가문을 일으키는 법

엄재웅(서경파파) 지음

아시아 2026년 01월 27일 출간 국내도서 : 2026년 01월 21일 출간

작품소개

책소개

『가문을 일으키는 법』은 단순한 투자 기술을 넘어, 부모의 지원 없이 근로소득에 의존해 살아가는 평범한 이들이 어떻게 '금수저'로 도약할 수 있는지 그 구체적인 경로를 제시한다. 저자 엄재웅(서경파파)은 부동산 투자의 성패가 '타고난 입지'가 아닌 '정부의 도시개발계획'에 달려 있다고 강조하며, 16년간의 컨설팅 경험을 바탕으로 정립한 '이기는 공식'을 공개한다.

책은 총 2부로 구성되어 있다. 1부에서는 하락장에서도 시세가 방어되는 비주택(건물, 상가) 투자의 원리와 대출 의존도에 따른 리스크 관리법을 다루며, 투자자의 '그릇'을 키우는 마인드셋을 강조한다. 2부에서는 현재 가장 뜨거운 감자인 '노후계획도시 재건축' 사업을 집중 분석한다. 일산, 광명, 창동·상계 등 구체적인 사례를 통해 통합재건축의 사업성과 미래 가치를 판별하는 법을 전수한다. 이를 재건축의 성격별로 정리하여 실질적 투자처와 투자 인사이트를 공개했다. 부동산뿐만 아니라 주식과 코인 투자를 병행해 시드머니를 불리고, 최종적으로 건물주가 되어 안정적인 현금 흐름을 확보하는 3단계 자산 증식 전략은 이 책의 백미다.

목차

머리말. 흙수저에서 금수저로 도약하기

1부. 이기는 공식을 익혀라
1장. 다시 시작하는 투자‘
TIP 1. 대한민국 1호 노후계획도시
2장. 나만 알고 있던 두 가지 원칙
TIP 2. 상가 재건축 〉〉주택 투자
3장. 발바닥에 사서 정수리에 파는 방법
TIP 3. 강남구가 투자 효율이 낮은 이유
TIP 4. 테슬라, 삼성전자 주식이 흙수저에게 답이 아닌 이유
4장 투자자의 그릇을 키우는 법

2부 재건축 시대에는 재건축이 가장 큰돈이 된다
5장. 3박자가 완벽한 재건축
6장 기세가 뛰어난 재건축
7장 가장 크게 오를 재건축
8장 다크호스 재건축

맺는말. 결국 내가 정답이다

책 속으로

부동산 투자의 절대 공식은 '타고난 입지'가 아니라 '도시개발계획하에 입지화가 되는 것'임을 여러 근거를 들어 소개했습니다.
_5쪽

그리고 이번 네 번째 책 《가문을 일으키는 법》은 부동산 투자를 넘어 우리 인생의 명확한 목표를 세우고 실현할 수 있는 현실적인 방법을 담고 있습니다. 이제부터 우리의 최종 목표는 건물주가 되는 것입니다. 그리고 건물주가 되기 위해서는 부동산, 주식 등의 모든 투자법을 활용해야 합니다. 이 책에서는 건물주가 되어 매월 현금 흐름을 확보할 뿐 아니라 사고팔 때의 차익을 통해 노후까지 대비하는 방법을 현실적이면서도 체계적으로 소개할 예정입니다.
_21쪽

부동산의 꽃은 레버리지입니다. 출근하기 싫어도 꾹 참고 회사에 다니는 이유 중에 대출 능력 유지도 있을 것입니다. 하지만 상승장이 되고 규제가 점점 늘어나면 레버리지 활용 또한 그 힘을 잃게 됩니다. 다행스러운 점은 이러한 규제가 대부분 주택 시장에만 적용되어 비주택 영역은 비교적 타격이 적다는 것입니다. 규제 여부를 차치하더라도 비주택 영역의 대출은 주택 영역의 대출보다 기본적인 한도 자체가 훨씬높습니다
_103쪽

전국 단위로 놓고 본다면 실투자금 500~2,000만 원만 들여도 2~3 억 원 정도의 차익을 거둘 재건축 아파트나 상가가 여전히 많습니다. 따라서 투자금이 없다고 실망할 필요는 없습니다. 배우고 실행하겠다는 의지만 있다면 누구나 달라질 수 있습니다.
_107쪽

이 책은 부동산 투자서로서의 역할을 넘어, 인생에서 가장 중요한 경제적 환경을 풍요롭게 가꾸는 기본 원리에 관한 이론서입니다. 난해함을 덜기 위해 비교적 간결하게 구성했지만, 실제 사례와 합리적인 근거를 통해 숙지하는 데 부족함이 없도록 노력했습니다.
_168쪽

