부동산개발과 공공기여
박영사
2026년 01월 01일 출간
국내도서 : 2025년 11월 20일 출간
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작품소개
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한국부동산개발협회는 창립 20주년을 맞아 정책연구실을 “한국부동산개발산업연구원(Korea Real Estate Development Industry Institute, KREDII)”으로 확대·개편하는 가운데, 첫 발간도서로『부동산개발과 공공기여』를 출간하였다.
이번 도서는 사전협상에 의한 공공기여, 기부채납, 무상귀속, 개발부담금 등 부동산개발사업 수행 시 디벨로퍼가 부담하는 다양한 공공기여 기여 제도를 체계적으로 정리하였다. 공공기여 제도는 복잡하고 중첩되어 있음에도 이를 통합적으로 다룬 자료가 부족해 실무 현장에서 많은 어려움이 있었다.
특히, 공공기여 개념을 협의의 공공기여(사전협상 공공기여, 기부채납, 무상귀속 등)에 한정하지 않고, 부담금·조세 등 준(準)공공기여적 금전 부담, 지역경제 활성화와 고용창출 등 사회·경제적 기여까지 포괄하는 ‘광의의 공공기여’로 재정의하여 디벨로퍼의 사업 수행이 도시와 지역사회에 미치는 긍정적 파급효과를 폭넓게 조명했다.
또한, 서울역 북부 역세권개발사업, 광주 전방·일방부지 개발사업, 부산 한진CY부지 개발사업 등 주요사례를 분석하고, 사전협상 과정에서 공공기여 협의, 공공기여 요구 수준, 사업 지연요인 등 현장의 목소리를 구체적으로 담았다.
본 도서는 각 제도의 개념과 적용사례를 정리하고, 현장 실무자의 경험을 반영하여 제도의 이해와 실무 활용에 도움이 되는 안내서로 활용될 전망이다. 부동산개발사업 관계자와 지자체 담당자 등 직접적인 관계자뿐 아니라 도시계획 관련 학계 및 연구계 전문가에게도 매우 유익할 것으로 예상된다.
김승배 한국부동산개발협회장은 “이번 『부동산개발과 공공기여』 발간은 부동산개발사업의 긍정적 외부효과와 과도한 공공기여 요구로 인한 사업 지연 문제를 다시금 돌아보는 계기가 되었다”며, “본 도서에서 정리한 제도와 사례를 바탕으로 공공기여 제도에 대한 균형 잡힌 논의와 발전적 연구가 이어지길 기대한다.”라고 밝혔다. 이어 “한국부동산개발산업연구원 출범을 계기로 업계와 학계가 함께 활용할 수 있는 실무형 연구와 전문 자료를 지속적으로 발간해 나가겠다.”라고 덧붙였다.
이번 도서는 사전협상에 의한 공공기여, 기부채납, 무상귀속, 개발부담금 등 부동산개발사업 수행 시 디벨로퍼가 부담하는 다양한 공공기여 기여 제도를 체계적으로 정리하였다. 공공기여 제도는 복잡하고 중첩되어 있음에도 이를 통합적으로 다룬 자료가 부족해 실무 현장에서 많은 어려움이 있었다.
특히, 공공기여 개념을 협의의 공공기여(사전협상 공공기여, 기부채납, 무상귀속 등)에 한정하지 않고, 부담금·조세 등 준(準)공공기여적 금전 부담, 지역경제 활성화와 고용창출 등 사회·경제적 기여까지 포괄하는 ‘광의의 공공기여’로 재정의하여 디벨로퍼의 사업 수행이 도시와 지역사회에 미치는 긍정적 파급효과를 폭넓게 조명했다.
또한, 서울역 북부 역세권개발사업, 광주 전방·일방부지 개발사업, 부산 한진CY부지 개발사업 등 주요사례를 분석하고, 사전협상 과정에서 공공기여 협의, 공공기여 요구 수준, 사업 지연요인 등 현장의 목소리를 구체적으로 담았다.
본 도서는 각 제도의 개념과 적용사례를 정리하고, 현장 실무자의 경험을 반영하여 제도의 이해와 실무 활용에 도움이 되는 안내서로 활용될 전망이다. 부동산개발사업 관계자와 지자체 담당자 등 직접적인 관계자뿐 아니라 도시계획 관련 학계 및 연구계 전문가에게도 매우 유익할 것으로 예상된다.
