현직 세무사가 알려주는 주택세금과 주택임대사업자 실무 바이블

박지성 지음

북랩 2023년 01월 20일 출간 종이책 : 2022년 12월 20일 출간

작품소개

책소개

민간임대주택법 및 주택 관련 세법 규정과 판례 완벽해설!
주택임대사업자인 세무사만이 알려줄 수 있는 주택 세법의 정석

“잦은 세법 개정으로 세무사조차도 이해하기 힘든 현실이 되어 버렸다.
이 책 한 권이 이렇게 복잡하고 어려운 주택임대사업자 관련 규정에 대하여 조금이나마 이해할 수 있게 도움이 되길 바란다.”

이 책은 ‘종합부동산세, 양도소득세’라는 말만으로도 부담감을 느끼게 되는 주택임대사업자의 실무에 대해 세세하게 설명하고 있다. 저자 박지성은 주택과 관련된 세금의 종류과 부과기준, 의무사항 등을 정확하게 총망라해 정리했다. 충실하게 규정을 정리했을 뿐만 아니라, 세법 변화와 같은 변칙적 상황에는 어떻게 대처해야 하는지 막막한 사업자들에게 명확한 법조문과 판례를 근거로 들어 참고사항을 제시했다.
명확한 법적 근거와 풍부한 판례뿐만 아니라, 주택임대사업자가 별도로 기억해야 할 부분을 〈check point〉로 망라해 한눈에 들어오기 쉽게 짚어준다는 점은 이 책이 가진 독보적인 장점이다. 또한 실무를 공부하는 독자들이 혼동하기 쉬운 사안을 정리할 수 있도록 저자는 예시가 될 사례들을 문제풀이처럼 제시했다. 저자의 친절한 요점정리와 세세한 조항들을 따라가면, 자연스럽게 실무에 자신감을 가지게 될 것이다.

목차

서문

제1장 민간임대주택에 관한 특별법상 주택임대사업자

제1절 민간임대주택에 관한 특별법상 주택임대사업자 등록
1. 민간임대주택의 개념 / 2. 주택임대사업자 등록

제2절 민간임대주택에 관한 특별법상 주택임대사업자 의무사항
1. 부기등기 의무 / 2. 설명 의무 / 3. 표준임대차계약서 작성 의무 / 4. 임대차계약 신고 의무 / 5. 임대료 증액 제한 / 6. 임대의무기간 준수 의무 / 7. 보증보험 가입 의무 / 8. 기타 의무 / 9. 과태료 부과 기준 77

제3절 민간임대주택에 관한 특별법상 주택임대사업자 말소
1. 말소 / 2. 포괄양수도 및 양도허가

제2장 부동산 거래 및 주택 임대차 신고

제1절 부동산 거래 신고
1. 부동산 거래 신고 / 2. 부동산 거래의 해제등 신고

제2절 주택 임대차 신고
1. 주택 임대차 신고 / 2. 주택 임대차 변경, 해제 신고

제3장
주택임대사업자의 등록면허세
1. 면허의 정의 / 2. 과세대상 / 3. 납세의무자 / 4. 세율 / 5. 비과세 / 6. 납세지

제4장 주택에 대한 취득세와 주택임대사업자의 세제 혜택

제1절 주택에 대한 취득세 개요
1. 취득세 과세대상 및 납세의무자 / 2. 취득시기 / 3. 2022.12.31. 까지 취득분에 대한 과세표준 / 4. 2023.1.1. 이후 취득분에 대한 과세표준 / 5. 취득세 일반 세율

제2절 주택에 대한 중과세
1. 주택 유상 취득 중과세 / 2. 조정대상지역 내 주택 무상 취득 중과세 / 3. 법인의 주택 유상 취득 중과세 / 4. 기타 중과세

제3절 취득세에 부가되는 세금
1. 지방교육세 / 2. 농어촌특별세 / 3. 취득세율과 부가세율 요약

제4절 신고 납부

제5절 주택임대사업자의 세제 혜택
1. 민간매입임대주택에 대한 취득세 감면 / 2. 민간건설임대주택에 대한 취득세 감면

제5장
주택에 대한 재산세와 주택임대사업자의 세제 혜택

제1절 재산세 개요
1. 과세대상 / 2. 과세기준일 및 납세의무자
제2절 재산세 계산
1. 과세표준 / 2. 세율 / 3. 세부담 상한

제3절 재산세 부과 징수
1. 부과 징수 / 2. 재산세 부가되는 세금

제4절 주택임대사업자의 세제 혜택
1. 장기일반민간임대주택등에 대한 재산세 감면 / 2. 임대주택등에 대한 재산세 감면

제6장
주택에 대한 종합부동산세와 주택임대사업자의 세제 혜택

제1절 종합부동산세 개요
1. 과세대상 / 2. 과세기준일 / 3. 납세의무자

제2절 종합부동산세 계산
1. 과세표준 / 2. 세율 / 3. 공제할 재산세액 / 4. 1세대 1주택 세액공제 / 5. 세부담 상한

제3절 종합부동산세 부과 징수 및 신고 납부
1. 종합부동산세 부과 징수 / 2. 종합부동산세 신고 납부 / 3. 종합부동산세 분납 / 4. 종합부동산세에 부가되는 세금

