대구 집값 사용설명서 - 수성구부터 신공항 기대권까지, 실패 없는 내 집 마련 가이드

오프라집프리 (백수희) 지음

부동삶클래스 2025년 11월 03일 출간

작품소개

책소개

“서울 공식은 통하지 않는다, 대구에는 대구만의 집값 공식이 있다.” 대구 부동산 시장은 서울과 수도권과는 전혀 다른 흐름을 가진다. 그러나 시중에 나와 있는 수많은 부동산 책은 대부분 강남과 수도권을 기준으로 쓰여 있어, 대구에 사는 독자에게는 현실적인 답을 주지 못한다. 이 책은 바로 그 공백을 메우기 위해 쓰였다. 저자는 수성구 학군을 기반으로 직접 갈아타기를 실행하고, 현재 실거주하면서 현장에서 중개업무를 병행하는 실전형 전문가다. 책상 위 이론이 아니라 실제 매수·매도·이주 과정을 몸소 경험하고, 수많은 고객과의 상담과 거래를 통해 축적된 노하우를 한 권에 담았다. 이 책은 대구의 핵심 지역을 체계적으로 분석한다. 수성구 학군지, 동대구역 광역 허브, 혁신도시·메디밸리, 테크노폴리스와 성서산단, 수성알파시티, 북구 칠곡·연경, 그리고 신공항 기대권까지, 대구에서 지금 가장 주목해야 할 지역과 단지를 전부 짚어준다. 단순히 지역 소개에 그치지 않고 학군, 교통, 일자리, 생활 인프라라는 네 가지 기준을 적용해 왜 ‘똘똘한 한 채’가 될 수 있는지를 설명한다.

책은 총 7부로 구성되어 있다.

1부에서는 왜 지금 대구에서 ‘한 채 집중’ 전략이 필요한지를 설명하며, 지역 격차와 자산 불평등 속에서 내 집 마련의 본질을 짚는다.

2부와 6부는 대구 전역을 동별로 분석하여, 어디가 상급지이며 어떻게 미래 가치를 판별해야 하는지를 보여준다.

3부에서는 집값의 구성요소, 전세와 월세 흐름, 입주 물량과 금리, 신공항 등 대구 집값을 움직이는 모든 변수를 다룬다.

4부와 5부에서는 대구 실정에 맞춘 현실적 대출 전략, 자금 계획, 청약 활용법을 제시한다.

마지막 7부는 실전 편으로, 호가와 시세를 읽는 방법, 중개 네트워킹 구축, 협상과 계약, 현장답사 체크리스트 등 실제 매수 과정에서 반드시 알아야 할 노하우를 구체적으로 풀어낸다.

이 책은 대구에서 내 집 마련을 고민하는 30대부터 50대까지의 독자에게, 자녀 교육과 자산 증식을 동시에 고려할 수 있는 실질적 가이드이다. 지금 대구에서 어떤 아파트를 선택해야 하는지, 언제 사야 하는지, 어떻게 갈아타야 하는지를 구체적 데이터와 사례로 안내한다. 저자가 강조하는 핵심 메시지는 단순하다. “똘똘한 한 채는 돈의 문제가 아니라 방향의 문제다.” 이 책은 그 방향을 잡을 수 있는 가장 현실적인 나침반이 될 것이다.

목차

1부 왜 지금 대구에서 ‘똘똘한 한 채’인가

1.1 열심히 일하지만 자산이 안 는다: 지역 격차와 인플레이션의 현실
1.2 자수성가형 부자들은 왜 주식보다 아파트를 택하는가: 대구 사례로 본 현금흐름 vs. 시세차익
1.3 아파트 쏠림의 심리와 데이터: 수성구 프리미엄 구조 해부
1.4 주택 가격, 양극화에서 ‘초양극화’로: 수도권 대비 대구의 사이클과 기회
1.5 ‘한 채 집중’의 논리: 리스크 관리와 장기 복리의 결합