김승배 한국부동산개발협회장은 “이번 『부동산개발과 공공기여』 발간은 부동산개발사업의 긍정적 외부효과와 과도한 공공기여 요구로 인한 사업 지연 문제를 다시금 돌아보는 계기가 되었다”며, “본 도서에서 정리한 제도와 사례를 바탕으로 공공기여 제도에 대한 균형 잡힌 논의와 발전적 연구가 이어지길 기대한다.”라고 밝혔다. 이어 “한국부동산개발산업연구원 출범을 계기로 업계와 학계가 함께 활용할 수 있는 실무형 연구와 전문 자료를 지속적으로 발간해 나가겠다.”라고 덧붙였다.
목차
들어가며 ix
1부 부동산개발사업의 공공기여
I. 협의적 의미의 공공기여 4
1.1. 사전협상제도: 계획이득의 협의 조정 5
1.2. 기부채납: 기반시설 또는 공공시설의 공공이전 28
1.3. 무상귀속: 정비기반시설 등 소유권의 이전 36
1.4. 협의적 공공기여의 특징 42
II. 준(準)공공기여 성격의 법적 부담 44
2.1. 부담금: 개발로 인한 사회적 비용 환수 45
2.2. 조세: 세금으로 이뤄지는 간접적 공공환원 60
2.3. 준(準)공공기여적 부담의 특성 95
III. 사회 · 경제적 관점에서의 기여 99
3.1. 개발사업의 외부효과 99
3.2. 실제 개발사업의 경제적 기여 106
종합적 이해와 제도적 시사점109
2부 현장에서 나타나는 공공기여
IV. 사업자가 경험하는 공공기여 114
4.1. 실제 개발사업에서 부담하는 공공기여 114
4.2. 사업자가 생각하는 공공기여 137
V. 공공기여, 계속되는 과제 147
5.1. 제도 안에서의 과제 147
5.2. 제도 밖에서의 과제: 준공 후 공공기여 162
맺음말: 개발과 공공의 균형을 찾아서 170
디벨로퍼의 또 다른 공헌 173
참고문헌 177
부록 181
들어가며 ix
1부 부동산개발사업의 공공기여
I. 협의적 의미의 공공기여 4
1.1. 사전협상제도: 계획이득의 협의 조정 5
1.2. 기부채납: 기반시설 또는 공공시설의 공공이전 28
1.3. 무상귀속: 정비기반시설 등 소유권의 이전 36
1.4. 협의적 공공기여의 특징 42
II. 준(準)공공기여 성격의 법적 부담 44
2.1. 부담금: 개발로 인한 사회적 비용 환수 45
2.2. 조세: 세금으로 이뤄지는 간접적 공공환원 60
2.3. 준(準)공공기여적 부담의 특성 95
III. 사회 · 경제적 관점에서의 기여 99
3.1. 개발사업의 외부효과 99
3.2. 실제 개발사업의 경제적 기여 106
종합적 이해와 제도적 시사점109
2부 현장에서 나타나는 공공기여
IV. 사업자가 경험하는 공공기여 114
4.1. 실제 개발사업에서 부담하는 공공기여 114
4.2. 사업자가 생각하는 공공기여 137
V. 공공기여, 계속되는 과제 147
5.1. 제도 안에서의 과제 147
5.2. 제도 밖에서의 과제: 준공 후 공공기여 162
맺음말: 개발과 공공의 균형을 찾아서 170
디벨로퍼의 또 다른 공헌 173
참고문헌 177
부록 181
인물정보
저자(글) 한국부동산개발산업연구원
한국부동산개발산업연구원(KREDII)은 2021년 8월, 한국부동산개발협회가 ‘부동산개발산업의 지속 가능한 발전과 선진적인 개발문화의 정착’을 목표로 신설한 정책연구실에서 시작되었다. 연구실 신설 이후 데이터에 기반한 연구와 객관적 분석을 통해 정부와 민간에 정책을 제시하면서 산업에서 R&D 역할의 중요성을 체감하였다. 이에 2025년 11월, 한국부동산개발협회는 창립 20주년을 맞아 부동산개발산업의 미래를 이끄는 싱크탱크(Think Tank)로 한국부동산개발산업연구원을 출범시킬 예정이다.
한국부동산개발산업연구원은 산업 현장의 목소리와 데이터 기반의 실증연구를 수행하여 민간과 공공이 함께 만들어가는 지속가능한 부동산개발 생태계를 구축하는 데 노력할 계획이다.
연구 방향
부동산개발업의 혁신과 성장을 위한 연구, 제도 선진화를 위한 정책 지원을 중심으로 ▲부동산업 제도개선 ▲부동산 금융 ▲민관협력형 사업 등 다양한 분야에서 심층 연구를 수행하며,
정책연구실에서 발간해 온 『주거정책제언』(매년)과 『KODA 스페잇슈(Space&Special Issue)』(분기별)는 지속 발간하여 부동산개발산업의 동향과 주요 정책 이슈를 꾸준히 제공할 예정이다.
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