부동산 세금 비밀파일

송재근 지음

나비소리 2025년 05월 20일 출간

작품소개

책소개

국내 유일 부동산중개를 주업으로 하는 현직 공인회계사이자 공인중개사인 저자가
현장에서 가장 많이 물어보는 부동산세금 내용을 테마별로 85개 질문을
질의 응답해설로 쉽고 명쾌하게 설명하였습니다.

필자는 공인회계사면서 공인중개사입니다. 자격증만 보유한 것이 아니라 일선에서 중개업무를 하고 있으며 심지어 한국공인중개사협회 분회장까지 맡고 있습니다. 사무실을 개업하고 지금까지 수백, 수천 건 이상의 상담을 하고 수백 건의 부동산 세금을 신고하였습니다.

서점에 세금 책과 부동산 책은 많습니다.
주위에 공인중개사와 공인회계사, 세무사도 많을 것입니다. 하지만 부동산 중개를 하는 회계사가 쓰는 세금 책은 이 책뿐입니다.

수년간 현장에서 수천 명이 넘는 사람의 부동산 상담
부동산 양도소득세는 세법, 재개발재건축은 도시및주거환경정비법, 아파트 청약은 주택법, 임대주택은 민간임대주택특별법, 상속 및 증여는 상증세법을 알아야 합니다. 반복은 전문성을 길러줍니다.

목차

CHECK MARK
주택과 관련된 연중 세무 일정 013
주택의 취득시 세금 신고 일정 014
주택의 양도‧상속‧증여시 세금 신고 일정 014
1세대 1주택 등 요건‧혜택 및 주택수 계산 주요 내용 비교 015

01. 시작하면서 (부동산 기초)
부동산 세금은 다른 세금보다 중요합니다. 부동산 세금 종류와 납부시기에 대해서 알아봅시다.
01. 부동산 세금이 가장 중요한 이유는 무엇인가요? 018
02. 부동산 세금에는 어떤 것이 있고, 각 세금은 언제 내는 건가요? 020
03. 부동산 세금은 어디에 물어봐야 하나요? 022

02. 집 사기 전 (부동산 기초)
부동산 계약시 주의사항과 자주 물어보는 질문을 모았습니다.
01. 부동산 계약 시 주의 사항은 어떤 것들이 있을까요? 028
02. 부동산 계약 시 준비물은? 인감도장은 꼭! 필요한가요? 031
03. 부동산 중개수수료를 아끼고 싶은데 어떻게 하면 좋을까요? 036
04. 신혼부부가 부동산 계약 시 자주 묻는 5가지 질문 041
05. 등기사항전부증명서(등기부등본) 그것이 알고 싶다 044

03. 집 살 때 (주택 취득세)
집을 살 때는 집 값 외에도 취득세, 채권매입 등 비용이 발생하며, 자금조달계획서도 제출해야 합니다.
01. 집 살 때도 세금을 내야 한다고요? 052
02. 취득세도 감면받을 수 있을까? 057
03. 집 살 때 추가되는 비용은 무엇이 있는지요? 060
04. 집 살 때 자금조달계획서도 작성해야 한다? 065
05. 부동산 계약은 24시간 이내 취소할 수 있다고? 069

04. 집 가지고 있을 (주택 임대소득세)
집을 보유하고 있을 때는 종합소득세 및 재산세, 종합부동산세가 부과됩니다.
01. 월세를 받으면 언제 세금을 낼까요? 076
02. 주택 임대사업자 매출 계산하기 081
03. 주택 임대사업자 비용 계산하기 084
04. 수입금액이 연 2,000만 원 이하일 때? 089
05. 월세 수입이 연 2,000만 원을 넘는다면? 093
06. 월세를 많이 받으면 세금 폭탄을 맞는다? 096
07. 재산세는 얼마나 나오나요? 099
08. 종합부동산세는 얼마나 나오나요? 102
09. 월세 받으면 건강보험료 내야 한다던데요? 108
10. 사업자등록은 반드시 해야 하나요? 113
11. 임대사업자가 2월 10일까지 해야 하는 것은? 117
12. 보증금 5% 증액 계산하는 방법 120
13. 세금이 많이 나와서 명의를 변경하고 싶은데요? 123