2부 대구에서 똘똘한 한 채를 고르는 기준

2.1 지역별 ‘강남’의 4가지 조건: 학군·교통·일자리·생활인프라
2.2 수성구(범어·만촌·두산) 학군 벨트: 왜 대구 최상위 주거지인가
2.3 동대구역 광역 허브 프리미엄: KTX·지하철·버스 환승이 만든 가치
2.4 혁신도시·메디밸리(신서동) 수요: 공공기관+의료R&D 배후수요
2.5 테크노폴리스·성서산단(달성·달서) 일자리 축: 출퇴근 수요와 임대력
2.6 수성알파시티·수성못·신천변 생활권: 수변·업무·의료 복합 인프라
2.7 초고가·브랜드 신축의 의미: ‘보장된 맛집’이 되는 단지의 조건

3부 집값을 알면 매수 타이밍이 보인다

3.1 집값의 구성요소: 토지/건물/브랜드/입지 프리미엄
3.2 전세·월세 흐름으로 읽는 미래 가격: 대학가·산단·공공기관 수요 지도
3.3 프리미엄 신축 벤치마크: 수성·동대구·테크노폴리스 대표 단지 케이스
3.4 ‘미들 리스크·미들 리턴’의 실종: 중심·핵심 vs. 비핵심의 수익률 격차
3.5 미분양·입주폭탄 이슈 읽기: 달서·외곽 사례로 본 리스크 관리
3.6 대구 집값은 어디까지 오를까: 금리·공급·신공항 변수 시나리오
3.7 BTS가 왜 인기인지 모르면 재테크를 포기하라: 수요집중의 본질 이해

4부 ‘못 산다’는 말은 핑계다

4.1 정말로 비싸서 못 사는가: 대구 소득·가격 괴리와 현실 점검
4.2 아파트 한 채에 전 재산을 묶어도 될까: 포트폴리오·유동성 설계
4.3 둘이 모으면 얼마나 모을 수 있나: 맞벌이/외벌이 3개 시나리오
4.4 대구형 ‘내 집 마련 오적’: 청약집착·분산집착·영끌공포·뉴스피로·단기주의
4.5 베스트셀러의 함정: 서울 전용 공식을 대구에 적용할 때의 오류

5부 대구 실정에 맞춘 자금·대출·청약 전략

5.1 결혼 후 15년, 싱글은 50세 전: 생애주기별 매수 캘린더
5.2 결혼 전부터 자금 목표를 세워라: 목적별 계좌·현금흐름 자동화
5.3 지역·크기·형태 빅픽처 설계: 수성/동대구/혁신도시/테크노폴리스 조합
5.4 종잣돈은 정기적금이 기본: 안전자산과 투자자산의 배분 원칙
5.5 대출은 얼마나 받아야 안전한가: LTV/DTI 스트레스 테스트와 금리변동 대응
5.6 청약저축·특공·가점전략: 대구·경북 분양 풀 활용 로드맵

6부 대구 ‘동별’ 타깃 로드맵

6.1 수성구 범어·만촌·두산: 학군·생활편의·재건축/리모델링 체크포인트
6.2 동대구역·신천·신서혁신: 환승센터·백화점몰·공공기관 배후수요
6.3 달서구 성서·죽전·계명대: 산단+대학 임대수요와 신축·구축 선택법
6.4 달성군 테크노폴리스·현풍·유가: 대단지 신축과 출퇴근 교통 동선
6.5 북구 경대·칠곡·연경: 교육·의료·생활권 확장과 브랜드 서열
6.6 ‘신공항 기대권’ 공략: 군위·동구 북부의 장단점과 타임라인 점검

7부 매수 실전: 시세·협상·계약까지

7.1 호가·시세·실거래·급매 읽는 순서: 데이터→현장→가격결정
7.2 중개 네트워킹 구축: 대구식 매물 파이프라인 만드는 법
7.3 급매는 못 잡아도 비싸게는 사지 않는다: 체크리스트 12
7.4 현장답사 6단계 프로세스: 동선·소음·학군·주차·관리·커뮤니티
7.5 계약·잔금·등기 실무: 특약·하자·세금·이사 체크리스트

책 속으로

대구 사람들은 수성구에 집이 있느냐 없느냐로 자산 계급이 갈린다고 말한다. 이는 단순한 편견이 아니라 데이터로 증명되는 현실이다. 대구 부동산 시장을 이해하려면 반드시 알아야 할 질문이 있다. 왜 수성구 아파트만 꾸준히 오르는가? 그 답은 단순히 학군이나 브랜드 아파트 때문이 아니다. 수성구에는 자산가의 심리, 학부모의 선택, 데이터로 검증된 수요 구조가 동시에 작동한다. 이 책은 그 비밀을 숫자와 사례로 풀어내며, 대구에서 내 집 마련을 고민하는 모든 이에게 확실한 나침반이 되어준다.

