결코 움직이지 않는 기업의 가치 | 신용의 칼날 | 거품을 키운 탐욕의 파도 | 디지털 시대의 아이러니

7장 토지본위제
엔 마스터, 영웅과 악당 사이 | 대차대조표 불황과 정책 실패 | 재패니피케이션의 그림자

8장 험난한 깨달음의 여정
성장의 부메랑 | 부동산 독과점의 덫 | 선전에 드리운 홍콩의 그림자

9장 역사상 최대의 부동산 거품
작은 황금 상자, 토지 재정의 탄생 | 황제들의 도박 | 세 가지 레드라인과 거품 붕괴 | 상공의 은행으로 전락한 아파트들

10장 싱가포르 열풍
해협 위에 세운 제국의 씨앗 | 토지의 덫을 피한 싱가포르의 운명 | 토지 공급의 정치경제학

11장 몰락하는 도시와 떠오르는 도시
황금기를 연 마지막 잔치 | 토지 가격의 재발견 | 디지털 시대의 승자와 패자 | 슈퍼스타 도시의 탄생과 사회적 대가 | 토지, 숨겨진 불평등의 엔진

에필로그
감사의 글
주
찾아보기

책 속으로

여러 초기 문명에서 토지는 곧 권력을 의미했다. 당시 권력을 쥔 세력은 세금을 곡물 형태로 걷었는데, 그러려면 무엇보다 누가 어느 땅을 소유하고 있는지 구체적으로 파악해야 했다. 초기 농업 경제에서 토지를 소유하고, 구획하고, 이용하는 방식은 나라를 운영하기 위한 최우선 과제이자 문명의 번영과 몰락을 결정하는 기준이었다. (22쪽)

유럽과 미국에서 산업화가 시작되면서 토지가 금융에서 차지하는 비중도 커지기 시작했다. 그리고 동시에 그에 따른 금융 위험도 크게 높아졌다. 실제로 돈을 빌려주는 사람들이 토지를 상환의 안전망으로 활용하기 시작하면서, 안타깝게도 토지는 지난 300년 동안 일어난 여러 금융위기에서 주요 원인으로 작용했다. 은행들이 토지시장에 깊이 관여하면서 모든 중대한 금융위기와 침체 및 경기 하락이 토지에 따른 위험과 긴밀한 관계를 맺게 되었다. (36쪽)

토지가 국가 전체의 부에서 차지하는 비중이 높아지고, 또한 금융과 토지의 연결고리가 점점 강해지는 지역에서는 토지 가격의 변동과 무관하게 치명적인 경제적 위험이 항상 존재하게 마련이다. 이것이 바로 오늘날 전 세계 모든 나라가 직면하고 있는 토지의 덫이다. 토지 가격이 오를 때, 신용시장의 호황이 장기간 이어지면서 토지 소유자에게 더 많은 자원이 집중된다. 반면에 세계에서 가장 오래된 자산인 토지를 소유하지 못한 이들은 기회를 더 많이 뺏긴다. 그리고 토지 가격이 떨어질 때, 신용이 순식간에 증발하면서 세상은 고통을 넘어 재앙을 겪게 된다. 이후 금융위기에 따른 경기침체가 수년 혹은 수십 년 이어진다. (185쪽)

우리는 주택 가격의 상승과 토지 가격의 재상승에 주목함으로써 20세기 후반부터 지금까지 부의 불평등이 심화되고 있는 이유 그리고 국가들 사이에서도 부의 불평등이 계속 커지고 있는 이유를 상당 부분 설명할 수 있다. (317쪽)

토지 가격이 오를 때, 그 정의상 모두가 승자가 될 수는 없다. 그건 토지가 제로섬 자산이기 때문이다. 국가의 경제 지리가 더 이상 확장을 멈출 때, 생산성 높은 도시에서 더 이상 주택을 건설할 수 없을 때, 또한 경제 성장이 둔화되기 시작할 때, 토지에 따른 문제는 곧장 수면 위로 떠오른다. 결국 경기 둔화와 침체, 혹은 거품 붕괴가 일어날 때, 사람들은 왜 아무도 그걸 예측하지 못했는지 의아해할 뿐이다. (327쪽)