05. 집 팔 때 (주택 처분 양도세)
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 세금입니다. 규제지역 여부, 관련법령 변화에 따라 세금 차이가 크므로 각별히 유의하여야 합니다.
01. 양도세는 얼마나 나올까요? 셀프 계산 방법 128
02. 양도세 비과세는 무조건 무조건이야~! 131
03. 양도세 비과세를 받으려면? 134
04. 내 집에 실거주하는 것만으로 세금을 줄일 수 있다. 138
05. 양도세 경비로 인정되는 것은? 142
06. 다운계약은 쳐다보지도 말자 144
07. 2년을 안 살아도 세금을 안 낸다고? 146
08. 이럴 때는 상생임대인이 안 된다? 149
09. 같은 해에 2주택을 팔게 되면? 153
10. 집이 2채여도 비과세가 된다? 158
11. 일시적 2주택? 언제 샀는지에 따라 다르다 161
12. 지분으로 상속받아도 양도세 비과세 가능할까요? 청약은 어떻게 되나요? 165
13. 배우자한테 증여한 뒤 집을 팔면 세금이 줄어든다? 169
14. 부동산 매매계약서 잃어버렸을 때 양도소득세 신고 방법은? 171
15. 같은 날에 집을 사고판다면? 174
16. 옥탑방 때문에 세금폭탄 맞는 집주인이 있다? 176
17. 자녀가 학교 때문에 따로 거주할 때도 비과세가 될까? 180
18. 주택에서 상가, 상가에서 주택으로 용도변경한다면? 182
19. 부모 소유의 10억 원 아파트를 자녀가 7억 원에 사는 방법? 186
20. 임차인에게 지급하는 이사비도 경비 인정이 될까? 189
21. 세대구분형 아파트는 1주택일까 2주택일까? 191

06. 집 다시 지을 때 (주택 재건축)
재건축 재개발이 진행될 때 조합원이 반드시 알아야 할 사항을 정리하였습니다.
01. 재건축 재개발 단계별 꼭 알아두어야 할 사항은? 196
02. 관리처분인가 전에 팔거나, 다 짓고 팔아야 하는 이유는? 199
03. 조합원입주권도 비과세를 받을 수 있을까? 203
04. 조합원입주권과 분양권이 헷갈린다고요? 205
05. 재건축 조합원이 대형평수를 신청하는 이유는? 208
06. 조합원 이주할 때 산 집도 비과세가 된다 210
07. 상가 조합원이 주택 분양을 신청한다면? 213

07. 상가 세금 (투자 기초 임대사업자)
건물주의 꿈을 이루기 위한 부동산 임대업 세무 FAQ
01. 상가 투자 시작 전, 이것만은 알아두자 218
02. 상가 사업자등록은 어떻게 신청해야 할까? 221
03. 상가 인테리어 업체에 부가세 10%를 꼭 줘야 하나요? 224
04. 세금계산서가 뭐죠? 누가 발행하는 건가요? 227
05. 상가 임대인은 세금계산서를 언제 발행하나요? 230
06. 부동산임대업은 간이과세, 일반과세 중 뭐가 유리할까? 232
07. 상가 월세 1년마다 5%씩 올릴 수 있나요? 235
08. 상가 살 때 부가세 안 내는 방법? 239
09. 상가 권리금을 주고 받는다면? 243
10. 상가 권리금 세금 신고는? 248
11. 오피스텔 세금, 알고 계신가요? 252

08. 증여세
증여세는 무상으로 재산을 이전받을 때 내는 세금으로, 받는 사람이 납부하여야 합니다.
01. 증여를 할까? 상속을 할까? 260
02. 증여세는 얼마나 나올까? 263
03. 증여 순서만 바꿔도 절세가 된다? 267
04. 국세청은 모든 것을 알고 있다 271
05. 부모님으로부터 돈을 빌릴 때 이자는 얼마를 줘야 할까? 276
06. 결혼하면서 3억 원을 세금 없이 받는 방법은? 280
07. 자금출처조사를 안하는 기준금액이 있다? 283
08. 증여세가 많이 나올 땐 나눠서 내자 286
09. 주택을 증여할 땐 부담부증여를 활용하자 290
10. 증여를 취소해도 세금을 낼까? 294
11. 축의금, 용돈도 증여일까? 297
12. 부모님 소유의 주택에 자녀가 공짜로 산다면? 300

09. 상속세
상속순위, 상속지분, 상속시 유의사항 등을 정리하였습니다.
01. 상속세는 언제 어떻게 신고하는 건가요? 306
02. 상속은 누가, 얼마나 받는 건가요? 309
03. 상속세는 어떻게 계산할까요? 312
04. 납부할 세금이 없어도 상속세 신고를 해야 하는 이유? 316
05. 상속받기 유리한 자산이 있다? 318
06. 부모님과 함께 살던 아파트 물려받으면 6억 원까지 공제된다 322
07. 인연을 끊고 사는 제수씨와 조카도 상속을 받을 수 있다? 325
08. 상속세 외에 부가세, 소득세도 신고해야 한다고? 329