출판사 서평

서울의 부동산 공식을 그대로 대구에 적용할 수 없다는 사실을 이 책은 명확히 보여준다. 대구에는 대구만의 흐름이 있고, 그 흐름을 읽는 눈이 필요하다. 저자는 수성구 학군지에서 직접 갈아타기를 실행하며, 매수·매도·이주·중개를 모두 경험한 실전형 전문가로서, ‘대구 부동산을 대구의 언어로 읽는 법’을 알려준다. 수성구 학군지, 동대구역, 혁신도시·메디밸리, 테크노폴리스, 북구 칠곡·연경, 신공항 기대권 등 주요 지역의 특징을 학군, 교통, 일자리, 생활 인프라라는 네 가지 축으로 분석하며, 왜 이 지역이 ‘똘똘한 한 채’가 되는지를 수치와 사례로 증명한다. 7부로 구성된 내용은 체계적이면서도 현실적이다. 1부에서는 ‘한 채 집중’ 전략의 필요성과 자산 격차의 현실을 짚고, 2부와 6부에서는 대구 전역의 미래 가치를 동별로 분석한다. 3부에서는 입주 물량, 금리, 전세 흐름, 신공항 등 대구 집값의 핵심 변수를 짚고, 4부와 5부에서는 청약·대출·자금 계획 등 실제 실행할 수 있는 전략을 제시한다. 마지막 7부는 실전 매수 편으로, 호가·시세·협상·계약·답사 체크리스트까지 구체적으로 다루며 현장에서 바로 적용할 수 있도록 구성되어 있다. 이 책이 특별한 이유는, 대구 부동산을 ‘지방 시장’으로 축소하지 않고 하나의 독립적 생태계로 바라본다는 점이다. 서울 중심의 시각에서 벗어나 지역 경제, 산업, 인구 구조의 맥락 속에서 집값의 방향성을 읽어낸다. 결국 이 책은 대구라는 도시의 맥락 안에서 ‘똘똘한 한 채’를 찾아내는 사고법을 길러주는 책이다.

인물정보

저자(글) 오프라집프리 (백수희)

“집은 단순한 거주지가 아니라, 인생의 자산 설계도이다.” “똘똘한 한 채는 돈의 문제가 아니라, 방향의 문제다.” 저자는 대구 수성구에서 학군과 투자를 바탕으로 직접 갈아타기를 실행해 성공적으로 정착한 실전형 전문가이다. 단순히 고객에게 매물을 중개하는 데 그치지 않고, 스스로 내 집 마련과 갈아타기를 경험하며 쌓은 인사이트를 토대로 많은 이들에게 현실적인 조언을 제공해 왔다. 현재도 수성구에 실거주하며 현장의 흐름을 매일 체감하고 있다. 공인중개사로 활동하며 그는 수많은 고객으로부터 “투자가치 높은 내 집을 어떻게 선택할 것인가”라는 질문을 받아왔다. 그 답을 찾기 위해 발품과 데이터를 결합해 수성구 학군지, 동대구역, 혁신도시, 테크노폴리스 등 대구 주요 거점을 직접 분석하고, 다수의 거래를 성공적으로 완성하였다. 이 과정에서 단순히 매매를 중개하는 것이 아니라, 고객의 인생 단계와 자산 구조에 맞는 맞춤형 로드맵을 제시하는 데 집중했다. 저자는 서울·수도권 위주의 부동산 담론에서 소외된 대구 독자들에게 실질적이고 실행할 수 있는 내 집 마련 가이드를 제시하고자 한다. 특히 학군과 교통, 개발 호재를 중심으로 한 지역별 분석, 매수 타이밍과 대출 전략, 실전 협상 및 계약 노하우까지 모두 담아냈다. “나 역시 수성구에서 갈아타기를 통해 답을 찾았다. 그리고 수많은 고객과 함께 그 답을 검증해 왔다.” 이 책은 저자의 실제 경험과 현장 거래가 축적된 결과물로, 대구에서 내 집 마련과 갈아타기를 고민하는 독자에게 가장 실질적인 길잡이가 될 것이다.