출판사 서평

★ 한국어판 특별 서문 수록 ★
★ 파이낸셜 타임스 ‘올해의 경제서’ 후보 ★
★ 올해의 젊은 기자상 수상 작가 ★
★ 이코노미스트 홍춘욱 감수의 글 수록 ★
★ 인기 경제 팟캐스트 ‘머니 톡스’ 진행자 ★

“세계를 지배한 건 돈이 아니라 돈이 깔린 땅이었다!”
계속되는 부동산 시장 과열과 부의 양극화,
2026년 현재 우리는 무엇을 놓치고 있는가

부동산은 새로 만들어낼 수 없고 이동할 수 없으며 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않는다는 점에서 주식, 금, 채권, 비트코인 등 지구상에 존재하는 모든 자산의 총합을 뛰어넘는 가장 비싼 자산이다. 저자는 이 책에서 토지가 돈과 얽히면서 만들어지는 공고한 권력 구조를 ‘토지의 덫The Land Trap’이라고 하는데, 한마디로 부동산 가격에 따라 승자와 패자가 발생하게 되는 현상을 가리킨다. 부동산 가격이 오르면 땅을 가진 자와 못 가진 자의 불평등이 심해지고, 가격이 내려가면 신용이 순식간에 증발하면서 금융위기와 같은 재앙을 겪게 된다. 이러한 일련의 일들은 하나의 구조로 굳어진다. 같은 서울 땅에 살아도 땅값에 따라 완전히 다른 세상인 현실과 2008년 글로벌 금융위기, 일본의 장기 침체, 중국의 헝다 부동산 사태 등의 세계적인 사례가 이를 증명한다. 왜 특정한 지역만 부동산 가격이 폭등하는지, 왜 불평등은 토지에서 시작되는지, 왜 금융위기가 반복되는지 등 방대한 역사 데이터가 바탕이 된 날카로운 기자의 시선을 따라 읽다 보면 자연스레 한국 사회의 부동산 문제와 만나게 된다.

고대에서 근대까지, 부를 지배한 땅의 역사
이 책은 고대 바빌로니아에서 중세 유럽의 봉건 토지 소유, 미국 독립 이전 식민지 토지 제도까지 역사를 거슬러 올라간다. 토지는 단순한 생산 수단이 아니라 세금, 군사력, 정치적 충성, 신용을 매개하는 핵심 장치로 기능해왔다. 땅을 소유하고 접근할 수 있는 권한에 따라 계급 구조와 권력의 향방이 결정되었다. 19세기 미국의 사상가 헨리 조지는 이러한 문제를 가장 정면에서 인식한 인물이었다. 그는 산업과 기술의 발전에도 빈부 격차가 줄어들지 않는 이유를 토지에서 찾았으며, 토지 임대료 수익에 100퍼센트 세금을 부과하는 ‘단일세’를 주장했다. 당시 이 사상은 큰 반향을 일으키며 정책 논의로까지 이어졌지만, 토지를 둘러싼 구조를 근본적으로 바꾸지는 못했다. 이는 토지가 정치적 이해관계와 깊이 얽혀 있는 권력이며 그 구조를 건드리는 일이 얼마나 어려운지를 다시 한번 보여준다. 헨리 조지가 단일세를 주장한 지 150년, 고대 바빌론에서 문나비투가 토지 소유권으로 법적 다툼을 벌인 지 3500년이 흘렀다. 토지의 경제적 중요성은 수천 년의 역사를 관통해왔고, 오늘날 디지털 세상의 글로벌 금융 시스템은 오히려 토지의 힘을 새롭게, 더 위험천만하게 강화하고 있다.