출판사 서평

“열심히 사는데 왜 자산 격차는 벌어지는가?”
정부의 돈줄을 읽고 ‘두꺼운 천장’을 우회하는 투자의 정석
강남 불패의 신화를 깨는 팩트체크와 ‘메타인지’

많은 사람들이 성실하게 일하고 절약하며 살아가지만, 자산 격차라는 보이지 않는 천장 앞에서 번번이 좌절한다. 저자 엄재웅(서경파파)은 그 이유를 개인의 노력 부족이 아닌 ‘구조를 읽지 못한 선택’에서 찾는다. 투자에는 정답이 있으며, 그 정답은 정부가 공식적으로 발표하는 도시개발계획 속에 반복적으로 등장해왔다는 것이다.

이 책은 ‘강남 아파트만이 정답’이라는 통념부터 점검한다. 언론과 미디어를 통해 강화된 강남 불패 신화와 달리, 실제 데이터는 지난 상승장(2013~2021년) 동안 비강남권의 시세 상승률이 강남 3구를 웃돌았음을 보여준다. 부동산의 가치는 현재의 가격이 아니라, 정책을 통해 ‘입지화가 진행되는 과정’에서 형성된다는 것이 저자의 핵심 주장이다. 이를 통해 독자는 투자 판단 이전에 반드시 갖춰야 할 ‘메타인지’, 즉 자기 객관화의 중요성을 인식하게 된다.

하락기에도 살아남는 ‘대출 의존도’의 비밀
하락장을 바라보는 시선도 다르다. 최근의 하락장에서 소위 ‘대장 아파트’들이 크게 흔들린 이유에 대해 저자는 감정이나 공포가 아닌 ‘돈의 구조’로 설명한다. 주택담보대출에 과도하게 의존한 자산은 금리 인상기에 가장 먼저 무너질 수밖에 없으며, 이 구조를 이해하지 못하면 어떤 입지에 투자하더라도 리스크를 피하기 어렵다는 것이다. 반면 본인 자금 비중이 높거나 이자 부담 구조가 다른 비주택(상가·건물)은 상대적으로 강한 방어력을 갖는다. 이 책은 투자 대상을 감이 아닌 ‘대출 의존도’라는 기준으로 재분류하며, 하락기에도 생존 가능한 자산 전략을 제시한다.

세대의 부를 이동시킬 키워드 ‘노후계획도시 재건축’
책의 후반부에서는 앞으로 20년간 자산 시장의 핵심 키워드로 떠오른 ‘노후계획도시 재건축’을 집중 조명한다. 과거 뉴타운 사업이 한 세대의 부의 이동을 만들어냈듯, 30년 이상 된 1기 신도시와 택지개발지구를 재정비하는 노후계획도시 사업 역시 새로운 기회의 장이 될 가능성이 크다는 것이다. 저자는 일산신도시, 광명 하안주공, 창동·상계 등 주요 사업지를 구체적으로 분석하며, 통합재건축을 통해 사업성이 어떻게 개선되는지를 설명한다. 특히 분담금 부담을 줄이거나 환급금 구조를 만들 수 있는 통합재건축의 메커니즘은 독자들에게 현실적인 대안을 제시한다.

『가문을 일으키는 법』은 부동산에만 머물지 않는다. 최종 목표인 ‘건물주’에 이르기까지 주식과 코인을 어떻게 도구로 활용할 것인지 단계별 로드맵을 제시한다. 시드머니를 만드는 단계, 자산을 불리는 단계, 그리고 부를 안정적으로 이전하는 단계까지 이어지는 구조는 단기 수익이 아닌 장기 설계를 지향한다.

이 책이 말하는 부의 축적은 요행이 아니다. 구조를 이해하고, 순서를 지키며, 반복 가능한 선택을 쌓아가는 과정이다. 『가문을 일으키는 법』은 독자에게 특정한 투자처를 제시하기보다, 스스로 도시개발계획을 읽고 판단할 수 있는 기준을 남긴다. 그것이 이 책이 말하는 ‘가문을 일으키는 힘’이다.

인물정보

저자(글) 엄재웅(서경파파)

엄재웅(서경파파) 외국계 부동산 투자회사에서 10년 이상 부동산 투자 컨설팅을 담당했다. 상급지 중심의 투자 전략이 유행하기 이전부터 입지의 겉모습보다 도시개발계획과 구조를 읽는 부동산 투자의 중요성을 강조해왔다. 현재는 도시개발계획을 바탕으로 한 분석을 통해 장기 관점의 투자 컨설팅을 제공하는 프리랜서로 활동하고 있다. 저서로는 『강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다』, 『수도권 비주택 투자 수업』, 『다시 시작하는 투자』가 있다.