제4절 1세대 1주택 특례
1. 1세대 / 2. 1세대 1주택자

제5절 종합부동산세 합산배제
1. 합산배제 임대주택 / 2. 주요 합산배제 사원용 주택등 / 3. 합산배제 신고 및 사후 관리


제7장 주택 임대와 관련된 세금과 주택임대사업자의 세제 혜택

제1절 주택임대업 사업자 등록
1. 사업자 등록 신청 / 2. 사업장 소재지 / 3. 주택임대업 업종코드 / 4. 사업자 등록 미신청 가산세

제2절 주택임대소득 과세대상 및 과세방법
1. 주택의 범위 / 2. 주택임대소득 과세대상 및 과세방법 / 3. 주택임대소득 과세대상 및 과세방법 사례

제3절 총수입금액 및 필요경비 계산과 세액 산출
1. 총수입금액 / 2. 총수입금액 계산 사례 / 3. 필요경비 계산 / 4. 결손금 / 5. 세액 계산

제4절 주택임대업 분리과세 특례
1. 분리과세 개요 / 2. 분리과세 계산

제5절 세액감면 및 신고 납부
1. 소형주택임대사업자 세액감면 / 2. 신고 납부 / 3. 사업장 현황신고 319


제8장 주택의 처분과 관련된 세금과 주택임대사업자의 세제 혜택

제1절 양도소득세 전반적인 사항
1. 납세의무자 / 2. 양도의 개념 및 양도소득세 과세대상 / 3. 취득 또는 양도시기 / 4. 양도차익 / 5. 특수한 경우의 양도차익 계산 / 6. 양도소득금액 및 과세표준과 세액 계산 / 7. 양도소득세 신고 납부 354

제2절 부당행위계산 부인 및 취득가액 이월과세등
1. 부당행위계산 부인 / 2. 배우자 등에 대한 취득가액 이월과세 / 3. 배우자 등에 양도한 재산의 증여 추정 / 4. 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여 365

제3절 주택에 대한 비과세
1. 1세대 1주택 비과세 / 2. 1세대 2주택 비과세 특례 / 3. 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례 / 4. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례

제4절 다주택자 등에 대한 양도소득세 중과
1. 다주택자 중과제도 / 2. 다주택자 중과세율 적용 판정 순서 / 3. 1세대 3주택 이상자의 중과배제 주택의 범위 / 4. 1세대 3주택·조합원입주권 또는 분양권 이상에서 제외하는 주택의 범위 / 5. 1세대 2주택자의 중과배제 주택의 범위 / 6. 1세대 2주택·조합원입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위

제5절 주택임대사업자 양도소득세 혜택
1. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 / 2. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 / 3. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 / 4. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례 / 5. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면

참고 조정대상지역 해제 시 세법 변화
1. 취득세 / 2. 양도소득세 / 3. 종합부동산세 449

책 속으로

임대보증금에 대한 보증보험 보증수수료는 주택임대사업자가 납부한다. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다. (민특령 40조 2호)
보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부하여야 한다. (민특령 40조 3호)
-73쪽

개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하여 부동산 거래 신고를 한 경우에는 개업공인중개사가 해제등의 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말함)를 할 수 있다. 다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 할 수 있다.
-101쪽

증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분은 유상승계취득의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대하여는 무상취득의 과세표준을 적용한다.
-126쪽

지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다. 단, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용한다.
-173쪽

10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(2018.4.1.~2020.8.17. 사이 임대주택자 등록과 사업자등록을 한 주택의 경우 8년 이상). 이 경우 임대기간을 계산할 때 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경신고한 경우에는 변경신고가 수리된 시점(변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일)부터 그 기간을 계산한다.
-229쪽

주택임대 필요경비는 임대주택 등록 여부에 따라 필요경비를 달리 계산한다. 등록임대주택의 경우 수입금액의 60%, 미등록임대주택의 경우 수입금액의 50%를 적용한다.
만약, 해당 과세기간 중에 임대주택으로 등록한 경우에는 임대주택을 등록하기 전까지는 수입금액의 50%를 적용하고, 임대주택으로 등록한 이후에는 수입금액의 60%를 적용한다.
-289쪽

작가정보

저자(글) 박지성

2003년 세무사 자격(40기)을 취득했으며, 홍익대학교 일반대학원 세무학 박사를 수료했다. 천재교육, 서울시청 등을 거쳐 조세일보 세무상담위원, 부산지방세무사회 연수교육위원을 역임했다. 현재는 세무회계 지성의 대표로 재임 중이다.