일본·싱가포르·중국 이후, 한국은 어디에 서 있는가
이 책은 토지의 덫에 걸린 국가들이 겪은 위기를 구체적인 사례를 통해 보여준다. 특히 한국의 현재 경제 상황과 가장 많이 비견되는 사례는 1990년대 일본이다. 당시 일본은 저금리와 금융 완화 정책 속에서 토지와 주식 가격이 동시에 폭등했고, 도쿄의 땅값은 미국 전체 토지가치보다 높다는 말이 나올 정도였다. 그러나 버블 붕괴 이후 토지를 담보로 쌓아 올린 신용은 한순간에 무너졌고, 은행 부실과 자산 디플레이션이 겹치며 일본 경제는 수십 년에 걸친 장기침체에 빠져들었다. 반면 싱가포르는 전혀 다른 길을 택했다. 싱가포르 정부는 토지를 공공 소유로 전환해 주택을 대규모로 공급함으로써 주거 안정을 달성하려 했다. 토지를 엄격하게 통제하면서 혼합형 주택시장을 성공적으로 이끌어간 싱가포르의 사례는 토지의 가치를 본격적으로 활용하기 전인 개발도상국에서 참고할 만하다. 중국의 사례는 또 다르다. 중국은 부동산 개발을 성장 엔진으로 삼아 지방정부 재정과 금융 시스템을 떠받쳐왔지만, 헝다를 비롯해 대형 부동산 기업들의 위기는 토지에 과도하게 의존한 성장 모델의 한계를 드러냈다.
이 세 나라의 사례는 서로 별 상관없는 이야기로 보일 수 있다. 하지만 여기서 찾을 수 있는 공통점은 토지를 자산으로 활용하는 방식이다. 싱가포르는 정부의 완전한 개입이 어느 정도의 충격을 완화할 수 있음을, 일본과 중국은 토지 중심 구조가 위기를 가져오는 과정을 보여준다. 이는 오늘날 서울 부동산 시장의 작동 방식과도 겹쳐 보인다. 한국어판 서문에서 밝혔듯, 저자는 한국이 아직 재앙에까지는 이르지 않았다고 보면서도 부동산 시장의 과열로 따라오는 문제들, 즉 지역 간 부동산 가격의 격차와 최하위 수준 출산율의 심각성을 정확히 짚는다. 시한폭탄이 언제 터질지 걱정하기보다 부동산이 만들어내는 거시 경제 및 금융의 변화를 읽고 이로부터 배울 점을 얻고자 하는 이들에게 이 책은 최적의 선택이 될 것이다.

인물정보

저자(글) 마이크 버드

Mike Bird
영국 출신의 금융, 경제 전문 저널리스트. 영국 엑서터대학교에서 역사와 정치학을 공부했다. 이코노미스트를 비롯해 월스트리트저널 경제 전문기자로 런던과 홍콩에서 일했으며 금융 리포터이자 칼럼니스트로 활동하고 있다. 2016년 해롤드 윈콧 어워드 ‘올해의 젊은 기자상’을, 2020년에는 월스트리트저널 홍콩 민주화 운동 특집 보도로 인권상을 받았으며 영국 왕립아시아학회 펠로로 선정되었다. 10만 명이 넘는 X(트위터) 팔로워를 보유한 영향력 있는 전문가로, 구독자가 2500만 명에 달하는 금융 전문 팟캐스트 ‘머니 톡스Money Talks’의 공동 진행자로 활약하며 미국 금융 산업 전반을 비롯해 전 세계 이슈를 폭넓게 다루고 있다.
글로벌 금융 시스템과 정책 변화에 대한 날카로운 분석, 방대한 사례, 역사적 시야를 결합해 현대 자본주의의 핵심 자산인 부동산의 구조적 의미를 재해석한 이 책은 그의 첫 장편 논픽션으로 출간 즉시 베스트셀러에 올랐으며 금융, 정치, 역사를 입체적으로 결합한 연구라는 점에서 높이 평가받는다.

번역 박세연

서울대에서 원예학을, 고려대에서 철학을 공부하고 글로벌 IT 기업에서 마케터와 브랜드매니저로 일했다. 《나는 AI와 공부한다》 《어떻게 민주주의는 무너지는가》 《의미의 시대》 등 100여 권의 책을 우리말로 옮겼다.