책 속으로

부동산 계약 시 주의 사항은 어떤 것들이 있을까요?
부동산은 그 자체로 금액이 큽니다. 주식이나 코인과 비교해도 숫자 뒤에 0이 몇 개 더 붙는 경우가 많습니다. 그래서 대부분의 사람들은 부동산 계약을 자주 하기 어렵습니다. 전문성은 반복하는 과정에서 생겨나는데, 반복할 수 없는 부동산 계약은 할 때마다 낯섭니다. 그러니 부동산 사장님이 하자는 대로, 상대방이 하자는 대로 계약을 하게 됩니다. 그럼에도 지금껏 별문제가 없었다면 다행이지만, 부동산은 금액이 크다 보니 한 번 사고가 터지면 크게 터집니다. 피해액이 어마어마합니다.
p028

부동산 계약은 24시간 이내 취소할 수 있다고?
“사장님, 아무리 생각해도 제가 어제 너무 급하게 계약을 한 것 같아요. 남편도 잘 알아보지 않고 샀다고 당장 취소하라고 하고요. 인터넷에 찾아보니까 계약 후 24시간 이내는 취소가 가능하다고 하던데, 계약 취소하고 계약금 돌려받을 수 있을까요?”
p069

양도세는 얼마나 나올까요?
셀프 계산 방법
인터넷 게시판에 [한국축산농가에서 양을 키우지 않는 이유]에 대한 글이 올라온 적이 있습니다. 댓글로 다양한 답변이 달렸는데요. 이 넌센스 퀴즈의 답은 [양도 소득세를 내야 해서]였습니다. 피식 웃고 말았지만 ‘다들 양도소득세가 무섭다고 느끼는구나’라는 생각이 들었습니다.
p128

출판사 서평

“이 책의 주요 특징은 다음과 같습니다.”
첫째, 현장에서 필자에게 가장 많이 물어보는 질문들과 그 답에 대해 다음과 같이 분류하였습니다. 집을 사기 전, 집을 보유할 때, 집을 팔 때, 집을 다시 지을 때(재개발/재건축), 상가, 증여세, 상속세 등으로 나누어 정리하였습니다.

둘째, 질의응답 형식으로 내용을 구성하되 답변은 예시를 들어 최대한 쉽게 표현하고자 하였고, 추상적이지 않게끔 구체적인 숫자를 들어 설명하였습니다.

셋째, 2025년 현재 기준 가장 유용한 상생임대인 제도, 신혼출산공제 등 최신 내용을 상세하게 설명하였습니다.

작가정보

저자(글) 송재근

송 재 근 (Song Jaegun)
현) AP부동산중개사무소 대표 공인중개사
센텀택스 세무회계 대표 공인회계사
베델자산관리대부 (NPL투자전문) 사외이사
한국공인중개사협회 과천시 부림동 분회장
과천시 선거관리위원회 위원
과천시 도시분쟁조정위원회 위원
과천시 지식정보타운 심의위원회 위원
전) 경기도 과천시 결산검사위원 (2022년)
경제전파사 부동산 칼럼 연재 (2021년)
반포 디에이치 라클라스 일반분양 자문회계사 (2019~2021년)
코레이트자산운용 NPL투자운용팀 (2015년~2017년)
KPMG삼정회계법인 (2008~2015년)

저서
‧청약 부린이를 위한 125문 125답 공저 (2022년)
‧회계사 어떻게 되었을까
청소년 직업소개 도서 인터뷰 진행 (2022년)

자격사항
‧2008년 한국공인회계사 (세무사) 자격취득
‧2016년 투자자산운용사 자격취득
‧2017년 공인중개사 자격취득

강의
‧과천 8.9단지 재건축 조합원을 위한 절세 특강
‧충북 제천 도시재생사업 영세사업자를 위한 세무 특강
‧양주 덕정상인대학 상권활성화사업 세무 강의
‧과천정보과학도서관 ‘이달의 사람책’ 절세 특강
‧청약 당첨자를 위한 세금 구출 세미나
‧과천지식정보타운 청약 세미나 다수 진행
‧신규 사업자를 위한 창업세무 강의 다수 진행